舊城改造及土地整治建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 區域發展格局。也就是對適宜發展的以主城區為核心的“一小時經濟圈”“做加法”，通過加快城鎮化和工業化增強對產業及人口的承載力；對渝東南和渝東北兩翼地區實行“減壓增效”，少數具備條件的點狀區域要加快發展，大部分地區要將人口和不適宜發展的產業轉出去，實現減輕人口壓力、資源環境壓力和經濟發展壓力，以此促進人與自然和諧發展，保障長江上游水環境安全。集中力量建設“一小時經濟圈”是實施“一圈兩翼”戰略的核心和根本。“一小時經濟圈”指以重慶主城為核心，一小時車程半徑范圍內的23個區縣，%。，%，%，人均GDP16278元。到2020年，一小時經濟圈的GDP要在2005年基礎上翻三番，人均GDP達到77300元，常住人口達到2200萬人，城鎮化率提高到80%，主要經濟社會發展人均指標達到東部地區平均水平，成為西部地區重要增長極的核心區域、長江上游地區經濟中心的主要載體、城鄉統籌發展直轄市的戰略平臺。打造“一小時經濟圈”，關鍵在于發揮重慶主城核心區的引領帶動作用。按照最新的城鄉總體規劃，主城九區是“一小時經濟圈”的核心區域，集中進行建設的區域面積約2737平方公里，將承載900多萬人口，占“一小時經濟圈”的40%以上。按照規劃，將進一步完善主城特大城市集聚功能、服務功能和創新功能，全面提升綜合競爭力。突出國際性和大區域性商務功能，建設中央商務區，加快構建以生產性服務業為主體內容的現代服務業集聚區，突出以高技術產業為主的第二產業，建設我國重要的現代制造業基地，成為西部地區的科技、教育、文化、衛生等社會事業高地。 國內大城市及重慶市舊城改造背景城市現代化建設是我市經濟建設的重要組成部分，針對現階段我市城市發展水平低下、城市老化現象嚴重，城市發展與經濟發展不同步，使舊城改造成為城市發展的重要任務之一。舊城改造與新區開發城市的發展與人類社會生產和生活方式的進步有著密切的關系。在特定的歷史時期，城市的發展水平總是與當時的生產力發展水平和人類的生產方式相適應。隨著生產力發展水平的提高，人類生產和生活方式變化，城市在不斷地發展變化以適應社會發展的需要。在科學技術高度進步、人類生產和生活方式急劇變化、城市迅速發展的今天，城市舊區的基礎設施不健全，土地利用率低下，布局混亂，環境惡化等問題日益突出，城市老化無法適應社會發展的要求，舊城區衰落現象嚴重。為了保證城市社會經濟的持續發展，必須對城市舊城區進行有計劃的改造。城市再開發是指在布局混亂、城市功能完全喪失、城市環境質量嚴重惡化的城區，根據城市總體規劃、拆除全部建筑物和構筑物，拓寬城市道路，新建各種必要的城市設施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高環境質量，徹底改變原有地區景觀的大規模城市改造建設。這一類地區在我市占有一定數量。舊城改造的主要目的是從根本上解決舊城區存在的各種城市問題，實現城市社會經濟的持續發展。可以說舊城改造是以城市土地的合理利用，改善城市環境質量、強化城市整體功能為主要目的的，在城市老化地區有計劃地實施再開發、修復和保護為一體的綜合性城市改造建設。新區開發與城市再開發建設內容基本相同，它是城市總體規劃的具體體現。目前的各種類型的開發新區星羅密布，有大有小。它們都是對城市功能的補充、城市建設的擴展，亦即城市社會經濟發展的需要。在建新城區開發建設熱潮高漲的今天，正確認識開發區在城市經濟發展中的作用，有利于城市整體功能的發揮和舊城問題的解決。它不是貪大求洋、鋪攤子，不求實際盲目建設，浪費土地。應該有目的的、高標準分期分批實施。如我國的浦東新區建設，瞄準了世界先進國家和城市標準，城市建設全國堪稱一流；大連的城市建設風景錦秀如畫。這些都是舊城改造與新區開發的典范。重慶舊城改造特點長期以來，重慶的城市建設受國民經濟發展水平的限制，城市建設規模一直很小，城市發展速度緩慢。八三年作為綜合體制改造的試點城市后，城市建設規模逐漸擴大，特別是九七年成立直轄市以來，城市發展速度進一步加快。但是，由于歷史欠帳很大，城市基礎設施落后，城市用地緊張、布局混亂、環境質量惡化，城市功能難以發揮、交通堵塞問題越來越嚴重，很大程度上制約了城市功能的發揮，影響城市經濟的可持續發展，與直轄市地位極為不相稱，不能擔負起長江上游經濟中心城市重擔。因此，解決這些問題已成為我市城市現代化建設的首要任務。舊城改造任務繁重。舊城改造量大面廣，主城區城市功能劃分不明顯。首先把舊城區改造成功能健全的、環境優美的現代化城市，再考慮城市用地向外圍地區的發展自然是現階段城市現代化建設的正確選擇。在舊城區對土地、住宅、交通、環境等問題進行研究。對市中心進行重點改造，可以分成舊居住區改造、舊商業區改造、城市重要設施改造等。