騰飛路地塊項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 促進人口和產業向城鎮集中，城鎮化水平不斷提高。宗地所屬如意區經濟特點如意開發區是呼和浩特市實施西部大開發戰略的重要基地，是對外開放的重要窗口，是全國49個國家級經濟技術開發區之一，是國家火炬計劃呼和浩特生物醫藥產業基地（中心區），開發區堅持優勢產業、特色產業和重點項目立區、科技興區、人才強區的發展戰略，成為中西部吸引外資和發展高新 技術產業成績最為顯著的地區之一。開發區堅定不移地實施資源轉換戰略，充分發揮地區的資源優勢，把資源優勢變成經濟優勢，已經成為呼市乃至自治區新的經濟增長點，成為呼市、自治區對外開放的窗口；成為當地高新技產業的龍頭區、輻射區。如意開發區“七通一平”，基本上形成了建設環境優美,配套設施齊備, 服務功能完善,綜合競爭力較強的區域。 億元進行基礎設施和配套設施建設。 區內道路交通已建成主次干道15 條，其中6車道一級公路3條 ,4 車道一級公路2條 ,3條公交線路及1條高速路與市區和機場相通。區內有11萬伏變電站1座、提供 KVA/ 日供電能力。供水水廠兩座，提供 萬噸 / 日供水能力。污水處理實行雨、污水管理分流排放，污水經初級處理后排放到呼和浩特污水處理管線。供熱40噸供熱鍋爐1臺、 20 噸供熱鍋爐3臺、 6噸供汽鍋爐2臺，可提供112 噸 / 小時供熱（蒸汽）能力。天然氣輸送管道已進入開發區。呼和浩特郵政分局、呼和浩特網通分局、中國移動分公司、中國聯通通訊樞紐大樓均坐落開發區。可提供國際互聯網出口帶寬兩個155Mbit/s ，程控電話裝機容量達5萬門的電信服務。如意文化廣場、東河公園、太偉高爾夫球場、內蒙古外事培訓中心、耕耘商廈、眾生國際商務中心、如意住宅小區等綜合服務設施，可提供辦公、住宿、餐飲、娛樂等服務。 如意開發區現已形成特色明顯的四大支柱產業 , 電子及信息產業、生物醫藥產業、貴金屬及新材料產 業、精細紡織產業。四大產業的產值占全部制造業產業的 %。開發區共有國家、自治區高新技術企業13家，% ；，%。三資項目多數來自美國、日本、韓國、新西蘭、加拿大、新加坡、香港、臺灣等國家和地區；,外商投資企業33家. ,。宗地所屬地域戰略規劃『產業規劃』：以發展微電子及電子信息產業、新材料產業、環保、機械制造及精細化工等高新技術產業為主導產業；其次，服務業以金融、保險、休閑、旅游、教育、社區服務、商貿等為主的服務業。『規劃年限』：近期：2002～2010年，遠期：2010～2020年。『規劃范圍』：規劃用地范圍：沙爾沁鄉以南，一間房村以北，209國道以東約1km，209國道以西約4km。起步區面積為6km2。『總體布局』：從規劃區的現狀條件和周圍的外部條件出發，規劃區總體上是向南北兩個方向發展。形成“三軸、六帶、五區”的規劃結構。“三軸”是指如意工業園新區整體發展的三個軸線。起步期內，以開放大道作為發展的軸線，從209國道開始向西發展，此為一軸。另外兩軸是指遠期內，規劃區的南部沿創新南路從起步區向南發展，北部沿勝利北路向北發展，形成如意工業園新區的南北發展軸。“六帶”是指為了提高綠化面積，改善生態環境，創造開敞空間，形成視覺通廊而規劃的六條帶狀綠化帶。“五區”是指根據功能的不同，用地性質的不同，將如意南區分為商貿金融管理區、居住區、科研孵化區、一類工業區、倉儲區五個分區。『環保規劃』：綠地系統控制規劃 在邊界設置30米寬的防護林帶，綠地率達到40%以上；。 三、呼市房地產場整體分析從房地產供給市場來看：一、 呼市房地產投資增長明顯，辦公樓及商務公寓同比增長幅度較大今年1～，%；％。從投資構成增長幅度看，商品住宅投資63500萬元，％；經濟適用住房投資11100萬元，同比增長了33倍；90平方米以下投資17800萬元；140平方米以上4300萬元；別墅、高檔公寓投資3600萬元，同比增長14%；辦公樓投資2500萬元，％；商業營業用房投資9500萬元，％；其他投資2000萬元，%。