五星級飯店建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 0。亮馬橋大廈新源南路8＃91100發展大廈新源南路90100昆侖飯店新源南路2＃90100燕莎中心新源南路100京城大廈新源南路90麗都假日酒店機場路平均值2東城區王府井地段華僑大廈王府井90100紫金宮飯店王府井8590穆斯林飯店王府井8090臺灣飯店王府井85100平均值3前門地段天壇飯店崇文門天壇東西9090首都賓館前門東大街100前門賓館宣武區永安路90100平均值餐飲、娛樂、健身、車庫預測經對某市和**市餐飲業的調查，一般商業地段附屬于賓館、酒店的餐飲收入約占賓館客房收入的80％120％左右，占賓館飯店總收入的25％35％左右，健身、桑拿、停車收入約占總收入的1525％左右。所以，根據上述預測，興建某B大廈很有必要，該大廈的建設得到了多個部門的全力支持，一致認為，在某興建B大廈是把A省推向省都市場，推向全車市場，推向世界經濟市場，建設經濟強省的重要舉措。建設規模根據市場調查與預測，為適應新形勢，加強A省與首都各界的聯系，促進A省經濟發展，擴大招商引資，提高接待工作質量，增強服務功能，開拓某市場，增大A省商品在某市場份額，更好地為建設經濟強省服務，在某建設集賓館、商貿、辦公、銀行、餐飲、娛樂等多功能于一體的B大廈，以適應經濟發展與交流，接待內、外賓都是必要的。某B大廈的賓館部分要求達到四星級標準，部分客房達到五星標準，大堂部分達到五星級標準；大廈內設備一定的商業面積作為展銷A省名、優、待、新產品的展銷大廳和部分辦公用房，以吸納我省及我省聯系緊密的中外企業（包括銀行）投資，以及餐飲、娛樂、健身等配套設施。該大廈合理的建設規模為用地面積：7100平方米總建筑面積：51606平方米地上部分：38134平方米地下部分：13472平方米商場：辦公部分：客房部門：餐飲部分：3380平方米客房總數：388間，297套其中：標準間260套（2床），雙套間35套，總統級套房2套。建設內容主樓擬建21層，其中四層裙房，首層及二、三、四層主要是餐廳、商場及賓館大堂，五層至九層為客房和辦公部分，十層、十一層、十二層、十三層至十七層為客房，十八層為兩套總統套房，在十二層設備游泳池和花園平臺，以滿足不同賓客和消費者的需要，達到提高經濟效益的目的。地址某B大廈位于某**區**路**號，地處中軸路與北二環路交匯點的東北角。大廈坐北朝南，面向濱河河，北面與正在建設中的機誠意大廈相連，西側是北二環與北三環相通的最佳路線。大廈緊臨規劃中的**公園，周圍綠樹成蔭，東行是某市交通樞紐安定門。，距某站5公里，距首都機場15公里，距A省辦事處2公里，地理位置十分優越，交通非常便捷。建設條件某B大廈為A省人民政府駐某辦事處處屬，由A省在香港注冊的**發展有限公司籌建，并經某市城鄉委員會與某市規劃局以及A省計劃委員會以計投[1994]第**號文和首規委與某市規劃局以及河北省計劃委員會以冀計投[1994]第140號文批復建設。市政工程設施情況根據城市總體建設規劃，擬建的某B大廈位于某市**區**路**號，該地區市政設施基礎較好，經與某市有關單位聯系，對水、暖、電、煤氣、通訊的供應情況，有關部門已經復函。（1）供水：根據某**發展有限公司合同（修改），某B大廈的供水由香港**發展有限公司的合作伙伴某**廠的原有供水負荷（指標）解決，并達到正常運行狀態，詳見附件七，日用水量1145立方米。（2）供熱與空調：本項目供熱空調的熱能、冷量供應由設在擬建大廈地下一層的直燃型溴化鋰冷溫水機組供給，供熱負荷4912kW，空調負荷6550kW。（3）燃油供應：本項目空調需要的燃油由項目法人單位在項目建成后在市場購買，油料市場現已開放，市場采購沒有問題，年耗燃料油1348噸。