住宅物業管理存在問題及對策畢業論文(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 業化、市場化的經營型服務。物業公司既要為業主提供優質服務，又要最 大限度地獲取利潤。為此，物業公司必須努力協調好與業主、承租戶、業主委員會、政府主管部門等主體的關系，實現社會、經濟、環境三個效益的統一，促進企業經營的良性發展。 物業管理的主要內容 物業管理基本內容按服務的性質和提供的方法可分為：常規性的公共服務、針對性的專業服務和委托性的特約服務三類。 8 常規性的公共服務是物業管理企業面向所有住宅提供的最基本的管理與服務，目的是確保物業完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和美化環境，是物業內所有業主每天都能享受到的服務。其內容和要求在物業管理委托合同中有明確 規定，物業管理企業有義務按時按質提供這些服務。這些管理的基本項目具體包括： 一、房屋修繕及其管理、裝修管理等； 二、房屋各類設施的日常運營、保養、維修與更新； 三、環境衛生管理； 四、綠化管理； 五、治安管理； 六、消防管理； 七、車輛道路管理； 八、為業主代繳水電、煤氣費等。 針對性的專項服務是物業管理企業為改善和提供業主的工作生活條件，面向廣大業主，為滿足其中一些住戶和單位的一定需要而提供的各項服務，其特點是物業管理企業事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布，當住戶需要這種服務時，可自行 選擇。主要內容有： 一、為業主收洗縫制衣物、代購日常用品、室內衛生清掃、代購代訂車船飛機票、接送小孩上下學； 二、開辦各種商業服務項目，如小型商場、美發廳、修理店等； 三、開辦各種文化、教育、衛生、體育類場所； 四、代辦各種保險業務，設立銀行分支機構等； 五、經濟代理中介服務，如物業銷售、租賃、評估、公證等； 六、提供帶有社會福利性質的各項服務工作。 委托性的特約服務是為滿足業主的個別需求，受委托而提供的服務。實際上是專項服務的補充和完善 ,通常指在物業管理委托合同中未要求，物業管理企業在專項服務中也未設立，而物業產權人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業管理企業應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。如小區內老年病人的護理、接送子女上學、照顧殘疾人上下樓梯、為業主代購生活物品等。 企業發展情況 根據中國物業管理協會于 20xx 年底得出的調查報告，我們來綜合分析物業管理行業的現狀，參加調查的有 4600 多家企業，基本分類情況如下： 以企業成立時間劃分 9 1981 年至 1994 年 13 年間，只有 268 家企業成立，占企業總數的 %， 1994 年至 20xx年 13 年間，共有 4332 家企業成立，占總企業數 %。其中 1994 至 20xx 年 10 年間共成立企業 2495 家，占總企業數 %， 10 年間企業以每年近 133%的速度猛增。 通過上述表格和數據，不難看出， 81 年至 94 年的前十三年，是我國物業管理的萌芽起步階段，發展速度慢。 1994 年至 20xx 年的十年間，是我國物業 管理發展最為迅猛的階段，大多數的物業服務企業在這一階段誕生。 20xx 年以后，企業數量的增長速度放緩。 以企業注冊登記類型劃分 國有企業 758 家，占總企業數的 %；股份有限公司 301 家，占 %；有限責任公司2976 家，占 %；私營企業 348 家，占 %；港澳臺商獨資企業 73 家，占 %；外商投資企業 43 家，占 %；其他類型企業 101 家，占 %。 以上數據表明，從形式上看，大多數物業服務企業實現了公司制（ %為股份有限公司和有限責任公司），國有物業服務 企業仍占一定比例，外資和私營企業比例偏低，建立真正意義上的現代企業制度仍是行業面臨的課題。 以企業資質等級劃分 一級資質 365 家，占 %；二級資質 713 家，占 %；三級資質 3287 家，占 %；其他未取得資質的企業 235 家，占 %。 以上數據說明，現階段物業服務企業的整體規模較小，多數企業無法取得規模效益，整個行業仍處于發展初期，整體抗風險能力差。 