時(shí)尚文化城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 北區(qū)直到去年才出現(xiàn)乙級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目小結(jié)分析：1）、重慶寫(xiě)字樓近年來(lái)總體供應(yīng)呈明顯放量的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)供應(yīng)量較更大2）、渝中區(qū)現(xiàn)在和未來(lái)都將是重慶市寫(xiě)字樓供應(yīng)量最為集中的一個(gè)區(qū)域，江北和南岸未來(lái)供應(yīng)也將值得關(guān)注3）、重慶寫(xiě)字樓總體品質(zhì)偏低，目前只有一個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，這種狀況在未來(lái)3年得到改觀；未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)仍將集中在渝中區(qū)，江北和南岸分別有一個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目4）、經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和外資企業(yè)的不斷進(jìn)駐，使得市場(chǎng)有限的高品質(zhì)寫(xiě)字樓供給非常搶手，目前這部分寫(xiě)字樓良好的租賃表現(xiàn)便可證明。（四）、重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求研究寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)1）、重慶市第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員始終保持著2%以上的持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2008年將達(dá)到550萬(wàn)人2） 、在所有第三產(chǎn)業(yè)中，租賃與商務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員增長(zhǎng)最快，其次是金融業(yè)、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)3） 、按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，重慶市服務(wù)行業(yè)2008年對(duì)于商務(wù)辦公面積的需求將達(dá)到4500萬(wàn)平方米左右4）、據(jù)統(tǒng)計(jì)，渝中區(qū)集聚了全是90%以上的市級(jí)以上金融機(jī)構(gòu)，而其中的70%云集于某4） 、2088年統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)存量為42萬(wàn)平方米2005—2007年均吸納量為12萬(wàn)平方米左右，但近幾年重慶市總體供應(yīng)量較大，空置率依然維持在較高水平。渝中區(qū)對(duì)高檔寫(xiě)字樓需求1）、商務(wù)氛圍濃厚項(xiàng)目所在地周邊商務(wù)樓、酒店眾多，渝中CBD又被政府規(guī)劃的新金融街作為未來(lái)發(fā)展的向?qū)?，地區(qū)商務(wù)氛圍較好，已經(jīng)在市場(chǎng)上形成較好的口碑，為項(xiàng)目發(fā)展做出良好的鋪墊。2）、需求市場(chǎng)旺盛根據(jù)規(guī)劃，某商務(wù)區(qū)將打造成為中國(guó)“西部的華爾街”，以金融業(yè)為主導(dǎo)的總部經(jīng)濟(jì)策略將為本地區(qū)帶來(lái)大量高端商務(wù)樓的消費(fèi)需求；而目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)的高端消費(fèi)群始終沒(méi)有得到有效滿(mǎn)足。3）、缺乏高端項(xiàng)目現(xiàn)有寫(xiě)字樓項(xiàng)目普通沒(méi)有達(dá)到國(guó)際公認(rèn)的甲A標(biāo)準(zhǔn)，且部分物業(yè)硬件陳舊，品質(zhì)檔次低，具有地標(biāo)性質(zhì)的高品質(zhì)寫(xiě)字樓將具有較為廣闊的市場(chǎng)發(fā)展前景。市場(chǎng)歷年吸納分析1）、從季度數(shù)據(jù)分析，去年至今，每季度都有相當(dāng)?shù)奈{量，比如2006年4季度有81030平米2） 、當(dāng)季的吸納量和供應(yīng)量沒(méi)有太強(qiáng)的相關(guān)性，原因是市場(chǎng)在消化之前的空置面積市場(chǎng)空置率1）、%，空置情況比較嚴(yán)重2）、甲級(jí)寫(xiě)字樓大都會(huì)商廈的空置率3%，幾乎全部出租3）、%，原因是近幾年來(lái)供應(yīng)集中投放市場(chǎng)，需要相當(dāng)?shù)南瘯r(shí)間4）、從2005年到至今走勢(shì)觀看，空置率一直在下降，但面對(duì)未來(lái)較大的供應(yīng)量，預(yù)計(jì)空置率還將維持在較高的水平 市場(chǎng)租金分析 1）、目前中國(guó)所有的辦公樓市場(chǎng)中以上海的甲級(jí)辦公樓租金最高，上海甲級(jí)辦公樓平均租金為255元/米/月2） 