王志綱工作室北京百榮世貿商城-總體策劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 里電子配套市場西城區新街口南大街235號661787749西四電子電器配套市場西城區西四北大街155號6617018110北京眼鏡專業市場朝陽區農光南里5號6733385511北京萬鑫輕紡市場豐臺區海慧寺甲8號6721487812北京皮革城豐臺區永外宋家莊順八條4號6762324913桃源商貿大樓鞋帽批發市場豐臺區永定門外海戶屯199號6721222719214北京廢鋼鐵市場豐臺區馬家堡89號6721154415北京五寰珠寶市場西城區新街口南大街乙61號6616694416西直門觀賞魚市場西城區北順城街甲25號6616253117崇文區龍潭湖鳥魚市崇文區龍潭湖公園北門6712382918中關本文化用品批發市場海淀黃莊環島正西左側口內20米6264056919菜市口通訊器材市場宣武區廣內大街2號6352944920中關村宏華電子市場海淀區中關村南路11號6257960621北京電子出版物軟件批發市場海淀區海淀大街8號6255068222北京天然珠寶市場西城區羊肉胡同17號6616838723現代電子科技市場海淀區中關村8號6257010624福尼特月壇郵幣卡市場北三環中路馬甸立交橋東側100米62040809（3）批發市場的空間分布由于各類商品批發市場的規模和經營商品的不同，在分布上也各有其特點。區 位類型與狀況2環內各類批發市場26個，以日用工業品、農副產品市場為主，批零兼營，市場用地規模較小，平均每個市場占地1960平方米23環間各類批發市場70個，以日用工業品、農副產品市場、服裝紡織品市場為主，平均每個市場占地1萬平方米，34環間各類批發市場94個，以大型農副產品、家具、建材、汽車、生產資料市場為主，特別是家具市場基本分布于此，4環外各類市場90個，除農副產品和日用工業品市場外，大量建材、汽車和生產資料市場也分布在這一地區，[結論]百榮世貿恰恰就在三環旁邊，主要的批發市場類型也應該以日用工業品、服裝紡織品、家居、建材為主。（4）批發市場的規模據有關統計，市區共有大于1萬平方米的大型批發市場100多個，占地330公頃。生產資料交易市場8個占此類市場成交總額的90%農副產品批發市場43個占此類市場成交總額70%家具、建材市場27個占此類市場成交總額80%日用工業品市場11個占此類市場成交總額60%[結論]從上述的分析可知，批發市場的規模越大，其市場的效果越好。也就是說，市場的集聚效應或扎堆效應十分明顯，這正是百榮世貿的優勢。北京商業批發設施中存在的問題（1） 原有商業批發設施的利用原有商業批發設施多分布于三環路至四環路附近，其區位、交通運輸、用地及設施基礎條件都較好。如何合理利用其土地資源和區位優勢，更好地發揮其在商業流通、銷售環節中的作用，是當前亟待研究和解決的問題。[結論]百榮世貿現在的位置正是原來的永定路糧庫，重新定位于市場交易中心，恰恰是充分利用原來商業文脈的區位優勢和緊鄰三環的交通優勢。（2） 各類批發市場發展無序近年來，沿三環路至四環路及一些交通樞紐地區，建設了很多規模較大的市場，部分市場因陋就簡，侵占綠地，擠占城市公共空間，其中很大一部分屬臨時建筑或違章建設。這些市場的經營管理和設施水平不高，商業經營引來了大量人流、物流、車流，加重了城市交通負荷，破壞了城市環境質量。[結論]百榮世貿位于三環的交通要道，木樨園目前的交通壓力就已經很大，百榮世貿如果不能進行很好的交通規劃，必將會進一步加重城市道路的負荷。怎樣通過政府對項目規劃的確認，增加木樨園區域的交通流量的改造，為項目的成功創造更好的客觀條件。3 、北京批發市場的發展（1） 批發業是商業發展中不可缺少的，企業化經營是商業批發業的發展趨勢從城市經濟的總體發展水平和國內外諸多城市的發展軌跡看，批發業創造出的增加值在國內生產總值所占的比重要大大超過零售商業。有關研究認為，根據國外經驗，按照北京的經濟發展水平、速度、結構，商業批發業將會有很大發展。到2010年，批發企業數量將增加5倍，從業人員將增加3倍，銷售總額將增加近20倍。批發商業的經營將從條塊分割的壟斷經營向社會化經營方向發展。 [結論]從產業的角度上講，百榮世貿所處的產業市場空間非常大。但需要說明的是這里的批發產業不僅僅是目前的攤位式的批發市場，它將包括倉儲、配送、物流等相關產業的總和。