公司物業淺水灣物業管理實施方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 備維護技術員工資已算在相關的維護費中，此處不計）　　注：工資標準按行業從業人員中等水平測定。辦公費用測算表類別：支出(萬元/月)序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注1交通通訊交通車1部2500元/月,電話6部,每部400元/月,傳真機500元/月,差旅費、通信費人均50元,共30人2500元1+400元6+500元1+50元30　2低值易耗,辦公,水電,業務費,培訓費綜合測算名管理人員人均月消耗220元220元30僅統計管理層3服裝費名管理人員冬、夏裝綜合測算2000元/人年2000元30247。12　4廣告,宣傳,書報,標識標牌,社區文化綜合測算5500元/月5500元　5辦公自動化維護費管理處的辦公局域網絡、計算機硬件和軟件維護費綜合測算1000元/月1000元　6開辦費及辦公固定資產折舊交通車10萬,裝修20萬,入住資料印刷4萬,標識牌5 萬,籌備期人員工資10 萬,宿舍及食堂裝修10萬,入住現場 5萬, 247。(512)　二、　辦公費用小計1+……+6　　公共設施設備維修養護費測算表類別：支出（萬/月）序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注1電梯維修保養、年檢費每臺維護費每月500元,年檢費每臺800元,共20臺(500+800247。12)20 　2供配電系統VA月,共1250KVA1250　3柴油發電機維護費每臺1200元，共1臺1200　4公共照明系統日光燈管9元/支,日光燈800根,半年換一次,整流器15元/只,共800只,2年換一次,日光燈架25元/個,共500只,4年換一次,節能燈泡3元/個,約2000個，半年換一次,燈頭2元/個,約2000個，2年換一次,應急標志燈，250元/盞,共盞,每年更換15%.　6消防系統消火栓1元/臺月400臺,防排煙風機5元/臺月,13臺，風閥1元/個月,158個,月,1800個,防火卷簾門10元/臺月,2臺,煙溫感每年更換5%,每個800元,共1500個,模塊每年更換15%,每個250元,共200個11501+385+4001+5000+7610+40005% 800247。12+6005%250247。12 　7供水系統生活、消防泵檢修費40元/臺月,共4臺,每年一次,6000米,閥門每年更換14個,平均每個300元,水池清洗,1856方，12元/方年,水池檢驗費1200元/個年,共4個。4010+(15000+30030)247。12+159812247。12+120015247。12　8排水系統排水泵檢修費10元/臺月,共30臺,排水管、下水道每年更換10%,每米6元,共3500米.3010+(350010%6)247。12　9公共道路、雨污水井蓋詳細數據不明，綜合測算暫定為600元/月600　10戲水池綜合測算每年租金、維護保養,水電費、藥費和人員(季節工),60000元/年6247。12　11社區雕塑小品綜合測算每月350350　三、　公共設施設備維修養護費小計1+……+11　　注：設施設備明細詳見附表三《淺水灣公共設備設施明細表》清潔衛生費測算表類別：支出(萬元/月)序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注1服裝費冬裝100元/套442，夏裝90元/套442(100442+90442)247。12 　2工具費垃圾塑料桶50元158個,2年折舊,(158層),垃圾車，3部,1000元/部,5年折舊,每部維護費月50元,機動噴務器，1臺,每臺2000元,3年折舊,月維護費用50元15850247。2247。12+1589130+(31000247。5247。12+350)+(2000247。3247。12+50) 　3消殺費631 　4化糞池清理每年清理一次,共1個,每個4000元4000247。12 　5清潔用料、用水61000M261000 　6垃圾清運費商業部份,每天二車,每車75元3075230 暫定價四、　清潔衛生費小計1+……+7　　綠化養護費測算表類別：(萬元/月）序號項目測算依據測算式測算結果)占總%備注1服裝費1個人,冬裝100元/套,每人2套,夏裝90元/套,每人2套（10021+9021）247。12 2工具費剪草機3400元,綠籬機1800元,3年每月維護費100,元,清運車1臺,700元/臺247。24,每月維護費每部20元,其它簡單工具每月200元(3400+1800)247。36+(1100)+(1700247。24+120)+200 3農藥化肥,綠地面積9800平米9800247。12 4綠化水費,9800 5補苗費9800 五、綠化養護費小計1+……+5　公共秩序管理費測算表類別：支出（月）序號項目測算依據測算式測算結果(萬元/月)占總%備注1服裝費每人冬夏裝4套,每套150元,共25人150425247。12 　2裝備費對講機25部,1000元/部,3年更新,發射臺1部5000元,5年更新,對講機附件維護費每部200元/年,巡邏自行車4輛, 300元/輛,1年更新,維護費每輛月20元100025247。3247。12+5000247。5247。12+20025247。12+3004247。12+204 　3低值易耗,辦公,業務費綜合測算每人20元/月2025 　4停車場設施設備維護費道閘2個6600元/個、崗亭2個8000元/個6年折舊、維護費300元/月，車位線及附件維護費500元/月，(66002+120002)247。