、重慶實(shí)際上只有一個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓，雖然租金較高，但無(wú)法代表整個(gè)市場(chǎng)水平3） 、整體而言，在西部地區(qū)，重慶的寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍落后成都4） 重慶市區(qū)甲乙級(jí)辦公物業(yè)的平均租金為65每平方米每月5） 甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金為120元每平方米每月，由于只有一個(gè)項(xiàng)目，不能代表市場(chǎng)整體水平6） 乙級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金為64元每平方米每月，基本只有甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平的一半7） 從區(qū)域上分析，渝中區(qū)租金最高為81元/㎡/每月，和其他區(qū)域拉開(kāi)了較大差距，位居第二的江北區(qū)為53元/㎡/每月，相差28元8） 其他區(qū)域租金差別不大，范圍在45—55之間9） 渝中區(qū)大都會(huì)商廈成交價(jià)最高為137元，其他成交價(jià)在100元以上的只有渝中區(qū)國(guó)際貿(mào)易中心10） 乙級(jí)寫(xiě)字樓的租金漲幅呈現(xiàn)出較快的速度，%，原因是隨著品質(zhì)較高的乙級(jí)寫(xiě)字樓不斷面世，拉高了乙級(jí)寫(xiě)字樓的總體租金水平11） 由于重慶只有一個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目 ，%也說(shuō)明不了重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金增長(zhǎng)水平市場(chǎng)售價(jià)分析1） 鑒于目前重慶唯一的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目只租不售，沒(méi)有售價(jià)數(shù)據(jù)，我們分析了乙級(jí)寫(xiě)字樓的售價(jià)2） 從2005—%，2008年二季度達(dá)到9299元/平方米（五）、重慶市典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目案例分析【大都會(huì)商廈】開(kāi)發(fā)商和記黃埔主要租戶(hù)國(guó)家發(fā)展銀行，英國(guó)領(lǐng)事館，各大知名公司物業(yè)管理和記黃埔建成年份1998年寫(xiě)字樓層數(shù)37寫(xiě)字樓總建面33500㎡標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500㎡辦公樓層10—37標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積1400㎡車(chē)位數(shù)450層高地面公共精裝，室內(nèi)地毯電梯10部客梯，2部貨梯優(yōu)勢(shì)分析：1） 和記黃埔開(kāi)發(fā)的老牌寫(xiě)字樓，具有非一般的品牌效應(yīng)2） 寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店綜合性項(xiàng)目，配套業(yè)態(tài)豐富，為寫(xiě)字樓整體形象提升了檔次3） 物業(yè)不對(duì)外出售，保證了物業(yè)的完整性，便于管理和協(xié)調(diào)劣勢(shì)分析：1） 由于建造年代較舊，建筑裝修陳舊，裝修老化2） 項(xiàng)目微觀區(qū)位一般，在某的地標(biāo)性質(zhì)不明顯項(xiàng)目借鑒點(diǎn)1） 對(duì)品質(zhì)的堅(jiān)持是大都會(huì)成功的關(guān)鍵2） 出色的物業(yè)管理可以令項(xiàng)目十余年來(lái)始終是某乃至重慶最好的寫(xiě)字樓【重慶世界貿(mào)易中心】開(kāi)發(fā)商鑫隆達(dá)主要租戶(hù)中石油等物業(yè)管理第一太平維斯臨近酒店萬(wàn)豪、大世界建成年份2005年寫(xiě)字樓層數(shù)51寫(xiě)字樓總建面120000㎡辦公室樓層1251層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500㎡標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積800㎡平均單價(jià)11000/㎡車(chē)位數(shù)360層高地面水泥地面電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢(shì)分析：1） 渝中區(qū)乃至整個(gè)西部第一高樓，地標(biāo)性建筑地位自2004年建成以來(lái)保持至今2） 物業(yè)一二層設(shè)輕軌出入口，交通便捷劣勢(shì)分析：1） 項(xiàng)目裙房商業(yè)檔次低，與寫(xiě)字樓定位不一致2） 寫(xiě)字樓“外強(qiáng)中干”硬件條件未達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)3） 由于寫(xiě)字樓分割散賣(mài)，因此寫(xiě)字樓空置率較高項(xiàng)目借鑒點(diǎn)：1） 以地標(biāo)性建筑提升形象，以獲得高額收益2） 