省地稅局大樓物業(yè)管理方案(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 隔離，然后設(shè)法對未受影響的部分恢復(fù)送電。例四：停水及故障處理規(guī)程接到自來水公司發(fā)出的停水通知后，管理處應(yīng)在一小時(shí)內(nèi)通知各單位。若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通告，通告內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響范圍等。給排水設(shè)備故障一般處理程序：①供水泵出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員應(yīng)馬上啟動(dòng)備用泵，然后及時(shí)對故障泵進(jìn)行維修。②排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)迅速搶修，若一時(shí)不能修復(fù)，應(yīng)準(zhǔn)備臨時(shí)借用設(shè)備。③若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門，及時(shí)通知有關(guān)人員搶修。④排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。例五：空調(diào)故障處理規(guī)程①當(dāng)主機(jī)發(fā)生故障時(shí)，啟動(dòng)備用機(jī)組投入運(yùn)行，并且檢查排除故障。②由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水大量外泄時(shí)，應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運(yùn)行，排除故障后再補(bǔ)水投入運(yùn)行。③當(dāng)故障停電時(shí)，立即關(guān)閉機(jī)組。待恢復(fù)供電后，再重新啟動(dòng)運(yùn)行，同時(shí)做好記錄。（十）環(huán)境衛(wèi)生管理 環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對環(huán)境管理這類工作的特點(diǎn)，本公司準(zhǔn)備采用如下管理方式： 。首先將清潔和綠化分別制定出不同的清潔標(biāo)準(zhǔn)，然后依據(jù)本公司長年積累下來的《勞動(dòng)定額》標(biāo)準(zhǔn)配置清潔工、花木工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。 ，將環(huán)境服務(wù)控制擴(kuò)大至大樓噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給“省地稅局大樓”的業(yè)主一個(gè)寧靜、優(yōu)雅、潔凈、祥和的生活環(huán)境。 “省地稅局大樓”保潔人員年齡在40歲左右，形象好，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，無不良習(xí)慣。(1)環(huán)衛(wèi)保潔方案 大樓作為綜合辦公大樓，保潔事關(guān)整體形象，業(yè)主對保潔工作的要求必然明高于一般物業(yè)。 ①保潔安排 根據(jù)保潔任務(wù)量劃分工作區(qū)域，落實(shí)到人。 以避免對客戶工作的影響和干擾為原則安排保潔工作。 根據(jù)工作面廣、量多、變化大的特點(diǎn)，組織多方面力量參與配合，明確全體員工都有保潔義務(wù)，做到“人過地凈”； ②保潔標(biāo)準(zhǔn) 保潔部分涉及到的工作對象很多，現(xiàn)列舉擬在大樓采用的清潔保養(yǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)： ：每天清掃，每天拖洗，且每月固定時(shí)間清潔劑全面刷洗一遍，達(dá)到目視干凈、無污漬、無雜物。 ，保證無明顯積塵，燈罩內(nèi)無蟲尸。 ，手抹不臟手，無積塵。 ，紙巾不被明顯污染。 ，無浮塵，無污漬。 ，墻面無明顯污跡。 、窗臺(tái)、各箱體上目視無灰塵、無油跡。 ，另12小時(shí)由值班的保安人員履行其職責(zé)。 、消防栓、反光鏡、車輛指示牌的清潔，每周采用清潔水用毛巾擦拭干凈；消火栓、反光鏡、車輛指示牌表面無污跡、無灰塵等。，每月小清一次，保持管道上半部分無雜物、積塵。 ，保持無雜物、無積水、無污漬。 、雨水井無沉積物。 ，垃圾箱每天沖洗一次，做到無異味、無污漬、無積水、無雜物、無蚊蠅。 (除四害)一次，做到無衛(wèi)生死角，無蚊蠅滋生地，無鼠跡。 ，保證不外溢。 將采用的保潔工具：榨水車、玻璃刮刀、涂水器、云石鏟刀、拖把、掃把、水管等。 (2)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理 為了保障商戶的利益，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，特制訂本規(guī)定。