在完成投資中仍以商品住宅為主，%，%，%，%，%，%。%%。（見表圖1）企業自籌資金明顯增大從資金來源情況分析，14月到位資金534000萬元，其中上年節余151600萬元，本年到位382400萬元。其中國內貸款61300萬元元，%；銀行貸款47000萬元，%；非金融機構貸款200萬元，%；企業自籌資金241200元，%；其他資金來源79900萬元，%。 (見圖2) %，%，%。%、企業自籌資金增長182%、%。二、土地開發狀況分析2008年14月，購置土地面積137400平方米，%；完成開發土地面積424700平方米，%；待開發土地面積2591000平方米，%。（見圖3）三、房屋施工及新開工狀況分析商業用房及辦公樓施工量大幅上漲14月，房屋施工面積8373000平方米，％。其中；住宅施工面積6484000平米，％。在住宅施工面積中：90平方米以下1490000平方米，140平方米以上的915000平方米，%%；經濟適用房870300平方米，%，%；別墅、高檔公寓522000平方米，%；辦公樓施工面積411000平方米，％；商業營業用房施工面積為1042000平方米，％。其它用房施工面積436000平方米，％。房屋施工面積構成看，與2007年相比增長幅度均較大，結果如圖示。（見圖圖5 ）新開工14月房屋新開工面積660000平方米，％。住宅新開工面積為609000平方米，％，其中經濟適用房新開工177800平方米，％；辦公樓新開工面積為12000平方米，％；商業營業用房新開工面積14000平方米，％；其它房屋新開工面積25000平方米,%。（見圖6）據了解，今年截至4月末，%；，%；商品房新開工面積66萬平方米，%，%；1～，同比增長了59%；，%。到4月份為止，%， 房屋竣工情況14月房屋竣工面積957000平方米，同比增長59％。住宅竣工面積為827000平米，％；辦公樓竣工面積為45000平方米，％；商業營業用房竣工面積為81000平方米，％；其它用房竣工面積4000平方米，%。從房屋的施工效果來看，%，%，%；%；%；%；%；別墅、%。（見圖7）呼和浩特市1～，%從房地產需求市場分析：一、商品房銷售狀況銷售總括14月，%；，%。批準預（銷），同比下降了58%，%；批準預（銷），%，環比增長100%。%；%。(見表2) 從商品房現售面積構成看，%，%。，；從現房銷售面積看，%，%，%。（見圖8） %、%、%、%；%、%、%、%。（見圖9）分戶型銷售狀況截止4月，不同套型商品住宅登記銷售中， 1304套，%；，1006套，%；，148套，%。從不同套型商品住宅登記銷售套數構成看，%；%；%；%。（見圖10）房屋空置面積繼續增長截至4月底，空置13年商品房1884500平方米，%，%。其中空置13年的商品住宅1297100平方米，%，%；別墅和高檔公寓116300平方米，同比增長83倍，比2007年12月增長11倍；辦公樓106500平方米，%，%；商業營業用房443200平方米，%，%；其他用房37600平方米，%，%。（見表圖11） %，%，%，其它用房占2%。（見表圖11）二、房屋銷售價格商品房價格基本情況截止4月末，商品房平均售價3840元/平方米，%，%。其中商品住宅平均售價2883元/平方米，%，%。（見圖12） 從不同價位商品房實際登記銷售構成看，1500元以下/平方米的，218套，平均成交價1500元/平方米； 15002000元/，393套，平均成交價1950元/平方米；20002500元/，553套，平均成交價2400元/平方米； 25003000元/，502套, 平均成交價2800元/平方米； 30004000元/，609套，平均成交價3800元/平方米；4000元/，183套，平均成交價4500元/平方米。