天津漢沽項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 取 最優惠的付款方式和條件：首期付款在對方可接受的范圍內爭取少付。其余土地轉讓款項目還建房建設費用和其他建設內容投資抵償，不足部分待項目前期手續基礎完成后需辦理土地證時支付。另外，土地證分塊辦理也是爭取的目標。在取得土地后，根據市場情況和公司發展戰略具體制定項目的開發時機和儲備時間，牢牢控制主動權。 第四部分、市場分析 一、天津市商品住宅市場總體分析： （ 一 ） 、全市商品住宅銷售情況分析 2020 上半年成交數據 區域 成交套數 （套） 成效面積 （萬㎡） 平均價格 （元 /㎡） 成效額 （萬元） 市內 10679 郊區縣 21426 合計 32105 2020 年上半年全市商品住宅共成交 32105 套，成交面積為 萬平米，其中市內六區成交 萬㎡，占 %，郊縣成交 萬㎡，占%。全市成交額 億元，市內六區成交額占全市的 %，郊縣占 %。全市成交均價 元 /㎡，市內六區均價為 元 /㎡，郊縣為 元 /㎡。 20 2020 年同期成交量、成交價格變動情況 年份 成交套數 （套） 成效面積 （萬㎡） 平均價格 （元 /㎡） 成效額 （萬元） 2020 年 32105 2020 年 34564 變動幅度 % % % % 2020 年較 2020 年同期成交套數下降了 %，成交面積下降了 %，其中市內六區成交面積下降了 %，而郊縣則上升了 %，由此，市內成交量的下降帶動了全市成交量下降。在市內六區和郊縣共同帶動下，成交價格則上升了 %，其中郊縣價格的上漲高出市內六區 %。由于價格的增長， 2020 年上半年成交額較 2020 年上漲了 %。 2020 年與 2020 年上半年各月成交量走勢，基本相同， 2020 年由于市場供應逐漸放大，成交量穩步增長， 6 月份成交量繼 1 月份來首次超過 2020年。 7 月份以后，市場還將有大量新增項目，下半年成交量將持續走高。 2020 年上半年成交狀況 如圖，在春節銷售淡季的影響下， 2 月份成交量大幅下降，較 1 月份下降了 %，成交價格也受到一定程度影響，下降了 %。 3 月份以后，成交量逐漸放大，穩步增長。成交價格漲幅明顯， 6 月較 1 月大價格上漲了%。 (二 )、下半年預測 綜上， 2020 年上半年全市房地產市場走勢平穩。成交量逐漸放量，成交價格升幅明顯，郊縣地區成長迅速，成交量占全市成交量 %較 2020年上漲了近 10%。價格也明顯提高。特別是重點郊縣地區，價格漲幅將近30%，個別地區突破 40%。主要由于環外四區市場熱度不斷提高，新增項目迅速增加，項目素質也不斷提高，市區 消費者 擁向這些地區，市場呈現供銷兩旺的局面，也推動了郊縣地區價格的上漲。在外圍區縣發展和購買力雙重作用下，各區域價格差繼續減少，平均價格水平持續升高。 下半年成交量持續增加，重點仍是環外四區和塘沽 區。 從 2020 年兩次公布的土地供應計劃上看，未來居住重點區域郊縣區域，未來上市量超過 500 萬㎡，市內六區大幅土地將集中在河東、河北、紅橋地區，和平、河西、南開區均為金融、商業用地。 2020 年下半年，預計將有 24 個新開項目，分布在四個中心城區和所有重點郊縣地區。其中塘沽區 6 個，河西區 4 個，上市量的增加給成交量穩 步增長奠定了基礎。下半年拆遷區域有所增加，市場需求量的增加將推動成交量穩步上漲，而環外新城的發展會更加迅速。 房價保持增長，漲幅回落。 市內六區土地稀缺性不斷提高，河東、河北、紅橋區域住宅價格還將有所上升，而和平、河西價格上漲難度較大，鑒于區域價值，這些區域的價格漲幅空間有限。 同時在政策的影響下，戶型面積減少，特別是環外新城，小戶型產品大面積興建，同時經濟適用房、還遷房不斷增加，供應結構的矛盾將在一定程度上得到緩解。價格目前已處于高位運行，下半年漲幅將隨供應量的增加得到一定控制。 市區住宅品質將進一步升級。 郊縣項目的崛起使市內項目已不占有產品優勢，區縣房價不斷攀升，市區價格則漸漸接近頂部，而土地成本的增加不得不使市內項目的開發商更加 注重產品品質和附加價值的提升，市內項目將面臨品質的全面升級，高檔精裝修項目會不斷涌現。 二、漢沽區房地產市場分析： 伴隨著濱海新區的快速發展，作為其中一分子的漢沽區也加快了在各個方面建設的腳步。