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前期物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策和解決方案(編輯修改稿)

2026-05-28 06:01 本頁(yè)面

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。，不得使用物業(yè)維修基金,公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。4管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān)；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。新建商品住宅交付使用時(shí)，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費(fèi)用。 ,用公約至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過的業(yè)主公約生效時(shí)終止[5]。一是有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)開發(fā)建設(shè)與使用維護(hù)的“全過程”物業(yè)管理服務(wù)。過去，物業(yè)管理只是在物業(yè)交付使用、業(yè)主入伙之后才開始，物業(yè)如果存在功能與質(zhì)量問題，難有回天之術(shù)，最多在已有基礎(chǔ)上修修補(bǔ)補(bǔ)。采用前期物業(yè)管理就可以在物業(yè)設(shè)計(jì)與建造階段及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問題，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)與使用全過程都有了更多的保障。二是有利于在物業(yè)建設(shè)期間實(shí)現(xiàn)建房、用房、管房的有機(jī)結(jié)合。沒有前期物業(yè)管理時(shí)，建房者只顧自己建房，不會(huì)充分顧及用房者與管房者的利益，結(jié)果房子交到用房者與管房者手中的時(shí)候，往往因物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量問題造成意見糾紛一大堆，建房者暈頭轉(zhuǎn)向，用房者怨聲載道，管房者里外不是人。有了前期物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)不僅從建房者的角度，更會(huì)從用房者與管房者的立場(chǎng)，憑借對(duì)物業(yè)的專業(yè)知識(shí)，認(rèn)真審視物業(yè)建設(shè)的功能與質(zhì)量問題，向建房者提出合理化的意見與建議，當(dāng)好參謀與助手，使建房者省錢省力，用房者舒適滿意，管房者專心服務(wù)。三開拓經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，物管企業(yè)要洞察市場(chǎng)先機(jī)，搶占更多市場(chǎng)份額，積極介入目前尚由開發(fā)公司負(fù)責(zé)的那個(gè)時(shí)間段的管理活動(dòng)，盡早接觸并進(jìn)入項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)和其他操作過程，取得開發(fā)公司及其有關(guān)單位和部門的好感，信任與支持。四熟悉項(xiàng)目工程的情況，物業(yè)管理3個(gè)基礎(chǔ)職能保安，保潔，保修工作中，因?yàn)楸Ｐ藜裙こ叹S修方面人員的技術(shù)性和工程人員的技術(shù)方案本身的可變性中讓人不得不多關(guān)照的事情。五提前接觸業(yè)主，業(yè)主的想法和需求就是物業(yè)管理的服務(wù)的內(nèi)容和目標(biāo)。[6]建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確，物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，業(yè)服務(wù)和收費(fèi)質(zhì)量和價(jià)格不符。前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無(wú)法按正常規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所屬共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完整的劃分，并辦理驗(yàn)收手續(xù)。然而，有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。目前，由于不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開發(fā)的，物業(yè)直接請(qǐng)外來“管家”，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)協(xié)商而定；有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過場(chǎng)和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià)；有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)代理市場(chǎng)發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高[13]。物業(yè)維修資金管理制度未建立開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約，但條款簡(jiǎn)單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進(jìn)行認(rèn)真的約定，這樣就會(huì)使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動(dòng)是否能順利開展的基本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理

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