新華苑二期地產(chǎn)項目計劃立項可行生投資方案(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 售面積所占的比重的加大，全市房地產(chǎn)市場平均價格仍將保持穩(wěn)定。 目前，特區(qū)內(nèi)商品住宅價格基本高于特區(qū)外一倍，且不同區(qū)域住宅價格差距較大。隨著深圳基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善、通關(guān)進一步便利、地鐵的開通等，特區(qū)內(nèi)外的差別將逐漸減少，房地產(chǎn)市場的價格差距也將逐漸減小。住宅市場繼續(xù)以三房、二房、四房為主力，居民居住水平不斷提高 從銷售住宅的戶型來看，三房、二房和四房繼續(xù)為住宅市場的主力戶型，占住宅市場交易總量八成以上。其中，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的42%，二房住宅占住宅銷售總面積比例為23%，四房住宅占住宅銷售總面積的17%。從主力戶型的價格來看，三房住宅的均價為每平方米5006元，為成套住宅中最低的；二房住宅次之，達到5340元；四房住宅均價達到6464元?？傮w來看，%左右。 從2003年和2002年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對比來看， 2003年銷售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有減少，表明購房者消費水平和居住水平都有一定程度提高。 圖3 2003年與2002年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對比（上圖為2002年數(shù)據(jù)）住宅銷售價格分布基本保持穩(wěn)定，價格結(jié)構(gòu)基本合理從新增住宅的銷售價格梯度分布來看，具有以下特點： 單價在4000元以下的住宅，均價3208元，占住宅銷售總面積的29%； 單價在4000～6000元的住宅，均價5029元，占住宅銷售總面積的30%； 單價在6000～8000元的住宅，均價6917元，占住宅銷售總面積的22%； 單價在8000～10000元的住宅，均價8846元，占住宅銷售總面積的13%； 單價在10000元以上的住宅，均價12219元，占住宅銷售總面積的6%。 由上述數(shù)據(jù)看，2003年住宅價格分布結(jié)構(gòu)與2002年具有一定的差距，即8000元以下的中低價位住宅占總交易量的比例比2002年下降了5個百分點，而8000元以上的高價位住宅則上升5個百分點。產(chǎn)生這種情況的原因，與今年特區(qū)內(nèi)各個區(qū)域高價位住宅的熱銷有關(guān)，但是總體來看低價位和中等價位住宅仍占絕大多數(shù)，住宅價格結(jié)構(gòu)基本合理，能夠滿足不同層次的消費需求。 圖4 2003年與2002年住宅銷售價格分布結(jié)構(gòu)對比（上圖為2002年數(shù)據(jù)）. 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積98萬平方公里。 龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高起點，高標準進行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積52平方公里，已開發(fā)25平方公里，功能齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進鎮(zhèn)”稱號。龍華被省、市、區(qū)分別定位為“廣東省首批中心鎮(zhèn)”“深圳市五個次中心之一”“深圳衛(wèi)星城第一站，”“深圳物流園區(qū)”。今年，龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開了龍華發(fā)展歷史的篇章。龍華的各項經(jīng)濟指標多年均列寶安各鎮(zhèn)前列，人均收入大幅增長。龍華交通四通八達，已發(fā)展成為連接特區(qū)內(nèi)外 ，珠三角地區(qū)的“黃金走廊“?，F(xiàn)從龍華至皇崗口岸僅需十五分鐘。地鐵四號線的啟動，更縮短了龍華與市區(qū)的時間距離，使龍華真正成為深圳的“后花園”。龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎(chǔ)。全鎮(zhèn)已有中學兩所，小學20所，幼兒園19所，龍華中心小學民治小學分別是省一級學校和市一級學校。龍華醫(yī)院和龍華人民醫(yī)院具有先進的醫(yī)療設(shè)備和醫(yī)療水準。，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。地鐵四號線進入實質(zhì)階段，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。而相對于中心區(qū)約800元/M 178。