金仕華城建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 及買方市場的抑制需求于07年上半年集中釋放，均在一定程度上刺激了市場銷售的增長。(四) 普通住宅市場分析：從市場的空置量方面看，普通住宅是西安房產(chǎn)市場的銷售和開發(fā)主體，本期普通住宅的銷售量遠遠小于本期開發(fā)推出的新建面積，從本期空置面積的絕對量上分析，西安房地產(chǎn)市場中的普通住宅供應是源源不斷，潛在需求旺盛，但鑒于較低的收入水平和較高的房產(chǎn)價格的較大差距，大量的潛在需求不能在較短的時期內(nèi)變現(xiàn)，只有房產(chǎn)價格的平穩(wěn)合理、廣大工薪階層的工資水平的相應調(diào)高的前提下，才會很快剌激到房地產(chǎn)市場的脈搏，促使其健康、迅速發(fā)展。總之，隨著近幾年來生活水平的不斷提高，人們的衣食質(zhì)量已有了很大的改觀，相應的對居住的質(zhì)量也提出更高的要求。從宏觀上來看，居民用于居住的支出比例也在不斷增大，從市場的長期趨勢分析，住宅類物業(yè)市場受到消費水平的拉動將會不斷得到升溫。(五) 中順地產(chǎn)發(fā)展：中國地產(chǎn)的發(fā)展大體會經(jīng)歷三個時代：營銷時代，產(chǎn)品時代，品牌時代。近年來，中國房地產(chǎn)蒸蒸日上、蓬勃發(fā)展我們進入地產(chǎn)“新”時代——品牌時代。我們生活在一個急劇變化的年代，但是回歸現(xiàn)實的要求是我們必不可少的選擇。我國房地產(chǎn)大體上仍處于以產(chǎn)品為導向的“舊”時代——產(chǎn)品時代。翻看房地產(chǎn)宣傳資料，“城市中心，我為王者”、“都市帝王、豪宅領袖”幾棟普通建筑就想創(chuàng)造一種生活理念、千篇一律的強調(diào)自己的樓盤為帝王府邸……, 干旱的西北建筑，其宣傳資料有樹有海有文化，就是很少設計房子本身。大多選擇“樓盤+概念”的營銷方法，先是推出理念，再與文化嫁接，內(nèi)容與住宅品質(zhì)毫無瓜葛，賣房賣到極致，營銷銷售到了極點。中順地產(chǎn)截至目前所作的項目也大致如此。但是中順地產(chǎn)決不能目光長期停留在此，遠眺發(fā)展，中順必然要走上品牌路線。中順已經(jīng)開始，在從經(jīng)濟學角度出發(fā)，認識到商品房屬于商品，即為商品，則應強調(diào)其品質(zhì)，以商品的質(zhì)量為核心，通過產(chǎn)品的經(jīng)濟技術指標判斷商品的好壞，而不是包裝。住宅因永久性的特殊屬性，其品質(zhì)，更應得到重視和提高。當大多數(shù)仍處在一個包裝為主，產(chǎn)品為副的地產(chǎn)思潮中。中順地產(chǎn)目標成為未來2－3年內(nèi)西安地產(chǎn)新興知名地產(chǎn)品牌，正以此項目為切機，抓住機遇，樹立品質(zhì)，在此項目上初步作出新地產(chǎn)品牌，形成“代表廣大消費者利益，站在消費者角度蓋房子”的樸實理念。(六) 市場競爭比較：錦園君逸地址：北二環(huán)明珠家居東側 銷售電話：86230222，86233222，86235222，86238222發(fā)展商：陜西大明宮房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司代理商: 陜西龍安房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司建筑面積: 311033㎡占地面積: 132673㎡容積率/公攤: 17%棟數(shù):10棟，小區(qū)共為2期開發(fā)，現(xiàn)為1期10棟在建，西區(qū)共為5棟項目，其中板式機構小高層1棟為14層，點式高層3棟為28層，點式多層1棟7層（1梯6戶）層綠化率：%銷售率：一期銷售50%，二期銷售時間未定物業(yè)費用：均價：點式：4300，小高層：4900綠地 魏瑪公館地址：城北區(qū)鳳城九路與文景路交匯處西北角 銷售電話：02988880666建筑面積: 300000㎡占地面積: 容積率/公攤: ，21%棟數(shù): 8棟124層不等的高層建筑綠化率：%銷售率：200801開盤物業(yè)費用： 均價：5500元/平方米樓盤形態(tài)：公寓物業(yè)區(qū)域：城北物業(yè)地址：城北區(qū)未央路68號(未央?yún)^(qū)政府北)售樓地址：未央路68號(未央?yún)^(qū)政府北)售樓電話：029－86261999 86292789均 價：3700元/平方米。一期用地46畝，由四棟高層建筑半圍合構成。整體呈“U”字型布局。小區(qū)內(nèi)各種設施配套完善。中心下沉廣場、立體圍合景觀、雙語幼稚園、健康的基礎設施、帶給業(yè)主品質(zhì)感受。　樓間距42米，綠化率32% 以8090平米，二室二廳一衛(wèi)主力戶型，銷售進度：95%（剩個別房源）開發(fā)商：陜西華茂企業(yè)集團地址：西安市北郊緯二十六街中段主要戶型：64－118㎡兩室：㎡ ㎡ ㎡ 三室：㎡ ㎡（均是躍層）項目概況： 華茂amp。