（2） 批發商業主體的多樣化，促使其經營方式的多元化從發達國家批發商業的發展歷程看，批發市場作為批發商業的重要組成部分，其經營機制更符合市場經濟的要求，更有利于促進市場的完善和商業經濟的發展。但是，隨著批發商業社會化程度和市場流通速度的提高，批發市場將向專業化和產業化方向發展。[結論]百榮世貿的經營必須符合市場經濟的要求，應該加強專業化和產業化的運作思路。（3） 批發業是商業業態發展的必然北京市小而精的零售商店、大而全的高檔商廈、便而捷的連鎖超市、廉而豐的倉儲中心和雜而活的批發市場等這5種業態形式，有著不同的組織結構、經營方式及消費群體。以物美價廉為購買宗旨的消費群體仍占消費市場的主體，各類商品批發市場由于相對設施簡單，購物方便，價格低廉而受到消費者的喜愛。[結論]百榮世貿由于投資規模很大，設施成本高，在這樣的條件下，能否實現這里的商品物美價廉是成功的關鍵。（4） 商品批發業的發展趨勢從發達國家商業批發業的發展趨勢和經驗看，批發市場的發展具有以下一些規律：其一，其發展都經歷了從初級到成熟、從粗放到集約、從混亂到有序的過程；其二，其發展呈規模化、集約化發展趨勢，市場數量減少，規模擴大，分布集中；其三，批發市場一般分布在交通便捷、用地寬敞的城市周邊地區，布局較均衡；其四，能夠承擔起商品的企劃開發和零售店支援的功能，同時具有金融、集貨備貨、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，批發市場的現代化發展趨勢，如現代化的管理系統、大型保鮮冷庫、鐵路貨場等都是必要的；其六，逐步形成與國際市場銜接的現代化市場交易體系和市場運行機制。[結論]百榮世貿的規劃應該符合批發市場的趨勢與規律。目前40多萬平方米，符合規模化、集約化的要求；位于三環交通便捷，但用地區域不夠寬敞；周邊沒有零售店的支援功能，應該在百榮世貿內規劃一定的零售功能，根據國外的有關資料，約為10％左右，并應該增加金融、集貨、備貨、信息、配送等方面的功能； 應該增加現代化的功能，如電子商務、信息管理系統。（四）南部區域批發型商業分析北京市南城批發業概述（1） 北京南部區域交通便捷，是北京市重要的交通門戶北京南部有很多從北京發往全國各地的列車和連接全國各地的省級公路及高速公路都經由南部區域。（2） 北京南部區域是重要的倉儲設施聚集地之一目前北京南部有幾百萬平方米倉儲面積。新規劃的鐵路公路貨運樞紐型物流園區房山閆村—豐臺王大型物流基地，是北京市物流業的龍頭，是北京市商業物流的核心。（3） 北京南部區域將成為輻射三北地區的商品交易中心區域南城區域形成了具有聚集效應批發市場和類型專營店。例如，十里河家居建材商業街、木樨園大紅門服裝批發市場聚集區域、玉泉營家居建材批發市場聚集區域、麗澤橋家居建材批發市場聚集區域、新發地蔬菜水果批發市場等，這些市場將會得到進一步的提升，成行成市，未來有能力發展成為以北京市為中心，輻射三北地區的商品交易中心區域。北京南城各批發業類型（1）北京南城批發市場經營情況表北京市南城批發市場經營產品概況表產品類型產 地輻射區域經營方式經營者經營者居住燈飾中低端產品以廣州中山市為主，高端產品以國外進口為主北京市為主多品牌代理浙江人為主，廣東人為輔以租周邊住房為主家具全國各地知名家具企業，低端產品集中于北京市郊縣與北京市周邊區域北京市為主品牌專營店、類型專營店外地家具企業駐京人員，北京市企業以本地人為主外地企業外派人員居住以公司宿舍為主板材中低端以東北地區和北京市周邊為主，高端產品以進口為主北京市為主多品牌代理東北人為主以租周邊住房為主，想買房陶瓷國家幾個重要陶瓷產區北京市為主品牌專營店為主浙江、福建人、北京市本地從業人員外地人以租房為主服裝低端以“浙江村”為主，中高端品牌服裝以廣東為主北京市為重點，輻射三北地區多品牌代理為主，品牌專營店為輔以租房為主，聚居于“浙江村”（2）北京市南城家居建材類批發市場2001年，全國商品房銷售收入為4600億元，家庭裝修消費為3600億元，北京市家庭裝修消費在30億元左右。北京市家居建材市場目前的經營面積已達120多萬平方米，大小家居建材城近200家，每年新增接近30萬平方米的家居建材市場，2002年將達到40萬平方米。目前家居建材市場仍然多處于粗放型經營，以拼規模為主。伴隨著競爭的日趨激烈，同時受外地、外資家居建材連鎖企業介入的帶動，北京市家居建材流通領域經營方式必將由粗放型經營為主導向集約型經營為主導轉化，形成攤位制、連鎖超市、專賣店、配送中心等多業態共存的家居建材流通體系，北京市家居建材市場格局將由目前以北京市為核心輻射周邊區域的內向型經濟向以輻射三北地區為主的外向型經濟轉化。