【地產文案】策源銷售員培訓手冊(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 稅、所得稅等。 利潤利潤是房地產開發經營單位應得到的收益，是在經營活動中實現的剩余產品價值的貨幣表現，是企業擴大再生產的資金來源。二、影響房地產價格的因素 房地產的價格是由眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，主要有以下九大類： 供求狀況：房地產的供給和需求是形成房地產價格的兩個最終因素。房地產的供給一定，其需求增加，則房地產的價格上升；房地產需求一定，而其供給增加，則房地產價格下跌。 理化因素：是指那些對房地產價格有影響的反映房地產自身狀況的各種因素，如地理位置、地質條件、地形、地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風、溫度，降水，天然周期性災害等。 環境因素；是指房地產周圍的環境狀況對房地產價格有影響的因素，包括噪聲、空氣質量、視覺、衛生狀況等方面。 行政因素：是指影響房地產價格的制度、政策、法律法規、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、房地產價格政策、稅收政策、交通管制等。 經濟因素：指影響房地產價格的各種經濟因素，如城市的經濟發展狀況、居民收入、投資水平、儲蓄、消費水平、物價水平、金融狀況等。 人口因素：房地產的需求主體是人，人口數量、人的素質、家庭人口規模、人口分布等，都會對房地產價格有很大的影響。 社會因素：主要指政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平等。 心理因素：心理因素對房地產價格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態、欣賞趣味、時尚風氣、講究風水、價值觀等。 國際因素：主要指國際經濟狀況、軍事沖突情況、政治對立情況、國際競爭等方面對房地產價格的影響。第三節　　房地產稅收知識中國現行房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關的稅有固定資產投資方向調節稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、外國投資企業和外國企業所得稅、印花稅。一、 房產稅房產稅是以房產為課稅對象，向產權所有人征收的一種稅。 納稅人：凡是中國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的納稅人。產權屬于全民所有的，以經營管理的單位和個人為納稅人；產權出典的，以承典人的納稅人。 課稅對象的征稅范圍：房產稅的課稅對象是房產。房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。 客稅依據：對于非出租的房產，以房產原值一次減除10~30%后的余值為計稅依據計算繳納。對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。 稅率：房產稅采用比例稅率。按房產余值計征的，%；按房產租金收入計征的，稅率為12%。 納稅地點和納稅期限；房產稅在房產所在地繳納。房產稅按年計征，分期繳納。二、城鎮土地使用稅 城鎮土地使用稅是以城鎮土地為客稅對象，向擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。三、耕地占用稅耕地占用稅是以城鎮土地為課稅對象，向擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。四、土地增值稅土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。五、契稅 契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移時，按當事人雙方訂立契約等時對產權人征收的一種稅。納稅人：在中國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為納稅人。轉移土地房屋權屬是指下列行為：國有土地使用權出讓；土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣、贈與和交換；下列行為視同為轉移土地、房屋權屬，予以征稅； 以土地、房屋權屬作價投資、入股；以土地、房屋權屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權屬；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。客稅對象：契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。稅率：契稅的稅率為3~5%，安徽省的契稅稅率為4%，合肥目前的契稅稅率為4%，但購置普通住宅減辦收取。計稅依據：契稅的計稅依據是土地、房屋產權轉移時雙方當事人簽定的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現值價格作為計稅依據。