8226。玉龍園占地2431平方米，是一座挺拔的25層現(xiàn)代風格塔樓。下面三層是商鋪，上面23層是住宅。位于西安市北城緯二十六街中段，是北城的軸心經(jīng)緯之心，緊靠未央行政文化中心。北顧西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)在，南臨成熟居住圈，西接紅廟坡商業(yè)版塊，西距直達國際機場專線－－朱宏路僅300米，東距未央迎賓大道僅500米，交通十分便利，地理位置優(yōu)越，商貿(mào)、購物、休閑齊備。銷售進度：95%工程進度：現(xiàn)房均價：住宅：3800元/㎡ 商鋪：13000元/㎡頤馨花園投資商：西安市投資公司項目概況：頤馨花園位于緯二十六街中段，是區(qū)域內(nèi)唯一擁有社區(qū)規(guī)模的花園社區(qū)，低密度、低容積率，被濃蔭環(huán)抱。建筑面積10萬平方米，十余幢多層、小高層、高層錯落有致分布其間。項目分為兩期開發(fā)，社區(qū)以四季花園為園林設計主題，頤馨花園位于緯二十六街中段，是區(qū)域內(nèi)唯一擁有社區(qū)規(guī)模的花園社區(qū)，低密度、低容積率，被濃蔭環(huán)抱。建筑面積10萬平方米，十余幢多層、小高層、高層錯落有致分布其間。項目分為兩期開發(fā)，社區(qū)以四季花園為園林設計主題。容積率：綠化率：47%工程進度：多層封頂，高層建至地上六層銷售均價：3500元/㎡銷售進度：多層85%，高層90%虹橋雅軒 開發(fā)商：西安虹橋置業(yè)項目位置：西安市龍首村十字向西100米路南 (龍首村，二環(huán)內(nèi))建筑類別：小高、高層售樓地址：龍首北路西段24號(龍首村什字向西100米路南)項目概況：本項目位于龍首北路向西100米處，總建筑面積約3萬余平米，綠化率達30%，由23層虹橋閣（其中1—3層為商業(yè)裙房）和10層雅軒閣組成。精心建造出90—124平方米多款精妙戶型；，具有良好的通風效果。戶型從80平方米118平方米、兩房兩廳、三房兩廳不等。占地面積：28畝m2建筑面積：30000m2棟數(shù)：2棟層數(shù)：22層、10層施工進度：現(xiàn)房銷售現(xiàn)狀：售罄中天雅苑開發(fā)商：中天集團項目概況：本項目位居鐘樓與西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)門戶，西安市南北黃金中軸線、迎賓大道與龍首北路交匯處，臨近北二環(huán)及新市府，距地鐵龍首村站站口僅200米總占地面積36畝，總建筑面積：約12萬平米。共有4棟樓，目前開放銷售的只有2樓和4 1單元，共計243戶。2樓是二梯六戶，4樓二梯五戶。開盤時間：均價：4100元/㎡容積率：%綠化率：30%銷售狀況：一期售罄，二期50%工程進度：建至地上25層三、 工程計劃進度 “ 中順家園二期”計劃從2007年12月破土動工，于2009年12月底銷售完畢。投資周期為2年。 “中順家園二期”工期安排表2007年12月至2008年3月底： 開工前各項準備工作；2008年3月1日： 地下工程破土動工；2008年7月31日： 177。；2009年5月31日： 主體封頂；2009年8月1日： 安裝工程，室外管網(wǎng)開工；2009年10月： 安裝完成，室外管網(wǎng)竣工；2009年11月1日： 開始綠化；2009年12月： 交付使用。四、 項目設計“中順家園2期”項目的設計是由北京世紀安泰設計院設計。該企業(yè)等級為一級，圖紙審核人為國家一級注冊建筑師，在規(guī)劃設計上重點突出硬質(zhì)量景觀，強調(diào)細部精致，提升了小區(qū)的整體檔次。(一) 小區(qū)設計特點：“中順家園”在規(guī)劃設計上重點突出了以下幾個方面：1. 小區(qū)環(huán)境景觀優(yōu)美，大面積的綠化覆蓋率及建筑宅前屋后的綠景，均努力營造草地連片、綠樹成蔭的景像。2. 小區(qū)的硬質(zhì)景觀設計以突出重點，強調(diào)細部精致為手段，重點強調(diào)了：⒈主入口、⒉兒童樂園、⒊戶外活動場所、這些硬質(zhì)景觀的設計充分考慮了居民的參與性，成為居民戶外活動交流的重要場所，從而烘托出整個小區(qū)濃濃的人情感。3. 小區(qū)建筑保持有良好的日照間距，因此所有住戶均可以充分享受日光的沐浴。4. 小區(qū)的道路系統(tǒng)以自然流暢的方法，將不同的居住戶型以自然無痕的風格圍合，使團組之間具有較好的鄰里關系。5. 基本滿足兩戶一車位，符合我國居民生活水平提高的大方向。6. 小區(qū)配套齊全，包括商業(yè)網(wǎng)點、休閑設施及醫(yī)務、銀行、郵局等，為居民提供良好的社區(qū)服務。7. 小區(qū)建設充分考慮網(wǎng)絡時代的特點，在小區(qū)內(nèi)全面實現(xiàn)網(wǎng)絡化管理及網(wǎng)絡服務，小區(qū)智能化建筑將以光纖寬帶引入，所有戶型均設有網(wǎng)絡終端，居民可以方便地將自己的計算機及其它媒體或信息接