（4）熱水供應：根據某**發展有限公司合同（修改），某B大廈的熱水供應由合作方某**廠改造原有鍋爐房供給，詳見附件七。（5）供電：根據某**發展有限公司合作合同（修改），某B大廈的供電由合作方某**廠改造原有變電室和原有的供電指標解決，并達到正常運行狀態。詳見附件七。供電負荷為500VA，并按一級用戶供電。某市北城110KV變電所已有供電意向書。（6）電信：本項目的弱電通訊需設置100對國際、國內中繼線和一臺600門程控電話總機，現尚未和某市電信局聯系，項目法人單位應抓緊些項工作。自然氣象、工程地質、水文地質資料（1）氣象：某位于北緯39o5639。，東經116o2039。，屬于典型的暖溫帶大陸型季風氣候，四季分明，春季（45月）干旱多風，夏季（68月）高溫多雨，秋季（910月）涼爽濕潤，冬季（11月來年3月）寒冷干燥，年平均氣溫為12℃左右，最高氣溫為38℃，℃，由于受季風活動影響，降水量的年際變化和年內分配有很大差異，年平均降水量為626mm，70％集中在69月份。（2）工程地質條件：本項目已由合作方某**廠委托某市勘察設計院進行勘察，建設基地內地質情況已經探明，建設基地內的地層按沉積年代，成因類型以巖性劃分：人工堆積層、第四紀沉積層二類，共八大層及十六個亞層。現自上而下分友誼述如下①人工堆積層：此層分布于地表，巖性為那雜色的房渣土①層，黃褐色粉質粘土，粘質粉土填土①2層，碎石填土①2層，爐灰①3層。②第四紀沉積層：位于人工堆積層下，巖性主要由第②⑧層及其亞層組成。，中中上密，可塑，中高中等壓縮性的粉質粘土，粉質粉土②層及其亞層，即褐黃色的，中上密，低壓縮性的砂質粉土②1層，褐黃色的中中下密，可塑，高中高壓縮性的重粉質粘土，粘土②2層。，中上密，低壓縮性的粉，細砂③層。，中上密，可塑，中中低壓縮性的粉質粘土，粘質粉土④層，褐黃色的，密實，低壓縮性的粉細砂④1層及褐黃色的中上密實，低壓縮性的砂質粉土④2層，層間尚夾有褐黃色的，中中上密，中等區縮性的重粉質粘土，粘土④3層薄夾層，其分布不勻。，中上密，可硬塑，低壓縮中性的粉質粘土，粉質粉土⑤層，褐黃色的，密實，低壓縮性的砂質粉土⑤1層，褐黃色的，中上密，可硬塑，中低等壓縮性的重粉質粘土，粘土⑤2層。，密實，低壓縮性的細粉砂⑥層，其層間類有雜色的，密實，低壓縮性的圓礫，卵石⑥2層。，中上密，可塑，中低低壓縮性的重粉質粘土，粘土⑦層，褐黃色的，中上密，可硬塑、低等壓縮性的粉質粘土，粘質粘土⑦1層，黃褐色的，中上密，低壓縮性的砂質粉土⑦2層。，密實的細、粉砂⑧層及褐黃色的密實，低壓縮性的砂質粉土⑧1層夾層及局部褐黃色的粉質粘土，重粉質粘土⑧2層夾層，和雜色、密實的卵石⑧3層夾層。該層土勻均屬低壓縮性土。根據地質勘探報告，地基承載能力標準值為200kPa。（3）水文地質報告根據某市勘察設計研究院95技**號，某**廠、廠改建工程巖土工程勘察報告、目前地下水位地35m左右。社會條件某是中華人民共和國的首都，是全國的政治中心和文化中心，建國四十八年來，某市各行各業不斷發展，突飛猛進。特別是改革開放以來，國民經濟持續、快速、健康發展，綜合經濟實力明顯增強，各基社會事業不斷進步，人民生活繼續得到改善，投資環境越來越好，1995年，；第一產業實現增加值82億元；。1995年對第三產業的投資達653億元，％，％％，其中對商業、交通運輸、％。與某市的情況一樣，A省的經濟建設也取得也突飛猛進的發展。與某同期相比，截止到1995年底，；；；第三產業增加值849億元；；；全社會消費品零售總額849億元。根據最新統計資料顯示，近兩年A省經濟建設持續快速、健康發展，經濟效益和投資環境明顯好轉，各項指數均有顯著上升，A小的經濟綜合實力地全國已排到第六位。