但是，為了保護房屋產權交易雙方的合法權益，體現公平交易，避免發生隱價、滿價等逃稅行為，征稅機關認為必要時，也可以直接委托房地產估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據。六、相關稅收營業稅、城市維護建社稅和教育費附加營業稅：是對提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人開征的一種稅。銷售不動產的營業稅稅率為5%。城市建設維護稅：是隨增值稅、消費稅和營業稅附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。教育費附加：是隨增值稅、消費稅和營業稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。企業所得稅：是對企業在一定期間內取得的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。印花稅：是對因商事活動、產權轉移、權利許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證征收的一種稅。印花銳的征收范圍主要是經濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產權憑證。第四節　　住房抵押貸款知識一、住房抵押貸款概念 住房抵押貸款是售房者(或擔保公司)、銀行和購房者三方之間的一種約定，是約定購房者將其已預售部分購房款房產的全部權益做抵押，售房者（或擔保公司）為購房者按期清償銀行貸款做擔保，在購房者不能按時履行債務時，銀行有權處分抵押物并優先得到償還的民事法律行為。目前我國個人住房貸款主要有三種形式：又稱公積金貸款，是銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來源，按規定要求向按時足金額存繳公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時發放的貸款。該類貸款下以盈利為目的，實行“低進低出”的利率政策，帶有較強的政策性，貸款額度受到限制。自營性個人住房貸款 是銀行運用信貸資金向在城鎮購買、建造、大修各類住房的自然人發放的貸款，俗稱“按揭”，這是沿用香港的說法，即英語“mortgage”的音譯，中文意思是抵押。該類貸款銀行資金成本較高，利率相對高一些，但貸款額度、期限所受限制教少。個人住房組合貸款 是指向按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時，同時發放政策性個人住房貸款和自營性個人住房貸款。組合貸款是由政策性和自營性兩個獨立的貸款品種組成，抵押物相同，但其貸款的主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同。二、住房抵押貸款中的幾個主要術語貸款金額簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數額。首付比率通常指購買住房時首期付款額占所購住房總價的比率。住房抵押貸款的成數 銀行通常不給予購房者相當于房價款100%的貸款，而要求購房者自己支付房價款的一定比例的現金，即首付款，其余的向銀行申請貸款。 住房抵押貸款成數指貸款額與樓價的比率，目前在國內住房抵押貸款一手房最高的住房抵押貸款成數為8成。借貸年期 年期指住房抵押貸款分期償還的期限，目前在國內住房抵押貸款一手房一般最高的年期為30年。 利息借款人在借貸期限內不僅應當償還貸款本金，而且應當支付銀行貸款利息，住房抵押貸款利率為銀行同期貸款利率。住房抵押貸款利率高低主要取決于銀行存款利率和政府對住房抵押貸款的金融政策。 償還比率通常指借款人分期償還貸款的數額占其同期收入的比率。 貸款余額是指分期付款的貸款，在經過一段時間的償還之后，尚未償還的貸款本金數額。三、申請個人住房抵押貸款的基本條件 再中國境內具有合法拘留身份和完全民事行為能力的自然人，年齡一般應在18周歲以上，年齡加貸款年限，男性不超過65歲，女性不超過60歲。 有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。 有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。 有所購買（建造、大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付購買（建造、大修）住房的首付款。 有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人。 貸款銀行規定的其他條件。四、申請個人住房抵押貸款須提供的主要材料 個人住房貸款申請表。 身份證件原件及復印件（如居民身份證、戶口簿、軍官證等）。 貸款銀行認可的有權部門出具的借貸人穩定經濟收入的證明或其他償債能力的證明資料。 合法的購買（建造、大修）住房合同、協議及相關批準文件，購買商品房的，需要提供所購商品房的用地、規劃、建設和銷售等方面的合法材料。 抵（質）押物的清單及權屬證明文件，有處分權人出具的同意抵押或質押的有價證券等。 貸款銀行認可的房地產估價機構出具的抵押物估價報告。 保證人出具的同意提供擔保的書面承諾及保證人的資信證明。 