由于城市住宅問題關系到城市居民的生活大事，又關系到社會安定的特殊性，所以城市舊商業區和城市設施改造通常是與居住區改造結合起來的。從這個意義上講，我市舊城改造是以舊居住區改造為主；從改造的方式來看，主要以成片改造和主要道路沿線改造等大規模拆遷改造為主。這種以城市舊居住區的大規模拆遷改造為主的舊城改造，有利于城市基礎設施的配套建設，提高了城市土地的利用率，改造了城市居住條件，緩解了城市的住宅、用地、環境、交通等問題，改變了城市的面貌，對于我市城市現代化建設起到了明顯的促進作用。 X—石坪橋—水碾片區基本情況X—石坪橋—水碾片區舊城改造項目位于楊家坪中心商圈西南，袁茄路左側，距楊家坪不足一公里。東部與重慶市動物園相鄰，南至水碾立交，西為九龍園區，區位優勢明顯。由于近年來楊家坪地區房地產市場發展態勢良好，龍湖西城天街、斌鑫世紀城、百康年世紀門、駿逸新視界等樓盤的熱銷，進一步帶動了楊家坪中心及周邊地區商圈繁榮，土地也將進一步增值，隨著袁茄路改造工程的實施和水碾立交工程的開工建設，X片區升值潛力巨大，必然被廣大房地產開發商看好。X—石坪橋—，經渝府地［2003］第15號文件批復，將該地塊納入重慶市X區土地整治儲備中心儲備，并負責舊城改造。范圍內需拆遷的企業有：重慶雙菱電器廠、重慶聚興交通工業集團、重慶聯運總公司、重慶紅星釀造廠等單位。項目位于大楊石組團N、F標準分區N29N30－N31－N31F9F9F9F9F96和F98十個地塊，用地性質為商業居住用地，－。地塊西面為規劃中的小學，距西郊醫院為步行十分鐘的路程，該片區配套設施完善，交通方便。袁茄路將拓寬至54米，設計為雙向六車道。改造路段起點為水碾轉盤，終點為大渡口育才小學門口，全長3公里左右，預計工期為6個月。整條道路將按城市一級干道建設，沿線景觀建設也將同期啟動。拓寬改造完成后，袁茄路將設具有11條公交線路的停車港，直接使建設村片區連通至主城各區，并與輕軌平安站相連，實現輕軌交通系統與公交線路交互換乘。通過拆遷整治將徹底改變X片區目前落后的城市面貌，袁茄路的拓寬、水碾立交的建設將徹底改變現有交通條件及狀況。通過X片區舊城改造，加快了主城區企業“退二進三”戰略的實施，為重慶彈簧廠、重慶雙菱電器廠、重慶聚興交通工業集團、重慶紅星釀造廠、重慶巨匯工程機械租賃公司等企業進入九龍工業園區，獲得更大的發展空間提供了助力。舊城部分的拆遷將促進該地區城市建設按照科學規劃，有序發展，為推進城市化戰略作出貢獻。X—石坪橋—水碾片區舊城改造項目已納入X區的區級領導組團式重點工作項目，目前X儲備中心正全力推進該片區的拆遷。X片區作為X區的又一亮點工程，必然會進一步推動該區的經濟建設。 項目建設必要性 實施西部大開發和加快地區經濟發展的需要根據《重慶市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》，國家實施的西部大開發將作為我市重點實施的五大戰略之一。重慶市在西部大開發中的戰略定位是將其建設成為長江上游的經濟中心，更好的發揮中心城市的戰略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。做大做強“都市經濟發達圈”，形成全市經濟新的增長極，是我市實施西部大開發戰略的重要步驟。改革開放以來，X區在城市建設、房地產開發和能源、交通、通訊、園林綠化等基礎設施的建設取得了可喜的成績，工業基礎、城市面貌和生活環境得到了明顯改善。實施西部大開發戰略，“都市經濟發達圈”的進一步做大做強，為X區社會經濟發展帶來了良好的發展機遇。因此，實施本項目，加快舊城改造，加快城鎮化建設，優化土地結構，提高土地利用價值，完善基礎設施，改善投資環境，提高城市品位，優化經濟結構，增加財政收入，對實現X區“十一五”規劃、推動西部大開發進程具有現實意義。 貫徹實施主城區“退二進三”戰略的需要根據重慶市人民政府關于印發《“十五”后期重慶加快發展服務業的工作意見》第二十四條：采取綜合措施推動“退二進三”。對“退二”企業土地建立統一的收購、整理、儲備、出讓機制，為工業企業的退出創造條件。把企業的“退二”與國有企業改革、職工下崗分流、企業技術改造、產品結構調整有機地結合起來，配套相應的國企改革政策、職工安置政策、企業技改資金，調動工業企業退出的積極性。以產業園區的稅收、土地、工商等方面的優惠政策為引導，將產業園區作為“退二進三”過程中企業遷入的基地，為遷入企業的長遠發展創造條件。搬遷企業劃撥土地使用權出讓后，其土地出讓金可以作為國家資本金注入企業。國有企業進行土地置換，其使用權處置后所得收益，全部用于企業搬遷、分流安置職工和清償債務，也可用于合資、融資、開發等活動。按照我市“退二進三”的戰略思路和該片區的城市規劃要求，項目實施對區域內現有的重慶雙菱電器廠、重慶聚興交通工業集團、重慶聯運總公司、重慶紅星釀造廠等單位企業異地搬遷。