首創鞍山體育館地塊可行性研究126終-資料下載頁

　　

【正文】 制總價，滿足客戶需求?將市場暢銷的兩居戶型面積適當壓縮至 90平米內，也符合客戶需求。63本項目站位鞍山中高端市場，建議開盤均價定為 5000元 /㎡價格定位（開盤價格）市場可比價格本項目定位決定了項目站位鞍山中高端市場，產品品質看齊萬科金色家園，萬科金域國際，價格可參考板塊價格 5000元 /平方米 。項目整盤均價初步測算項目整盤均價初步測算項目名稱 地塊 萬科金域國際 恒大名都 佳兆業水岸華府 恒大綠洲參考條件 實際成交均價 （元 /㎡ ） Px 5600 5100 4500 5000位置交通 10 6 5周邊環境 8 8 7 商服配套 8 教育配套 6 6 規模 10 景觀 9 8 戶型結構 12 內部規劃設施 10 發展商榮譽 6 工程進度 8 交樓標準 5 物業管理 8 合計 100 Qx= Qa= Qb= Qc= Qd=　 　 72 本案周邊沒有規模性大盤，均屬于地區小企業開發項目，無論從產品及經銷方式均沒有可比性。且根據開發商實力，只有同等實力的開發企業才有競爭價值，基于此需選擇不同區域的知名企業大盤項目作為參考：如萬科金域國際 、恒大名都、佳兆業水岸華府、恒大綠洲 四個項目作為參考對象。住宅一期價格測算價格定位（測算價格）修正后各相關樓盤價格 Pi’Pi’= （ Qx/Qi） =Pi 注： Pi為均價Pa’= （ Qx/Qa） PaPb’= （ Qx/Qb） PbPc’= （ Qx/Qc） PcPd’= （ Qx/Qd） Pd各相關樓盤權重取值為 Wi’Wa=25% Wb=25% Wc=25% Wd=25%Px=∑PiWi=Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+Pd’Wd= 5512元 /㎡按照市場比較法計算， 一期住宅均值為 5512元 /㎡價格定位（測算價格）66本次報告研究思路182。 第一部分：項目界定182。 第二部分：市場掃描及分析182。 第三部分：項目發展設想182。 第四部分：經濟測算與可行性分析67經濟測算及可行性分析x項目可行性分析x項目定位方案 1：把商業總占地面積刨除在外計算方式如下：計算方式如下：商業占地面積： 85000/5=17000㎡建筑物最大占地面積： 35410㎡（定值）住宅占地面積最大值： 3541017000=18410㎡住宅最大建筑面積： 50585585000=420855㎡可見最多層數： 420855/18410≈≈22層實際可得的最大建筑面積： 18410*22=405020㎡結論： 商業全部獨立于可售建筑形態之外的最大可售面積為 。方案 2：商業一部分占地面積計算在總占地面積之中。結論： （ 如果在 5個場館之上蓋住宅，就意味著 5個場館的占地要計算在總占地之中，但在銷售過程中，要把場館的建筑面積刨除在外。） 實際最大可售面積 42萬建面計算方式如下：計算方式如下：商業占地面積（酒店，政府辦公樓）： 60000/5=12022㎡建筑物最大占地面積： 35410㎡（定值）住宅占地面積最大值（包括 5個場館的占地）： 3541012022=23410㎡住宅最大建筑面積： 50585560000=445855㎡可見最多層數： 420855/23410≈≈19層實際可得的最大建筑面積（包括 5場館的建筑面積）： 23410*19=444790㎡實際可售的最大建筑面積： 44479025000=419790㎡70經濟測算及可行性分析x項目可行性分析x經濟測算方案 1：經濟測算按 5000元開盤均價計算毛利潤為 億，成本在 其中住宅按現階段開盤均價 5000元 /㎡計算粗略估算 405020 5000=序號 項目名稱 單價（元 /㎡ ） 計價數量（㎡） 總價（萬元） 1 前期工程費 71 490020 3479 勘察測量費 10 490020 490 規劃設計費 28 490020 1372 施工審查費 5 490020 245 消防審查費 8 490020 392 臨時供水供電 20 490020 9802 建筑安裝工程費 2035 490020 99704 住宅建安費用 2022 405020 81004 商業建安費用 2200 85000 187003 管理費用（包括監理費） 