杭州別墅市場調查研究報告論述(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 套設施基本齊備；◆ 擁有較好的自然條件，周邊有楊梅山等自然風景，植被條件好；◆ 排屋建設中設置前庭后院中天井，業主可自行設計增加實際使用的面積多，深受客戶親睞。◎ 缺點：◆ 距離火葬場近，有很大比例的客戶尤其是杭州本地客戶存在極大的抗性；◆ 目前已售的排屋地理位置處于多層公寓旁，樓棟間距近，庭院面積小。九溪玫瑰園天怡苑◎ 物業類型：別墅；◎ 銷售均價：40000元/㎡；◎ 推盤套數：14套；◎ 去化套數：2套；◎ 去化率：%； 綠城桃花源◎ 容積率：；◎ 物業類型：別墅；◎ 08年別墅、排屋推盤面積；21700㎡，推盤套數：104套；◎ 08年銷售均價：39000—41000元/㎡；◎ 去化套數：64套；◎ 去化率：% 延伸高價樓盤對比1）華元和莊（近期開盤，戶型面積320—530㎡，毛坯均價30000元/㎡）◎ 容積率：1；◎ 物業類型：聯體排屋；◎ 總建筑面積：，100余套；◎ 戶內配置：部分精裝修，精裝修標準暫定6000元/㎡，具體配置未定。部分毛坯，每戶配置新風系統、吸塵系統、中央空調和可視對講系統，每戶贈送地源熱泵，地熱管線等需業主后續裝修時自行安裝。◎ 優點：◆ 地理位置優越：近臨西溪濕地公園，以純排屋項目而言，距市中心距離近，生活便利。◆ 中式風格外立面在同類產品中較少，且建筑及景觀成本相對低。◎ 缺點：◆ 周邊環境差。地塊東面為警察指揮學校和市政規劃幼兒園，地塊的正北面大部分被萬向職業學院遮擋，項目與天目山路相連面積小。西邊為化工研究所。◆ 開發公司沒有高端樓盤操作經驗。◆ 受70/90政策限制，只有5套房源不拼接。2）公元沐橋（精裝修銷售均價：35000元/㎡，總價：700—1600萬元/套）◎ 容積率：；◎ 物業類型：多層、小高層，目前開發的一期為多層）；◎ 多層總體量：138套，；◎ 推盤套數：138套；◎ 去化套數：25套；◎ 去化率：%；◎ 優點：較為具有生活及文化氣息的精裝修，尤其是軟裝部分，贏得了廣大參觀者的好評。該項目開發商即為九樹公寓的原班人馬，在九樹公寓獲得成功后，隨即在公元沐橋項目如法炮制，對精裝修風格等把握準確。◎ 缺點：◆ 基本無配套設施。項目雖然處于之江旅游度假區內，但周圍沒有基本的配套設施，且周邊的地塊尚處規劃階段，并未拍賣出讓，未來不可控因素非常多。◆ 非主流營銷手段不成功。該項目最初在營銷方式采用過于高端過于隱秘的方式，不參加房交會也不做廣告宣傳，錯過強銷期后，去化率不曾再上升過。3）西溪天堂悅居：該項目隸屬于杭州旅游集團，地理位置位于西溪濕地公園內，以“酒店集群”的模式開發，物業主要為6家酒店、服務式公寓。目前，該項目已與悅榕莊簽約。其中有5套別墅是置于西溪濕地公園中，業界評論其單價會在50000元/㎡左右，但目前未確定未來是否會對外銷售，持續關注。△ 總價1000萬以上樓盤數據比較：圖5—2：各樓盤推盤及去化量比較（二）總價在500—1000萬的項目：新帝朗郡（毛坯銷售價格22000—23000元/㎡）◎ 容積率：；◎ 物業類型：排屋、高層；◎ 總建筑面積：28萬方，排屋共82套；◎ 推盤套數（排屋）：78套；◎ 去化套數：4套；◎ 去化率：%；◎ 優點：◆ 距離西湖高爾夫球場近，部分房源可直接欣賞到球場風景（主要是高層公寓可觀景）。◎ 缺點：◆ 無法從之江路直接到達項目所在地，必須繞道轉塘鎮，且為斷頭路，交通不便，周邊配套設施差；◆ 開發公司拿地時，處于市場行情高漲階段，前期客戶積累形勢好，公司對市場預期高。后市場形勢急轉而下，前期積累客戶大量流失，導致該項目開盤時間一再拖后，直至08年年底開盤，定價過高，市場反應冷淡。