首創鞍山體育館地塊可行性研究126終(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 人群喧囂的鬧市。隨著萬科城市花園、羅馬假日花園、萬泰錦繡華城的開發，板塊成為名副其實的生態居住板塊。板塊特征：該板塊雖距離中心城有一定距離但交通便利，多條公交線路抵達。板塊內醫院、學校等各種配套在不斷完善和發展，板塊內聚集了大量鞍山的城市精英，這些城市精英學歷較高，崇尚幽靜、自然、生態的環境。板塊內樓盤多為純住宅小區，板塊樓盤住宅均價大都在 5000元 8000元 /㎡ ，主力戶型面積 80100㎡ 兩房和120140㎡ 三房；板塊內缺乏大型商業配套，現有的商業配套多為小區配套沿街底商，底商均價在 60008000元 /㎡ 不等。客源分析： 從區域分析，板塊內樓盤客源主要來自整個鐵東區；從職業分析，以公務員、做生意的實業老板為主，比例占 70%，鞍鋼高管 5%，企事業領導占 20%，外地生意人占 5%；購房者有近 50%已經至少有一套住房，以改善型、自住型、婚房為主，投資客群比例小。代表樓盤： 羅馬假日花園、萬泰錦繡華城、萬科城市花園、東亞豪庭等營城子板塊 —— 鞍山樓市中自然與生態環境出眾34建筑類別： 板塊內樓盤建筑類別以多層、小高層為主，兼有部分高層；均價： 板塊內樓盤均價在 50008000元 /㎡ 左右；主力戶型： 以兩房兩廳一衛和三房兩廳一衛為主；主力面積： 兩房 70100㎡ 左右，三房 110130㎡ 為主；主力總價： 兩房 5070萬左右 /套，三房 60萬 90萬 /套；物業費： 物業費在 /㎡ /月左右。35板塊描述：該區域是鞍山市唯一的高新技術產業開發區，國內外著名企業入住，不僅為區域注入了經濟活力而且帶來了高學歷人群，區域客源換血，購買力得到保證，且板塊近鄰千山風景區，自然生態環境好，吸引了眾多對居住要求高的置業者。板塊特征：板塊地位和環境在鞍山實屬絕無僅有，板塊內聚集了大量鞍山的知識分子和有錢的老板。板塊內樓盤產品多樣化，花園洋房、別墅產品等應有盡有。板塊內普通住宅均價大都在 5000元 7000元 /㎡ ，主力戶型面積100㎡ 兩房和 130140㎡ 三房；區域內商業配套設施缺乏，沿街底商均價在 800012022元 /㎡ 不等；板塊內有車的置業者居多。客源分析：從區域分析，板塊內樓盤客源主要來自鐵東，從職業分析，以公司企業高管、做生意的實業老板為主，比例占 65%，在高新區工作的有知識的員工占 10%，外地生意人占 15%；高新區原有周邊居民占10%。購房者以改善型、自住型為主，投資客群比例不多。代表樓盤： 沿海智慧城 6期、永縉學府、萬科城、遠東嘉山水、新世界等高新區板塊 —— 顯赫而尊貴，與勝利路板塊分庭抗禮36建筑類別： 高新區樓盤建筑類別呈多樣化趨勢，以多層為主；均價： 高新區樓盤均價在 65008500元 /㎡ 左右；主力戶型： 以兩房兩廳一衛為主，兼有部分三房兩廳兩衛；主力面積： 兩房 89100㎡ 左右，三房 122140㎡ 左右；主力總價： 兩房 5575萬 /套，三房 7090萬 /套；物業費： 高新區物業費在 /㎡ /月。兩館板塊55007000元 /㎡42004600元 /㎡新鋼廣場板塊 3500元 /㎡永樂板塊4500元 /㎡勝利路南板塊 6000元 /㎡勝利路北板塊 4500元 /㎡高新區板塊 7000元 /㎡營城子板塊50008000元 /㎡37城市核心區： 超過 6000元城市意向區： 5500元城市邊緣區： 4000元左右城市邊緣景觀區： 50008000元目前項目所在的兩館板塊，屬于城市核心與意向區的交匯處，匯聚了萬科、大德（鞍山知名地產）等名企，產品以中高端為主。兩管板塊，由于是正在發展的板塊，所以以解放路為分界線出現了很大差價。但隨著城市的擴張，價差會逐漸縮小38整體市場消化速度較慢， 20套 /月為正常水平，產品出眾或營銷到位項目銷售速度可達 40套 /月項目名稱 規模（萬平米 ） 區域（板塊 ） 銷售速度（套 /月） 均價元 /㎡萬科金域國際 78 永樂板塊 4050套 6000永縉瀾庭 23 永樂板塊 25套 4800陽光境界 5 永樂板塊 810套 4400金地美林（非金地地產） 8永樂板塊 810套 4400綠城豪庭（非綠城地產） 永樂板塊 810套 4400創大眾山小 10 鐵西 8套 4200金色年華 11 兩館板塊 20套 3800棲龍庭 4 兩館板塊 15套 4400保利四方（非保利地產） 17兩館板塊（解放路南）15套 3800東亞第一城 25 兩館板塊（解放路南）1520套 4300國際明珠 10 勝利路南 10套 6700佳兆業水岸華庭 140 立山板塊 25套 6000鞍山恒大綠洲 126 立山板塊 40套 4800鞍山恒大名都 60 高新區 40套 5100?