樓盤開發可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 區，是未來東莞的經濟和科技中心，規劃面積72平方公里，其中有近8平方公里的湖面，、城市建設、社會事業的協調發展，打造“科技共山水一色”的城市形象. 虎門港開發區東部工業園區位于東莞市東部，常平、橫瀝、企石和橋頭四鎮的交匯處，是東莞繼松山湖高新科技產業園、虎門港開發區之后，兼有部分現化制造業的研發功能，同是具有休閑度假、文化、教育等功能.東部工業園的啟動，將會形成一個以常平為核心，橫瀝、企石、橋頭三鎮為副中心的城市格局，建成后不僅輻射四鎮，同將有效吸納東部各鎮區產業，強化周邊鎮區的城市功能，形成組團式城市的新格局.一個房地產市場要想持續快速的發展，需要多元化的產業做基礎，.城市化發展 2003年，%，城市建設成為進一步提升城市競爭力的瓶頸，明確提出打造新中心區的就有23個，可以看出與城市建設相生相長的房地產業面臨著巨大的商機.總結：政府投入巨資打造東莞城市中心，進一步完善道路和公交系統，將會促進東莞的城市化進程，進而帶來房地產的飛速發展.（二）東莞市整體規劃狀況根據《2000—2015年東莞城市總體規劃》，總體規劃將東莞全市域范圍，2465平方公里全部確定為城市規劃區，—2005年，遠期為2006—2015年.東莞市將成為珠江三角洲東岸重要的地區性中心城市，重要的信息技術產業化基地，省級歷史文化名城，以中心城區為核心，加速發展以虎門為副中心的西部城鎮帶和以常平為副中心的東部廣深鐵路城鎮帶，重點發展石龍、塘廈、長安、樟木頭、中心城區人口控制在80萬人左右，“城鎮進圈、工業進園、民宅進區”的原則，切實加強生態環境的保護.未來10年，東莞將圍繞建設以國際制造業名城為特色的現代化中心城市的發展目標，努力實現從國際制造業基地向國際制造業名城轉變；從城鄉一體化向城市現代化轉變；全面建設小康社會向率先基本實現現代化轉變.根據上述戰略構想及打造制造業為特色的現代化中心城市的發展目標，東莞市政府明確打出了“一網兩區三張牌”的工作思路.“一網”，即把東莞2465平方公里作為一個整體來規劃建設，構筑環繞全市的水、電、氣、路、港等高標準基礎設施網，提高城市承載能力；“兩區”，即大力推進城市新區和松山湖科技產業園區的建設，尋求新的增長空間，從整體上提高東莞的集聚力和競爭力；“三張牌”，即突出打造城市牌，外資牌和民營，形成新的增長動力和發展優勢.東莞城鎮空間布局結構全市分為四大經濟片區：以市區為中心，包括石龍、茶山、寮步、麻涌等鎮的西北經濟片區，是全市政治、經濟、文化中心，公路樞紐，珠三角高新技術產業基地之一，外向型加工貿易、三高農業基地；以虎門為中心，包括長安、厚街等鎮的西南經濟片區，是外向型港口工業和出口貿易區，旅游中心和愛國主義教育基地；以常平為中心，包括大朗、黃江等鎮的中北經濟片區，是全市鐵路交通樞紐、加工貿易區和外貿倉儲基地；以塘廈為中心，包括樟木頭、清溪、鳳崗等鎮的東南經濟片區，是綜合性加工工業基的和旅游度假區.市域交通規劃：根據市的“一網兩區三張牌”的工作思路，對全市路網建設總體規劃進行了修改和完善，將全市2465平方公里國土作為一個整體進行統籌規劃、突出重點，以高速公路建設為中心，建立和完善與現代化中心城市生活和知識經濟時代相適應的高速化、網絡化的基礎設施，逐步實現基礎設施現代化.初步構筑“六橫四縱”高速公路網，“六橫”是北環高速公路、莞沙高等級公路、莞橋高等級公路、清塘高速公路、常虎高速公路、深圳大外環高速公路；“四縱”是沿海高速公路、廣深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路.與此同時，完善國道、省道、“寬、潔、綠、美、凈、通”的要求，公路的安全配套設施達到規范化、標準化，主干公路主要路口實現立交化，創建“文明路”、“樣板路”，建設網絡化道路，實現村村通公路.為形成東、中、西“三線聯動”的經濟發展格局，重點發展：中部松山湖科技產業園、東部工業園、西部沿海產業帶，并規劃設計三條大道聯接三大工業園區.松山湖大道：連接東莞市區與松山湖科技產業園的城市干道，.