的住宅價格。龍華僅每平米3000多元的住宅價格，顯然有較大的上升空間，這也是眾多房地產(chǎn)商爭相“屯兵”龍華的誘因所在。. 寵觀市場與本項目發(fā)展借鑒近年全國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，是否存有“泡沫”，是否過熱的爭論已進行了兩年，然而房地產(chǎn)投資仍在穩(wěn)步加大，房價仍大穩(wěn)步上升。除杭州、溫州等個別城市的房地產(chǎn)熱度偏高外，全國房地產(chǎn)市場可以說是健康良性地發(fā)。國家對房地產(chǎn)信貸的嚴控也正是防止“泡沫”的有力手段。因此，本項目是在一個健康的市場環(huán)境中開發(fā)的。深圳市房地產(chǎn)市場相比全國更為健康，市場化程度更成熟，也更理性，近兩年的“豪宅大比拼”“海灣大決戰(zhàn)”“小戶型大塞車”，看似刀光劍影，全都安全著陸。這說明，關(guān)鍵是你的適合做什么樣的產(chǎn)品，你的產(chǎn)品針對何種目標市場。這種重市場研究，重產(chǎn)品創(chuàng)新的科學態(tài)度，是本項目發(fā)值得借鑒的財富。. 區(qū)域市場界定： 本項目屬于龍華片區(qū)市場，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。而目標客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè)者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。. 供給分析：龍華的商品房開發(fā)量在寶安區(qū)不算最大，但銷售額和銷量卻一直排在前列。就發(fā)展形式而言，龍華片區(qū)是當前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一：二線關(guān)擴建，地域上的優(yōu)勢共享，深圳市新中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套（六大市政工程），成為新中心區(qū)“后花園”最大的居住區(qū)之一；地鐵四號線開通在即；龍華鎮(zhèn)是深圳市乃至全國的衛(wèi)星鎮(zhèn)，良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備，使龍華的發(fā)展一天比一天好；表現(xiàn)在外資、臺資、港資、中資大型企業(yè)的進駐；在房地產(chǎn)方面，最為明顯的是到今年上半年為止，已有近100萬㎡的土地被各大名牌發(fā)展商成功圈走（城建圈40萬㎡，泰華圈13萬㎡，金地圈26萬㎡，龍華經(jīng)濟發(fā)展公司圈18萬㎡），加上萬科和深圳物業(yè)集團及上海凱城集團等大型房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)有的土地發(fā)展量，龍華未來樓市定會是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點區(qū)域。但是就現(xiàn)狀而言，梅林關(guān)外除萬科四季花城、風和日麗、豐澤湖山莊、錦繡江南花園、美麗365等幾個大盤外，其余項目的開發(fā)水平都比較粗放。不管從前期的規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、戶型設(shè)計，還是從后期的營銷執(zhí)行和物業(yè)管理，都未能做到規(guī)范化，更不用說超前意識；而另一方面，許多項目在開發(fā)過程中未能站在消費者角度考慮問題，社區(qū)日常生活配套設(shè)施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設(shè)施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費的良好習慣。由于沒有大型商場，居民若購買大件或耐用品要到市內(nèi)購買，令這里中小型商家沒生意或生意淡薄，導致這里的商品房面積未能進一步放大，價格也不能得到相應(yīng)的提高。應(yīng)該說，隨著龍華地區(qū)居住人口的進一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高，尤其對于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價值將會首先被挖掘出來。龍華片區(qū)是當前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，未來將會是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點區(qū)域。目前龍華房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、營銷、社區(qū)配套尚處初級階段。隨著龍華地區(qū)居住人口的進一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高. 