鞍山住宅市場消化速度較慢，平均 20套 /月 的銷售速度即為市場良好水平。?個別項目由于產品出眾，價位適度（例如萬科項目、恒大，銷售速度可達 3040套 /月 。20222022年，入市的新盤多達 100多個，現在整體市場 月均消化速度 1500套左右 ，意味著每個項目每月消化在 15套左右39區位條件和產品品質是決定鞍山住宅產品競爭力的主要因素，個別項目通過領先的產品可以突破區位限制實現溢價品質區位4 311529681 萬科金域國際2 永縉瀾庭3 陽光境界4 金地美林5 綠城豪庭6 創大眾山小7 金色年華8 棲龍庭9 保利四方10 東亞第一城11 國際明珠12 佳兆業水岸華庭13 鞍山恒大綠洲14 鞍山恒大名都17 121314萬科金域國際地處鐵西區，實現區域溢價 1000元 /㎡40小高層是市場主流建筑形式，但多數項目已出現高層產品，客戶對高層產品不排斥，但高層一般不超過 26層?隨著城市的發展，可建設用地逐漸減少，土地成本不斷提高。為了充分利用土地，降低成本，城市住宅的產品形式從多層向高層不斷拔升。?建筑形式的改變同時也帶來了產品升級，電梯、產品拔高形成的大規模綠地、社區規劃等使原有產品形式產生了巨大提升。鞍山市場處于 小高層向高層建筑形式升級階段 。 客戶已經接受產品升級帶來的價格提升，并愿意選擇高層產品。多層小高層高層產品形式不斷升級時間項目 多層 小高層 高層1 萬科金域國際 ★ ★2 永縉瀾庭 ★ ★ ★3 陽光境界 ★4 金地美林 ★ ★5 綠城豪庭 ★ ★6 創大眾山小 ★ ★ ★7 金色年華 ★ ★8 棲龍庭 ★ ★9 保利四方 ★ ★ ★10 東亞第一城 ★ ★11 國際明珠 ★12 水岸華庭 ★ ★ ★13 恒大綠洲 ★14 恒大名都 ★合計 8 9 1141兩館板塊內只有萬科金色家園是品牌房企，其余均是附屬地產，品質不高規劃多數項目規模較小，產品種類單一園林由于開發商水平有限，加之項目規模小，無法做出園林綠化，形成社區氛圍建筑單體立面形式老舊，戶型無亮點，產品無突出特點金色年華 新華園42個別樓盤立面新穎、園林豐富、用材高檔，實現了市場高價和快速銷售萬科金域國際：216。新穎的外立面設計，216。知名的物業管理，216。先做園林，營造氛圍216。引入裝修概念，但不明確裝修標準，規避鞍山市場對裝修標準的質疑。同樣擁有永樂公園的資源優勢，但卻以超越市場的產品品質實現區域溢價1000元 /㎡左右，為板塊內銷售業績最好的開發商43從戶型上看， 90平以下的小兩室消化快，且市場供應充足區域 合計 面積其中小于 90 90144 大于 144鐵東 4526 3800 629 97鐵西 3315 3119 183 13立山 5408 5186 213 9千山 943 667 210 66合計 14192 12772 1235 185前三季度成交套數受央行連續加息以及銀行上調首套房貸利率的雙重影響，購房資金壓力加大，即使是剛需置業拉動，也以 90平中小戶型為主從細分成交戶型方面來看，只有 90平以下成增長態勢，同比 2022年增長 %。 而 90平 144平以及 144平以上的累計成交套數同比均下降，特別是 144平以上下降幅度超過 20%。鞍山購房的首要因素依然是解決剛性住房需求，受央行今年連續三次加息以及銀行取消房貸優惠的雙重影響，市民貸款買房的壓力大大增加。 雖然 2022年國家繼續延續較為嚴厲的樓市調控政策，北上廣深等一線城市以及部分二三線城市房價已經開始出現松動跡象，但是， 作為三線城市的鞍山，并未執行樓市限購政策，房地產市場發展較為平穩，雖然也受到國家一些列樓市調控政策的預期影響，但受剛性需求的拉動作用， 2022年前三季度，鞍山累計成交存量住宅 14192套，同比依舊上漲%。44泛公務員、生意人和外地客戶是鞍山房地產市場特別是中高端市場的主要客戶外地客戶 泛公務員 生意人 本地工薪階層特征 ?年齡： 35歲以上?收入情況不確定，一般應為當地的財富階層?看重地段和項目的知名度?年齡： 35歲以下?家庭結構：兩口