天鵝老年宜居社區建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 產市場的供給主體主要是城市政府及房地產開發企業。首先，城市政府主要是通過政策措施影響市場需求。養老地產屬于老齡產業與房地產業的有機結合，為緩解政府養老資金壓力及提供開發利潤率以吸引企業參與建設，就必須給予企業政策支持，如: 在供地上，由于地價與房價互動攀升，養老地產作為房地產業的細分領域，地價與養老地產商品的價格也相互影響:地價高，則會拉升養老地產商品價格，影響消費群體的支付能力，進而影響市場需求。 在信貸上，信貸優惠將提升房地產企業的項目運營能力，相對較低的貸款利率利于保障項目的可獲利性，刺激房地產企業開發建設。 在財稅上，減免稅收有利于提高企業開發的積極性。各項優惠政策的實施，能促進房地產企業投資開發，直接增加有效供給，也能輔助城市政府解決養老居住問題，緩解養老壓力。部分城市在老年公寓的建設中，政府給予了一定的政策支持，如土地屬于政府劃撥性質，但至今關于全面促進發展的政策文件或措施未出臺，僅是個別項目獲取一定的政策優惠，不利于整個市場的蓬勃發展。其次，房地產開發企業對于養老地產市場需求的影響主要是通過供給影響需求。由于商品住宅、商業地產市場的高利潤，房地產開發企業偏向其二者的投資開發，忽視開拓養老地產領域，導致長久以來房地產市場產品結構不均衡。近兩年，國家嚴厲的房地產市場宏觀調控措施接連出臺，國內已有部分房地18產開發企業向房地產業其他領域擴展，養老地產將成為新一輪的投資開發熱點，養老地產的市場供給將增加，逐漸與市場潛在需求實現平衡，保持養老地產商品價格在一定水平合理波動。市場需求主體層面養老地產的市場需求主體主要是自住型及投資型的中老年人群，自住型需求是通過購買或租賃養老地產產品以實現自住養老需要，投資型需求是將房屋產權或使用權轉租給第三人以收取一定的經濟利益。由于市場需求由經濟支付能力與需求意愿共同構成，因此將市場需求主體的影響因素分為經濟性因素與社會性因素。其中，經濟性因素主要包括: 消費支付能力、經濟發展水平、家庭居住水平、利率。消費支付能力包括工資水平、可支配收入、子女贍養資金水平、愿意承擔的養老地產租售價格。 經濟發展水平用 GDP 表示。 家庭居住水平主要是人均居住面積。 利率是指一年期的貸款利率。社會性因素主要包括: 人口年齡與結構、消費欲望、對養老地產市場的未來預期、政府政策等。人口年齡與結構指老年人口的數量與其在總人口中所占比重。 消費欲望是消費群體的養老觀念、消費觀念及對養老地產的環境規劃、建筑設計、設施設備、服務管理等的看法。 對養老地產市場的未來預期是從投資型消費群體角度，對未來預期樂觀，則會選擇投資行為。 政府政策是城市政府在養老、土地、財稅、信貸等各方面的政策措施。各項經濟性因素19直接影響消費群體的需求支付能力，社會性因素則影響消費群體的需求意愿，二者共同作用于市場需求主體。 市場前景相關數據顯示，預計到 2050 年，中國的老年人口總量將超過 4 億，占總人口的 1/4 以上。但現階段，我國養老產業和養老服務的發展還相對滯后。目前中國每千名老年人擁有的養老機構床位數只有 張，即只有 % 的老年人能入住養老機構。2022 年，我國老年市場需求近 1 萬億元，但每年為老年人提供的產品還不足 500 億。尤其在養老住宅的供應方面，全國才剛剛起步，其長遠的經濟和社會效益不容忽視。中國的老年住宅市場長期處于供求嚴重不平衡的狀態。不論是面向中端的老年公寓，還是近些年出現的高端老年別墅，一經推出市場就搶購一空。而目前許多老年住宅雖打著“老年”的旗號，但真正實現提供完善的養老服務還需要很長一段時間的摸索。近年來，之所以國內眾多開發商在最近幾年紛紛涉足老年公寓的開發，除了巨大的潛力市場因素以外，更為重要的是，這一開發業態早已成為了國際投資機構的關注焦點。以美國為例，上世紀 90 年代中期，隨著美國眾多房產公司紛紛涉足老年公寓的開發，華爾街也似乎于一夜之間“迷戀”上了這一全新的領域。眾多投行相信，老齡化的人口會熱衷于購買新的退休物業。大批老年公寓開發公司在收到資本市場認20可的同時，紛紛開始上市并銷售股票。此舉帶來的直接影響則是蜂擁而至的開發商開始在全美范圍內大規模建造老年公寓。如今，這樣的開發熱潮似乎在中國有著進一步蔓延的趨勢。中國龐大的老齡化人口，日益增強的消費能力正是我國養老地產行業前景廣闊的重要原因。 