加強(qiáng)裙樓與寫(xiě)字樓的聯(lián)動(dòng)作用，互相提升形象3【重慶國(guó)際貿(mào)易中心】開(kāi)發(fā)商聚富房產(chǎn)主要租戶(hù)——物業(yè)管理HOWARD JONHSON臨近酒店萬(wàn)豪建成年份2005年寫(xiě)字樓層數(shù)38寫(xiě)字樓總建面36556㎡辦公室樓層1038層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1300㎡標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積800㎡平均單價(jià)8700/㎡車(chē)位數(shù)450層高地面水泥地面電梯6部客梯，1部貨梯優(yōu)勢(shì)分析：1） 位于某北側(cè)，緊鄰商務(wù)核心區(qū)2） 目前算是渝中區(qū)硬件環(huán)境較好的寫(xiě)字樓之一3） 購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店的配套，提升的項(xiàng)目整體形象劣勢(shì)分析：1） 項(xiàng)目裙房商業(yè)經(jīng)營(yíng)無(wú)序，沒(méi)有起到提高品質(zhì)的效果2） 項(xiàng)目缺乏吸引人的足夠亮點(diǎn)借鑒點(diǎn)：1） 注重品質(zhì)，用質(zhì)量吸引客戶(hù)2） 是云渝中區(qū)檔次最接近大都會(huì)商廈的寫(xiě)字樓4【未來(lái)國(guó)際】開(kāi)發(fā)商重慶英利房地產(chǎn)主要租戶(hù)——物業(yè)管理未定臨近酒店世紀(jì)金源大酒店建成年份2006年寫(xiě)字樓層數(shù)43寫(xiě)字樓總建面120000㎡辦公室樓層749層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1300㎡標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積700㎡平均單價(jià)7000/㎡車(chē)位數(shù)800層高地面花崗石地磚電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢(shì)分析：1） 位于江北核心地段——觀音橋步行街2） 目前是整個(gè)江北地區(qū)最好的寫(xiě)字樓之一3） 全玻璃幕墻立面，夜晚LED彩燈設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目增色不少劣勢(shì)分析：1） 項(xiàng)目?jī)?nèi)部裝修和硬件配置仍然距國(guó)際5A標(biāo)準(zhǔn)有一定距離2） 項(xiàng)目物業(yè)管理不善，對(duì)整體形象造成不良影響借鑒點(diǎn)：1） 注重品質(zhì)打造，內(nèi)部硬件和外部裝修都高于區(qū)域平均水平備注：通過(guò)以前寫(xiě)字樓區(qū)域環(huán)境、交通條件、硬件配置、建筑外觀等綜合評(píng)定要想在重慶建造一個(gè)A級(jí)、高檔次的寫(xiě)字樓必須從硬件配置、建筑外觀上進(jìn)行突破。（六）、寫(xiě)字樓市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)（代小結(jié)）通過(guò)對(duì)重慶市寫(xiě)字樓市場(chǎng)深入研究，我們認(rèn)為重慶現(xiàn)有寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)尚不能滿(mǎn)足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，特別是高檔寫(xiě)字樓產(chǎn)品，其市場(chǎng)缺口很大。本項(xiàng)目所在之某區(qū)域是全市商務(wù)企業(yè)的集中地，市場(chǎng)急需品質(zhì)高檔、具有地標(biāo)性的辦公空間，這充分表明本項(xiàng)目發(fā)展高品質(zhì)寫(xiě)字樓具備良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。四、文化產(chǎn)業(yè)研究（一）、文化產(chǎn)業(yè)定義2004年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在與中宣部及國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)共同研究的基礎(chǔ)上，制定了《文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)》，從國(guó)家有關(guān)政策方針和課題組的研究宗旨出發(fā)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，將文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)界定為——為社會(huì)公共提供文化、娛樂(lè)產(chǎn)品和服務(wù)活動(dòng)，以及與這些活動(dòng)有關(guān)聯(lián)的活動(dòng)聯(lián)合。傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的定義是為社會(huì)公眾提供文化、娛樂(lè)產(chǎn)品和服務(wù)的活動(dòng)，以及與這些活動(dòng)有關(guān)聯(lián)的活動(dòng)的集合。