6247。12+300+2500 　5保險費小區公共責任保險5000元/年,300元/位年,336個車位,按80%計算(5000+300336)247。12　6車位租金70元/位年，306個車位，按80%計算70306247。12 　六、　公共秩序管理費小計1+……+6　　電費及其它費用測算表類別：支出(萬元/月)序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注七公用電費總電力日均使用電量：2500 度250030天 元/度 八業主委員會辦公費一年5元/戶，共631戶6315元247。12　九不可預見費一至八項之和的2%計一+……+六2%, 2%　十物業管理傭金一至九項之和的10%一+……+七10% , ！1！10%　十一稅收一+……+六+八……+十之和的5%一+…+六+八+九+十5%,！！！5%　　小 計七+……+十一　　　總支出一+……+十二　　　結余=總收入總支出　—　注：業主委員會辦公費根據鐵嶺市業主管理委員會規則(試行)第二章第五條制定。淺水灣智能化維護費測算表單位：(萬元/月)序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注一、智能化維護費（收入）　　　　1智能化維護費總戶631戶,每戶12元,入住率95%12元63195% 　　一、智能化維護費（支出）　　　　1網絡工程師1名,每人月總工資2500元2500元1 2網絡管理員1名，月總工資16001600元 3工資附加費人員工資總額的38%！！萬元38% 5服裝費！名管理人員每人年3套,每套800元800元13247。12=4低值易耗,辦公,業務費,培訓費名技術人員人均月消耗300元300元2 6！！！！智能化設備用電樓層交換機！！！臺,30W/臺,主干交換機臺,計算機臺,400W/臺臺,一天12小時7管理中心設備維護綜合測算每月維護費4000元4000元8智能化網絡運行費用綜合測算2000元2000元9家庭安防報警自動抄表等系統維護費綜合測算每月維護費5000元5000元10閉路監控系統綜合測算每年維護保養,更換材料費,20000元/年20000元247。1211巡更系統維護1套,綜合測算500元/月500元12不可預見費1+……+8的2%　13物業管理傭金1+……+9的10%　14稅收1+……+10的5%　　合 計1+……+14　　結余收入支出　—注:智能化人員還需維修人員協助,人員費用未計入.管理措施GUANLICUOSHI淺水灣的物業管理服務分為前期管理和正常期管理兩個階段，在日常管理服務中按公司ISO9000物業管理質量體系運作能完成基本服務，但針對淺水灣物業智能化、網絡化的特性，業主的服務需求和期望，為順利實施管理思路和做法，達到淺水灣實施特色管理、提供特色服務的目的，管理處對前期管理階段、正常期管理階段存在的所有服務流程進行了識別和分析，對其中的特殊流程、重要流程、新增流程進行重新設計并制定了相應的措施，這些措施主要有：l 接管驗收實施措施l 辦理入住實施措施l 裝修監管實施措施l 日常事務實施措施l 綠化保潔實施措施l 公共秩序實施措施l 機電管理實施措施l 智能化管理實施措施l 社區網絡管理與服務措施l 社區服務實施措施本方案僅列舉了接管驗收、入住辦理、裝修監管、安全管理、環境衛生及綠化管理、設施設備的維修及維護幾個措施作為本方案的參考資料：一、 接管驗收實施措施成立淺水灣籌備處，主要是準備和了解有關淺水灣的土建資料、配套資料、智能化資料、入住資料及相關表格。為日后的接管驗收、入住辦理、裝修監管等工作做準備，并為未來淺水灣的管理進行了周密的調研和策劃。（一）準備階段人員分組按土建(含室內部份)、機電、消防、智能化等專業項目進行人員分工，負責對小區的公共配套設施設備的驗收和接管。① 機電組：將供水、供電、消防、電梯、智能化系統的資料按序收集，設計各種驗收記錄表，交籌備處匯總審閱后存檔。② 工程組：整理、收集、繪制各種示意圖交辦公室匯總，設計各種項目驗收記錄表，報籌備處審閱存檔。A、住戶門內部分：地面、墻體、天花、水、電、氣、門窗、陽臺、衛生間、廚房、排水、空調孔、對講、門鎖。B、住戶門外部分：消防通道、層間走廊、扶手、各種門、窗、強電井、弱電井、管道井、保潔間、天面平臺、排污井、化糞池、各種井體井蓋、墻體、地面、天花、雨水管系、排污管系、地下管網、大堂、廣場、地下室、車道、停車場及停車用水泥墩、公共衛生間、地下管理用房、綠化水系、廣場涼亭、店面、公共電照、開關、熟悉以上項目的施工情況，收集相關資料，重點收集大堂平面圖、層間平面圖、地下室停車場平面圖，繪制：層間消防疏散平面圖、各種房屋平面圖（土建）、地下停車場平面圖、入住辦理辦公室（帶衛生間平面圖及材料報價工期報告）、設計各種驗收記錄表。③事務組：熟悉小區各型房層基本情況，報辦公室備案。同工程組熟悉戶內各種設備及各種戶型的結構布局，熟悉供水、排水、供電、供氣、電視、電話、對講、安防系統的管網走向、功能使用等，熟悉小區內各型房屋數量、面積、方位等，報籌備處備案。④裝修組：熟悉各型房層結構，選擇裝修垃圾堆放點，了解并熟悉市政府關于“家居裝修”法規條例，了解交納裝修稅的全過程，繪制各型房層結構平面圖。報辦公室備案。相關資料準備①由籌備處主任負責。②淺水灣物業驗收、入住、裝修資料整理匯總后交領導小組審定。③收費標準及樓宇裝修外觀標準等相關資料請示報告，呈市主管部門及市住宅局批準。④資料印刷。辦公設備、裝備計劃①辦公設備：計算機、刻字機、復印機、空調、打印機、桌椅、交件柜