國際物業管理全程方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 序、環境等事務行使管理權，制訂相關規定，全體物業使用人及有關人員均應服從管理，支持、配合物業管理公司的工作。二、嚴格執行國家及省、市有關物業管理規定。嚴格履行各自的權利和義務，對自己的行為承擔相應的法律責任、經濟責任、道德責任。三、物業管理公司的權利和義務負責物業區域內的管理、經營和公共配套設施的維護、養護。保持房屋配套設施設備的完好，定期安排養護工作：（a） 及時進行室外雨、污水檢查并及管道、化糞池的清掏。（b） 定期組織水箱的清洗，確保飲用水符合國標。（c） 定期組織檢查、檢修房屋、水電、消防等設備，確保功能良好，運行正常。保持物業區域內公共場所，共用部位環境清潔衛生。對物業區域各種車輛進行管理。負責物業區域內綠化的養護管理。對物業區域內提供保安服務、協助公安派出所做好治安防范工作。按規定向物業產權人、使用人收取物業管理服務費，對無理拒交或借故取鬧者，可采取停水、停電等措施。對違章行為進行糾正或處罰，其方式有；責令停止違章行為，責令恢復原狀，批評教育等。對托管的物業區域的毛坯房、商業用房、二次整修房屋有審核、監督管理權力，并按政策規定收取一定數額的裝修保證金。為物業產權人、使用人提供各類專項服務及特約服務。1開展健康有益的社區文化的活動。四、物業產權人、使用人的權利和義務依法享有對房屋的所有權或使用權。有資格參加物業管理委員會，有選舉和被選舉權。自覺遵守有關物業管理的法規政策及各項管理規定。國際物業管理全程方案第 15 頁 共 50 頁保持房屋內部和外部的完好、整潔、愛護公共設施和共有設備。房屋裝修和搭建嚴格按市政府規定辦理報批手續。不擅自改變住房用途和拆改裝修住房結構，不私搭亂建。愛護花卉樹木，不任意踐踏、損壞、保持綠化地整潔，愛護綠化圍欄和景點小品，不毀壞、不污染。房前屋后及多、高層住宅樓的走道、樓梯、平臺、屋面等共用部位，不得存放物品。服從保安員及其他值勤人員的管理，不從事有害社會秩序的活動。車輛按指定地點停放，不亂停亂放。不得阻礙異產毗連房屋的正常維修，否則應承擔他人造成的損害的責任。按時交納物業管理費及其他應交納的費用。五、違約責任凡物業產權人、使用人違反本合約或有關法規政策的行為，除以停止違章違約行為，排除危險、返還財產、恢復原狀或修復更換，消除影響或怪不得名譽，賠禮道歉和口頭、書面檢討等方式承擔責任外，還應照章罰款，拒不接受處罰者，依法申請強制執行。物業管理公司工作人員違法或違反本合約，應從重處罰，凡因物業管理公司工作人員瀆職或失職給物業使用人造成損失的，由責任者或單位負責賠償，構成犯罪的，依法追究刑事責任。六、附則本合約僅適用于委托管理的物業區域內。合約自雙方簽字或蓋章后生效，一式兩份，雙方各執一份。物業管理服務費收費標準（見住戶手冊） 。 甲方（物業管理公司蓋章）：代表：國際物業管理全程方案第 16 頁 共 50 頁乙方（住戶簽字）：房號： 幢 單元 室 年 月 日國際物業管理全程方案第 17 頁 共 50 頁某公元國際精神文明公約為保障公共利益，維護業戶的合法權益，搞好某公元國際的精神文明建設，創造一個舒適、安全、清潔、有序的生活環境，根據國家和某市有關政策法規，特制定以下公約，敬請遵守：遵守國家的政策、法令、法律和某市的有關規定及物業管委會通過的各項規章制度，配合物業管理人員工作，做一個遵紀守法的居民。正確對待相互間不同生活習慣、文化背景、求大同存小異、互諒互讓、胸懷開闊、平等相待、團結互助。積極參與社會公益活動，維護公共衛生，做到不隨地吐痰、不亂扔雜物、不亂倒污水、不亂張貼、涂寫、不在小區內飼養家畜寵物，愛護小區環境。做到講文明、講禮貌、講道德、講衛生、講秩序的習慣。嚴禁在小區內進行賭博、吸毒等違法活動，嚴禁將禁品，如黃色書刊、錄象帶等帶入家庭和非法傳播。愛護公共財物，維護水電、通訊、消防等公共設施，愛護花草樹林，節約用水、用電，共同創造一個環境優美、秩序良好，安全、舒適的生活環境。嚴禁在小區內進行封建迷信活動及非法團體活動。積極維護某公元國際的各種名譽，積極為小區的發展及進步提出合理意見。熱心社會福利事業，樂善好施，尊師重教、尊重婦女、愛護兒童、幫助孤寡殘疾人士。積極投入到愛國衛生活動中，消滅各類蟲害，使小區成為無污染、無蟲害的衛生小區。