我國房地產行業分析研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 長速度，連續多年熱度不減的美國房地產市場將開始降溫。美國多數房地產市場今明兩年將處于收縮期，但不是衰退，全面復蘇和增長要到2003年年底和2004年。辦公樓市場是整個房地產業中最不景氣的部分，倉庫用房市場2003年也不看好，家居和房屋零售市場是房地產業中較穩定的部分，將安全避開衰退。，2002年內94%的市場處于收縮狀態，到2004年仍將有70%以上處于這一狀態。美國的倉庫用房市場和經濟現狀緊密相連，目前雖然多數處于收縮或衰退狀態，但隨著經濟的改善在明、后年將極大地改變面貌，預計到2004年將出現全面復蘇和增長。由于美國經濟前景不明朗，目前家庭收入實現快速增長的可能性不大，因此，房價上漲過快將使美國低收入家庭實現購房的計劃變得更加困難。美國總統布什已建議增加政府對4萬多低收入家庭的資助，幫助他們支付購房首期貸款，向那些為低收入購房者建房和修房的承建人提供24億美元貸款。二、英國房地產業發展現狀與特點分析4. 房地產市場需求旺盛2000年以來，在英國中央銀行降息的帶動下，住房抵押貸款利率也不斷下降，加之經濟相對平穩和失業率較低，住房貸款市場更趨活躍。以英國最大的抵押貸款銀行一一哈利法克斯銀行為例，該行2001年承接的住房抵押貸款客戶增加了5%，總客戶達到250萬。在英國，大部分購房者的房契因尚未還清貸款而“暫時保留”在抵押貸款銀行。英國經辦抵押貸款的銀行有上百家。任何人，只要有職業和工資收入，都可申請抵押貸款，貸款期限一般為25年。2002年英國房價暴漲25%。英國最大的建房互助會Nationwide公布的數據顯示，%，抵押貸款持續增長。英國2002年全年的房屋銷售額直逼1989年的歷史高點。2002年全年抵押貸款突破2150億英鎊，比2001年增長了36%，是上世紀80年代地產熱潮時的抵押貸款額的4倍。所幸房價增長速度已經開始下降。Nationwide的調查數據顯示，%，2002年11月份房價增長了2%。預計2003年房價將增長10%。目前，英國的平均房價為117206英鎊。從上世紀90年代初開始，英國房產價格年均升幅都超過8%。尤其是倫敦市中心的房價，過去8年內升值了180%。當然，同其他國家和地區的情況一樣，英國的房地產價格以不同地區、不同城市和不同城市中的不同地段而差異巨大。倫敦、曼徹斯特、伯明翰等大城市屬于房價較高之列，各個城市不同區域間的房價也相差懸殊。例如，在倫敦市區海德公園以南房價最貴的地段，價格要比市區其他地方高3到5倍，一套兩居室的住房可達100多萬英鎊。而在近郊的一棟兩層小樓，也不過幾十萬或十幾萬英鎊。在以倫敦為主的許多城市中，可供建新房的地皮己幾乎用光，而購房需求卻在不斷增加。以倫敦為例，不僅當地的潛在購房人員增加，外國人到倫敦置業的人數在逐年上升。另外，由于經濟因素，預計今后相當一段時間內利率不會有太大的上升，這更為貸款買房和養房提供了有利條件。由此可見，英國的房地產市場將繼續活躍。“勞者有其房”英國的政策鼓勵是刺激房地產需求的主要因素。目前，英國居民中有近70%的居民擁有自有住房產權，另外30%的居民租賃住房：其中，20%的居民從當地政府租賃公有住房、10%的居民租住私人房屋。1980年，撒切爾政府開始通過公房出售的方式改革原有的公房使用制度。當年修改的《住房法》規定：凡租住公房的住戶有權優先、優惠購買其所住的公房，即“優先購買權”政策。“購買權”條款規定：租住公房的住戶，住滿兩年后即有權以優惠折扣價格購買所住的公房。優惠折扣起點為房價的30%。居住兩年后，每超過一年再減房價的1%，住30年公房的房客則可以60%的優惠折扣購房，但優惠折扣最大不超過房價的60%。居住條件差的公寓式套房，買房折扣更大。居住兩年后可以優惠房價44%，以后每超過一年再減房價的2%，但是最大優惠折扣不超過房價的70%。另外，公房購買人還可申請購買一套住房的部分產權，其余部分仍然租用，等收入增加后再買下整套住房。此項“購買權”政策，吸引了大量租戶購買公房，是英國居民住房自有率大幅度提高的重要因素。在以鼓勵居民購房為特點的英國，住宅金融扮演著很重要的角色。向購房者提供抵押貸款，是銀行的一項重要業務。20世紀90年代中期之前，各地有眾多的住房信貸合作社，為參加住房信貸儲蓄的居民提供貸款(目前，已改為住房信貸銀行，可以從事多種銀行業務)。購房者通常可貸到房價90%的購房款，有的還能貸到100%的購房款；還款期一般為20年25年，還款方式有固定利率，也有浮動利率。在還本付息期間，如申請抵押貸款的購房者發生失業等特殊情況而不能按時付款時，銀行并不以處置抵押房產為主要手段，一般都給予一定的還款寬限期，在此期限內可只付息不還本。