東部快速路：位于東北部地區，、茶山、東坑、橫瀝、石排、企石、橋頭等7鎮，最終接入東部工業園環城路，全長21公里，定位為快速干道，道路兩側各20米寬的綠化景觀帶.港口大道：位于西部，主要用于集散莞城與虎門港之間的交通，起點于東江大道、鴻福路相接，沿線與西環快速路、廣深高速公路、厚道路、厚街大道、厚沙路、家具大道、沙太路、沿海高速公路、進港大道、進港南路相接，經道滘、厚街鎮、沙四鎮，.（三）東莞市整體發展預測 東莞中心市區的發展區域優勢：一個城市或一個地區的經濟支點可能有若干個，但政治中心只有一個，這種唯一性為市區帶來獨一無二的府前經濟，政府啟動三個中心工程；行政文化中心區、中央商務區、中央生活區，.教育和交通優勢：東莞市區目前是公辦教育最發達的地區，這里有東莞中學、莞城一中、實驗中學等省市一級學校，以及市區對鎮區交通輻射能力的加強，市區將成為人流、信息流的中轉站，這是市區房地產具有的前景優勢.東部地區將憑借三大優勢帶動各鎮區房地產業的發展.交通優勢：東部板塊的發展與政府大力發展鐵路與修建公路是分不開的，鐵路的修建為東部發展帶來了契機，引來大量的投資；目前東部地區多條交通干道也在積極的建設中，東部快速干線是主力道路，莞深高速北段也正在積極建設中，所有這些道路建成通車后，將形成多層次、多級化的新的網狀道路干線新格局.園區優勢：東部工業園將調整東部板塊的產業結構，啟動東部組團式發展的新格局，進而促進東部板塊房地產業的進一步發展.莞港經貿關系優勢：東莞與香港緊密的經貿關系，主要是在東部板塊常平、樟木頭、才促進了常平等地房地產業的快速發展.（圖）四、結論市場總結： ◇ 東莞市可供開發的土地量較大，導致樓盤的規模都較大，較大的規模便于營造環境、完善配套和降低開發成本，但由于開發時間較長，不可預期的風險加大.◇ 東莞房地產現有開發力度較弱，整體市場處于較不穩定的狀態，政府對市場的調控較差是主要原因.◇ 為了適應不同檔次客戶的需要，東莞住宅產品的開發水平和風格差異大，由此導致整體規劃的不和諧，這對后期的開發、銷售帶來一定的阻礙.◇ 樓盤的整體規劃、產品設計和環境設計相對過去已有很大的進步，但消費者對此的需求卻越來越強烈，由此造成消費者越來越重視樓盤的總體質素.◇ 東莞在售樓盤戶型主要以三房、四房為主，較為傾向于大房大廳的住宅.◇ 樓盤價格方面呈現較為明顯的區域性，城市規劃發展方向也是今后影響價格走勢的關鍵因素.◇ 政府在城市基礎設施建設方面加大力度，將有力帶動房地產市場的大力發展.◇ 政府提出建新城市中心區的思路以后，中心城越來越成為業界關注的焦點，雖然各鎮區的房地產市場都有較大的發展，但中心區仍占有主導地位.◇ 針對園區建設出臺的一系列政策，反映了政府對園區建設發展的重視，尤其是東部工業園的興建，是繼松山湖產業園、.未來市場預測：◇ 土地市場：東莞市區將是房地產開發的主戰場院，政府出讓地塊將主要集中于市區.◇ 整體發展結構：住宅開發仍將占據主導地位，大型商業物業將是東莞市場的一個亮點，獨立商業物業同東莞城市的規劃發展方向緊密相關.◇ 未來2—5年的時間，隨著東莞發展規劃總體目標的確定，鎮與鎮之間的關系將有所加強，出現不同規模的房地產發展圈層，有利于東莞城市形象的塑造.◇ 外地品牌發展商開始進入東莞市場，他們不僅帶來較高的開發理念，也通過同本地發展商的競爭，帶動東莞的整體開發水平的提高.◇ ，市總體規劃的完成，政府投資的行政文化中心初見雛形，府前經濟開始發揮帶動效應，將會吸引更多開發商從各鎮割據到城市中心區來.◇ 在新的城市化建設中，、園區優勢及香港經貿的密切往來優勢，使東部房地產業繼續領先.總體來說，東莞未來2—3年的房地產行業將會呈現較好的發展態勢.“規范化”將是東莞房地產發展首先需要解決的問題，政府將會起到越來越重要的決定作用. 寮步鎮地處中國大陸經濟最發達的珠江三角洲地區，位于東莞市中部，是東莞的地理幾何中心，毗鄰市區，與松山湖高新科技產業園相依伴，是穗港經濟走廊的中樞，區位優勢得天獨厚，是東莞金十字架的交匯點。