①商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，按規(guī)定地點(diǎn)放置垃圾桶。②任何商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得占用公共場所，不得在走廊、過道堆放物品或擴(kuò)大營業(yè)場地。 ③各網(wǎng)點(diǎn)必須按指定位置掛招牌，凡在公共場所亂貼廣告、標(biāo)語、亂豎指示牌、廣告牌等。 ④店容、店貌及環(huán)境清潔，無蚊蠅孳生地。 ⑤商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得隨意動(dòng)用及更換水、電設(shè)施，消防器材及其他公共設(shè)備。 ⑥商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守大樓關(guān)于裝修管理的一切規(guī)定。(3)排煙、排污、噪聲等控制措施 ①加強(qiáng)大樓內(nèi)汽車尾氣達(dá)標(biāo)的宣傳。 ②嚴(yán)禁鳴笛，并輔以宣傳、招貼等方式。 ③實(shí)行垃圾分類，嚴(yán)格區(qū)分可回收與不可回收垃圾，防止交叉感染和空氣污染。 ④選用低噪聲割草機(jī)，自發(fā)控制噪聲。 ⑤選用毒性弱的殺蟲劑，防止環(huán)境污染。（十一）綠化管理 大樓的綠化率為24％。經(jīng)我公司對現(xiàn)場的實(shí)際勘察，擬采取以下管理方案： 草地養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)是：均勻一致，無雜草，四季常綠。綠化草地可分為三個(gè)階段。一是長滿期；二是旺長階段也叫旺長期。三是緩長階段，也叫退化期。 ①恢復(fù)長滿階段的管理 ②旺長階段的管理 ③緩長階段的管理 綠籬的養(yǎng)護(hù)管理原則是：保證肥水供應(yīng)，茂盛生長，修剪成籬成墻成形，達(dá)到觀賞和隔離的作用。 ①綠籬的肥水管理 ②綠籬的修剪 ③綠籬的病蟲防治 綠籬的蟲病根據(jù)品種的不同而對癥施藥。 ①肥水管理 ②樹木的病蟲防治 (十二)社區(qū)文化公司在策劃大樓社區(qū)文化活動(dòng)時(shí)，將重點(diǎn)體現(xiàn)在三個(gè)方面：共建新文明、交流新科技與新文化、營造環(huán)境文化氣氛。①推崇關(guān)注社會(huì)、關(guān)心他人、尊重他人的現(xiàn)代觀念；②倡導(dǎo)社會(huì)公德，提高公務(wù)員文明意識(shí)；③緊貼時(shí)代脈搏，舉辦社會(huì)精神文明展覽活動(dòng)；④組織“更高尚一些、更熱心一些”的系列聯(lián)誼活動(dòng)；⑤以“個(gè)人成長、事業(yè)成功、生命成熟”為主題，定時(shí)組織各類座談和研討會(huì)；⑥塑造開放、高效、親和的良好形象。、新文化①通過互聯(lián)網(wǎng)，開辟文化新通道；②宣傳主張，有效溝通，營造文化環(huán)境；③利用各種紀(jì)念日，開展工作人員喜聞樂見的信息、知識(shí)、文化交流活動(dòng)；④組織管理處與大樓工作人員的交流，豐富工作人員物業(yè)管理基本概念；⑤充分利用綜合樓設(shè)施，為大樓工作人員提供文學(xué)座談、藝術(shù)交流和體育欣賞的機(jī)會(huì)；、大綠化的環(huán)境文化氣氛。（十三）節(jié)能管理在大樓的運(yùn)行成本中，能源開支是最重要的一部分，工程技術(shù)人員要直接參與能源管理，制定節(jié)能計(jì)劃、布置日常檢查等工作。節(jié)能降耗工作主要有以下幾個(gè)方面：(1)制定節(jié)能工作計(jì)劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。(2)統(tǒng)計(jì)和分析能源消耗，做好能源用量的計(jì)劃及計(jì)量工作。(3)巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。(4)進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣傳，加強(qiáng)節(jié)能管理工作。(5)實(shí)施節(jié)能技術(shù)改造，應(yīng)用先進(jìn)節(jié)能器具，采用切實(shí)有效的節(jié)能運(yùn)行技術(shù)措施。節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料，既是國家的現(xiàn)行政策，也是現(xiàn)物業(yè)管理水平的主要內(nèi)容，物業(yè)處十分重視此項(xiàng)工作。(1)加強(qiáng)能源使用的計(jì)劃管理，嚴(yán)格執(zhí)行管理處下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)，工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題，在保證正常需要的前提下，盡力降低能源消耗水平。