銀行的存款單據、憑證式國債單據等借款人擬供給貸款銀行質押的有價證券等。 借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關證明。 《商品房預售許可證》或房地產權證（現房）。1 如果借款人有配偶的，其借款申請書上還要填寫清楚配偶的有關情況，并出示相應結婚證或戶口簿等證明文件材料。1 貸款銀行要求提供的其他文件材料。五、個人抵押貸款程序 貸款申請由借款人向銀行提出借款申請，填寫個人住房貸款申請表，并遞交有關材料。 受理申請銀行接到借款人申請人的申請后，審核其是否符合規定的貸款條件。 貸前審查銀行同意受理借款申請后，銀行經辦人員需要對借款人的主體資格、借款材料的真實性和有效性、借款人現有銀行信用、保證人保證資格和能力、抵（質）押物合法、有效性等進行審查，并做出評價。 簽定合同如同銀行審批后同意貸款，則借款人與銀行簽定《借款合同》，并根據擔保方式的不同，借款人與銀行簽訂《抵押合同》或《質押合同》，或第三方保證人與銀行簽訂《保證合同》、《抵押合同》或《質押合同》。如果采用抵押的擔保方式，還應辦理抵押登記、保險及其他必須的手續，抵押登記與保險費用由借款人承擔，抵押期間保險單正本由銀行保管；另外，視實際情況由合同雙方辦理合同公證。 發放貸款借款人根據經辦銀行的通知攜帶有關材料到銀行辦理貸款發放手續。 貸款歸還借款人應嚴格履行借款合同，按合同規定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。借款人如有特殊情況要求提前還款，應提前1個月向經辦銀行提出申請 ，經審批同意后方可辦理，利率及損失賠償金用按合同或有關規定執行。 借款結清借款人將借款本息全部歸還后，銀行清退抵押物權利憑證或質物。采用抵押擔保的，借款人憑銀行出具的貸款結清證明取回房地產權屬證明文件及擔保單正本等，并到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。六、個人抵押款的收費標準 抵押登記費：5萬以內：120元/套； 5—10萬以內：150元/套； 10萬元以上：180元/套 房產保險費：貸款額*%*貸款年限 合同公證費：貸款額*%（最低100元）第五節 物業管理的基本知識一、 物業管理的基本概念 物業管理的涵義物業管理是指物業管理企業接受業主、業主委員會或者其他組織的委托，對物業進行維護、修葺、管理，對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境衛生、綠化等事項提供協助管理、服務的有償活動。 業主即物業的產權人，指房屋所有權和土地使用權人。業主可以是個人、集體、國家。 業主委員會是由全體業主選舉產生代表和維護全體業主合法權益的組織。 業主公約業主公約是一種公共契約，屬于協議、合約的性質。它是由全體業主共同訂立的，對全體業主（包括非業主使用人）有共同約束力的有關業主在物業使用、維修和管理等方面權利義務的行為守則。 業主公約一般是由業主委員會依據政府規定的示范文本，結合物業的實際情況進行修改補充，經業主大會討論通過生效。 物業管理的目的物業管理的目的是為了保證和發揮物業的使用功能，使其保值增值，并為物業所有人和使用人創造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，最終實現社會、經濟、環境三個利益的統一和同步增長，提高城市的現代文明程度。二、 物業管理的基本內容物業管理的對象、范圍相當廣泛，幾乎包括種類建筑，如高層與多層住宅區、綜合辦公樓、商業樓宇、工業廠房、倉庫、停車場。盡管物業類型各有不同，使用性質差異很大，但物業管理的基本內容是一樣的。 常規性的公共服務這是指物業管理公共性的管理和服務工作，是物業管理企業面向所有住用提供的最基本的管理和服務，目的是確保物業的完好與正常使用，維持正常的工作生活秩序和良好的環境。公共服務主要有以下8項：①房屋共用部位的維護與管理。②房屋共用設施及其運行的維護與管理。③環境衛生、綠化管理服務。④物業管理區域內公共秩序、消防、交通等協助管理事項的服務。⑤物業裝飾裝修管理服務，包括房屋裝修的申請與批準及對裝修的設計、安全等各項管理工作。⑥維修基金的代管服務。⑦物業檔案資料的管理。⑧代收代繳收費服務 針對性的專項服務這是物業管理企業面向一定需要而提供的各項服務工作。其內容主要有日常生活、商業服務、文教衛體、社會福利及各類中介服務五大類。由物業管理企事業事先設立服務項目，并將服務內容質量、收費標準公布，當住用人需要時可自行選擇。①日常上活：包括各項家務代辦，如搬家、代轉保姆、代付各種公用事業費用、代訂報刊等。②商業服務：在物業管理區內開設小型商場、副食品市場、飲食店、小五金、日雜用品，家電維修等，以方便住戶。③文體衛體：舉辦各種小型地區性的文化娛樂活動，開辦俱樂郎、健身房、文娛活動室、閱覽室，托兒所、幼兒園、診所等。④社會福利：開辦老年活動室，照顧區內的孤寡老人等。⑤中介服務：代辦各類保險，代理房屋租售等。委托性的特約服務特約服務是為滿足物業產權人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務．通常指在物業管理委托合同中未要求、物業管理企業在專項服務中也未設立，而物業產權人、使用人又提出這方面的需求時，牧、物業管理企業在可能的情況下提供的特約服務。它實際上是專項服