這里公路交通發達，莞深高速公路貫通全鎮，“莞樟”、“石大”路兩條超一級公路和新建的松山湖大道、東莞東部快速干線、市區五環路、東區大道于此交匯，交織成一個發達的、現代化的交通網絡，半小時生活圈幾乎可以到達東莞的每一個角落，距廣州機場、深圳機場、深圳羅湖出入境、虎門港只有30－40分鐘車程，距東莞海關、鐵路口岸東莞火車站只有10—15分鐘車程。（1） 寮步鎮2002年綜合年報 （圖）（2） 支柱產業與著名企業目前寮步鎮全鎮有外資企業500多家，初步形成了以電子、電腦、電器組成的簇群產業，是東莞市三大電腦資訊產品生產鎮之一。擁有三星集團、香港偉易達集團、日本先鋒公司等一批高科技大企業，開始成為國際性大企業、大財團投資的熱點地區。2003年，工業總產值（不變價）（不含三星），其中IT產品出口占全鎮出口額的八成，成為東莞市的出口強鎮和IT大鎮。近幾年來，對私營企業實行了鼓勵扶持政策，創造寬松的發展環境，涌現了廣東華冠鋼鐵、永強汽車、新興發、百味佳、博士科技、國源玻璃、金業電子等一批優秀私營企業。寮步農業已基本告別了傳統農業生產，正向技術、優質、效益方向轉化，建立了以糧食、水果（荔枝）、水產、蔬菜為主導產業的商品基地。全鎮現有耕地面積3萬多畝，魚塘面積5000多畝，水果面積約1萬畝，蔬菜面積9000多畝。2003年，農業總產值（當年價）。汽車文明在寮步得到充分體現。寮步車市是東莞的一個天然的“汽車超市”，現有90家車行登記注冊，并且品牌云集，購銷兩旺。為進一步強化寮步汽車銷售的龍頭地位，現正在興建占地1300畝的“東莞國際汽車貿易城”，將汽車城打造成為一個交易中心、休閑中心、汽車文化傳播中心。（3） 人口數量與質量至2001年底，全鎮人口為26萬人，外來人口與戶籍人口的比例接近1：3。外來人口增長快，主要分布在勞動密集型的工廠從事技術流水線工作，小部分從事服務行業。平均人口密度2971人/平方公里，處于東莞各鎮中游水平。全鎮將近三分之一的人口只有初中或小學文化程度，人口總體素質低。現狀人口的文化結構顯然不利于技術水平和管理水平的提高，不利于經濟的發展，不利于產業的升級換代。（4） 寮步鎮與其它各鎮的經濟比較經濟指標虎門常平寮步石龍樟木頭石碣茶山GDP（萬元）363000330176261800203061131266310388979100工業總產值（萬元）704802430412603700309551213709168596150500財政收入（萬元）26863162341980017318238007711社會消費品零售總額（萬元）387000169025125711518264080535950土地面積（KM2）17010887．512．866．63656．63寮步雖然地域狹小，但綜合實力較強，僅次于樟木頭，在周邊區域內，遠高于茶山、石碣等城鎮，成為小區域的中心城鎮。（1） 城鎮性質東莞市中部重要的中心城鎮，歷史悠久。以“IT產業為龍頭的綠色星城”，是東莞市環境優美的現代化衛星城市。（2） 規劃結構北區（莞樟路以北）、中心區（莞樟路至松山湖大道之間）、南區（松山湖大道至佛靈湖）、良橫區等四個片區。北區——借助現有的華南工業園和大進工業園為基礎，重點發展工業；中心區——重點完善城市功能和發展第三產業；南區——為控制區，將逐步對區內農村住宅進行改造，同時發展生態房地產業，利用佛靈湖作為后花園，發展成休閑度假區和生活樂園；良橫片區（橫坑村）——對通向市區的主要門戶良橫片區特別是橫坑村實行重新的規劃設計，進行路網升級和城市面貌改造，重塑寮步的城市形象四、區域地產市場分析東莞這幾年房地產的發展態勢類似于深圳上世紀90年代房地產的發展情況，來勢洶涌，后勁很足，因為東莞市區及各鄉鎮已積累了相當一部分有購房實力的群體，其積蓄的消費潛力與能量遠未釋放與挖掘。同時，東莞房地產的營銷策劃上還很大程度上受深圳及廣州的影響而有樣有學，現炒現賣，而對本地區的地域特點與優勢未完全利用與挖掘，創新也顯不夠，由于消費者的消費觀念日漸成熟與理性，對房子的基本功能要求退居其次，進而轉向對房子的身份屬性、品位、社區群體、文化等房子以外的因素追求，這就對房地產的產品定位、社區規劃、戶型設計、物業管理、售后服務等各環節提出更高要求。受大勢影響，2004年乃至近兩年，莞城的格局與態勢將全面升級，認真研究市場、