就房地產市場而言，近兩年來諸多開發商，特別是一些品牌開發商的涌入，多個項目在開發區的 “遍地開花 ”，使得漢沽區的樓市也逐漸呈現出了群雄逐鹿的熱鬧局面。 項目云集 河東河西各領風騷 漢沽區面積為 350 平方 公里 ，人口為 18 萬，以薊運河為界，可以將它分成河東片區和河西片區。其中，河東片區一向是漢沽區的行政、金融中 心，比較繁 華，而河西片區則是震后新建的住宅區域。因此，比較而言，河東片區得到了更多開發商的青睞，成為必爭之地，大多數的商品房項目集中于此。據了解，截至目前，漢沽區 已售及 在售的商品房項目有 12 個，河東片區就占據了 9 個，可謂分走了漢沽樓市的大半 “江山 ”。相對來說，河西片區還是略顯冷清，目前在售項目僅為 3 個。 河東片區與河西片區不但在項目數量上有一定的差別，在價位上河東片區暫時也處于較高的水平上。目前整體而言，漢沽區商品房項目每平方米的均價大約為 4500 元左右，而河東片區的均價達到了 4700 元左右。受地理位置的優劣、樓房品 質、配套設施、期房現房等方面因素的影響，各個商品房項目的價格也不盡相同。截至目前，均價最高的兩個樓盤也都坐落在河東片區的核心地帶。其中，于今年 3 月份開盤的位于新開北路的開發的 “海尚濠庭” 均為 18 層的高層住宅樓，是漢沽區現有最高的建筑。作為面向中高端客戶群的大盤項目，它在雙電梯的使用、水景花園的設置等配套方面都成了漢沽商品房高品質樓盤的代表，其價位也較高，均價達到了 4900 元左右，最高售價達到了 5500 元左右。相對于處于核心的幾個項目，位于城區邊緣位置的項目價格要相對低一些。 而對于河西片區的商品房項目來說， 均價為 4300 元左右，最低價格是4000 元左右，最高價格是 4800 元左右，這顯然比河東片區最高價格 5500元左右低了很多。不同地段商品房項目價格的拉開，為不同需求的購房者提供了更多的選擇空間。 雖然橫向比較河東片區與河西片區商品房項目的價格有所差別，但是縱向來看，漢沽區房價呈現出了持續上揚的態勢。截至 2020 年，漢沽區的商品房價格還僅為最高 2200 元左右，最低為 1100 元左右的水平，近兩三年的漲幅顯而易見。據業內人士分析，漢沽區房地產市場的發展，價格的較快上揚，大致有兩方面的原因：其一，相對于市內六區以及開 發區、保 稅區、塘沽區，漢沽的房地產市場發展較為滯后，起點較低，所以在價格上相對而言具有更大的上揚空間。第二，拆遷帶來的房屋市場剛性需求的增大。漢沽區作為濱海新區的組成部分，很多大項目已經或者即將入駐漢沽區，隨之而來的必然是土地的征用和原有房屋的拆遷。這部分為數不少的拆遷戶也成了城區購房不可小覷的力量，增加了漢沽區商品房真實性需求。 戶型多樣 兩室小戶型更受 “ 偏愛 ” 各個新項目在漢沽區的相繼亮相，多元化的戶型設計，客觀上為不同階層不同需求的消費者提供了更多的選擇空間，在 我們調查 的漢沽區的幾個商品房項目中，具有 的共同特點是，幾乎都是以兩室 70 平方米左右至 100平方米左右的小戶型為主力戶型， 140 至 150 平方米左右的大戶型不多，而幾十平方米的一室小戶型則更為稀缺，一般沒有或者只有少量供應。以位于漢沽東部的一個項目為例，兩室 100 平方米左右的小戶型占到了總套數的 90%以上，項目最大的戶型也不過 112 平方米，且數量極為有限。而位于漢沽區核心區域的高檔項目 （海尚濠庭） ，主力戶型也是 100 平方米左右的兩室小戶型，與前者不同的是，這個項目的最大戶型達到了 150 平方米左右。同開發區大戶型較多的情況相比，漢沽區的小戶型顯然占據了 主力。該 項目銷售人員表示，開盤以來，無論是三室的大戶型還是小一些的中小戶型，都受到了不同需求消費者的歡迎，已經賣出了總套數的六分之一，但是從絕對數量上來看，還是中小戶型的購買者更多一些。在購買者中，出于改善居住條件目的的比較多，占到了 50%左右，而購買婚房和養老房的也不在少數。購買者一般都是為了自用，用于純粹投資目的的購房者很少。 新建項目 小高層占據主導 經歷過大地震肆虐的漢沽區，原有建筑一般層數較低，除大量平房外， 一般樓房也僅以三層為主，很少有更高的建筑物。而如今走在漢沽區的街道上，五六層的多層建筑已經 并不少見，很多尚在建設中的高層也將在可以預計的未來大大改變漢沽整體的建筑面貌。從相關部門人士處了解到，