某房地產公司項目企劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 經計算應為3,446萬元。（2）%計算。（3）所得稅為利潤總額的33%。利潤測算：由房屋銷售收入減開發成本、銷售費用、財務費用、土地增值稅、銷售稅金及附加，得項目利潤總額11,487萬元，上繳所得稅和土地增值稅7,237萬元。稅后利潤為4,250萬元。八、財務分析結果（詳見附表九和十）：所得稅前財務內部收益率=%所得稅后內部收益率=%所得稅前財務凈現值=l,576萬元所得稅后財務凈現值=583萬元所得稅前投資回收期=所得稅后投資回收期=項目投資利潤率=%項目投資利稅率=%貸款償還期：2年從上述評價指標可知，項目財務內部收益率大于行業基準收益率。%，遠遠大于銀行貸款率，其折現率取資金籌資加權平均值，財務凈現值（i=18%）為583萬元。說明盈利能力比較強。九、財務評估不確定性分析項目盈虧平衡點BEP的分析：當利潤=銷售收入經營總成本營業稅及附加=0時為該項目的保本平衡點（詳見附表十一）。盤谷花園項目通過投資估算，總成本為31,960萬元，那么當銷售收入=31,960萬元+2,651萬元=34,611萬元，即銷售總收入在34,611萬元時項目收支平衡；單位面積在34,611萬元247。105,599㎡=3,278元／㎡為保本平衡點。保本產銷量分析：固定總成本BEP= ╳100% = %銷售收入變動總成本銷售稅金及附加%時，項目就可保本，剩下的是利潤。敏感性分析：%，考慮項目實施過程中一些確定因素的變化，分別對總投資額、經營成本、銷售收入作了提高10%和降低10%單因素變化對內部收益影響的敏感性分析（見敏感性分析表）。敏感性分析表項 目基本方案總投資額經營成本銷售收入+100%10%10%10%10%10%內部收益率I=%較基本方案比較從分析中看出，各因素的變化都不同程度地影響內部收益率，其中銷售收入的提高或降低最為敏感，固定資產總投資次之（敏感性分析見下圖）；財務內部收益率% 45 銷售收入 40 35 30 25 20 15 10 投資 5 40 30 20 10 10 20 30 40 50 從圖上可以看出銷售收入和固定資產對基本方案內部收益率的影響曲線與財務基準收益率的交點（臨界點）分別為銷售收入下降約20%和固定資產投資提高近18%時，項目內部收益率才低于基準收益率的水平，若銷售收入再降低或固定資產投資再增加，則項目將出現不可行。十、清償能力分析通過清償能力分析（詳見附表十二《借款償還平衡表》）、《資金來源與估算表》、《資產負債表》的計算，固定資產借款償還期為2年，具有較強的償還能力。十一、房產市場分析成都素有“天府之國”的美譽。她物產豐富，氣候宜人。隨著國家西部經濟發展戰略的實施；成都越來越成為中外商家進軍大西南的必爭之地。西部經濟繁榮為成都房地產市場的發展提供了契機。同時全國經濟工作會議確定了要把住宅建設培育為帶動整個經濟發展的新的經濟增長點和消費熱點的重大決策。各省市和地區也相繼出臺了一系列培育住宅消費市場的政策。這些政策措施對房地產發展起到了重要激化作用。實施住房實物分配逐漸向貨幣分配轉化，將有效地推進住房商品化進程。各商業銀行對個人購房抵押貸款業務的開展，尤其是住房公積金歸集力度的加大及公積金向個人購房低息貸款與綜合保險的結合，將在很大程度上提高居民的購買能力。國家對住宅消費的發展戰略主要表現在以下幾個方面：放開住房二級市場，降低稅賦：不僅使各種商品房、經濟適用房可以自由上市交易，公有住宅使用權也可以有償轉讓，其轉讓收益由產權單位和轉讓人按一定比例分成。放開住房二級市場，不僅活躍了房產交易市場，從而使新的高檔住宅房銷售更加看好。發行債券購房：購房債券每年由國家發行一次，一切尚未進行工資改革的企業都可按本企業當年用工人數以現金購買，政府機構和財政撥付經費的事業單位工作人員，則由國家撥付。