某面向全國，面向世界的廣闊市場和良好的投資環境，有利于促進A省經濟的全面發展，地1996年7月和10月，某市領導和A省領導互訪，達成共識，按區域經濟一體化的格局攜手并肩，共同發展兩省市經濟建設，必將為某B大廈的建設提供良好的社會條件和優越的政策環境。拆遷工程本項目涉及的拆遷工程是一項艱苦復雜的工程。某**發展有限公司合同（修改）已明確由合作一方某**廠地四個月內完成拆遷工作。完成拆遷及其他完全責任后獲得合同約定的收益。目前拆遷工作已經完成，建設場地已實現三通一平。多方案比較本項目地項目法人單位選定的廠址內，經過多輪方案比較，由首規委和某市規劃局批準現地的建設方案，詳見本可行性研究報告6，詳細投入產出，財務評價均以批準方案的基礎數據進行分析評價。指標用地面積：7100平方米總建筑面積：。道路及停車面積：覆蓋率：％容積率：綠化面率：％區域位置本項目的區域位置圖及地下一層平面圖，詳見圖351和圖352。5.項目所需資源及原材料投入固定資產投資投入詳見本可行性研究報告11。 勞動力資源投入詳見本可行性研究報告9。項目的資源投入本項目經計算日用水量為1145立方米，年用水量為412200立方米，由某**物業發展有限公司的合作方某**廠供給，并保證正常供水，見附件七。供熱：本項目經計算總熱負荷為4912kW,由設置于地下一層的直燃型溴化鋰冷溫水機組供給。空調：本項目經計算空調總負荷為6550kW，由設置于地下一層的直燃型溴化鋰冷溫水機組供給。供電：根據建設規模某B大廈的安裝容量為500kkVA，項目法人單位已委托某新**電器技術公司完成了某B大廈的供電可行性咨詢報告，建議由某供電局北城110kV變電所10kV電纜線路供電，椐某**發展有限公司合同，由合作方某**廠的原有供電負荷中解決，不足部分由某市供電局解決。通信：某B大廈的通信能力經估算需100部國際、國內電話和一部600門總機，項目法人單位現尚未和某市電信局聯系，應盡快抓緊辦理此事。原材料投入本項目原材料由A省企業自己生產的名、優、特產品，除完成國家指令性計劃和指導性計劃外，其余均可供某**大廈展銷、促銷、商貿，商品進貨有保證。餐飲部分的原材料均由某市場供應的肉、禽、蛋、奶，可直接從市場供應，食品、罐頭、飲料可由A省的企業廠價供應，均有充分保證。勞動力資源投入；本項目定員634人，按合作企業的管理方式，依照國家勞動政府在某市從社會上擇優錄用。綜上所述，本項目資源投入清晰明確，均有保證，可以滿足本項目的需要。總平面布置本設計方案考慮了主樓面對二環路西側面對正在規劃中的**公園以及中軸路的具體條件，裙房沿兩條大街展開，以正對二環路的南入口作為大廈主入口。結合交通、市場、園林要求，在主入口布置了廣場、綠化、水池，形成寬暢、氣魄、實用的室外空間氣氛。沿南立面東側設置了地下車庫入口（坡道）和職工自行車入口，使進入地下車庫和進入大廈的車輛在進口處分流。沿**公園的規劃街道布置了第二入口和旅游商店的入口。在基地西北角形成內院，向北出入，直接到安德路，較好地解決了貨物集散及輔助設施用地的關系。建筑方案平面設計。某B大廈平面設計總的思路是，建成一個集賓館、商業、辦公、餐飲等多功能為一休的配套齊全的體現A省特色的綜合性大廈，平面布置綜合考慮，功能分區明確清晰，建設內容與功能有：賓館、商場、辦公、餐飲、車庫及設備用房等，現將設計方案敘述如下：（1）商場展銷部分：根據使用要求，首層設置大堂、大堂側廳、旅游商店、精品屋、鮮花店、酒吧，大堂主入口面對濱河路綠化帶，大堂的四層共享空間，氣勢豪華，旅游商店、精品屋、大堂側廳的入口面對規劃路，與**公園隔路相望，入住賓客即可購物，又可直接入住商場上部的賓館。