需求分析： 龍華的開發(fā)量在寶安各鎮(zhèn)不算最大，但銷售量卻一直位居前列，二OO三年全年銷售面積達80萬平方米。從對龍華置業(yè)者的抽樣調(diào)查中，我們得出以下結(jié)論：對社區(qū)規(guī)模的需求：51%的受訪者傾向于居住大規(guī)模社區(qū)，46%的傾向于中等規(guī)模的社區(qū)，只有3%的受訪者傾向于小規(guī)模社區(qū) ，大中型社區(qū)是大多數(shù)置業(yè)者的偏好。對建筑類型的需求：受訪者中30%愿意選擇高層物業(yè)，42%偏好小高層物業(yè)，15%選擇多層物業(yè)，13%回答無所謂。目前龍華市場以多層為主，二OO二年開始出現(xiàn)部分小高層和高層物業(yè)。從調(diào)查中顯示，小高層和高導的 潛在需求量大，市場前景廣闊。對小區(qū)的配套的需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進而也成為影響其選擇樓盤的重要因素。會所、泳池為置業(yè)者最重視的設(shè)施。商業(yè)配套、學校、交通車也受到了較大關(guān)注。對戶型的需求，置業(yè)者對二房兩廳的戶型需求占85%。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房兩廳兩衛(wèi)需求量最大。二房兩廳面積需求在65%75M178。，三房兩廳的面積需求在85105 M178。對價格的承受力：價格方面30003500元/ M178。是消費者普遍能接受的區(qū)向。但考慮到地價，建材的上漲因素，及消費者的實惠心理，超出10%即33003800元/ M178。就是理性價格區(qū)向。調(diào)查客戶中，95%的客戶選擇銀行按揭付款方式，70%的業(yè)主希望朋代在1500元2000元之間，對物業(yè)的總價希望在30萬元左右。. 典型物業(yè)調(diào)查山湖林海物業(yè)名稱山湖林海位置梅林關(guān)口發(fā)展商深圳豐澤湖山莊有限公司代理商上海聚仁物業(yè)公司物管公司戴德梁行承建商戴德梁行物管收費園林規(guī)劃不詳開盤時間.入伙時間.樓宇狀況部分封頂建筑面積/占地面積30萬m178。銷售階段開盤期戶型面積套數(shù)比例實用率銷售情況及分析221758916167%89%認購三房的客戶相對較多一些房3221051187732%自身配套會所、泳池、幼兒園、小學、超市、住戶專車售樓電話83122888裝修標準住宅毛坯折后均價4300區(qū)域配套該項目地處梅林關(guān)口，周邊基本無完善配套交通狀況45030370、F2樓盤主要賣點及突出營銷方式大社區(qū)與關(guān)內(nèi)物業(yè)相比的價格優(yōu)勢投資客戶群深圳市的白領(lǐng)、附近換房的本地人、附近工業(yè)基地的科技人員及管理人員樓盤總體評價：山湖林海目前一期已基本售罄，山水大盤是其吸引客戶購買的主要因素，待外墻建筑包裝拆除之后，市場的認可程度更好，現(xiàn)價格已上漲。其實該項目有許多不利因素，位置較為偏僻，周圍環(huán)境差，二期開發(fā)對一期住戶帶來的影響等?；?寧 閣物業(yè)名稱惠寧閣位置梅龍公路與民治公路交匯處發(fā)展商深圳潛龍實業(yè)有限公司代理商自售物管公司深圳潛龍物業(yè)管理公司承建商不詳物管收費園林規(guī)劃不詳開盤時間.入伙時間.樓宇狀況封頂售樓電話83761533建筑面積/占地面積/銷售階段中后期折后均價3600戶型面積套數(shù)比例實用率銷售情況及分析11157201485%一房銷售70%左右，兩房約65%，三房銷售不理想，約30%左右221798560423221051146344自身配套泳池、幼兒園、專車裝修標準住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：農(nóng)村信用社教育：民治小學、星星幼兒園、潛龍幼兒園服務(wù)：南北藥行、龍華人民醫(yī)院、佳旺超市、酒樓交通狀況45030F62620樓盤主要賣點及突出營銷方式交通便利價格優(yōu)勢成熟的社區(qū)投資客戶群關(guān)內(nèi)外的工薪階層、本地部分投資客戶及換房的農(nóng)民樓盤總體評價：本樓盤的定位是面向工薪階層的低價物業(yè)，但實際價格在龍華處于高端市場，并且戶型面積偏大，柱位結(jié)構(gòu)不合理。在銷售過程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型和面積偏大戶型滯銷。此樓盤的交通極為便利，但位于主要交通干道的交叉口，對日后的生活質(zhì)量有一定的影響。風和日麗物業(yè)名稱風和日麗位置人民路與工業(yè)東路交匯處發(fā)展商深圳市物業(yè)工程開發(fā)公司代理商世聯(lián)物管公司深圳市國貿(mào)物業(yè)管理公司承建商不詳物管收費園林規(guī)劃不詳開盤時間2003/4入伙時間2004/9樓宇狀況脫外墻售樓電話28125888總建筑面積360000總占地面積17萬平米銷售階段中后期折后