每月上報(bào)“能源消耗統(tǒng)計(jì)”。(2)能源的使用實(shí)行分區(qū)域、分部門控制的方法。凡需要單獨(dú)考核的，都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計(jì)量裝置。(3)控制使用能源的時(shí)間，特別是對旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格控制。(4)加強(qiáng)設(shè)備管理維修，認(rèn)真節(jié)約能源，杜絕浪費(fèi)水、電的情況。(1)配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無功負(fù)荷的補(bǔ)償。通過電容器組的投切。(2)變壓器投入運(yùn)行的臺(tái)數(shù)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷大小進(jìn)行調(diào)整，以提高變壓器的運(yùn)行效率。(3)空調(diào)系統(tǒng)消耗的能量最大。在實(shí)際的運(yùn)行中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷的變化，確定冷水機(jī)組及其配套設(shè)備的投入臺(tái)數(shù)，提高系統(tǒng)運(yùn)行效率。并且針對不同季節(jié)，修改溫度設(shè)定值，以減少能量消耗；合理調(diào)整新風(fēng)比例，以充分利用新風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。(4)照明系統(tǒng)中，使用高效節(jié)能燈具。(5)電梯系統(tǒng)：建議電梯采用群控系統(tǒng)，它能對運(yùn)行區(qū)域進(jìn)行自動(dòng)分配，自動(dòng)調(diào)配電梯至運(yùn)行區(qū)域的各個(gè)不同服務(wù)區(qū)段。服務(wù)區(qū)域可以隨時(shí)變化，它的位置與范圍均由各臺(tái)電梯通報(bào)的實(shí)際工作情況確定，以便隨時(shí)滿足大樓各層不同廳站的召喚，達(dá)到既能減少候梯時(shí)間、最大限度利用現(xiàn)有運(yùn)輸能力，又能避免數(shù)臺(tái)電梯同時(shí)響應(yīng)同一召喚造成空載運(yùn)行、浪費(fèi)電力。(6)給排水系統(tǒng)：使用節(jié)水衛(wèi)生器具，并且通過樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān)，防止溢水。加強(qiáng)巡視，防止跑水、漏水。（十四）標(biāo)識(shí)建議在制作公共區(qū)域各種標(biāo)識(shí)時(shí)，盡量符合國標(biāo)要求與滿足管理和服務(wù)的需要，以業(yè)主安全為第一。人員通行標(biāo)識(shí)：各大堂平面布置圖、各大堂名稱標(biāo)識(shí)、通道及主要樓梯標(biāo)識(shí)、大堂電梯分區(qū)停層標(biāo)識(shí)、大堂單位名錄牌、一層各樓梯所到層標(biāo)識(shí)、每層單位名錄牌、每層電梯廳樓層標(biāo)識(shí)、檢查井門標(biāo)識(shí)。地下室標(biāo)識(shí)：停車場入口標(biāo)識(shí)、入口限高標(biāo)識(shí)、通行方向標(biāo)識(shí)、專用車位標(biāo)識(shí)、通往各電梯或樓梯標(biāo)識(shí)、車輛避碰標(biāo)識(shí)、其它交通必須標(biāo)識(shí)、各設(shè)備區(qū)標(biāo)識(shí)等。地面廣場及架空層標(biāo)識(shí)：車場入口標(biāo)識(shí)、車輛通行標(biāo)識(shí)、車位標(biāo)識(shí)、其它交通必須標(biāo)識(shí)等。消防標(biāo)識(shí)：樓層疏散指示圖、疏散樓梯標(biāo)識(shí)、各種消防器材標(biāo)識(shí)、各防火卷簾門標(biāo)識(shí)、各防火門標(biāo)識(shí)、禁火區(qū)及易燃物品注意標(biāo)識(shí)等。場所標(biāo)識(shí)：樓名標(biāo)識(shí)、形象標(biāo)識(shí)、門牌號(hào)、洗手間標(biāo)識(shí)、會(huì)議室標(biāo)識(shí)、小品介紹說明等。提醒標(biāo)識(shí)：禁喧嘩標(biāo)識(shí)、禁煙標(biāo)識(shí)、綠化保護(hù)標(biāo)識(shí)、避碰標(biāo)識(shí)等。電梯標(biāo)識(shí)：電梯內(nèi)禁煙標(biāo)識(shí)、乘梯注意事項(xiàng)告示等。其它物業(yè)管理企業(yè)自設(shè)自用標(biāo)識(shí)未列（十五）會(huì)議室管理；。