另外，政府和銀行都希望貸款者在貸款的同時，購買貸款保險(失業與疾病保險)，以保證還款期間貸款者的收入發生大的變化、暫無還款能力時，保險公司可以幫助居民還款。5. 倫敦寫字樓租金全世界最貴2002年，英國倫敦是全世界寫字樓租金最貴的城市，超過了東京、巴黎和紐約。圖4 2002年全球寫字樓租金最貴的部分城市（美元／） 資料來源：共好資訊2002年倫敦高檔寫字樓每平方米的年出租價格包括租金，房地產稅和服務費——高達1728歐元(1520美元)，位列全世界各大城市之首。東京高檔寫字樓租金名列第二，每平方米年為1213歐元(1067美元)；巴黎位居第三，每平方米年租金991歐元(872美元)。分別列第四和第五位的是莫斯科和紐約。三、德國房地產業發展現狀與特點分析在德國，房地產已成為公民首選的投資項目。目前約有半數德國人擁有私有住房、商用房或投資于房地產的投資基金。6. 市場狀況德國的地產交易和房產交易行為是同時進行的，統稱不動產交易，政府很少對不動產交易進行干預。據德國德累斯頓銀行房地產分部2002年對全國1005戶家庭投資行為的統計結果表明，%的公民將積蓄直接或間接地投資于房地產。如按價值計算，德國公民目前擁有的房地產總額是歷史上最高的。統計還表明，德國房地產投資者的地域差別較為明顯，德國西南部的薩爾州與德國北部的不來梅州為德國投資房地產者最多和最少的兩個州，分別為75%和30%。德國公民擁有的房地產中約20%屬于繼承的家族財產，80%是房地產所有者自己購買的。這家銀行認為，在財力允許的情況下，1/4的德國公民傾向于購買一個家庭獨立使用的住宅，%想購買多戶住宅，%愿意購買單元房。由此可以看出德國房地產市場今后將更加趨于活躍。德國地產交易和房產交易行為是同時進行的，統稱不動產交易。一般情況下，建筑物的所有者和土地所有者兩者是不可分離的。一個土地所有者與幾個建筑物的所有者共同擁有同一處不動產的情況在德國屬于不動產交易中的特例。不動產交易包括不動產的買賣、出租、抵押交易等。這類交易大部分發生在私人之間，政府很少干預。德國房地產交易市場的管理機構及主要職能局、土地注冊局、地產評估局、土地估價局以及國家土地評估鑒定專家委員會、國家財政局等。對不動產的管理機構是地產局和土地注冊局。地產局是地方法院的一個分支機構，有上下隸屬關系。地產局具體負責土地買賣；管理已建未建的土地的出租和抵押；提供政府機構用地；保障社會福利用地；實施強制購買政策；保障政府預購權力；仲裁土地糾紛（法院對仲裁作最后決策）等職能。此外地產局也負責管理土地注冊。土地注冊局屬本州內的政府系統。土地注冊局具體負責土地登記工作。例如土地的使用情況、土地轉讓情況、土地性質變更情況等的注冊登記。負責土地評估工作和確定土地買賣基準價的機構有四個，即地產評估局、土地估價局、國家土地評估鑒定專家委員會和國家財政局。地產評估局全面負責全國土地評估和土地買賣基準價（相當于政府指導價）的確定。土地估價局負責檢查土地購買價格。國家土地評估鑒定專家委員會具體負責確定全國范圍土地買賣基準價（包括每兩年修訂一次的土地賣買基準價工作）的制定和全部的被交易土地的評估工作。國家財政局參加制定土地買賣基準價的工作。國家土地評估鑒定專家委員會為團體法人。每州設一處。委員會的組成人員包括政府官員、律師、房產經濟師、建筑師、銀行家、建造公司人員等。委員會由36個組成，其中主席、副主席共6人，由地方政府指定政府官員擔任。2)房地產交易市場的參與機構、參與者以及他們的主要職責。德國的土地買賣大部分在私人中進行交易，不是政府的主要職責。政府只負責用于公用事業部分的土地買賣。立法規定，政府對用于公用事業部分的土地買賣擁有強制業收購權和預購權（優先購買權）。房地產交易市場的參與機構及參與者包括：地產和房產的擁有者，地產和房產的購買者，地產和房產拍賣商，地產和房產經紀人，地產評估局，土地估價局，國家土地評估鑒定專家委員會，國家銀行（其主要職能是房地產交易過程中資金供給），國家財政局，地方法院，拍賣商所在州經濟部（其主要職能是監督拍賣商的拍賣行為），拍賣行業警察（其主要職能是在拍賣現場監督拍賣商的全部行為），國家聯邦政府檢查院（國家級監督檢查機構，負責檢查監督拍賣商的行為），公證處和公證人（其主要職能是對不動交易合同的公證），地產保險業（對地產買賣提供各類財產保險），德國房地產經濟委員會（負責拍賣商的行業管理），地方政府的稅務部門（負責審核拍賣商的納稅情況），產業管理人（其作用相當于房屋的物業管理），住宅局（負責制定政府新建房屋的租賃價格，舊房租賃價格由法律作出規定）。房地產交易的參與者可以是個人，也可以是團體、公司等。