龍鳳山莊建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 B類。抗震設防：地震設防烈度為6度，抗震分組為第一組。本工程為丙類建筑。（二）功能分布地塊為瘦長型，南北間距較大，規劃中共分成3個規模不等的居住小區。每個小區基本都有各自相對獨立的商業、居住部分，我們將商業與居住隔離開來，在保證建筑形態上延續的同時，又便于形成獨立的景觀環境，保證居住區的安靜和商業區的人氣。部分小區的商業用地將建設成產集體閑娛樂、商業、公寓與居住等設施于一體的具備復合功能的城市綜合功能街區。結合小型商業打造出主要商業街，形成特色商業街區，從而很好帶動了整個商業片區，豐富建筑功能形態的同時，也會為周邊居民帶來便捷的購物環境，完善居住區的配套設施。居住區北部以安置房為主，中部及南部以商品房為主。住宅的房型根據地塊的環境不同進行差異化設計。在地塊沿商業街部分，我們皆設置了小房型，中心景觀部分布置大房型，地塊以多層住宅為主，部分小區中心景觀處設置社區服務中心，布置社區服務站、物業管理等公共配套設施，以滿足小區的需要。住宅與景觀相互融合，彰顯尊貴，打造商檔的“都市/景觀”住宅。（三）道路設計多個住宅小區的內部道路按照先進的交通安靜概念進行設計，避免直線型道路所帶來的高車速，可從根本上減少由車輛所產生的噪聲，營造安靜的居住環境，這樣也可以使居住區的內部環境形成與外部城市不一樣的道路景觀。小區的停車方式以多層住宅底層停車為主，利用多層住宅南面開間較大的開間布置車位，小區內部沿小區主干道布置少量停車，停車位基本位于住宅的北側，減少對南面臥室產生的噪聲干擾。結合小區的中心綠化帶設計一個與車行道路相通而又相互分離的步行道網路。步行道穿行于各棟住宅之間，將各住戶與各種室外休閑設施聯系起來。步行道的設計更加注重其多樣化，局部放寬成小廣場，局部通過植物與建筑形成一個狹窄的空間，使步行者可以體驗到豐富多樣的室外空間。（四）景觀設計居住區著重強調社區環境塑造，把社區生活空間作為藝術研究對象，從而營造出具有園林生活情調的康居環境。將景觀滲透到小區的每一個角落，創造可達性、共享性強的景觀效果。規劃將小區景觀充分引入到各個角落，并努力保持整個小區視線上的暢通。有條件的住宅單體底層設計內院，庭院是單體建筑的補充和襯托，力求最大限度地完善不同方位的院落與室內的行動、視線、景觀等關系的處理；考慮私家庭院與公共景觀之間的融合；私家花園的圍合形式力求多樣化，豐富視覺效果。充分利用基地的自然狀況，并加以研究和利用，注重空間關系的處理和發揮，使之與整體建筑風格相整合和協調，其中包括道路的布置、路面的鋪砌、照明設計、小品的設計、公共設施的處理等等。并且，總體景觀設計總體規劃設計整體風格的主題，硬質景觀要同綠化等軟質景觀相協調。（五）建筑風格：建筑風格的設計在很大程度上主導著消費者眼球，目前蕭縣處于一個比較注重數量的發展期間，所以在建筑的風格上幾乎都是千篇一律，基本上沒有什么特別之處，對此，項目的開發建設在風格上要與其他的樓盤有所不同，建議多層建筑方面在結合蕭縣現有的樓盤樣式的基礎上加以改進，包括外墻的顏色，增加空調機外放位置等等，在別墅方面，主要以現代建筑藝術為主，大膽造型（簡約流暢的線條），部分結合蘇、浙、皖園林建筑外觀代表性的風格。（六）戶型設計根據蕭縣家庭的人口數及日常生活起居習慣，以最科學合理的布局達到使用功能，把沒有實際使用功能及重復功能的部分放棄，在某些重要區域適度放寬，控制總面積，從而在提高單價后，總價不會太高，限制市場。具體的設計，由專業設計師在這個參照這個構思下完成。小房型做大量的飄窗，最好以兩房一廳一衛，兩房兩廳一衛。或者三房一廳一衛，或者三房兩廳兩衛，杜絕兩房兩衛的設計。在縣城的區域內，實用性是第一要素。飄窗（即低窗臺、凸窗臺）在實際銷售過程中很受消費者的歡迎，因為飄窗的設計可以增加小房型的空間感。因此建議客戶對小房型進行飄窗等特色規劃，增加房型的賣點。（窗臺離地板面30—45公分）客廳在現代居家概念中明顯過小，市場情況要求客廳開間起碼在4米以上，這對消費者具有一定的吸引力。采用短進深，加大陽光直入室內的面積。戶型功能型布局：臥室餐廳，書房、儲藏室布局合理，采用現代三大布局手法，盡量做到分區明確，動靜分區，潔污分區，干濕分離。業主會所建議：會所前期作為現場售部，為銷售服務，交房以后是為業主提供方便的經營場所，集休閑、聚會、運動健身等場所。