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的興起是對(duì)傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的延伸和拓展，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)融合、社會(huì)繁榮的新產(chǎn)物。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)細(xì)分市場(chǎng)類(lèi)別（二）、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況國(guó)際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家相比中國(guó)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)還處在起步期，發(fā)展最好的北京市距國(guó)際發(fā)達(dá)城市仍有差距。1） 在英國(guó)、美國(guó)、日本等國(guó)家，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，增加值超過(guò)GDP8%。目前，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)中比例較小僅為3%2） 我國(guó)2006年文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值只是2001年倫敦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的1/43） 全世界文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)每天創(chuàng)造220億美元，并以5%的速度在遞增。在一些文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早的國(guó)家，增長(zhǎng)的速度更快，例如美國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度達(dá)到14%，英國(guó)為12%國(guó)際創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)標(biāo)志性建筑1）、紐約蘇荷區(qū)經(jīng)過(guò)50余年發(fā)展，蘇荷區(qū)已經(jīng)成為紐約市重要的藝術(shù)區(qū)、時(shí)尚區(qū)、休閑區(qū)、旅游區(qū)。目前蘇荷區(qū)主要由以上五部分功能比例分區(qū)組合創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)區(qū)。2） 、上海8號(hào)橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)在政府的扶持下。八號(hào)橋上海時(shí)尚創(chuàng)意中心經(jīng)過(guò)兩年多的迅速發(fā)展，已成為上海著名的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)區(qū)上的核心，吸引了大量時(shí)尚類(lèi)企業(yè)和機(jī)構(gòu)，同時(shí)也帶動(dòng)周邊區(qū)域整體發(fā)展。 252。 大型展覽（“瓷緣”展覽，申凡畫(huà)展）252。 創(chuàng)意辦公（上海開(kāi)發(fā)區(qū)協(xié)會(huì)、倫敦藝術(shù)大學(xué)上海辦事處）252。 商業(yè)活動(dòng)（香奈兒男表發(fā)布會(huì)、寶馬汽車(chē)發(fā)布會(huì)等……）252。 娛樂(lè)總匯（潮流運(yùn)動(dòng)館等……）252。 配套餐飲（咖啡、餐廳）八號(hào)橋以創(chuàng)意公司、店鋪和大型商業(yè)活動(dòng)為主，輔之以相關(guān)的餐飲娛樂(lè)配套功能。八號(hào)橋區(qū)域條件成熟，圍繞核心園區(qū)，功能綜合發(fā)展，其中居住約占50%、產(chǎn)業(yè)占30%、商業(yè)占20%。3） 、首爾數(shù)字傳媒城首爾數(shù)字產(chǎn)業(yè)區(qū)主要集中在媒體娛樂(lè)、如廣播、游戲、電影、動(dòng)畫(huà)制作、音樂(lè)和遠(yuǎn)程教育為主。 同時(shí)以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)的數(shù)字媒體城將成為千禧城的中心產(chǎn)業(yè)區(qū)，除了IT商務(wù)和研發(fā)區(qū)，還將融入商業(yè)、居住、酒店會(huì)展區(qū)。整個(gè)千禧城分為四大區(qū)：數(shù)字媒體城、生態(tài)居住村、世界杯體育公園、千禧公園、規(guī)模比例為4：4：1：154） 東京六本木新城——總體規(guī)劃東京六本木新城——建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)外立面設(shè)計(jì)變化比較豐富，采用空間向上退臺(tái)方式露天廣場(chǎng)舞臺(tái)上設(shè)置圓形頂棚，具有強(qiáng)烈的聚集導(dǎo)向作用 園林設(shè)計(jì)與藝術(shù)設(shè)計(jì)露天廣場(chǎng)東京六本木新城——產(chǎn)品組合東京六本木新城——?jiǎng)泳€(xiàn)規(guī)劃252。 