國際物業管理全程方案第 18 頁 共 50 頁某公元國際房屋使用及維護管理規定為保障小區內的房屋及公共設施的合理使用，維護小區的公共秩序；創 造整潔、安全、舒適、優美的生活環境，區域內（包括多層住宅、綜合商業樓、其它商業用房、管理用房）所有業戶（或房屋承租人或其他使用人）擁有居住權、使用權，其合法權益受法律保護，不受侵犯；物業管理公司受開發商委托，對區內樓宇公共設施等物業實施管理，業戶有合理使用的權利和維護的義務。一、業戶當遵守下列規定：未經房管部門批準，不得擅自改變房屋結構、外貌和用途；1）業戶如對室內進行裝修，應嚴格遵守關于裝修管理的一切規定，不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓、板、陽臺、天臺、屋面防水隔熱層和通道進行違章鑿、拆占、建及封堵通風口，用鋁合金、鐵皮、板、鋼網等封閉主陽臺，違者按有關規定處理。2）業戶可在自己的門戶上裝門牌，但不得涉及商業用途，住戶單元之外墻及窗戶禁止豎立任何廣告或標志，并不得改變房屋原設計外墻裝飾和防盜網、門窗的材料、規格形式，不得亂掛、亂搭、亂畫、違者責令恢復原狀并作相應補償。3）嚴禁改變陽臺為衛生間、廚房等，嚴禁將陽臺雨水管改為排污管，嚴禁私自動手改變明暗電氣管線及未經許可更換水、電、氣計數表，若造成嚴重后果，一切由住戶負責。不得侵害他人的正當權益，不得利用房屋從事危害公共利益的活動級堆放危險物品以及排放有毒、有害物質等。1)樓宇公共地方、小區內的綠化地、道路等，不得擺放家私、物品，嚴禁隨意停放車輛或鳴號。2)嚴禁傳播黃色錄像、黃色書刊，嚴禁在休息時間高聲地播放音樂，聚眾喧嘩、賭博等活動，不能收留“三無”人員，違者送公安部門收容審查。3)嚴禁高空拋垃圾、雜物，傾倒污水；禁止把垃圾、布屑、膠袋等物投入下水道，如導致堵、損壞，住戶應負全部修理費用。4)禁止堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，如槍支彈藥、炸藥、汽油等。國際物業管理全程方案第 19 頁 共 50 頁為了使物業區域內經常保持整潔優美的環境，住戶應遵守公共道德。1)禁止踐踏綠地，破壞或采摘花草樹木，損壞、涂劃小區內藝術雕像；2)隨地吐痰、亂丟紙屑、煙頭、果皮及果殼。3)嚴禁飼養家禽、家畜。4)住戶應按期繳納各項管理費用。二、物業管理公司定期安排對小區主要的公共設施和房屋共用部分的養護，規定如下：(一)公共設施部分：上下管道、明暗溝、污雨水井、檢查井，每年清理二次，化糞池清理一次道路綠地路燈消防泵停車場公共建筑景觀河市政配套設施其它(二)房屋本體部分：屋面每年維修一次，四年中修一次，八年大修一次水池室內上下水主管、煤氣主管、陽臺防盜網三年刷新一次消防水管、箱樓梯間、墻面、扶手電子防盜門其它做到大修有計劃安排，小修隨時處理，房屋不破不漏，管道不堵，公共設施、機電設備運作、保養良好。國際物業管理全程方案第 20 頁 共 50 頁某公元國際裝修管理規定為保障某公元國際公共設施的正常使用功能和房屋外觀的統一美觀，根據《建設裝飾裝修管理規定》 （建設部部令 1995 年第 46 號） ，結合某公元國際的實際情況，現對小區房屋裝修的有關事宜規定如下：為了更好地配合管理處對裝修的管理，從業戶和管理處雙方利益出發，建議業戶裝修，盡量選擇運作管理部推薦的施工隊。業戶有選擇營運管理處推薦裝修公司和自聘有鎮江市住宅裝修資格的施工單位的自由。但是所有的裝修施工單位必須以運作管理部資格 審查和裝修培訓，承諾遵守裝修管理相關規定。業戶選擇的裝修方案應符合本規定，不出現違章裝修項目。運作管理部將對裝修方案進行嚴格的審查。一、裝修審報業戶裝修，必須提前七天向運作管理部申報，物業戶管對業戶或使用人的資格進行確認，并提供裝修手冊。業戶領取《裝修審批表》 、 《裝修人員登記表》等，如實填報裝修項目、范圍、標準、時間、施工圖紙、施工隊伍等。二、裝修審批：業主必須如實填報裝修內容，并向運作管理部提交裝修設計圖紙和消防部門裝修審批材料批文。在業戶提交裝修方案一周內，物業經理會同工程經理對方案進行嚴格的審核。業戶收到批復后，按規定交納裝修押金后，簽訂《裝修施工單位責任書》 ，領取裝修許可證。