文化產業園分析 建設文化產業園的戰略意義 某某文化產業發展情況 2022 年，在某某市建設“西部文化大市”推動下，以打造“書香某某”為目標，文化產業開始進入新的發展階段。產業規模不斷擴大2022 年，某某文化產業得到了進一步發展，規模繼續擴大。從經濟規?？矗陮崿F文化產業增加值 億元，占生產總值的比重為 %，較 2022 年降低了 個百分點；文化產業總資產 億元，較上年增長 %。從單位規模看，2022 年底，全市共有文化產業法人及產業活動單位 1007 個，單位從業人員 萬人，分別較上年增長 %和 %；平均每個單位擁有從業人員 11 人，與上年基本持平；有文化產業個體經營戶近 4051 戶，從業人員 8728 人，分別較上年增長 %和 %。21發展速度有所加快作為重點發展的產業之一，文化產業發展步伐快于全市經濟發展。2022 年全市文化產業增加值同比增長 %，高于地區生產總值增速 個百分點，高于第三產業增加值增速 個百分點，有力的推進和支撐了全市經濟的增長。經濟效益穩步提高在全市文化產業規模擴大、增長速度加快的同時，經濟效益有了明顯的提高。文化產業勞動生產率達到 萬元/人，較上年增長 %。從 2022 年文化產業重點單位調查情況看，調查的 102 家企業和事業機構營業利潤率 %較上年提高了 個百分點；資產利潤率 %，較上年提高了 個百分點。102 家企業中，2022 年全年收入過千萬的企業有 14 家，其中收入合計占全部調查企業收入的 56%；年末資產合計過千萬的企業有 16 個，其資產合計占全部調查企業資產的 58%；從業人員過百人的企業有 9 家，其人員合計占全部調查企業的 48%。產業投入依然較弱雖然文化產業對于經濟發展的促進作用得到了社會各方面的認同，單于某某市提出建設“西部文化大市”的目標地位相比，2022 年文化產業投入仍然較弱。2022 年全市財政一般預算支出中，文化體育與傳媒支出 億元，較 2022 年增長了 %，占財政一般預算支出的 %；增速較 2022 年低 個百分點，比重較 2022 年低 個百分點。22文化事業全面推進經濟效益與社會效益相結合，是文化產業的一個重要特征。某某文化產業在取得良好經濟效益的同時，也對全市文化事業發展、人民生活改善起到了積極的促進作用。市縣區組織開展了春節文化系列活動，舉辦了文藝演出、民俗文化展演、秧歌表演、書畫展覽、焰火晚會等 30 多活動。成功舉辦了第五屆某某國際民歌藝術節，歡樂中國行——魅力某某、陜北民歌校園行、農民歌手擂臺賽、 “陜西音樂獎”大賽等活動。特別是農民歌手擂臺賽、歡樂中國行——魅力某某、世界三大民歌演唱會，突破了以往文化活動的模式，促進陜北民歌走向了全國。從文化設施看，公共文化活動，傳播設施得到增強。2022年末，全市公共圖書館總藏量 101 萬冊、較上年增長 %每萬人擁有公共圖書 3011 冊，增長 %；每百萬擁有公共文化設施 個比 2022 年增加了 個；全市文物點數 338 個，比 2022 年增長了 %；館藏文物總件數 26142 個，比較 2022年增長了 %。截止 2022 年底。全市廣播、電視人口綜合覆蓋率分別達到 %和 %，有線電視入戶率 51%，每百戶家庭互聯網寬帶用戶數從 2022 年的 戶增加到 2022 年的 戶，增長 %。陽光廣場、濱河公園等大型文化主題公園的建成開放，為市民文化活動提供了更多的空間。從文化市場看，演出、館點參觀日趨活躍，呈現快速增長。232022 年，全年藝術表演團體演出 2086 場，較 2022 年下降了 24%；圖書館接待讀者 25 萬人次，比去年有所下降；舉辦各類展覽次數 533 次，比去年增長了 173%；組織文藝活動次數 1089 次，比去年增長了 %；館藏參觀人數 195 萬人次，比去年增長了 %。雖然某某近年來經濟發展取得巨大成就，但當前某某文化仍處于起步、探索、培育的初級階段，還沒有形成規模優勢，更談不上成為支柱產業。與周邊地區及全省先進城市相比差距較明顯。本項目結合城市規劃，配置相應的公園文化廣場、學校、醫院等公益設施，規模較大，改變了某某市文化產業種類不夠多，文化層次比較單一的現狀，為周邊企業和居民提供服務平臺。24第四章 建設地點與建設條件 建設地點 建設條件 自然環境 地質構造 氣候某某市屬溫帶半干旱大陸性季風氣候，四季分明，冷暖有序，日照充足。