大華西溪風情（在售的為第四期翰宮，毛坯單價27000—29000元/㎡）◎ 容積率：；◎ 物業類型：排屋；◎ 總建筑面積：50萬方；，第五期悅宮總建筑面積10萬方左右；◎ 推盤套數（四期：翰宮）：139套；◎ 去化套數：113套；◎ 去化率：%；◎ 優點：◆ 杭州較早的純排屋項目，開發時間長，規模體量較大，在消費者心目中已樹立項目形象；◆ 天目山路景觀大道、西溪濕地風景區的開發和建設，為其加分；◆ 入住率相對較高，早期購房的客戶通過前幾輪房價攀升的行情，物業已增值，因此開發公司針對老業主進行挖掘和圈層營銷取得一定效果。◆ 第五期即將推出的悅宮為雙拼排屋，類似獨棟別墅，具有一定產品優勢。 坤和西溪里（毛坯均價：23000—28500元/㎡）◎ 容積率：；◎ 物業類型：排屋、高層；◎ 總建筑面積：250000㎡，◎ 推盤套數（排屋）：54套；◎ 去化套數：47套；◎ 去化率：87%；◎ 優點：◆ 地理位置處于城西區塊，借由西溪濕地景區做發揮，宣傳效果不錯；◆ 采用中式風格建設，較具特點，對部分消費人群有較大吸引力。 溪上凰庭（毛坯均價：19000元/㎡）◎ 容積率：；◎ 物業類型：排屋；◎ 總建筑面積：120000㎡；◎ 推盤套數（排屋）：114套；◎ 去化套數：31套；◎ 去化率：%；◎ 優點：◆ 閑林板塊已開發多年，交通及基礎配套條件有改善，適合居住；◆ 純排屋項目。◎ 缺點：開發商沒有排屋項目的建設經驗，產品質量及效果有待考量。白馬尊邸（排屋毛坯均價25000—26000元/㎡）◎ 容積率：；◎ 物業類型：排屋、小高層、高層；◎ 總建筑面積：14萬方，；◎ 排屋主力戶型面積：約220260㎡◎ 推盤套數（排屋）：58套；◎ 去化套數：6套；◎ 去化率：%；名城燕園（排屋毛坯均價：23850—24700元/㎡）◎ 容積率：2；◎ 物業類型：少量排屋、多層；◎ 總建筑面積：10萬方，推出排屋總建筑面積3500㎡；◎ 推盤套數（排屋）：18套；◎ 去化套數：4套；◎ 去化率：%； 中海錢塘山水（排屋毛坯均價：26500元/㎡）◎ 容積率：；◎ 物業類型：排屋、高層；◎ 總建筑面積：15萬方，排屋總共8幢聯排；◎ 推盤套數（排屋）：39套；◎ 去化套數：23套；◎ 去化率：60%； 保利東灣（排屋毛坯均價：26500元/㎡）◎ 容積率：；◎ 物業類型：排屋、多層；◎ 總建筑面積：㎡，排屋總建筑面積；◎ 推盤套數（排屋）：69套；◎ 去化套數：13套；◎ 去化率：%； 綠城郁金香岸◎ 售價：◎ 容積率：；◎ 物業類型：排屋、高層、小高層；◎ 總建筑面積：約30萬方，排屋總建筑面積； 綠城青山湖玫瑰園◎ 售價：500萬/幢起；◎ 容積率：；◎ 物業類型：別墅；◎ 總建筑面積：256220㎡◎ 推盤套數（排屋）：71套；◎ 去化套數：29套；◎ 去化率：%；△ 總價500—1000萬和1000萬以上樓盤數據比較：圖5—3：各樓盤推盤及去化量比較：六、目前杭州別墅排屋市場值得跟蹤關注項目：金地自在城 該項目是目前杭州三墩板塊規模最大、起點最高的綜合性住宅項目，也是金地地產進駐杭州的首個重量級大盤。因開發公司本身實力強大的原因，而備受業界關注。宣傳將在09年3月開盤,計劃推出排屋60套,戶型面積為270—320㎡。中海金溪園 該項目地塊與金地自在城地塊同時拍賣，且地理位置非常靠近，包括高層和排屋的物業類型，宣傳將在09年4—5月開盤銷售。中海集團2008年進入杭州后短時間內多次拿地，這是其中一塊，是即中海錢塘山水項目又一作品，也備受市場關注。百家樂西園 該項目地塊位于西溪濕地的核心位置，目前宣傳較多的項目基本是在西溪濕地公園的北面和東面，西園是位于西溪濕地的西邊，地理位置上距離主城區更遠些，但項目非常靠近西溪濕地，自然條件好。物業類型包括聯排、疊排和多層公寓，需要關注。原宣傳計劃在09年5—6月開盤。喜來登度假村 地理位置位于國都陽明谷項目南面，以酒店為主，內有少量獨立別墅（無獨立產權）。08年年底以奠基開工，持續調研。西湖高爾夫（三期） 原南都西湖高爾夫別墅項目開發了一、二期，后續尚有兩部分土地未開發，一部分是旅游用地，另一部分是住宅用地。其中住宅用地部分之前已與萬科簽署了合作的框架協議，截止目前暫未有明確的推進信息。西湖美廬 位于宋城公園東面，靠近公元沐橋項目，項目內主要為酒店，另有