首層平在至二層以上各層的垂直交通組織通過經地大堂手工藝電梯進行，入住賓客的垂直交通組織設電梯6總，其中消防梯1部，貨梯1部，去二、三層餐飲和去四層健身的賓客經自動扶梯輸送到達。（2）賓館部分：此部分由公共活動區、服務區、客房組成，公共活動區主要地裙房部分布置。賓館客房設于主樓五至十八層，圍繞交通公用核心，大柱網，大空間布置，柱網88m，五至九層每層有標準客房（二人間）18間，雙套間客房2套，十層至十三層標準間25間，雙套間3套。十四層至十七層，標準間21間，雙套間3套，十八層設總統套房2套，客房區共設客房338間（297套），其中包括雙套間35套，總統級套房2套。主樓垂直交通核心設電梯6部、樓梯二部（剪刀形布置）滿足疏散防火要求。（3）辦公部分：辦公部分設置于五至九層，采用辦公和賓館功能結合的公寓式辦公布置手法，沿走廊南北布置，除按某**物業發展有限公司合同（修改）約定退給合作方某**有限公司2000平方米外，其余用于吸納我省以及與**省聯系緊密的中外企業（包括銀行）投資，地大廈設辦事處，作為辦公場所，以獲取好的經濟效益。辦公部分的交通組織從首層平面開始，在大廈首層平面的北側設置公寓式辦公入口和門廳，經過首層布置的客梯和樓梯分別到達五層和九層。（4）餐飲部分：餐飲部分主要布置在二、三層，在二層布置了中餐廳、西餐廳，在三層布置了風味餐廳、宴會廳，日本料理，韓國燒烤，以滿足不同賓客的飲食習慣和會議宴會以及部分散客的飲食要求。二、三層垂直運輸通過自動扶梯由首層分別到達，餐飲原料垂直運輸由貨梯解決。（5）健身娛樂部分：健身娛樂部分分別設置于地下一層、四層、十二層。在地下一層除設備用房外，外置了臺球廳、保齡球廳、游藝廳。在四層布置了迷你高爾夫球、卡拉OK、舞廳、桑拿、健身房、美容中心等，在十二層設置了游泳池，在十三層布置了花園平臺等，以達到四星級賓館的要求。健身娛樂部分的交通運輸同二、三層，不在贅述。（6）地下車庫：大廈設地下三層，地下一層除設置臺球廳、保齡球廳外市制冷機房、變配電室、自行車庫、職工食堂等設備用房及內部輔助用房，地下二層、地下堿層設地下停車場，解決停車問題，地下停車位167個，加地面停車位24個，總計停車位191個。立面設計本方案立面造型設計為體面現A省特色和滿足城市規劃要求，采用中國傳統建筑風格與現代色彩相結合的思路。主樓設計采用簡潔實用的矩形平面造型，內核外柱，便于布置。立面結合內部合使用，大面積落地窗結合實墻，虛實對比、簡潔新穎、莊重大方。從第十八層開始，層層后退，辦公部分、賓館部分高底錯落，屋頂的現代手法處理形成穩重豪華氣派的帶有強烈傳統特色的立面效果。裙房處理手法與主樓設計遙相互應，便整棟建筑形成帶有常有A省風格，集賓館、商業、辦公、餐飲多功能于一體的設施完備的綜合性大廈。大廈入口采用現代手法，結合其他細部設計，使大廈從外觀到內部都能讓人體驗到傳統與現代結合，藝術與技術交融的完美感受。技術數據總建筑面積：5160平方米賓館客房及公用部分：（338間，297套）其中：，餐飲3380平方米地面建筑合計：381343平方米地下三層約13472平方米建筑總高度：，最高點74米建筑總層數：21層其中：地上18層，地下3層，裙房4層建筑層高：地下一層6米，，，結構方案本工程由二十一層賓館客房、商業、辦公及四層裙房組成，結構用沉降縫分成三部分，主體采用框架剪力墻結構，由樓、電梯間墻形成剪力墻，四周布置柱子；裙房部分采用框架結構。工程地處地震八度區，抗震設防烈度為八度。根據地質勘察報告的建議，結合人防要求，基礎方案初步確定為：高層部分采用天然地基，鋼筋混凝土筏式基礎。結構設計按國家頒發的現行高層建筑設計規范及我院1997年統一技術措施進行設計。給水排水消防給水16