旅游建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 站距九宮XX山所在的通山縣僅一小時的車程。 　4．環境和衛生條件較好　　安靜的環境是休假旅行者首先要求的條件，“回到大自然”的一些旅游者追求不受外界任何因素制約的單獨休息。九宮XX山的環境十分幽靜，名條旅游線都能使游客感到“蟬噪林愈靜，鳥鳴山更幽”，這與大都市的喧鬧迥然不同。在這種環境下,游客可以無任何干擾地療養、娛樂、創作等，從事自己愛好的各項活動。 　　環境不受污染是開發休假旅游產品的另一前提，因為休假旅游者要較長時間地居住于一地，因而，清潔的環境是他們下決心購買旅游產品的重要動機。九宮XX山內河流、泉水、瀑布眾多，且沒有受到污染，可以開發成飲用礦泉水。此外九宮XX山植被茂盛，而且沒有工業污染，空氣十分清新，空氣負離子十分活躍，空氣含塵量比外界減少98％，細菌含量減少97％，山上眾多的香果，松柏林能分泌出大量的殺菌素來消除空氣中對人體有害的細菌，人體呼吸了經過凈化的清新空氣能夠增強免疫力，延緩衰老。 住宿價位適中，基本能滿足住宿需求一半以上的被調查者對景區依托九宮XX山風景區內的賓館住宿較為滿意，九宮XX山已經擁有大小旅游飯店７０多座，形成了日接待萬人的接待能力，可基本滿足近期不同消費水平旅游者的住宿需求。但景區內缺少高檔住宿和餐飲設施。餐飲品種多樣，菜式豐富，地方特色餐飲有待開發九宮XX山以竹筍豐富且綠色無污染而聞名，大多數游客認為這里新鮮、無污染的食品非常符合現代飲食的綠色、健康、環保的觀念。但飲食服務設施大多附屬于酒店，地方菜系開發滯后，尚沒有面向游客的特色飲食文化展示場所。旅游購物以當地土特產為主，但在品種包裝和搭配上還需改進這里游客的評價和前面“旅游商品購買意愿”的評價基本相同，九宮XX山可供開發的地方特色旅游商品資源較多，但成功開發的旅游商品種類不多，商業網點建設不足。 第二節 風景區目標客源市場定位一、目標客源市場定位需考慮的因素九宮XX山旅游景區在進行目標客源市場定位時，應充分考慮下列因素：客源市場的潛在出游力（1）旅游需求：包括家庭結構、人均收入、文化水平、旅游欲望與偏好等要素。一般來說，人口多，人均收入高、增長快，且旅游欲望強烈，則旅游需求大，從而旅游市場客源充足。（2）旅游消費特點：不同的潛在的旅游者，由于其性別、年齡、職業、收入、性格、文化背景、習慣等的不同，其旅游消費的特點也存在著差異。 旅游目的地的吸引力人們為何被吸引到不同的旅游目的地，是因為那里可以為旅游者提供某些他們在自己住所或其他地方不能得到的東西。（1）旅游資源品質：旅游資源或旅游產品越有品位、越有特色，對游客的吸引力就越大。（2）區位條件：包括空間距離、交通條件等因素。一般來說，在收入和交通條件既定的情況下，距離較近的旅游區能吸引較多的客源，距離較遠的旅游區則相反。交通條件是游客可達性的前提。交通越便捷，可達性越強，則越能吸引旅游者，客源市場就會擴大；否則，客源規模就會受到限制。（3）服務設施、服務水平和制度環境的供給能力：服務設施的好壞，服務水平的高低，無疑是影響旅游者滿意度的重要因素，因而它是吸引游客的條件之一。除此之外，目的地的管理制度建設、管理工作效率、安全保障、旅游環境等，都是影響客源地市場的重要因素。產品的市場競爭力在旅游資源或旅游產品同質化的情況下，會形成爭奪客源的競爭局面，游客會被分流，進而影響客源規模。但在旅游資源或旅游產品異質化的情況下，不同特色的旅游項目難以被替代，就會形成互補關系，這有利于客源的聚集和規模的擴展。因此，要求旅游區建設項目富有創意，旅游產品應突出特色，突出亮點，以增強對旅游者的吸引力和在旅游市場中的競爭力。二、目標客源市場的定位與選擇一）客源市場區域分布定位：九宮XX山旅游風景區目標客源市場的定位不應是單目標的，而應是多目標的；不應是固定的，而應是動態的，隨著客源市場的變化而變化?！⑽錆hWW市定位成九宮XX山的一級客源市場 　　擁有900多萬人口的武漢WW市是全國有名的火爐城,夏季最高氣溫高達39℃以上，并且高溫天氣持續時間長，這嚴重影響了人們的工作、學習和生活。而距武漢WW僅有178公里的九宮XX山7月份平均氣溫為22．1℃，極宜于開展避暑旅游。107國道又使得二者間的交通極其方便，從而也促使武漢WW市成為九宮XX山的主要客源市場。近三年的統計資料表明，來自武漢WW市的游客占總游人數的60％左右，而且比例呈逐漸上升趨勢。