（見圖13）2 、二手房基本情況，%，%，成交套數1776套，%，%，平均銷售價格2666元/平方米，同比上升31%，%。，%，%，成交套數1571套，%，%，平均銷售價格2014元/平方米，%,%。（見圖14）市場總結分析：市場運行基本特征①房地產開發投資在結構調整中大幅下降在房屋各項投資中均有不同程度下降。投資主體仍然以商品住宅為主，其次是經濟適用房和90平方米以下住房。可以說在宏觀調控條件下，房地產投資結構在向合理方向發展。表明盡管在國家實施從緊的貨幣政策，使得貨幣信貸明顯減弱的情況下，呼市的房地產投資需求仍然強勁。特別是中小房地產企業對資金的剛性需求，在企業銀行貸款困難的情況下，以高成本從民間融資，形成了企業自籌資金增幅較高的狀況。②外地人買房比例增加外地人在呼和浩特市買房的人增幅較快，由2006年的13%提高到23%；③施工規模不斷擴大，新開工面積大幅增加從房屋施工、新開工面積來看，增長幅度均較大。房屋竣工面積增幅較大，表明住宅市場目前供應比較充足。④房屋銷售較好，市場運行基本平穩房屋實際登記銷售面積在連續下降兩年多的情況下，3月開始回升，4月漲幅超過了20%，特別是商品住房兩年來首次增長，而且漲幅超過了13%。說明住宅商品房需求仍然旺盛。⑤樓市價格在高位平穩運行今年以來，我市房屋價格始終在高位運行，同比指數在去年45之間小幅上漲的基礎上，保持了緩慢增長，漲幅略有回落的態勢。因受諸多因素影響，今年一線城市部分地段、部分樓盤商品房價格有不同程度下降，這種氣氛雖波及到我市市場，也有持幣觀望的現象，但并未給樓市帶來太多沖擊，剛性需求、理性消費仍占據市場主流。主要問題①投資仍高速增長，到12月房地產投資同比達到了80%；土地購置費增長幅度較大，每平方米增加近400元；房屋施工總量面積與住宅施工面積增長幅度均較大；房屋空置面積增長較快，其中住宅空置面積比重過大，%。②今年施工面積比較大，竣工面積較小，%，%的工程轉入跨年續建工程，，續建工程估計3至4年內完成。③房屋空置面積增長較快房地產空置面積增長盡管低于房屋施工面積、新開工面積、竣工面積，；由于前兩年供需結構的問題，高檔樓盤過多，致使別墅高檔公寓空置面積增長過快；房屋空置面積數量大、速度快，應引起集團足夠的重視。：1. 區域市場簡述： 呼和浩特經濟技術開發區如意區自1992年創立之初，就確立了致力于發展高新技術產業的建區原則。13年來，如意區不斷加強創新體系建設，堅持走科技強區之路，已初步形成了電子信息、生物醫藥、新材料三大高新技術產業群體，一批科技含量高的企業脫穎而出，為呼市乃至自治區的經濟發展作出了應有的貢獻，如意區也因此而成為自治區高新技術產業化基地。近年來，隨著自治區、呼市兩級人民政府的入駐和博物館、烏蘭恰特、會展中心的開工建設以及東河治理工程的向南延伸，東河區域已初具呼市新城市核心區的雛形。目前該區域市場住宅累計供應量為188萬平米，市場基本處于平衡狀態。2. 區域市場在市內各項指標成長狀況銷售量：該區域市場的銷售量一直穩步增長，尤其是2007年的增長幅度最大，與2006年同比增長了61%。銷售量與上市量的比較：目前如意河新區區域市場基本處于供銷平衡狀態。平均單價走勢：如意開發區的平均單價一直在3500元/平米到5000元/平米之間，平均價位是呼市各區中高價位之一；3. 區域市場供應產品特征：通過近一周大量的市場調研，目前在如意開發區以商品房形式開發的項目項目（目前在售或即將推出的）有12個，如果包含一些單位自建或不對外銷售的項目，整體市場投放量應該在150萬平米左右，由于一些單位房信息相對存在一些計劃體制下的福利因素，不能作為市場參考下的標準，因此我們主要對于市場化作業的12個項目進行總結分析：u 區域市場各檔次產品供應狀況：價格空間主要產品類型供應比例2500—3500多層、小高層50%4000—4500高層、花園洋房42%5000以上高層、別