三、施工管理：所有施工必須按照運作管理部審批的方案進行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，必須報運作管理部審批，出具更改通知后方可施工。施工期間，業戶進行現場監理并保證裝修施工隊嚴格遵守相關的規定，按規作業，文明施工。逾期完工要辦理逾期手續，不辦理延期手續的，運作管理部有權責令其停工；對于施工單位的違章裝修按規定進行相應的處理。國際物業管理全程方案第 21 頁 共 50 頁裝修期限：三個月，如確需要延期，要到運作管理部辦理延期手續。施工時間：每天施工時間為 8：0012：00， 14：0018：00，裝修施工用電不得超過該裝修住宅單元的裝表容量，嚴禁擅自亂接、亂拉電源線，超容量用電在與運作管理部協商后，在運作管理部的監督下，由管理人員指定位置處接臨時電源線，否則造成的一切后果由業主負責。管道供氣設施和燃氣用具（必須符合國家規定）的安裝、裝修、拆移、改裝，必須持有專業資格證書的單位施工，上報相關單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。裝修施工，嚴禁打拆任何墻體，打拆墻體責令恢復原狀并作相應補償。空調應安裝在運作管理部統一規劃的位置，空調架由運作管理部設計統一式樣安裝。嚴禁封閉陽臺，不得改變陽臺的用途，防盜窗花由運作管理部設計統一式樣安裝。施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地方放置并當天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設備、設施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。四、驗收裝修工程完畢后，業戶和施工單位負責人共同向運作管理部申請竣工驗收，運作管理部派人進行查驗。隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。如未驗收，運作管理部可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗收，由此造成的損失由業戶自己負責。竣工驗收合格后，由運作管理部驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內簽名。驗收不合格時，限期改正，理行復驗，直到合格。經過 3 次驗收不合格者，運作管理部可另行指定施工單位進行施工，所發生的費用由業戶承擔。裝修驗收合格并使用 3 個月后，經運作管理復驗確定工程無明顯質量問題，押金退回業戶和施工隊。五、其他管理制度某公元國際裝修人員管理規定（略）某公元國際用電管理規定（略）國際物業管理全程方案第 22 頁 共 50 頁某公元國際用水管理規定（略）某公元國際煤氣使用管理規定（略）某公元國際出租屋管理規定（略）某公元國際環境保護管理規定（略）某公元國際清潔衛生管理規定（略）某公元國際園林綠化管理規定（略）某公元國際治安管理規定（略）某公元國際消防管理規定（略）1某公元國際商鋪管理規定（略）1某公元國際停車場管理規定（略）國際物業管理全程方案第 23 頁 共 50 頁第二節 崗位職責管理處經理崗位職責（略）保安主管崗位職責(略)工程主管崗位職責（略）保潔主管崗位職責（略）物業助理崗位職責（略）保安班長崗位職責（略）物料管理員崗位職責（略）財務主管崗位職責（略）財會人員崗位職責（略）維修工崗位職責（略）1保安員崗位職責（略）1義務消防員崗位職責（略）1保潔班長崗位職責（略）1綠化工崗位職責（略）1樓內保潔員崗位職責（略）1樓外保潔員崗位職責（略）國際物業管理全程方案第 24 頁 共 50 頁第三節 管理運作制度員工行為規范（略）物業交付程序（略）物業交用程序（略）供水管理程序（略）裝修控制程序（略）收費運作程序（略）綠化管理程序（略）道路管理程序（略）清潔衛生管理程序（略）治安管理程序（略）1值班管理程序（略）1公用設施改造及維護維修工作程序（略）1社區文化管理程序（略）1業主違例事件處理程序（略）1訪問客戶工作程序（略）1財務核算程序（略） 1檔案管理程序（略）1業戶請求處理程序（略）1出租房屋控制程序（略）商鋪控制程序（略）國際物業管理全程方案第 25 頁 共 50 頁第四節 員工考核制度