到目前為止，武漢WW市內的60多家機關、企事業單位在九宮XX山修建了療養機構。因此，把武漢WW市作為一級客源市場是很有必要的。以九宮XX山為中心，方圓170公里的范圍覆蓋了省內外眾多的城市，如九江、黃石、咸寧、岳陽，而且通過10107等國道，這些城市游客均能便捷地到達九宮XX山。對于這些城市而言，廬山是九宮XX山的主要競爭對手，雖然廬山的知名度更高，風景區的開發建設更成熟，但是在旅游旺季廬山游客過多，造成交通、住宿等一系列的不便。相反，九宮XX山開發建設要遲一些，旅游旺季游客還沒有達到飽和，游客可在九宮XX山享受比較便利的交通、住宿條件，而且九宮XX山的度假資源并不亞于廬山?！?，年霧天比廬山多8天，空氣溫度與廬山相等，森林覆蓋率比廬山高。所以，只要我們加強宣傳，還是能爭取相當一部分游客前往九宮XX山，而不是去廬山旅游?！　⑶巴叭龒{”、“三國”、“武（漢）岳（陽）廬（山）”旅游熱線的游客作為九宮XX山的三級客源市場。 　　現在，“三峽”“三國”“武岳廬”旅游線日益受旅游者歡迎，成為炙手可熱的旅游線路，但是從旅游業宏觀發展來看、熱點應該帶動溫點、冷點一起上。九宮XX山有較好的區位優勢，處于三條旅游線中心，加上它是歷史，宗教，文化，避暑，資源名山，有得天獨厚的旅游資源優勢，倘若組織得當，旅游線路安排合理，在三條熱線的帶動下，必將有更多的國內外游客來訪。根據以上分析，擬定一級市場占70%、二級市場占20%、三級市場占10%的市場結構特征。經過大規模的基礎建設，目前九宮XX山交通比較方便，可達性較強，且歷史文化、風俗習慣、消費行為大體相近，人民之間往來密切，有傳統的協作關系。同時，一級和二級兩個區域涵蓋城市的經濟相對較發達，居民消費水平較高，出游愿望與出游力較強，出游率也較高，具有很大的市場潛力?？梢灶A見，隨著咸寧到九宮XX山一級公路的改造成功以及通山加入武漢WW城市圈的步伐加快，這兩個區域理應成為九宮XX山風景旅游區基本的客源市場和中心客源地。二）、出游動機和出游目的定位近期應定位于夏季避暑游和療養休閑等市場中、遠期定位逐步擴大到九宮XX山原始自然生態休驗游、戶外運動休閑游、大山自然風光游及其它客源市場。根據目前旅游客源市場現狀分析中對游客出游動機和目的的調查，以夏季避暑和療養為出游目的的游客為最多。雖然以會議、學習培訓為目的的游客所占比例也不小，但是鑒于目前九宮XX山的旅游服務接待設施情況，只能局限于接待一些中小型的會議，并不能滿足大型會議的要求。因此近期內應繼續發展節假日休閑度假旅游穩固已有的客源市場。中遠期隨著九宮XX山風景旅游區旅游業的深度開發與發展，其旅游產品更加豐富，品牌特色更為明顯，在此基礎上，九宮XX山原始自然生態休驗游、戶外運動休閑游、九宮XX山溫泉游、九宮XX山冬季滑雪等客源市場將隨著產品的建設完成來逐步開發。三）、游客職業結構定位近中期應重點定位于行政機關會務市場、企事業單位員工旅游市場和學生夏令營旅游市場。企事業職員、政府公務員、商人等開發潛力大，消費能力強，是景區要拓展的重要客源。主要為科普、戶外活動的學生夏令營游市場，現階段一般是由學校組織來實地參觀學習的大學生；以后可以與周邊初中高中學校建立聯系，將景區開拓成中學生每年定期前來開展暑期夏令營基地以及愛國主義教育基地。學生市場在進一步開拓的情況下，將是景區每年穩定的客源。四）、游客年齡結構定位近中遠期都將主要定位于中青年市場 旅游既要有經濟實力，又要有時間、激情和精力。故旅游活動主要是中青年的一種生活方式，他們最具有開發潛力。目前，九宮XX山風景旅游區的游客以3645歲年齡段的游客最多，%。這個年齡段的游客事業、家庭兩方面均已建立較好基礎，社會地位相對穩固，經濟收入相對偏高，比較重視旅游地的生態環境。九宮XX山的生態資源特色能夠滿足這部分人對環境的要求。上述目標市場定位是從不同的角度、不同的方面進行的，是一種立體型的市場定位。根據這些市場定位的情況，采取切實可行的市場營銷措施，將上述潛在的目標市場變為現實的目標市場，既定的戰略目標就有可能實現。第三節 風景區市場規模預測一、影響市場發展的因素根據九宮XX山風景旅游區旅游人數的本底值及景區建設情況，對其未來游客發展規模做出預測。對景區未來游客規模進行預測時，應充分參考以下因素：一） 市場發展的促進因素：（1）大型項目的啟動效應和景區的全面開發建設。