經濟適用房小區建設可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 比較旺盛，近年來X的城市建設步伐較快，城市拆遷面積較大，拆遷戶急于購買房產，無疑加大了住房的需求市場。同時商貿的發展吸引了大量外地經商人員，他們在X自然想到安居樂業，購房安家，居住人口的增加，自然擴大了房產的市場需求。（三）房屋價格小幅上漲，漲幅繼續回落。銷售方面，根據統計數字表明，%，%，土地交易價格和物業管理價格則與上年持平。從各月走勢看，房屋銷售價格已連續8個月同比漲幅回落，%。%；其中%、%、%，月度間漲幅進一步回落。%，其中%、%、%，這是自2008年1月份以來連續14個月漲幅回落，；%，自2008年5月份漲幅持續回落。非住宅銷售價格保持平穩，%，其中辦公樓價格與上年基本持平，%%。另外，目前X房地產市場繼續呈現以個人購房為主體的特征。新建住宅市場中70％需求者為X當地人，購房者中首次置業者的比例達到38%以上，而80％的購房者以自住或自用為目的。以自住或自用為主的住房需求，是目前X市房地產市場的主要需求。二、X市房地產市場預測雖然國際金融危機對房地產行業有著不利的影響，但X市居民對房地產的剛性需求以及國家相關的有力政策，X房地產行業在2009年依然有著良好的發展前景。同時X市政府提出把X建設成為魯南蘇北區域特大中心城市的目標，也為房地產業開辟了廣闊的發展空間。隨著X市城市化進程的加快及建設“大X、新X”戰略目標的逐步實現，X房地產業將面臨新的發展機遇。X市房地產價格走勢：從需求方面看，X1000萬人口在市區的還不到200萬，想到市區購房的仍大有人在，X的房屋儲量還沒有飽和。當前，X市城鎮人口424萬人，到2020年，預計城鎮人口增加到703萬人，增加人口280萬人。特別在市區，由于中心城市帶動策略的實施以及商貿城市的建設，中心人口將大大增加。到2020年增加絕對量100多萬人。屆時按照人均建筑面積32平方米計算，全市城鎮需要新增近9000萬的房屋建筑面積。分配到每年，需要增加近700800萬平方米的房屋。其中，中心城區需要增加近3200萬平方米的房屋，分配到每年，需要增加近270萬平方米左右的房屋。由此可見，X市房地產市場潛力很大。 從供給方面看，近期的市場房產呈現集中放量，但從產品結構上其有效供給卻嚴重不足。隨著房產郊區化發展等因素影響，住房市場有效供給將會不斷增加。從成本上看，土地交易價格與去年同期相比總體持平。從環比看，%。其中：%，環比價格持平；%；%。建筑成本及各類經營成本變化不大。短期內開發的成本基本不變。從當前形勢分析，房屋價格會繼續小幅上漲，漲幅繼續回落。綜合來看，X市居民住房的巨大需求與供給結構不合理的矛盾近幾年內會持續存在。短期內，X房地產市場競爭會白熱化。長期看，剛性的需求及X城市化進程將促使房地產價格呈現持續小幅升高、漲幅持續回落的態勢。 建設項目SWOT分析一、優勢（一）政策優勢本項目所在地為X市X。市委市政府提出了建設“大X、新X”的戰略部署和要求，X位于城市大發展的重要地段，將迎來新一輪的空前發展，并且有著極其特殊重要的地位。因而項目的建設有其它房地產項目所不具備的優勢。（二）地理位置優勢X市市區人口100萬以上，又擁有全國最大批發市場之一，具有較強的經濟輻射力，商賈運集，項目的開發建設將倍受人們的青睞，特別是那些生意人，在商海中找一片寧靜的憩息港灣更是可遇不可求。該項目的建設用地從地理位置上看，交通便捷，綠化覆蓋率高，自然植被條件優越，是絕佳的居住選擇地。項目重點突出自然環境的優美和交通便利、休閑娛樂環境給生活居家帶來的便捷和舒適，從而提高小區的豐富內涵，增加產品附加值。項目建成后，力求能給人一種耳目一新的全新感覺。二、劣勢（一）直接競爭對手較多，目前項目附近的正在規劃樓盤較多，是本項目最直接的競爭對手。項目的建設應突出自己的特色，以便在競爭中占據主動。（二）當前經濟形勢的不利影響，市場供求關系發生了一些變化，房價增幅在持續回落。 三、機會（一）X市發展 “大X、新X”的建設正在穩步的進行。本項目以中低檔收入人群為產品的營銷方向，市場前景廣闊。（二）X市舊城改造步伐的加快和銀行按揭政策進一步擴大了項目的目標客戶群。（三）城市發展提出了更高的要求。從城市居民消費需求來看，消費者都渴望得到更好的居住環境，對居住小區的功能、環境、提出更高的要求。從國內外居住區發展趨勢來看，居住區向環境、物管和教育的綜合性多功能方向發展成為最新發展模式。該項目的規劃設計采用了先進的、現代化的模式，完全符合人們對現代住宅群落的要求。四、威脅同業競爭是項目所面臨的主要威脅。X市房地產業近幾年發展較快，相繼建成和各種檔次、規模的住宅小區，盡管本項目具有獨特的競爭優勢，但仍應注意提高小區的建設質量和綜合配套水平，加強小區的物業管理，建出自己的特色，形成獨特的風格，從而在同類競爭中脫穎而出，獨具領先優勢。