春季干旱多風，風向西北，俗稱四月風，常伴有大風降溫；夏季高溫炎熱，降水集中在 7 月，多為暴雨和雷陣雨，且有冰雹；秋季清爽濕潤，降雨較多，霜降較早；冬季干旱寒冷，冰封期長。常年風向西北風和東南風，夏季多為東南風，冬季多為西北風，平均風速 米/秒，極端最高氣溫在7 月達 ℃，極端最低氣溫在 1 ℃，最大日溫27℃，年平均降水量 ，最大 ，年沙塵暴日約10 天，年雷暴日數 29 天。 抗震設防根據《中國地震動參數區劃圖》 （GB183062022）及《建筑抗震設計規范》(GB500112022)規定，某某市所在地抗震設防25烈度為 6 度，設計基本地震加速度為 ,所有建筑物均需按規定要求抗震設防，在建筑群體和總平面布置中，應嚴格執行有關方針間距及其它規定。 基礎設施 場地條件擬建場地四周地形平坦開闊、平緩，不存在滑坡、崩塌等不良地質作用；本項目場地相對較為平坦，有足夠的場地供施工時堆放材料及攪拌物料，施工隊伍的用地也很容易解決。26第五章 項目建設方案 項目建設指導思想和基本原則 設計指導思想保護現有生態環境為前提，注意與周圍環境的協調性，實現環境與文化的溶合。 充分利用地形、地貌、坡度等自然環境資源。在總體規劃前，應對全部場地進行精心調查，對自然環境資源調查清楚。根據具體位置的地形特點，精心組織建筑空間，不僅可以減少土石方量，而且可以統一考慮日照、通風、防火、環境及道路、綠化等。從而創造出一個建筑造型豐富、高低錯落有致，重點突出，并與自然地勢起伏一致，有機融入周圍整體環境與文化產業聚集區。 體現獨具特色的文化產業園。深入把握空間環境和建筑的特點，既要為聚集區創造出文化產業園的氛圍，又要體現“與眾娛樂“的特點。注意營造大環境，精心創造小環境，在環境中體現出文化品位。 設計原則 符合某某市的有關規劃要求27符合某某市總體規劃要求。要充分體現和展示總體規劃的指導原則和思想。 功能分區與空間組合（1）應根據選址的地形特征確定，根據不同文化功能組織景點（2）總平面布置宜相對集中，不宜分散?？偲矫娌贾脩季趾侠?、構圖均衡、疏密有間、空間組織有序。既要嚴謹規整、富有特點。又要活潑靈動、自由開放，充分體現公益設施與文化旅游有機結合的特點。 建筑風格與建筑設計（1） 建筑風格應視不同文體弱功能做出定位。文化產業園區應定位，要與周圍的環境相協調；（2）建筑要有代表性，體現某某地區的民俗文化。（3） 注重建筑的整體性。在呈現不同建筑單位的個性的同時，注意建筑群體意識，形散而神不散。建筑的總體風貌是在和諧中求統一，統一中有變化，同時發揮建筑群體效應，提高文化品位。（4） 實用性建筑——在體現文化品位的同時，要適當考慮到實際工業和農業中的實用性。 環境與景觀設計（1）要盡可能依托、利用原有的自然景觀資源，在設計中體現、肯定、放大其價值及含義。對自然景觀以恢復為主，局28部地區采用人工造景，但力圖達到“雖有人做，宛如天開”的效果。（2） 要充分利用現有的地形、地貌特征，利用其自然形成的高低起伏，隱現自然，明暗開闊的環境空間。 設計依據 總體規劃 建筑結構 設計原則設計老人住房時，從目的性、方案及實際設施上要考慮到他們的起居、日常事務、個人愛好習慣、社會接觸及文娛體育活動等方面，以體現他們早先生活方式的連續性，最重要的目標就是盡可能長時間維持其獨特生活能力。從生理學角度研究發現，人進入老年后，身體機能退化，功能降低。這些都決定了老人相對而言身體較虛弱，行動遲緩，體力下降，這就要求老年人的住宅設計應從方便和經濟角度出發，占地宜小，室內空間緊湊，使老人平時的生活自理和日常活動的困難最少而且省力，應使防火設計能保證最大安全。老人一般都喜歡寧靜，怕吵，因此外界的環境及室內的環境也應高度寧靜。而從建筑心理學出發，老人 一般都較敏感，心理承受能力相對較差，容易產生孤獨感和被拋棄的消極心理，因此建筑室內布置應寬敞29明亮、居住舒適，建筑造型應富有生活氣息，不應看上去像在社會福利機構。因此，在老年人居住宅的規劃與設計上，應遵循以下原則。設計人性化。平面設計要方便老人出行，不能有過多的臺階（有臺階處應有相應的輪椅通道） ，電梯前廳和電梯內要確保擔架及輪椅的活動范圍；要保證充足的陽光入室，空間通透，有穿堂風，樓梯踏步高度不大于 140mm，跳面寬度不小于300mm，潑到坡度小于 1/12,兩側要有扶手，每間隔 150m 應設休息座椅；室內地面應采用防滑設計，防