80 490020 39204 不可預見費 130 490020 63705 基礎設施配套費 100 490020 49006 合計（不含地價） 　 　 1183737 加入地價 22258萬元 140631序號 項目名稱 單價（元 /㎡ ） 計價數量（㎡） 總價（萬元） 1 前期工程費 71 504790 3584 勘察測量費 10 504790 505 規劃設計費 28 504790 1413 施工審查費 5 504790 252 消防審查費 8 504790 404 臨時供水供電 20 504790 10102 建筑安裝工程費 2035 504790 102658 住宅建安費用 2022 419790 83958 商業建安費用 2200 85000 187003 管理費用（包括監理費） 80 504790 40384 不可預見費 130 504790 65625 基礎設施配套費 100 504790 50486 合計（不含地價） 　 　 1218907 加入地價 22258萬元 144148方案 2：經濟測算按 5000元開盤均價計算毛利潤為 21億，成本在 其中住宅按現階段開盤均價 5000元 /㎡計算粗略估算 419790 5000=21億73附件：項目資料卡74恒大綠洲項目位置：立山勝利北路（ 64路終點站）規 模 占地面積 35萬 m2 建筑面積 126 萬 m2 容積率 總戶數 7150套建筑形式 32層高層戶 型 兩室兩廳一衛 93m2三室兩廳兩衛 140m2住宅價格 均價 4980元 /平米項 目配套5公里黃金水岸， 16萬平米萬水湖6萬平米三大私家湖， 30萬平米歐洲皇家園林5200平米星級會所， ， 2022平米國際雙語幼兒園， 20萬平米商業街 市場掃描市場掃描 Market scan75建筑與景觀： 6萬平米三大私家湖， 30萬平米歐洲皇家園林新古典主義風格建筑，整體色調典雅別致，溫暖富有親和力。園區入戶建筑氣勢磅礴，彰顯尊貴。 市場掃描市場掃描 Market scan76恒大名都 項目位置：鞍千路與越嶺路交匯處規 模 占地面積 20萬 m2 建筑面積 60萬 m2 容積率 總戶數 669套建筑形式 高層建筑戶 型 兩室兩廳一衛 8 99平三室兩廳一衛 109平三室兩廳兩衛 116148平五室兩廳兩衛 170平住宅價格 均價 5100元 /平米 ，最底價 4200元，最高價 6400元 /平米項 目配套，建 ，筑 5200平五星級豪華會所 市場掃描市場掃描 Market scan77建筑與景觀：新古典主義建筑，高大喬木、羅馬廣場、巴洛克花壇、希臘雕塑、疊水噴泉、濱水棧道，疊水噴泉廣場、雕塑等彰顯園區品質感濱水棧道，小品，增添園區景觀的可觀賞性 市場掃描市場掃描 Market scan78佳兆業水岸華府項目位置：立山沙河街 41號（萬水河北岸）規 模 占地面積 47萬 m2 建筑面積 140萬 m2 容積率 總戶數 1062戶建筑形式 小高層、高層建筑戶 型 兩室兩廳一衛 91107平兩室兩廳兩衛 125139平三室兩廳兩衛 142153平住宅價格 高層均價 39004200元 /平米， 小高層 4800元 /平米項 目配套鞍山低密度濱河大城，獨創了鞍山乃至遼寧特有的水系園林景觀，并全力打造社區三個空間的精心設計，公共空間、半公共空間、私密空間。萬平皇家會所 市場掃描市場掃描 Market scan79建筑與景觀：雙重水系景觀，自然水系面積約為 4500平，內部水系環繞自然水系面積約為 4500平內部水系環繞入戶樓梯設計彰顯尊貴感入戶樓梯設計彰顯尊貴感 市場掃描市場掃描 Market scan80華潤橡樹灣項目位置：高新區千山中路與東峪街交匯處規 模 占地面積 13萬 m2 建筑面積 26萬 m2 容積率 總戶數 1062戶建筑形式 洋房、高層建筑戶 型 兩室兩廳一衛 95平三室兩廳一衛 115平住宅價格 高層均價 6000元 /平米項 目配套擁有華育學校、鞍山一中、遼寧科大等，囊括了鞍山 “ 小中大 ” 一系列豐盛教育資源，學區氣息濃郁；玉佛山風景區近在咫尺，自然環境好 市場掃描市場掃描 Market scan81建筑與景觀：靜湖在內，自然生態環境好，山林環繞、鳥語花香，獨享城市后花園的清新綠意 市場掃描市場掃描 Market scan謝謝！報告結束