各資質等級面積、人員之間關系 企業數 建筑面積 （萬㎡） 企業平均管 理面積 人員 總數 企業平均 人數 管理人員/ 操作人員 管理人員人均管理面積 （萬㎡） 10 一級 365 322078 882 1： 二級 713 205392 288 1： 三級 3287 220912 67 1： 一級資質企業平均管理面積 萬㎡，平均職工 882 人，管理人員人均管理面積 萬㎡；二級企業平均管理面積 萬㎡，平均職工 288 人，管理人員人均管理面積 萬㎡；三級企業平均 管理面積 萬㎡，平均職工 64 人，管理人員人均管理面積 萬㎡。 以上表格和數據說明，資質等級越高，每一名管理人員相應配置的操作人員越多，管理人員人均管理面積越大，一、二級物業服務企業人均管理面積明顯高于三級企業。 以經濟區域劃分 東部沿海及經濟發達省區（北京、上海、天津、河北、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南） 1754 家，占總企業數 %；中部省區（河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1308 家，占 %；西部省區（重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、寧夏、青海、新 疆、內蒙、廣西） 904 家，占 %；東北三省 634 家，占 %。 以上數據表明，物業服務企業的數量與經濟發展水平成正相關關系，沿海發達地區物業服務企業的數量明顯多于中西部和東北地區。 從業人員情況 被調查企業的從業人員總人數 772032 人。基本分類情況如下： 以工作崗位劃分 從事管理崗位即企業管理層人員 119978 人，占總人數 %，從事操作崗位即企業一線操作工人 652054 人，占總人數 %。操作崗位人數中 %是秩序維護員， %是清潔工， %是工程維修人員， %是車輛管理人員， %是綠化養護人員， %為其他勤雜工種。 管理 人員 秩序維 護員 清潔工 工程維修 人員 車輛管理 員 綠化養護 人員 其他 勤雜工 調查人數 119978 250392 161998 88912 37113 28921 84718 配比情況 1 （以管理人員為基數 1，和其他工種的比例關系） 從以上數據可以看出，物業服務仍屬于勞動密集型行業，從業人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤 其是秩序維護員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業管理行業對促進社會就業的積極作用，但基層操作人員比例過大，使行業受用工成本影響顯著，反映了行業處于發展初級階段的現狀。 11 以學歷層次劃分 被調查企業的全部從業人員中，具有碩士研究生以上學歷 1622 人，占總人數 %；本科生 33396 人，占 %；大專生 89625 人，占總人數 %；中專生 147575 人，占 %；高中以下學歷 499814 人，占 %。 對比以上數據，我們不難發現，中專以下學歷所占比例和一線操作工 人所占比例幾乎完全相等（ 84%左右），物業管理行業的勞動密集型是與從業人員的低學歷緊密聯系的，提高從業人員的受教育水平是當務之急。 以技術層次劃分 被調查企業的企業經營管理人員中具有高級職稱的 6667 人，占管理人員總數 %；中級職稱 32351 人，占管理人員總數總數 %；初級職稱 29461 人，占管理人員總數 %；無技術職稱人員 51449 人，占 %。企業操作人員有高級技工 18873 人，占操作人員總數 %，中級技工 46498 人，占 %，初級技工 80071 人，占 %，無技術人員 506612人，占 %。 以上數據表明，物業管理行業管理人員中有 67%沒有中級以上職稱，操作人員中 90%沒有中級技工證書，技術力量的薄弱是顯而易見的。這意味著大量涉及技術水平的設施設備維護工作需要通過外包專業公司來完成，同樣企業對外包單位的技術指導和監督也存在力不從心的問題。 以男女性別劃分 被調查企業的從業人員中，男性占 %，女性占 %。 考慮到占從業人員總數 38%的秩序維護員主要為男性，以上數據表明從業人員的男女比例大體相當，女性略占多數（與清潔工主 要為女性有關）。 