政府官員負責用于公用事業部分的土地買賣。房地產交易行為中的特殊問題包括土地規劃對開發商開發行為的限定政策、強制收購政策、政府預購權的保留政策等3項。7. 土地規劃對開發商開發行為的限定政策德國立法規定，城市規劃已作出用地性質規定的，在房地產交易過程中不得任意改變。例如商業用房與住宅用房不能隨意改變。如確實需要改變，提出改變的一方需支付一定數量的費用（例如在科隆地區，每改變100平方米的住宅用房面積，則需在另一處新建130平方米的住宅用房作為補償）。反之，城市規劃部門也不能任意圈定土地而引起土地閑置問題。例如，10年前規劃部門提出確定了某一地塊的用地性質，10年后無論什么原因而未按規劃要求開發這塊土地，則政府負責賠償給土地所有者10年間因土地閑置而造成的損失。由于全局性產業結構調整（例如魯爾地區）而引起的用地性質改變可不受此限制。在房地產交易中還存在“愿購權”，即買賣雙方已達成交易協議，但因政府對該地塊已有規劃意圖，買賣雙方可以簽定合同并進行公證，但不注冊（在德國只有完成交易合同的注冊程序后才能具有法律效率）。不具有法律效率的合同可以更改。2)強制收購政策盡管聯邦德國基本法（即憲法）已明確規定了土地所有權是受法律保護的。但是，政府仍然有權強制按市場基本價購買私人土地，以用于公用事業的開發。強制收購政策就是指凡屬公共設施用地的開發建設行為土地，政府有權對該塊土地進行強制收購。法律規定被強制收購的土地，其土地收購價按當時的土地買賣基準價收購。但是，被強制收購的土地如閑置三至五年，則原土地所有者有權收回土地。3)政府預購權的保留政策政府預購權的保留政策是指，凡城市規劃已確定用地性質的土地，政府有權在私人買賣土地行為發生之前優先預購這類土地。預購土地的預購價格，按當時的土地買賣基準價預購。四、日本房地產業發展現狀與特點分析戰后日本房地產發展史日本房地產現狀分析二次世界大戰后，日本元氣大傷，百廢待興。尤其是住宅市場，供應嚴重不足，住房緊缺成為全國一個嚴重的社會問題。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個人共同集資的政策，并通過立法方式由政府強制執行。這種措施產生了良好的效果，使戰后日本住宅建設在國民生產總值中所占比例保持在6%－8%左右。隨著日本經濟自六十年代中期以來的快速發展，經濟實力的迅速增強，住宅質量從戰后初期低標準的簡易房提高到設施齊全的較高標準住房，至1981年，全日本基本解決了供需之間的數量上以及質量上的矛盾。此后，日本在繼續開發新建住宅區的同時，加快了舊區改造工作，并提出了“向二十一世紀新城鎮目標邁進”的計劃，并在很多地區開始實施。政府在實現最低居住水準的同時，提出了誘導性的居住水準，這種水準的居住面積比最低居住標準將近翻了一番。到1990年，日本的房地產業已經歷了一個極大的發展過程。地產的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當于當時全球股市總市值的2倍。日本的地價極高，從價值量上來說，單東京的地價總值就相當于當時整個美國地價總值。這也就是說，只要當時的布什總統批準，日本就可以通過賣掉東京而買下全美國。“日本的經濟發展可以突破一般的世界經濟規律，日本的地價永遠不會下降”，這種信念使日本出現了地產投機風潮。地產價格不斷上揚，泡沫越吹越大。加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國民經濟開始了長達八九年的低迷和蕭條。房地產的下跌幾乎與股市同步。經濟不景氣，人們收入下降以及對未來預期的悲觀，因此缺乏對住宅用地的購買意欲。同時進行的企業重組則意味著辦公大樓需求的下降，房地產業開始連續8年的下跌，“日本”神話破滅，政府采取了財政補貼的方式，予以支持房地產業，但效果不明顯。直到2000年1日，日本房地產業才開始有了緩慢的回升，住宅市場需求增長，%，%，%，租金價格上升，日本房地產業顯示出復蘇跡象。其中經濟狀況的好轉以及住房貸款利率的下降，是推動房地產業復蘇的主要動力。日本房地產現狀分析日本人選擇住房的原則為交通便利，不在乎距離市中心的遠近，只要擁有便利快捷的交通，就會成為他們的選擇對象。日本居住小區建設如今已呈現出分散化的趨勢，城市郊區成為居住小區建設的主要部位，主要原因是：1）城市用地擁擠，地價高昂，使日本居住小區建設不得不走向市郊，以降低開發成本和房價。2）家庭汽車的普及，公路網絡的發達，建設管理的有序，使得交通問題不會成為郊區住宅的“瓶頸”。3）城郊鄉間擁有較好的居住環境條件，包括空氣、水質、噪音和綠化等，均比城市的居住環境更好。同時，基