通過實施本項目，對該區域進行舊城改造，為企業搬遷提供建設資金，同時工業企業的退出又可改善城市環境，項目實施對推進了主城區企業“退二進三”的進程對促進城市生態環境的改善都將作出積極貢獻。 完善基礎設施，提高土地利用價值，促進社會穩定項目實施舊城改造的X—石坪橋—水碾片區，現有建筑多為上世紀60－70年代建筑，目前存在城市布局混亂、城市面貌臟亂差舊，區域經濟發展滯后，區內居民收入低，低保戶比重高，社會治安不穩定等儲多問題，這些問題既影響了城市形象，又未能將土地的資源價值體現出來。通過實施本項目，促進袁茄路拓寬改造工程的實施，形成快速、便捷的連接外部交通的城市干道，并完善給排水、供電、供氣、通訊等基礎設施，為城市建設創造良好的條件，對加快加大吸引房地產開發商進入該區域的力度及時間，促進整個X—石坪橋—水碾片區內商品房升值起到重要的作用。同時通過舊城拆遷，采取有效的安置補償措施，該地區居民在改善居住條件的同時還能得到一定的經濟補償，舊城改造開發后，吸引其他區域的人群入住，對促進該地區的餐飲、休閑、小區配套服務等三產業起到良好的促進作用，提供大量的就業崗位，有利于該地區的下崗人員、失業人員的安置，對社會環境穩定起到較好的作用。綜上所述，實施本項目，對完善基礎設施，帶動片區開發，提高土地利用價值，改善城市形象及風貌，促進主城區企業“退二進三”的進程，提高當地居民生活質量，推進我市城鎮化和西部大開發具有典型意義，項目實施是必要的，也是迫切的。4 土地市場分析預測 重慶市房地產業發展現狀 主要政策影響近年來，針對一些地區房地產投資和價格增長過快，空置房大量增加的情況，國家從宏觀上采取一系列強有力的措施對全國的房地產業進行了十分有效的調控。2003年、2004年從房地產開發用地管理方面進行了有力的調控，2004年從房地產金融方面進行了有力的調控，2005年從房地產稅收管理方面進行了有力的調控。一年一個重點，三年三項重要措施，使我國房地產業整體發展比較健康，市場規范有序。重慶市結合自身實際，堅決貫徹國家宏觀調控決策，采取一系列有效措施，穩定住房價格，調控開發總量，優化供應結構，2007年，我市房地產市場保持了穩定健康的發展態勢，總體上保持了“四個基本協調”：房地產開發投資增長與全社會固定資產投資增長基本協調；房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重基本協調；商品房住房供應結構與市場需求結構基本協調；房價增長與經濟增長、城鎮居民可支配收入增長基本協調。2007年6月初，國家發展和改革委員會下發《國家發展改革委關于批準重慶市和成都市設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區的通知》，明確：國務院同意批準設立成都市全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區。9月27日，央行和銀監會發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱“927新政”)，對房地產開發貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業用房購房貸款、房地產信貸征信制度等做了全面規定，其中主要針對購買“第二套房”提出了一些建議。根據央行、銀監會國慶節前發布的相關通知，貸款購買第二套(含）以上的住房首付款將提高至40%以上，且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。根據最新消息，央行聯合銀監會發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，確定第二套房以家庭為單位界定。 2007年全市商品房成交情況從2007年月度成交可以明顯看出2007年政策對于重慶樓市的重大影響，9月重慶樓市成交火爆，正是因為6月新特區政策的出臺；而9月底為限制房地產發展過熱的房貸政策一出，成交量立刻萎縮，10月和12月成交量跌落到今年最低水平。新特區政策出臺后，大量的外地投資客涌入重慶，他們的出現正式重慶樓市爆發的導火索。在79月這個時間段內，主城區各大樓盤的投資客和外地購房客戶比例明顯上漲。重慶的新特區實際是城鄉統籌綜合試驗區，特區實質在于加快重慶城市化進程，在新特區政策之后主城區項目周邊區縣客源增長較多。10月后，由于房貸新政對于投資客戶打擊較大，投資客在重慶市場急劇減少。表3－1　2007年全市商品房市場整體供求情況（面積單位：萬平方米、套數單位：套、價格單位：元/平方米 ）時間上市面積（萬M2）成交面積（萬M2）成交比成交套數成交均價（元/ M2 ）1：1191935241： 1016433481： 1075533671： 1589534221： 1727936371： 1664238031： 22886