三、項目建設定位（一）檔次定位項目所在地目前為止沒有住宅項目的開發，對于我們來說是一個有利的外部環境。由于土地規模有270畝，可以進行分期的規模化開發。根據確定的目標市場的購買力以及蕭縣住宅市場的價位可以開發高檔住宅。根據蕭縣人居住的習慣，住宅項目的層次為多層。蕭縣的別墅基本都是連排別墅，所以不能在走同樣的道路，別墅樣式多樣化，除了連排別墅，我們可以加以獨棟，雙拼，形成有一個多元化的別墅優越的自然條件不能浪費（風山、圣泉寺）。基于以上七點，我們認為最佳的開發模式為：以多層結合別墅為輔的中高檔住宅。（二）產品功能定位：住宅——多層居住生活型住宅根據蕭縣的現有經濟水平和人均收入不具備開發高檔住宅；根據蕭縣人民的生活習慣，不適宜開發小高層或則高層住宅；根據蕭縣的房地產的開發現狀來看，只有開發多層住宅。基于以上三點，確定多層居住生活型住宅是最佳選擇。別墅——居住生活型別墅缺乏旅游風景資源，不可能開發渡假型別墅和有經營性質的旅游型別墅；離鬧市區很近，道路狀況優良，具備第一居所的條件；缺乏外事辦事機構和大中型外資開發商，不具備出租條件，因此不能開發出租型別墅。基于以上三點，確定居住生活型別墅是最佳選擇。（三）戶型定位：戶型多層以主流戶型為主，緊湊型為適當的補充，建筑為5層，最高不要超過6層。別墅建設以雙拼，連排和獨棟為主，建筑為2層，最高不要超過3層龍鳳山莊戶型表類 別戶型類型戶型面積(m2)面積比多層住宅二房二廳緊湊型80～9010%主流型9810%三房二廳緊湊型10610%主流型10835%四房二廳緊湊型1185%別墅四房二廳180～20018%五房二廳200～24012%（四）價格定位目前蕭縣的住宅的價格在2900元／平米――3100元／平米之間，根據我們的規劃、建筑品質及自然條件我們的價格定在2600元／平米――2900元／平米之間，其中多層住宅價格為：2400——2500元之間，別墅價格在3800元左右。確定低開高走的基本原則：一方面避免開局不利，另外可以產生一種增值現象，刺激和逼迫消費者迅速購買，另外還可以吸引以投資為目的的買家。以2600元／平米低價入市：一方面可立即吸引一定數量的消費者，積蓄客戶，另一方面避免入市價格過高，造成銷售障礙。價格高走：當銷售一段時間以后，單價上漲，然后逐漸上漲，再根據蕭縣樓盤的特征，一至三層單價逐步上漲，四層以上有浮動的下降，以達到均價水平。最終達到2600元的均價。別墅價格均價設置在36003800元之間。商業用房以5000元／平米低價入市。（五）定位形象項目尚未正式開盤，且無任何市場影響，因此需要全面進行專業的整體包裝。（六）運作定位強調精品物業是整個市場推廣、營銷企劃、物業管理、建材用料、項目室內設計及結構設計等重點。因此，無論是案前部分、簡報表現部分、現場表現部分還是廣告宣傳制作部分等都應在完整、統一的思想原則下進行。只有各主體部分的相互關聯，始終如一，才能有效形成具有豐富內涵的概念主題。四、客戶群定位結合的開發規模，結合自身的綜合條件及蕭縣房產市場的開發狀況，必須集中地針對蕭縣及周遍城市１－３個細分市場作為目標市場。（一）小型民營開發商主（個體戶）這部分人士月收入數萬元至數十萬元不等，在創業過程中，他們一邊發展自己的事業，一邊提高生活質量，有較強的購買力，但比較實際，他們將是我們項目的市場的主力。（主要以煤礦和防腐工程個體企業主為主）（二）在蕭縣國企的工作人士（蕭縣在崗職工）這部分人士家庭月收入十分穩定，穩定的收入就是用于提高生活質量，而且文化層次比較高，他們將是我們項目的一小部分買家（三）蕭縣政府機關人士這部分人家庭月收入雖然雖然比不上個體戶，但是多年的積累加之灰色收入，對于住宅的要求也會隨著經濟的發展而不斷的提高。所以他們也將是我們的一下部分的買家。（四）蕭縣鄉鎮開發商主開發商已經有一定的規模，在創業的過程中，積累了一定的積蓄。隨著生活條件的改善，他們迫切希望改變自己現有的環境，但是他們也是比較實際，注重的是住宅的質量以及舒適的程度，他們也是我們一小部分買家。（五）徐州有車的有錢人由于蕭縣離徐州只有25公里，蕭縣屬于徐州都是經濟圈，開車去不要半個小時。他們渴望有一個比較安靜的環境，多屬于第二次置業。這些人收入穩定，具有巨大的購買力，能打動他們的是環境、現代品味的建筑風格、完善的配套設施及安全保障，他們將成為我們一小部分買家。