天津市xx花園歷史風貌建筑保護暨旅游主題板塊項目可行性研究報告word(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 項目通過對原有建筑的翻新、園林景觀的重新設計建造，達到恢復原法式風貌的目的。建筑形式將以室內建筑為主，室內和室外露天空間將通過設計有機地結合起來。此外，現存建筑在保持原貌的同時盡量以一些簡捷輕巧的建筑形式連接起來，以便增強XX公園建筑的整體感。 根據周邊道路情況，主入口將位于金街出入口處，即赤峰道、和平路和丹東路的交匯處。并在入口兩側以歷史、藝術長廊和花壇，吸引人流，增加出入口的效果。由于未來XX花園內部將采用步行形式，因此將新華路與營口道交匯處的支路可以做為輔助性出入口。另外，承德道支路處的花園路4號建筑出入口距新華路4號建筑出入口距新華路非常近，且目前其進入車輛不干擾XX公園內部，因此，為方便此處酒店和SPA的消費者車輛出入，可以將此支路作為酒店和SPA的專門出入口。其余三條支路封閉起來，并加裝頂棚，用做商業街區。 預計XX花園需要提供800個車位才能基本上滿足停車場的需要。距離XX花園非常近的1路停車場面積約2,000平方米左右，如果全部停放轎車，約停放100輛左右。如果將此處改為多層停車樓，如三層可以停放大約300輛車。花園路4號附近支路可專供酒店客人停車，加上花園路4號院內部可停放一些車輛，這樣大約可解決3040個車位。另外，可以考慮在XX公園的地下修建單層停車場，提供200個左右的車位，這樣就可以根本解決XX公園的停車問題。目前在XX公園周邊幾條道路也有一定數量的規劃停車位，目前大約有停車位4050個，通過與交管部門的協調，有望增加利用道路兩側的停車位數量，可以達到80個左右。 本項目的核心—原花園將應該恢復其本來的花園功能，并按照典型的巴黎城市花園的形式重新建造，這部分結合產品的特色將是項目的另一個亮點。通過花園的存在也可以達到形成相對寧靜、和諧的環境。為在項目中營造和諧、優雅和具有親和力但又生動、有活力的消費環境。XX花園內應以相對封閉的步行街的形式出現，拒絕噪音、汽車尾氣和擁擠帶來的不良影響。第七章 項目開發運作模式一、 開發策略本著統一規劃整體開發的原則，對區域進行整體策劃、規劃、設計及開發；對建筑外檐在恢復建筑原貌的基礎上加以創新和改造；對街區標識、符號、路燈等統一進行CI設計及實施；本項目由于整體規模不大，不進行分期開發，以此保證改造、二次裝修、園林建設一氣呵成，屆時可以以統一的面貌出現在消費者面前，形成強勢的市場效應。酒店式公寓及商務會所由投資商進行內裝修，自己持有經營。這樣可以通過開發商自身的努力為整體項目創造很好的形象，為項目樹立領導作用，也通過這種形式統一管理標準。其它項目的內部裝飾，在保持裝修符合定位的要求和與整體協調統一的原則下由經營者自行設計實施。成立統一的商業管理公司及物業管理公司，以標準的管理方式，負責整體招商、租賃、市場推廣及對外協調關系。二、 建設進度根據置換方式不同，提供兩種方案：第一方案，置換部分需要新建后動工改造，開發工期為：(—，共計54個月)其中：前期策劃階段：— 前期立項及手續報批：—新建（置換）項目的施工,—置換搬遷：—XX公園改建施工,—第二方案：置換與改造同步，臨時搬遷，開發工期為：(—，共計33個月)其中：期策劃階段：—前期立項及手續報批：—房屋置換搬遷：—XX公園改建施工:—第八章 投資估算及資金籌措一、投資估算投資估算編制依據〈建設項目經濟評價方法與參數〉（第二版）。投資估算編制范圍項目總投資主要包括土地出讓費用、前期費用、酒店及會所工程改造費、街區改造及裝修費用、室外及配套設施費用、花園工程和花園地下停車場以及項目有關的不可預見費、管理費用，還有拆遷置換費用等。投資估算估算項目總投資為795,347,851元本項目投資估算結果詳見：附表1：XX花園歷史風貌建筑保護暨旅游主題板塊項目靜態投資估算表二、投資計劃 2005年 162,724,290元2006年 379,238,509元2007年 253,385,052元項目的投資計劃詳見：附表2：XX花園歷史風貌建筑保護暨旅游主題板塊項目資金計劃表。