如皋市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)規(guī)范_(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資料存檔第四十七條 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與估價(jià)報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔：評(píng)估委托協(xié)議；房屋征收的公告；估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；確定估價(jià)結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；其他涉及估價(jià)項(xiàng)目的必要資料。第四十八條 完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。估價(jià)報(bào)告及有關(guān)資料一般應(yīng)保留五年。第四十九條 對(duì)涉及房屋征收與補(bǔ)償中按有關(guān)規(guī)定，需要辦理證據(jù)保全手續(xù)等情形的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將估價(jià)報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）及估價(jià)過(guò)程中形成的有關(guān)估價(jià)資料同時(shí)提交委托方。第十章 附則第五十六條 本技術(shù)細(xì)則附件系本技術(shù)細(xì)則的必要組成部分。第五十七條 凡房屋征收估價(jià)中涉及的特殊專業(yè)性技術(shù)評(píng)估，估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助估價(jià)，并在估價(jià)師聲明中予以說(shuō)明。本技術(shù)細(xì)則未作規(guī)定的，應(yīng)按照國(guó)家房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第五十八條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上的房屋征收評(píng)估，參照本意見(jiàn)實(shí)施。第五十九條　本技術(shù)規(guī)范自2012年1月1日起執(zhí)行。原如皋市人民政府辦公室于2009年2月20日印發(fā)的《市政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市建設(shè)局物價(jià)局國(guó)土局關(guān)于如皋市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范及補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》（皋政辦發(fā)〔2009〕24號(hào)）及2010年4月18日印發(fā)的《市政府辦公室關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市住建局物價(jià)局國(guó)土局〈關(guān)于對(duì)城市房屋拆遷補(bǔ)償安置政策的補(bǔ)充意見(jiàn)〉的通知》（皋政辦發(fā)〔2010〕78號(hào)）同時(shí)廢止。但在國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目仍按原有相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。如皋市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則附件目 錄附件一：房屋用途分類及其說(shuō)明附件二：如皋市房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算表附件三：如皋市住宅房屋征收與補(bǔ)償分戶評(píng)估表附件四：進(jìn)行市場(chǎng)比較的可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明附件五：標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說(shuō)明附件六：住宅房屋實(shí)體因素（K3Ki31）修正說(shuō)明表附件七：住宅房屋區(qū)位因素（K32）修正說(shuō)明表附件八：營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的收益法應(yīng)用說(shuō)明附件九：如皋市各類被征收房屋成新因素確定表附件一被征收房屋分類及其說(shuō)明（一）住宅房屋分類高檔住宅房屋包括獨(dú)立花園別墅、聯(lián)排別墅等；以上房屋均是指以商品開(kāi)發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的房屋。一般住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)成套住宅指以商品開(kāi)發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。非標(biāo)準(zhǔn)成套住宅除以上兩類房屋以外的房屋。（二）非住宅營(yíng)業(yè)用房分類營(yíng)業(yè)性用房商場(chǎng)類建筑以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，一般都配有附房作為倉(cāng)庫(kù)、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)用途之用。商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開(kāi)間。商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。娛樂(lè)類建筑各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂(lè)中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂(lè)用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。旅館類建筑分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準(zhǔn)星級(jí)、星級(jí)賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。（三）非住宅非營(yíng)業(yè)用房分類非住宅非營(yíng)業(yè)用房工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)建筑以工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)為典型建筑，包括工業(yè)區(qū)內(nèi)的辦公用房及食堂、浴室等附屬用房。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。辦公建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板，設(shè)公共衛(wèi)生間，室內(nèi)普通裝修。公益建筑以圖書館、博物館、教學(xué)樓、醫(yī)院門診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特完整的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。其他類型建筑除上述類型之外的其他商業(yè)性質(zhì)用房。附件二如皋市房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金評(píng)估概算表項(xiàng)目名稱編號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)用地規(guī)劃許可證項(xiàng)目相關(guān)單位委托單位實(shí)施單位估價(jià)單位項(xiàng)目基本情況所在地點(diǎn)所在分區(qū)征收區(qū)位等級(jí)征收范圍征收總建筑面積總面積居民總面積工企單位總面積其他總面積征收總戶數(shù)總戶數(shù)居民總戶數(shù)工企單位總戶數(shù)其他總戶數(shù)估價(jià)總面積總面積住宅房屋面積非住宅房屋面積總計(jì)營(yíng)業(yè)房屋非營(yíng)業(yè)房屋征收估價(jià)補(bǔ)償金額概算住宅房屋營(yíng)業(yè)用房非營(yíng)業(yè)用房征收補(bǔ)償金額概算總額補(bǔ)償總金額居民補(bǔ)償工企單位補(bǔ)償附件三如皋市（成套住宅）房屋征收補(bǔ)償分戶評(píng)估表產(chǎn)權(quán)人合法建筑面積使用性質(zhì)房屋坐落所處區(qū)位等級(jí)房屋結(jié)構(gòu)權(quán)證及編號(hào)房屋總層數(shù)所在樓層樣本房基準(zhǔn)價(jià)格V0實(shí) 體 因 素 修 正評(píng)估單價(jià)Vi成套修正P1結(jié)構(gòu)修正P2成新修正P3朝向修正P4層次修正P5房屋平面示意圖： 評(píng)估總價(jià)產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)償款評(píng)估補(bǔ)償金額專職估價(jià)師（簽名）　估價(jià)機(jī)構(gòu)（蓋章）估價(jià)完成日期如皋市（非標(biāo)準(zhǔn)成套）房屋征收補(bǔ)償分戶評(píng)估表 產(chǎn)權(quán)人　合法房屋建筑面積（m2）　權(quán)證及編號(hào)　房屋坐落　合法土地使用面積（m2）　征收區(qū)位等級(jí)　估價(jià)時(shí)點(diǎn) 年 月 日房屋基本狀況房號(hào)房屋（1）房屋（2）房屋（3）建筑面積（m2）　　　房屋結(jié)構(gòu)等級(jí)　　　房屋成新　　　房屋檐高　　　朝向　　房號(hào)樣本房基準(zhǔn)價(jià)格（元/m2）Vo標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅房屋重置價(jià)格PJ住宅房屋實(shí)體因素修正Ki31評(píng)估單價(jià)（元/m2） Vi’非成套修正p1結(jié)構(gòu)修正p2成新修正 p3朝向修正p4層次修正 P51　　　　　　2　　　　　　3　　　　地大于房補(bǔ)償金額(元)住改非補(bǔ)償金額(元)評(píng)估總價(jià)（元）不足最低總價(jià)保障補(bǔ)差（元）　評(píng)估補(bǔ)償金額（元）　　　　　房屋平面示意圖：專職估價(jià)師（簽名）估價(jià)機(jī)構(gòu)（蓋章）估價(jià)完成日期21附件四標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅進(jìn)行市場(chǎng)比較的可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明以下可比實(shí)例選擇要求，適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)估價(jià)情形。可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段的房屋或近期開(kāi)發(fā)的商品房?jī)?yōu)先選擇。可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須是小類用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類與估價(jià)對(duì)象的類別相同。可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指六類建筑結(jié)構(gòu)，六類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，檔次相接近。可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例為可比實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般應(yīng)不超過(guò)十二個(gè)月，通常應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例。采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用