管理物業項目情況 被調查企業管理物業項目總數 30831 個、總建筑面積 萬㎡。 與從業 772032 人相對應，不難看出，目前情況下，平均每個物業管理項目有從業人員 25 人，平均每名從業人員管理面積 2640 平方米。 其中： 按物業類型劃分 住宅項目 21428 個、建筑面積 154286 萬㎡，分別占總項目數 %和總建筑面積 %；辦公樓及商業用房項目 5825 個、建筑面積 萬㎡，分別占 %和 %；工業項目 1204 個、建筑面積 萬㎡，分別占了 %和 %；其他類型項目 2374個、建筑面積 萬㎡，分別占 %和 %。 以上數據表明，目前物業管理項目中居住物業仍占據市場的主流，物業管理取得的成就和存在的問題，也主要通過居住物業市場反映出來。 12 按項目獲取方式分 以協議方式取得項目 22409 個、建筑面積 132473 萬㎡，分別占總項目數 %和 %；其中接管上級開發單位項目 6335 個、建筑面積 萬㎡，分別占 %和 %；以招投標方式取得 8422 個、建筑 面積 萬㎡，分別占 %和 %。 以上數據表明，雖然 20xx 年《物業管理條例》明確推行前期物業管理招投標制度，但在實踐中并未得到完全貫徹，公平競爭的物業管理市場尚未形成，行政主管部門的執法監督有待加強。 企業經營與效益情況 物業服務費價格水平 單位：元 /㎡月 序號 物業類型 /收費率 全國平均 東部地區 中部地區 西部地區 東北地區 1 房改房（多層） 房改房（高層） 收 繳 率（ %） 2 經濟適用房（多層） 經濟適用房（高層） 收繳率（ %） 3 商品房（多層） 商品房（高層） 獨立式別墅 收繳率（ %） 4 辦公用房 收繳率（ %） 5 工業用房 收繳率（ %） 從以上數據可以看出，從全國情況看，居住物業的物業服務費標準和收費率均明顯低于辦公物業和工業物業，其中 房改房和經濟使用住房的收費標準和收費率更低，今后這部分物業管理的問題會更加突出。從地域分布來看，東部地區的收費標準高于中、西部和東北地區，東部地區和西部地區的收益率高于中部地區和東北地區，從收費標準和收費率兩項指標綜合比較來看，東北地區兩項指標均低于全國其他地區。 企業經營效益情況 單位：萬元 調查 企業數 盈利情況 虧損情況 持平情況 企業數 % 平均盈利 額 企業數 % 平均虧損 額 企業數 全國 4600 1843 1871 886 東部地區 1754 958 522 274 中部地區 1308 413 605 290 西部地區 904 315 404 185 13 東北地區 634 157 340 137 以上數據表明，有近半數的物業服務企業仍處于虧損狀態，物業服務行業整體經營效益不容樂觀，行業風險依然很大 。盈利企業平均 萬的年利潤，表明物業服務行業的微利特征。從地域分布看，東部地區的盈利狀況優于中、西和東北地區，東北地區的虧損面和虧損額相比其他地區都是最大的。 企業員工工資福利情況 根據被調查企業上報數據匯總， 20xx 年物業服務企業全國職工平均工資為 元 /人年，而同期全國社會平均工資為 元 /人年，行業職工平均工資明顯低于全國社會平均工資。具體情況是： 企業管理人員收入情況 單位：元 /人年 地區 管理人員 平均年收入 其 中 高層管理人員 管理處主任 (項目經理 ) 管理員 (主管 ) 全國 東部地區 中部地區 西部地區 東北地區 以上數據表明，全國物業服務企 業管理人員平均年收入僅高于社會平均工資四千多元，除東部和西部地區外，中部和東北地區管理人員平均收入甚至低于全國社會平均工資，由此可見，物業服務行業的薪酬競爭力很低，這是行業無法吸引高素質人材的根本原因之一。 企業操作人員收入情況 單位：元 /人年 地區 操作人員 平均年收入 其 中 工程維修工 秩序維護員 清潔工 綠化工 全國 東部地區 中部地區 西部地區 東北地區 以上數據表明，物業服務行業基層操作人員的年均收入大大低于社會平均工資，絕大多數的操作人員的工資僅維持在當地最低工資標準上下，中、西部和東北地區企業的操作人員的工資水平甚至不到全國 社會平均工資標準的一半，如此低廉的工資標準，顯然難以保證行業的社會競爭力和公眾形象。 保險、住房公積金繳納情況 單位：月工資 % 地區 基本醫療 保險 失業保險 養老保險 工傷保險 其他保險