第六章　公用工程設計方案一、給水、排水設計方案（一）給水方案該居住小區規劃人口為10749人，依據《居住小區給水排水設計規范》居民生活用水定額為180升/，則最高日生活用水量為 1935立方米。(1)公共建筑用水量根據規劃小區中公建設施的性質及數量，確定最高日公建用水量為50m3。(2)澆灑道路和綠化用水量，，則最高日澆灑道路和綠化用水量為102立方米。(3)未預見用水量及管網漏失水量規劃小區未預見用水及管網漏失水量按其最高日用水量的15%計，則該用水量為283立方米。綜上所述，規劃該居住小區最高日總用水量為2385立方米。本居住小區利用城市供水管網供水。當地管網供水水壓及水量均能保證該居住小區的生活及公建的正常用水，不需另設加壓和儲水設施。供水水質符合國家生活飲用水標準。小區同一時間火災次數為一次，消防用水量為10升/秒，并且用消防用水量與小區最高時用水量之和校核管網。消防給水采用與生活給水管道同一的低壓低水系統。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必須設置消防栓，消防栓采用半地下防凍式。本居住小區設置消防栓40個。為了提高小區供水的安全可靠性，管網的布置采用環狀與枝狀相結合的方式。主干管以環狀網布置，支管以枝狀網布置。在主要道路上布置給水主干管。（二）排水方案小區本著高起點、高標準的要求，小區內的排水采用雨水、污水分流制排水系統。依據《居住小區給水排水設計規范》，本小區生活污水量按給水量的90%計算。由于本小區地形坡度較小，在布置排水管道時，盡量將雨水以最短的距離排出，在項目區東部和南部各設置了一個排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網。雨水通過城市雨水管道排入龍山河，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進行污水綜合處理。全區共設置化糞池40個。二、供電及電信設計方案（一）供電小區住戶每戶用電負荷指標為68KW，計算負荷每戶以4KW考慮，公建考慮20W/m2。小區負荷計算為14332KW左右。低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設，沿小區主要道路敷設蓋板式電纜溝(敷設位置位于人行道下)，電纜溝至建筑物路段采用電纜地下直埋，電纜穿越有可能受到機械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護。低壓電纜采用聚乙烯絕緣銅芯帶鎧裝，電纜型號VV29370+135，VV29395+150，VV293120+150，VV293150+170四種。路燈線路由當地路燈管理部門確定，可沿電纜溝敷設。（二）電信小區電話普及率規劃為100部/百戶，同時考慮部分公建用戶。則小區話機預測為4250部左右。小區規劃由環城路引入三路主干電纜分別為2200對、1700對、1500對，設三座交換箱，分東西兩片進行交接配線，配線主干電纜為500對及300對，并留以余量。電信電纜與電力電纜分設道路兩側。可采用水泥管塊式電信管道或用PVC排管埋地敷設。居民樓內應保證電信線入戶。三、　燃氣供應方案（一）用氣量小區目前瓶裝煤氣作為氣源，小區居民氣化率為100%，得小區用氣平衡表如下：龍鳳山莊小區用氣平衡表戶類型用戶定額N立方米(戶/日)用氣戶數用氣量N立方米/日所占比例居民15832216%公共建筑1200%合計4216100%（二）氣源蕭縣現在無管道送氣，氣源以瓶裝為主。四、小區管線鋪設方案本小區工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃氣管共7種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設外，其余管線一律采用直埋鋪設。各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時，應遵守如下原則：。第七章　環境保護一、主要污染源本項目住宅建設項目。環境保護方面的主要污染源為固體廢棄物、廢氣、廢水和噪音。固體廢棄物主要為項目建設過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時生活廢