[結論]百榮世貿可以引入家居建材方面的經營品種，但在經營的具體品項上應該向中高端產品發展，主要是國外的家居產品；經營的形態以引入國外的大型專營店，例如歐佩德、宜家，而不是同十里河家居商業街上的許多攤位式的賣場不同。（3）北京市南城服裝類批發業北京市南部服裝類批發市場集中聚集在豐臺區大紅門地區。大紅門服裝批發市場和動物園服裝批發市場是北京市兩大服裝批發市場聚集地，京城大部分服裝交易市場中80％貨源都來自動物園和大紅門兩大服裝批發市場。北京南城的大紅門區域，共有20多個大型市場，一起組成了大型服裝批發交易中心。大紅門服裝商貿城、京溫服裝市場、北京新世紀服裝商貿城、連發輕工市場等20多個大型服裝批發交易市場在這里鱗次櫛比，墻體上各式各樣的服裝廣告牌林立。曾以出售低廉服裝的大紅門市場，如今已成為中外名牌服裝的集散地。許多種中外名牌均可在大紅門市場中找到，“紅豆”、“申花”等國內品牌的廠家代理商也選擇了大紅門。大紅門地區從業人員75％的工商戶來自浙江溫州地區的樂清市（縣），20％來自同一地區的永嘉縣，其余5％來自其它地區，剩下的多是來自湖北、安徽、河北各省的雇工。大紅門地區已成為我國東北、華北地區中低檔服裝業的流通基地，遠銷俄羅斯。北京南部批發市場升級發展的趨勢伴隨著南城商業的快速發展，伴隨著商業快速集聚，商務活動將日趨頻繁，形成了很強的物質流、資金流、信息流和人流，必將對周邊商務辦公、酒店、居住的產生旺盛的需求，當南部商業積聚成為三北地區的最大的商品集散中心時，為發展生產中心形成了很好的產業配套，一定會對周邊區域產生同類、相關商品生產制造需求，如果能夠很好的拉動，必將在周邊區域圍繞南部商業形成生產中心。[結論]百榮世貿作為一個具有使整個南部批發市場升級的項目，其自覺或不自覺的扮演著領頭羊的角色，充分利用這個歷史賦予的角色，挖掘其更深的內涵和潛力，借助這一千載難逢的超級機遇，樹立恒逸房地產公司在中國商業房地產市場的地位。三、世貿的區位分析（一）百榮世貿項目簡介項目位置恒逸商業項目地處北京崇文區木樨園地區，位于木樨園橋的西北角，南臨南三環、東靠拓寬中的永南路、西接西羅園東四號路、北側有安樂林路和西羅園北街銜接。項目地塊上原為北京永定門國家糧食儲備庫。規劃設計項目由國內知名的同濟大學建筑設計研究院擔綱設計。，擬建總建筑面積約46萬平米，由一、二期的商城和三期的配套服務設施組成。其中一期建筑面積近30萬平米，地上8層，地下二層，主體尺度約118米264米，主樓女兒墻高度39米，其余層高均為5米。一期機動車停車位約為1300輛，非機動車停車位為4000輛。商業規劃項目建筑采用垂直功能分區，地下二層為地下停車場及設備用房。地下一層及地上四層為大廳間隔式市場，并在首層安排一定面積的銀行，郵局等公共服務設施。五層為精品展廊，六層為倉儲，七層為大型會展中心，八層為餐飲娛樂城。按不同檔次錯位經營，并于首層南北兩側各置娛樂餐飲專用入口各一，為夜間商場停止營業后服務。項目交通分析項目周邊的交通組織以南三環、中軸路為主，通達全北京；進而以北京南站、木樨園汽車站、趙公口汽車站等樞紐輻射外埠，有一定的交通基礎。但區域內城市次干道交通建設落后，很大程度上制約著發展的需要。項目開發的目標項目開發的目標包括兩個方面。其一是要建成北京市內最大的綜合性商業批發市場，成為北京市批發行業龍頭，輻射北京周邊地區及華北地區，進而成為國內具有一定影響的批發商業中心；其二，企業開發的目標是：除了目前的項目要成功運作以外，還要在北京再干幾個項目，追求持續發展。項目區域環境分析（1）商業形態北京南部歷來是小商小販、藝人、工匠聚集的區域。商業形態也以零散商販為主，隨著商業歷史的變遷，如今已經逐漸形成較有規模的以服裝服飾、小五金機電、建材裝飾等產品為主的專業批發市場，以及大中小型的綜合商場、超市、百貨等。（2）人口特性北京南部區域外地流動人口多，人員素質偏低。隨著區域經濟的發展變化，使其人文環境、人群素質也在原來的基礎上演變和提高著。由區域住宅檔次的逐級提升和新近開發物業的狀況，可以明晰其經濟的發展和由此帶來的人居、人文環境的升遷需求。反之，由于居住人群的提高，也帶動周邊綜合性商業的發展。（3）城市發展的空間南城在北京的整體發展中一直處于劣勢，隨北京城市化進程，北部和東部空地越來越少，距離中心越來越遠，相對而言，南城的開發雖然啟動較晚，但空間和潛力巨大，從目前情況看已經開始提