不僅可以通過(guò)高速電梯到達(dá)頂層，而且在購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)置扶梯到達(dá)購(gòu)物中心各層252。 由于開(kāi)車(chē)前來(lái)購(gòu)物的顧客可以直接停在不同層的停車(chē)場(chǎng)東京六本木新城——運(yùn)營(yíng)管理252。 開(kāi)業(yè)前預(yù)熱成功252。 全年的營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃252。 開(kāi)展大手筆文化活動(dòng)252。 與旅游業(yè)合作5） 北京第三極文化中心第三極文化中心是北京首家文化主題商場(chǎng)，是北京最大新生代書(shū)店“第三極書(shū)局”為旗艦店，集歡樂(lè)、圖書(shū)、教育、健體、旅游、商務(wù)為一體的大型“產(chǎn)權(quán)式”文化主題商場(chǎng)中國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從全國(guó)范圍來(lái)看，北京的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)始終位居首位，重慶還處于相對(duì)落后的地位。（三）、重慶文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀隨著《重慶市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)十一五發(fā)展規(guī)劃》出臺(tái)，政府明確了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在重慶國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。重慶市政府已將某定位為時(shí)尚文化消費(fèi)圈，重點(diǎn)發(fā)展時(shí)尚消費(fèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。重慶市政府重點(diǎn)建設(shè)的11個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（1）、視美動(dòng)漫基地（2）、天?。ㄆ矫婷襟w）動(dòng)漫基地（3）、軟件設(shè)計(jì)創(chuàng)意園（4）、文化（傳媒）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（5）、大足石刻影視旅游文化區(qū)（6）、出版?zhèn)髅絼?chuàng)意中心（7）、凱恩國(guó)際家居名都（8）、黃桷坪藝術(shù)街（9）、時(shí)尚文化消費(fèi)圈（10）、江北嘴現(xiàn)代文化體驗(yàn)區(qū)（11）、磁器口、洪崖洞、巴國(guó)城民俗文化體驗(yàn)區(qū)渝中區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)圈的概述1）、【CBD規(guī)劃】根據(jù)渝中區(qū)政府規(guī)劃，未來(lái)5年某將成為一個(gè)占地面積約7萬(wàn)平方米、總規(guī)模將達(dá)到90萬(wàn)平方米的金融核心區(qū)。2）、【渝中區(qū)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)】渝中區(qū)的文化氛圍已相當(dāng)成熟，成為重慶市的標(biāo)志，但作為歷史積淀最深厚的區(qū)域，渝中區(qū)的時(shí)尚元素和氛圍還不十分充足。3）、【某創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)】某優(yōu)良的資源環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大消費(fèi)能力都為發(fā)展時(shí)尚消費(fèi)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)奠定了良好基礎(chǔ)。（四）、小結(jié)文化產(chǎn)業(yè)要想成功運(yùn)營(yíng)，其中政府支持是前提，高消費(fèi)人群是基礎(chǔ)，商業(yè)轉(zhuǎn)化環(huán)節(jié)是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)杜絕孤立單一，規(guī)劃上需突出多功能復(fù)合，圍繞核心產(chǎn)業(yè)區(qū)應(yīng)形成具有會(huì)展、酒店、居住、文化娛樂(lè)等各項(xiàng)功能的、集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中展示和經(jīng)濟(jì)文化交流于一體的城市功能區(qū)域。第四章 地址選擇及建設(shè)條件一、地址選擇（一）選擇原則應(yīng)符合重慶市城市建設(shè)總體規(guī)劃要求；具有主體工程和環(huán)境工程建設(shè)的足夠場(chǎng)地，又有發(fā)展余地；交通條件良好；有利于環(huán)境保護(hù)，減少對(duì)生態(tài)和環(huán)境的影響；能滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)期中原材料、能源等供應(yīng)，保證項(xiàng)目正