購房債券按月發給職工，職工用所得購房債券只能購房或租房，從而刺激了住房的銷售。停止福利房分配：該政策的出臺是啟動住房消費市場的重要契機。停止福利住房的分配，同時現階段政府以及相關部門，對建筑行業的新建把關甚嚴，延緩了新住宅房的修建，盤谷項目正當時，銷售一定會看好。擴大住房消費信貸，引導城市居民按揭住房：隨著購房主體中個人購房比例迅速上升，銀行信貸大幅度向個人住宅消費傾斜，并相應出臺了多項信貸扶持政策，人民銀行決定住宅按揭貸款從去年的300億元增至今年的1000億元；從一九九九年起，國有各銀行均可辦理住房公積金委托貸款業務，均可在城市對所有普通商品房開辦個人住房擔保貸款。十二、成都房地產市場調查調查結果顯示，大部分房地產公司銷售狀況良好，個別銷售業績顯著，各大房地產業公司競相通過其地理位置、建筑設計風格、配套設施、建筑裝飾材料、住宅環境及物業管理服務六大方面，憑借其項目開發售樓處的對外窗口及營銷員的解說功夫刺激購房者，加強自己的特色及優勢滲透，從而為銷售市場注入了新鮮的血液。為此，我們針對盤谷小區在成都市南部一片高尚成熟社區近段時間房地產開發項目作一簡單的歸類對比：（見下頁）序號調查內容項目名稱開發商名稱已開發項目正開發項目正開發項目的價格開發項目的檔次備注1棕南小區電梯公寓四川宏名房地產公司棕南一期棕南二期36004500元／㎡二幢九層電梯公寓清水房2棕南公寓成都富力房地產公司一期二期42005200元／㎡十層電梯公寓全裝修3芳草地成都三泰物業有限公司一、二三期四、六期33003828元／㎡九層電梯公寓清水房4錦官新城成都新希望集團一期二期33805300元／㎡十層電梯公寓全裝修5置信麗都花園成都置信公司一期二期32003600元／㎡十一層電梯公寓清水房6天府華園成都華泰開發公司32903710元／㎡九層電梯公寓廚衛裝修7學府花園成都信德實業有限公司南橋花苑，新世紀花園學府花園三期2888—3588元／㎡二十一層電梯公寓清水房由此表結合當前成都房地產業開發項目可知，目前城南房地產業開發在經過普通住宅和小型公寓空前活躍的開發時期之后，市場容量日趨增大，市價堅挺，有實力的房地產公司隨著社會發展需要及國家政策的寬松環境，已開始把高層電梯公寓和商務樓的開發和投入作為擴大經營和分散風險的又一亮點，各房地產公司在既已開發經驗和良好形象的基礎上，更加注重產品質量、口岸位置、配套設施、售后服務等；通過廣告媒體的宣傳力度，外塑公司形象，渲染產品特色，從而達到了刺激消費者的購買欲望。調查過程中，我們發現有的房地產公司在銷售時，靈活運用產品價格策略，吸引了大量的購房咨詢者，起到了很好的促銷轟動效應作用。當然在處于城南高尚社區和地理位置得天獨厚的開發商們都盡力發揮了自己的極至。各具特色的售樓處裝飾精美、形象鮮明、圖文并茂，給人未見其屋，卻身臨其境的感覺，各開發商頗為用心良苦的設計和宣傳強勢加重了成都房地產市場的激烈競爭態勢。目前相當一部分商品住宅的生活配套設施，如供電、供氣、供水、交通、通訊、郵政、醫療、購物、文體娛樂等設施不完善，同時開發商未考慮到人們對居住環境的基本要求：如較適宜的休息環境、安全性和硬性設施的設計齊全等，有很多因素防礙房屋的銷售，因而作為盤谷花園項目應針對別人的弱點，搞好各項工作，爭取每一點都“不失誤”，這樣才能立于競爭的潮頭。附件一：股本及項目資金情況；附件二：經濟分析技術指標l一12表；附件三：國有土地使用證；附件四：固定資產投資項目許可證；附件五：大型公共建筑及工業項目定點表；附件六：建設工程規劃許可證；附件七：成都市建設工程施工許可證；附件八：房屋預售許可證；41 / 41盤谷花園項目各股東出資比例及撥款情況表單位：萬元項目股東名稱各占股份比例%購置土地資本金出資額前期開辦費及工程款合 計應撥實撥欠合作方應撥實撥欠合作方應撥實撥欠合作方大竹縣銀泉實業公司3230