小區建設開發項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 僅剩10余套與上表所列同類產品相比，“城南春天”在園林景觀設計（“建筑環境及園林景觀設計”）、教育配套（“教育配套優勢顯著”）、產品品質（“建筑施工品質過硬”）等方面具有顯著優勢。如園林景觀設計方面，順馳太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對XX住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000 平方米時尚休閑會所，等等。根據消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優惠的定價，之后根據供求關系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。目前，我公司根據項目自身特點，結合市場同類產品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/ m2。預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環周轉。四、“城南春天”整合營銷武漢新希望物業代理顧問有限公司在對一期現房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產品優勢，以及在一期基礎上的改進已在XX深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細登記預訂客戶已達100人。預計開盤后，產品銷售將勢如破竹，實現更快的資金回籠，實現將資金周轉的良性循環。“城南春天”在產品包裝上緊緊抓住產品園林景觀設計、教育配套的重大優勢，切合目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態”、“人文”概念，樹立了產品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。案名：新風小區二期城南春天以“城南春天”這一富有現代都市人文氣息的新穎命名，引領產品包裝形象的煥然一新。“城南”點明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受。“城南春天”寓意二期產品不僅是對一期的創新，更是給城南片區、給整個XX來了春天般的新意。推廣主題：春天里的書香院落“春天”點題，并緊扣產品的園林景觀設計優勢；“書香院落”緊扣產品的另一重大優勢——教育配套，并深深契合。組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。梅蘭竹菊既是綠色生態、自然園林的代表，體現產品的園林景觀設計優勢；也是中國傳統文化中高尚品格的象征，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產品優勢，也深得目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）所愛。主打廣告語：（1）2005XX最值得期待的生態人文住宅（開盤前）（2）領舞城南新生活（開盤后，暫定）以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關注。主打廣告語的設計表現十分搶眼，并在產品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現，給受眾反復、強烈的刺激。賣點提煉：（1）金牌美福地，品藝術人文書香。絕版地段，浸染大學城墨秀書香，盡享城南經濟開發區商圈活力，坐擁高標準景觀路南環路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區門口。黃金福地，締造高尚儒雅生活品質，輻射無限升值潛力。（2）優越性價比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價，引領城南片區超值風暴。精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留……省錢、省時、省心，品質關懷生活，讓家的感覺更好。（3）完美設計，成就大家風范100畝宏大規模，1000㎡時尚休閑會所，5000㎡中央綠化廣場，400m特色商業街，靜謐社區、純美領地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風、大開間、短進深，完美多樣。每戶專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。（4）完善配套，實現愛家之人的夢想金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑場所舉步即至；江漢石油學院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風幼兒園等名校環繞毗鄰；超市、菜場、醫院、銀行、商場林立四周。愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。（5）“五心”級物管，感受心的呵護家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監控探頭、可視對講門禁系統，多項人性化家政服務。讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。第四章 投資計劃及經濟分析一、前期工程情況土地出讓手續全部完善；地質勘察已全部結束；建施圖紙、基礎圖紙已設計完成。二、投資計劃及建設周期本項目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，詳情請見下表：項目占地（m2）建筑面積（m2）總投資（萬元）備注住宅70803商業用房9659公建1538成本攤入住宅及營業用房合計82000說明：上述土地不包括道路代征地。三、建設周期及資金來源計劃本公司將對“城南春天”項目分兩階段進行滾動式開發。第一階段開發總建面約41000平方米，其中臨南環路商業用房總建面約7600平方米，住宅總建面約33400平方米，合計需投入資金4100萬元。資金來源計劃：（1）公司土地投入款1096萬元（出讓土地評估價）已付；（2）在本項目“城南春天”第一階段開發建設中，新風小區一期待售近90套現房正在熱銷中，預計于2005年4月全部售罄，實現銷售收入（資金回籠）1300萬元； （3）在本項目“城南春天”第一階段開發建設中，新風小區一期靠近南環路臨街商業用房（一至二層）約7600平方米同期熱賣，資金回籠快，預計于2005年8月全部售罄，實現銷售收入（資金回籠）1672萬元；（3）銀行部門貸款支持第一階段項目中的工程款約2000萬元；（4）根據與施工單位簽訂的合同規定，本項目“城南春天”第一、二階段工程全部竣工驗收后，支付總工程款的80%左右，因此可余一部分工程款的支付資金；（5）第一階段開發建設的同時，代理銷售公司進行強有力度的房產預售，將促使資金快速回籠。預計本項目第一階段將于2005年2月開工，5月開始預售，8月至少實現銷售收入2000萬元（第一階段全部6348萬元的30%）。至此第二階段項目開工。綜上所述，本項目將使資金的靈活周轉，與項目的順利開發建設環環相扣，實現整體良性循環。本項目計劃至多在二年半內順利完成兩個階段的全部開發建設，三年半內實現全部銷售收入，二年半內還清全部貸款。四、經濟分析本項目的成本、利潤，由住宅、商業用房、架空層（車庫、儲藏室）三部分組成，且架空層成本已攤入住宅商業用房成本中，其銷售所得即為純利潤，具體分析如下：住宅（商品房），測算成本為人民幣953，預計盈利3165萬元。如下表：面積（m2）單位成本（元/ m2）總成本（萬元）銷售均價（元/ m2）銷售收入（萬元）利潤（萬元）708039536747140099123165說明