（2）新的宣傳和市場推廣帶來的景區知名度的提高。（3）旅游線路的聯合、大型節事的造勢將使游客量在短期內爆發式增長。二） 市場發展的抑制因素：（1）旅游環境容量對客流量可能會造成一定程度的限制。（2）周邊其他同質旅游目的地對本區客源的分散。二、游客規模預測結合通山縣旅游發展總體規劃和九宮XX山風景旅游區總體發展規劃以及規劃期的設項目以及九宮XX山風景旅游區建設的實際情況，以2007年、2008年和2009年九宮XX山風景旅游區游客量為基數，對整個九宮XX山風景旅游區未來17年的游客量進行預測（供參考）。近期(2010～2016年)根據《通山縣國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》中制定的經濟總量的年平均增長率和第三產業的年增長率，擬訂游客量年平均增長率為10%， 2010年～2016年的游客預測量如下:表410 九宮XX山風景旅游區區近期游客量預測年 份2010201120122013201420152016游客量(萬人次)中期(2017～2021年)隨著九宮XX山風景旅游區新產品的開發建設、對新景點的改造和入口服務中心配套設施的完工，再加上中期市場營銷對九宮XX山品牌的大力推廣，九宮XX山必將迎來新一輪的發展，游客量也將隨著項目的實施呈現一波又一波的增長趨勢。擬訂游客量年平均增長率為15％，2017年～2021年的游客量預測如下：表411 九宮XX山風景旅游區中期游客量預測年 份20172018201920202021游客量（萬人次）遠期(2022～2026年)結合九宮XX山風景旅游區旅游產品的升級換代以及市場營銷力度的變化，隨著市場基數的進一步增大，擬訂游客量年平均增長率為4％，2022年～2026年的游客量預測如下：表412 九宮XX山風景旅游區遠期游客量預測年 份20222023202420252026游客量（萬人次）圖49　 九宮XX山風景旅游區游客量預測曲線三、旅游消費水平預測旅游消費水平的預測綜合考慮以下幾個因素：(1)九宮XX山風景旅游區旅游現狀； (2)主要客源地的居民可支配收入水平和消費水平的高低；(3)九宮XX山風景旅游區景點分期開發的戰略、建設情況以及主要景觀的生命周期變化；(4)旅游消費構成比例隨時間的變化；(5)社會上旅游消費熱點的變化；(6)不同類型旅游者之間消費水平的差異；根據各景區的景點建設分期戰略部署，預計九宮XX山風景旅游區2014年之前都處于基礎設施建設時期，這一時期內由于建設項目多，有些景點處于建設狀態，游客消費水平提高緩慢，旅游收入增加不明顯。 近期旅游消費構成為：門票60元∕人；餐飲60元∕人天；住宿80元∕人天；購物100元∕人；娛樂75元∕人；區內交通15元∕人；其他20元。綜合考慮其他影響因素，預計近期游客人均消費水平為400元∕人天。預計九宮XX山風景旅游區到2015年進入穩定增長年份，各景點建設初具規模，游客量和旅游收入大幅增加，消費水平顯著提高。中期旅游消費構成為：門票60元∕人；餐飲80元∕人天；住宿120元∕人天；購物150元∕人；娛樂100元∕人；區內交通20元∕人；其他30元。綜合考慮其他影響因素，預計中期游客人均消費水平為560元∕人天。預計九宮XX山風景旅游區到2020年進入穩定經營年份，各景點經營正規有序，游客量穩中有升，旅游收入仍有一定的上升空間。遠期旅游消費構成為：門票80元∕人；餐飲100元∕人天；住宿140元∕人天；購物180元∕人；娛樂140元∕人；區內交通30元∕人；其他60元。綜合考慮其他影響因素，預計遠期游客人均消費水平為730元∕人天。四、旅游收入預測根據前文游客規模分析和游客消費水平的預測，九宮XX山風景旅游區2010～2026年旅游收入預測如下: 表413 九宮XX山風景旅游區旅游收入預測時期年份游客量（萬人次）游客消費水平（元∕人天）旅游收入（萬元）累計旅游收入（萬元）近期2010280201132020123602013400201443020154602016480中期20175202018540201956020206002021630遠期20226602023700202473020257402026750第四章 建設內容、規模第一節 本項目使用需求分析及定位一、入口綜合服務區使用者分析入口綜合服務區是整個九宮XX山風景名勝區的主入口，所有進入九宮XX山的游客和工作人員