哈爾濱某小區物業管理方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 需提供城市規劃、消防、環保等部門的審批文件。B．審核與批準：a）小區管理公司維修主管接到裝修申請當日，依據《管理公約》中“裝修管理規定”的相關條款，按唱諾制要求，就可能發生違章裝修的問題逐條要求住戶和裝修隊在《裝修施工承諾表》中打“√”承諾。對住戶未完全承諾的，小區管理公司維修主管應耐心向住戶解釋，直到住戶完全承諾不出現違章裝修。對不肯承諾的住戶，不得同意裝修開工。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶和小區管理公司維修主管共同簽字后一式兩份，雙方各保存一份。b）不宜審批的情況——涉及有拆改承重墻的；——涉及有消防隱患的；——涉及有破壞預埋管線的；——涉及有破壞外墻體立面的。c）在確認裝修設計不會對樓宇安全、公共設施設備正常使用及房屋外觀造成不良影響時，應當在半個工作日內給出同意意見；d）審核同意的，報管理公司主管經理審批，管理公司經理應當在半個工作日內給出同意意見；e）小區管理員將審批后的裝修申請通知住戶，對需要住戶修改設計的，應告之住戶修改。（2）裝修審批獲得批準后，小區管理員應通知住戶帶領裝修施工隊一同到小區管理處辦理有關手續A．小區管理員將《室內裝飾企業營業執照》、《執業許可證》、復印一份附在《裝修申請表》后。B．將裝修圖紙復印一份附在《裝修申請表》后。C．將住戶和施工隊承諾的《裝修施工承諾表》附在《裝修申請表》后。D．要求住戶簽署《裝修安全責任書》，并將之附在《裝修申請表》后。E．住戶和施工隊一同到小區管理公司按裝修管理規定交納相關費用；a）住戶應交納一定數額的裝修押金和垃圾清運費；b）施工隊應交納一定數額的裝修押金和施工人員證件工本費；F．引施工隊負責人辦理《施工通行證》；a）施工隊負責人應將施工人員的彩色照片兩張和身份證復印件一份；b)辦證人員將其中的一張照片和身份證復印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中（詳見《封閉小區物品/人員出入管理作業標準》）；c)利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《施工通行證》。d)小區管理員在住戶和施工隊辦理完上述手續后，應立即通知機電維修人員開通住戶水電，并告訴住戶可進場裝修。（3）施工期間的管理A．小區管理員按《樓宇巡查作業標準》每日巡查裝修施工情況。B．機電維修人員負責監控施工隊土建、水電裝修是否違章。C．秩序維護員負責按《封閉小區物品/人員出入管理作業標準》、《治安巡邏作業標準》及《出租屋暫住人員、施工人員及“三無”人員管理作業標準》隊施工人員進行管理。（4）裝修施工的竣工驗收A．裝修施工結束后，由住戶和施工隊負責人共同向小區管理公司提出驗收申請。B．小區管理公司在當日內組織人員（機電維修主管及各專責工程師及小區管理員）對裝修進行現場驗收。裝修如無違章情況，按以下程序辦理；如發現有違章情況。C．竣工驗收合格的，由小區管理公司維修主管在《裝修申請表》內“完工驗收”欄目簽署“初驗合格”，并簽署姓名及日期。D．秩序維護人員收回施工證，如有丟失，給予施工隊每證50元罰款。E．施工隊當日清場離開。F．裝修驗收合格并使用一個月后，小區管理公司應對裝修施工組織復驗，復驗無問題，由小區管理公司主管經理在《裝修申請表》內注明“復驗合格”后，由小區管理員退還住戶及施工隊的裝修押金。（5）常見的違章裝修A．擅自開工。B．亂拉電線、超負荷用電。C．擅自改動燃氣線路，安裝燃氣用具。D．空調機不按位置安裝。E．隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門顏色、格調。F.隨意改變陽臺功能。G．隨意封陽臺，裝防盜門、網（高層建筑）。H．隨意拆改墻體。I．在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。J．私自增加線路負荷。K．改動上下水、電線（開關盒）。L．私自開鑿樓面層，破壞防水層（24小時閉水試驗）。M．擅自占用公共通道、天臺、屋面。N．擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。O．堵塞地漏和排水管道。P．擅自移動消防設施。Q．擅自改變門的開啟方向，使用消防禁用品。R．擅自動火作業。S．鋪裝過重的地板材料。T. 隨意丟棄裝修垃圾，利用公共部位、加工裝修材料。U．隨意向窗外拋扔物品。V．隨意用電梯運送裝修材料（散裝料和超長重料）。W．沖洗地面將水沖向電梯，破壞電梯裝飾。X．不按規定時間施工，制造噪音。Y．破壞公共綠籬、綠地。Z．夜間隨意在住戶家中留宿。AA．不辦理《施工通行證》，不遵守小區治安管理規定。AB．隨意拆掉陽臺配重墻。AC．高層住宅、寫字樓、商場、娛樂廳等不按規定配置滅火器。AD．隨意改裝智能化系統。（6）違章裝修的處理A．裝修施工期間，發現違章維修的，小區管理公司應立即要求住戶停止違章裝修，恢復原狀，并視情況采取以下方式進行處理：a）批評教育，規勸改正；b）責令停工，出具《違章整改通知單》限期整改；c）責令恢復原狀；d）扣留或沒收工具；e）停水停電（須報管理公司總經理批準）；f）要求賠償損失（須報管理公司總經理批準）；g）依據規定罰沒違章金。B.裝修施工驗收時，如發現住戶違章裝修的，小區管理員應對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估，并視情況征得管理公司主管經理同意后，列清扣款數額，由小區管理公司按以下方法進行扣款，扣款順序為：a）首先從施工隊裝修押金中扣款；b）施工隊裝修押金不足以補償扣款的，再從住戶裝修押金中予以賠償；c）扣完住戶裝修押金仍部能補償扣款的，要求住戶給予賠償；（7）《裝修申請表》、《裝修施工承諾表》、《施工安全責任書》、《裝修違章整改通知單》歸入住戶檔案長期保存。（四）實際運行期間的管理服務內容與服務標準1．服務內容：綜合服務管理服務項目序號內容服務標準機構設置1管理處設置（1）小區內設置管理處。 （2）配置辦公家具、電話、計算機、打印機等辦公設施及辦公用品。2人員要求（1）分公司經理有中級以上職稱或大專以上學歷，有3年以上的物業管理工作經歷或有1年以上項目經理任職經歷。 （2）分公司經理和管理人員有從業資格證書，持證上崗。（3）小區技術作業人員按照有關規定取得崗位證書，持證上崗。日常管理與 服 務3服務時間設有服務接待中心，每天 24小時有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務。4合同、收費公示規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。5承接項目承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備及圖紙等資料進行認真查驗，驗收手續齊全。6 管理制度有完善的物業管理方案和物業管理年度工作計劃，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全，物業管理檔案資料齊全、裝訂規范、保管完善。7辦公自動化運用計算機并利用物業管理有關軟件對業主資料、收費管理、日常辦公等進行管理。8規范服務管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。9報修、投訴處理（1）公示服務電話， 24小時受理住戶的報修和投訴，有效報修處理率100%；急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。（2）對業主或使用人的投訴在2天內答復處理。10特約、代辦服務根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。11滿意度調查每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，平時采取多種形式與業主或使用人溝通，溝通面不低于小區住戶的75%，對測評結果分析并及時整改。12小區業主活動節假日有專題布置，每年組織1次以上的小區業主活動。13維修資金對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設施設備維修，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。14裝修事項告知業主或使用人裝修須知，加強裝修過程中的監督和管理，對違規裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。公共區域秩序維護服務項目序號內容服務標準人員要求1人員配備公共秩序維護人員身體健康，工作認真負責，定期接受培訓。2技能訓練公共秩序維護人員接受過安全技能訓練（專項培訓、崗中持續培訓）的比例為80%以上。訓練有素，掌握基本的安全護衛技能。3技能水平有較強的安全防范能力，能很好地維護公共秩序工作，能正確使用各級消防、物防、技防器械和設備。4服裝儀容上崗時佩戴統一標志，穿戴統一服裝，儀容儀表規范整齊，上崗時精神飽滿，姿態良好。5器械配備配備對講裝置等必要用具。門崗6出入口值勤小區主出入口24小時雙人執勤，次出入口24小時設專人值勤，510月立崗時間不少于8小時，并有詳細交接班記錄。7進出人員管理對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理，對外來人員實行登記管理，阻止小商小販隨便進入小區。8車輛疏導對進出小區的機動車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；非機動車輛停放整齊。巡邏崗9巡邏要求（1）對重點區域、重點部位每4小時至少巡查1次并做好巡查記錄，巡邏過程中對可疑人員進行詢問；（2）看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。監控崗10監控要求配有安全監控設施，對重點區域、重點部位實施24小時監控。應急措施11每年應組織不少于1次應急預案演習，對重大突發事件有應急預案。公共區域保潔服務服務項目序號內容服務標準樓內公共區域樓外公共區域1生活垃圾收集（1）高層按層，多層按單元設置垃圾桶，每天早晚定時清運2次。（2）垃圾袋裝；保持垃圾桶清潔，無異味。（3）設定垃圾轉運站，生活垃圾日產日清。2通道及樓梯臺階（1）地面每天清掃1次，每2天拖洗保潔1次。單元門廳每天清掃2次，每周拖洗3次。（2）樓梯間墻面每月除塵1次。（3）大堂、門廳的大理石、花崗石地面每年保養1次。（4）樓梯間無亂貼亂畫，發現業主擅自占用現象應及時勸阻、制止。3樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關每周擦1次，保持干凈。4門、窗等玻璃5－10月每月擦2次，目視潔凈。5天花板、公共燈具每月除塵1次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。6電梯及電梯廳（1）地面每天清掃2次，每3天拖洗1次，電梯內墻面每周擦拭1次。如有地毯，每天吸塵1次。 （2）每月對電梯門壁打臘上光1次。 （3）轎箱頂部每月清潔1次。7標識、宣傳欄、信報箱標識、宣傳欄、信報箱每 2周清潔1次。8道路地面（1）每天清掃保潔1次。（2）主要道路小雪1天清掃完畢，大雪3天清掃完畢；其他道路場地小雪2天清掃完畢，大雪4天清掃完畢。9屋面每年10月對屋面積雪、雜物進行清掃，冰溜子及時清除。10綠地綠地每天撿拾2次。11垃圾箱（桶）、果皮箱每天清運2次，每周擦洗1次；垃圾無漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周圍地面無垃圾、無污跡、無異味。12消滅鼠害蚊蠅（1）每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次，（2）夏季（6月、7月、8月）每月滅鼠1次，其余每季滅鼠1次。13庭院燈門前燈每月擦1次。14設施設備用房每周清掃3次15休閑娛樂健身設施5