統(tǒng)一管理的會(huì)議室，設(shè)置專門崗位，進(jìn)行會(huì)務(wù)服務(wù)工作，包括會(huì)議前后整理環(huán)境、清潔等工作；，至少提前1個(gè)工作日向管理處告知，以便管理處進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏?zhǔn)備；，必須派專人對會(huì)議室內(nèi)的設(shè)施、清潔進(jìn)行全面檢查，保證會(huì)議如期正常進(jìn)行；；（十六）游泳池安全管理游泳池的安全工作，是關(guān)系到每個(gè)游泳者生命安全的大事，必須加強(qiáng)安全意識(shí)，確保游泳者的生命安全。，認(rèn)真負(fù)責(zé)，團(tuán)結(jié)協(xié)作，共同管理好游泳池工作，不許遲到、早退和無故缺席，請假必須提前向主管負(fù)責(zé)人申請，嚴(yán)禁擅自找人代班。值班人員要熟練掌握救護(hù)方法，牢記《發(fā)生溺水事件救護(hù)預(yù)案》的要求。，著裝上崗并佩帶口哨。認(rèn)真清池，做好開放前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。尤其要檢查救生器材是否完好可用。，對所有入池游泳者認(rèn)真檢查游泳證，核對像片，無游泳證者嚴(yán)禁入池。，游泳池嚴(yán)禁13周歲以下兒童獨(dú)自入池。，監(jiān)督游泳者是否執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，值班期間嚴(yán)禁聚集聊天，不準(zhǔn)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，不許做與安全無關(guān)的其他任何事情。嚴(yán)禁值班時(shí)下池游泳。，要認(rèn)真清池，做好清潔，填寫值班日記。，應(yīng)及時(shí)果斷處理，并立即報(bào)告主管校長、體育學(xué)科部領(lǐng)導(dǎo)、通知醫(yī)院和保衛(wèi)處等有關(guān)部門，采取果斷有效措施。，擅離職守的人員，根據(jù)情節(jié)輕重嚴(yán)肅處理，從扣發(fā)津、補(bǔ)貼直至承擔(dān)法律責(zé)任。附：發(fā)生溺水事件救護(hù)預(yù)案：時(shí)間就是生命，及時(shí)、果斷、正確處理是關(guān)鍵。 三、內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制 本公司的內(nèi)部管理機(jī)制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。如接管“省地稅局大樓”，我公司將全面推行一套成熟的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，規(guī)范化管理，規(guī)范化服務(wù)。 (1)時(shí)效工作制：我方對業(yè)主的服務(wù)工作一律實(shí)行時(shí)效工作制。即本公司承諾：所有服務(wù)工作，均在向業(yè)主公開承諾的時(shí)間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。 (2)公開服務(wù)制：所有服務(wù)工作均向業(yè)主公開。管理處禁止員工向業(yè)主索取任何酬勞。 (3)首問責(zé)任制：任何員工在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時(shí)均負(fù)責(zé)將業(yè)主的問題解決完畢方可獲得公司認(rèn)可。 (4)財(cái)務(wù)公開制：我方將定期向業(yè)主公開財(cái)務(wù)收支賬目，接受業(yè)主的公開咨詢。 (5)全天候服務(wù)：我方實(shí)行全天24小時(shí)值班制度。管理處設(shè)熱線服務(wù)電話，歡迎業(yè)主隨時(shí)撥打。 (6)不均衡管理：我方各項(xiàng)服務(wù)工作均會(huì)依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排，通過優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化，更加節(jié)省業(yè)主的每一分錢，更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。 (7)回訪工作制：我方將依照自己的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對開展的服務(wù)工作定期走訪業(yè)主，虛心接受業(yè)主的建議、批評(píng)。重大決策、措施均會(huì)在事先通報(bào)給業(yè)主。 (8)零干擾服務(wù)：我方將認(rèn)真解決因自身的工作給業(yè)主造成的二次干擾的問題，努力將二次干擾降至最低，給業(yè)主一個(gè)寧靜、悠閑的工作、學(xué)習(xí)環(huán)境。