另外，受當前經濟形勢的影響，市場供求關系將發生一些變化，預計房價增幅將逐漸趨緩，這也是一個值得注意的問題。第四章 節能方案分析 用能指標和節能規范（一）《中華人民共和國能源法（征求意見稿）》（2007年12月3日公布）（二）《中華人民共和國節約能源法》（2008年4月1日起施行）（三）國家建設部[1998]第1號令《城市節約用水管理規定》（）（四）《國務院關于加強節能工作的決定》（國發[2006]28號）（五）外墻外保溫工程技術規程JGJ1442004（六）采暖居住建筑節能檢驗標準JGJ1322001（七）民用建筑節能設計規范JCJ261995 能耗指標分析該項目位于X市X，目前該地區的能源供應和市政基礎設施條件較完善，建設地點電力、供暖、自來水供應充足，本項目所用能源主要為電力和水。本項目能耗主要為項目交付使用后居民的日常生活用電、用水。，年365天計算。日用電消耗量=1430戶=5005kwh年用電消耗量=1430戶365天=1826825kwh年用水消耗量按每戶日用水量420L，年365天計算。日用水消耗量=420L1430戶=601m3年用水消耗量=420L1430戶365天=219219m3項目運營后設計年用電量為1826825kwh；項目運營后設計年用水量為219219立方米。根據電、水消耗量及折算標煤系數，折算成標煤為：電:1826825kwh水:219219m3主要能耗指標表序號名稱日消耗量年消耗量折算標煤備注1電5005kwh1826825kwh592t2水601m3219219m33合計 主要節能措施分析一、建筑節能（一）單體設計階段節能該項目充分考慮室內空間的合理性，盡可能讓每個居室都有穿堂風，夏季利用自然通風進行降溫。保證主要居室有朝南的充分日照，使住宅在冬季有充足的陽光，基本滿足白天的自然取暖要求。立面設計講究實用原則，減少外墻的凹凸面，使住宅建筑體形系數達標，以減少熱量散逸，在滿足日照、采光的前提下，根據不同朝向控制窗墻比。在外墻立面選材方面，為了使建筑節能系統更合理并發揮節能投資效益，選擇淺色飾面外墻，以反射太陽輻射，降低建筑能耗。（二）外墻外保溫該項目采用外墻外保溫措施。相對外墻內保溫而言，外墻外保溫的保溫效果更理想，取暖成本大幅下降，并可完全避免熱橋。保溫層厚度合理的情況下，不易發生保溫層內部冷凝或結構內表面冷凝現象。結構墻體的熱儲存性被充分利用，改善了室內熱穩定性，外墻外保溫在夏季起到一定得隔熱作用，同時室內到室外溫度曲線對結構墻體有利，因而采用外墻外保溫是在經濟條件允許的情況下較好的選擇。（三）屋頂保溫屋頂保溫采用倒置式屋面，從結構層往上分別是防水層、保溫層、砌塊保護層。保溫層采用低熱導性高抗壓強度高抗水汽浸透性能的擠塑板（XPS）。與傳統屋面比較，保溫層在防水層之上，可以避免防水層受到陽光的直接輻射，保護防水層免受室外晝夜溫差和冬夏季溫差影響，防水層溫度相對穩定，不易結露。（四）門窗保溫窗框選材：選用導熱系數低的塑鋼或者鋁合金斷熱型材。其中，鋁合金斷熱橋有足夠的長度，不小于15mm。成窗做到真正斷熱。中空鍍膜玻璃空氣層厚度對其熱絕緣系數影響較大，在型材斷面尺寸允許情況下，空氣層厚度盡可能取大。（五）提高氣密性根據《建筑外窗空氣滲透性能分級及其檢測方法》規定：16層外窗及陽臺門氣密性等級高于Ⅲ級。平開窗關閉時氣密性優于推拉窗，開啟時開啟面積大，有利于自然通風，故該項目采用平開窗。門窗框與墻間的縫隙可用彈性松軟型材料（如毛氈）、彈性密閉型材料（如聚乙烯泡沫材料）、密封膏以及邊框設灰口等密封方式；框與扇可用橡膠、橡塑或泡沫密封條以及高低縫，回風槽等方式；扇與扇之間可用密封條，高低縫及縫外壓條等；扇與玻璃之間可用各種彈性壓條密封。在窗格劃分時要縮短窗扇的縫隙長度，盡量采用大窗扇，擴大單塊玻璃的面積，合理減少開啟的窗扇面積，適當增加固定玻璃及固定窗扇的面積。（六）供暖管網節能改造供暖管網的能源損失有壓力損失和散漏損失兩種，散漏損失占輸送熱量的5%10%，該項目采取對管網實施良好、完善的保溫，加強維修與管理，因此可以清除散漏損失的大部分。（七）建筑屋頂綠化該項目建設有屋頂綠化。℃，而建筑物周圍環境的氣溫每降低1℃，建筑物內部的空調容量可降低6%。屋頂綠化是冬暖夏涼的“綠色空調”，大面積屋頂綠化的推廣有利于緩解城市的能源危機，節省能源。綠色覆蓋的屋頂吸收夏季陽光的輻射熱量，有效地減少屋頂表面溫度差，從而減少屋頂面板的裂縫。這種由于綠色覆蓋而減輕陽光暴曬引起的熱脹冷縮和風吹雨淋，可以保護建筑防水層、屋面等，從而延長建筑的使用壽命。二、設備節能（一）本工程依據國家及山東節能設計規范，所有設備(包括變電配電設備、消防設備等)全部選用符合有關規定的節能型設備，國家已公布淘汰的產品和非節能型設備嚴禁使用，電器設備選用高效節能