三、資金籌措本項目總投資795,347,851元，通過三種方式進行資金籌措,分別是：企業自有資金 項目融資（銀行借款等）表外融資（銷售產權商鋪返租）四、還款來源及計劃本項目還款來源主要有酒店經營利潤（測算期內年均）2,846,406元 物業出租利潤（測算期內年均）55,904,124元，%，并持續到測算期末。產權商鋪銷售收入870,103,000元，預計2007年銷售產權商鋪40,300平方米，銷售加權平均價格21590元/平方米，實現收入870,103,000元。按照7%支付回報，返租期限15年。詳見附表3 ：XX花園歷史風貌建筑保護暨旅游主題板塊項目XX酒店經營預測詳見附表4 ：XX花園歷史風貌建筑保護暨旅游主題板塊項目現金流量表第九章 本項目經濟效益分析經濟效益分析參照國家計委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》。（第二版）的有關內容及深度要求，結合本項目的實際情況，在國家現行財稅制度和市場價格體系下，分析預測項目的財務效益與費用，計算財務評價指標，考察項目的盈利能力、償債能力，據此判斷項目的財務可行性。一、經濟效益分析基礎參數選取正確選擇基礎數據和參數是項目經濟效益分析的前提，直接影響分析的結論。經濟效益分析的基礎參數包括土地的出讓金和拆遷置換費用、稅費、貸款利率、項目計算期、財務基準收益率等。土地出讓金和拆遷置換費用估算根據現行土地政策房屋買賣過程中房屋座落土地使用權未辦理出讓手續的需要補交土地出讓金，費率為房產評估價的20%，考慮到政府對風貌建筑保護性開發的支持，本報告未將上述土地出讓金納入計算。稅（費）率1）營業稅及附加：稅率取5%2）所得稅：稅率取33%。3）其他本項目物業出租應交納房產稅，但是通過改變納稅方案可以節約一部分稅務支出4）稅收優惠參與本項目投資可享受有關稅收優惠，優惠幅度巨大，應盡量爭取享受津財稅政[2003]3號的稅收優惠。本項目測算時，是按照享受營業稅和所得稅優惠計算的貸款利率根據中國人民銀行公布的最新商業銀行貸款利率，%，本項目未考慮項目建設期利息支出。項目計算期本項目計算期為13年，其中開發建設用3年完成。項目采用滾動開發方式進行，從建設期2005年開始至2017年。財務基準收益率財務基準收益率是項目財務內部收益率指標的基準和依據，也是項目在財務上是否可行的最低要求，也用作計算財務凈現值的折現率，是根據正常資金收益預期（同期銀行貸款利率），再加上與CPI相關的風險系數，修訂后確定。本項目的財務基準收益率取8%。二、財務分析盈利能力分析從動態指標看，反映項目盈利能力的指標包括財務內部收益率、財務凈現值、投資回收期，通過對項目的全部投資現金流量分析，測算項目盈利能力分析指標如表111所示。表111 項目盈利能力指標計算結果表序號指標名稱指標值1財務內部收益率FIRR（%）%2財務凈現值NPV（Ic=8%）（元）￥19,691,2223動態投資回收期（年）靜態投資回收期（年）分析表明，本項目有一定的盈利能力，財務內部收益率大于基準收益率，財務凈現值（Ic=8%）為正值，說明本項目投資是可行的。償債能力分析反映項目償債能力指標有貸款償還期和償債備付率等。本項目以滾動開發方式進行建設，還款資金來源為項目盈余資金、表外融資資金，未來收益。經測算，項目借款償還期為3年，項目自身收益可以在借款償還期內償還銀行貸款本息，且項目的償債備付率大于1，這表明項目的償債能力較強。第十章 項目風險分析一、風險定性分析本項目的風險大體可分為系統風險和非系統風險。系統風險是指與市場環境有關、超出了項目自身范圍的風險，也就項目公司難以控制的風險。非系統風險是指可由項目實體自行控制和管理的風險，非系統風險又稱可控風險。本項目的系統風險主要包括：政治風險：主要指由于戰爭、國際形勢變幻、政權更迭、政府宏觀經濟政策的變化等因素而導致的風險。自然風險：自然風險主要是指因地震、洪水、臺風、雷擊以及其它意外事件引起的風險，例如天津地區屬于地震活動頻繁地帶，因而必然要面對發生地震的風險。自然風險無法預防，只能通過相應手段進行分散或轉