房地產開發業務手冊(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 2．2．4．1 獲得開發規劃意見書申報規劃意見階段，一級開發主體準備全部申報資料到市規委進行申報、協調。市規委審閱后出具規劃意見受理單，批復給一級開發主體規劃意見書。2．2．4．2 申請人需要提交的申報材料：1．建設單位出具的申報委托書；2．建設單位填寫完整并加蓋單位印章的“建設項目規劃許可及其他事項申報表”；3．對項目的相關批復及規劃文件，如：6 / 671）危改項目：市、區危改辦對危改項目的批復意見，市政府對《修建性詳細規劃》的批復意見及批復同意的《修建性詳細規劃》 文本及圖紙材料。2）市級開發區或產業、科技園區建設項目：市政府對開發區建設和《開發區控制性詳細規劃》的批復件和《開發區控制性詳細規劃 》文本及規劃設計圖紙（或申請人為入區單位，還需提交開發區管理部門對入區單位的批復意見及用地范圍及市規劃行政主管部門為開發區管理部門核發的〈規劃意見書〉及附圖復印件） 。 3）綠隔項目：綠化隔離地區建設項目審查會會議紀要及相關文件，市規劃院核定的“規劃意見書”（含主要經濟技術指標） 1 份， “規劃意見書”附圖 4 份。4．主管部門批準建設項目的有關文件原件；5．修建性詳細規劃（或《規劃意見函復》等前一階段規劃審批文件）中要求提交的相關部門的審查意見；6．建設單位的用地申請（須表述取得用地的有關情況，申請文件應包含發文號、簽發人、單位印章等基本公文要素）文件；7．申報的建設項目擬規劃設計方案圖（含主要經濟技術指標） ；8．經市測繪行政主管部門審核確認的，具有相應資質的測繪單位提供的基本比例尺 1：500 或 1：2022（遠郊地區可使用 1：1000 或 1：10000）地形圖１份，并用鉛筆畫出用地范圍；9．建設用地釘樁成果；10．其他法律、法規、規章規定要求提供的相關材料。2．2．4．3 審查、決定時限行政許可審查總期限：20 個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間） ，特殊情況下可以延長 10 個工作日。2．2．4．4 申報規劃意見階段的具體流程圖如下： 7 / 67申報規劃意見階段一 級 開 發 主 體 一 級 開 發 主 體測 繪 院測 繪 院市 規 委規 劃 意 見 受 理 單 規 劃 意 見 書全 部 申 報 資 料釘 樁 、 勘 界 報 告釘 樁 、 勘 界 任 務 書下 達 任 務批 復返 單測 繪申 報 、 協 調8 / 67受理業務受理部門初步審查材料通過申請人材料接收單0．5個工作日主辦科室 詳細審查不受理3 日內書面憑證2．2．4．5 注意問題與事項1．位于自然疫源地或可能是自然疫源地的建設工程，應取得衛生防疫行政主管部門的意見及結論（可選） 。2．7000 平方米以上的居住建筑、10 層以上建筑和基礎埋深 3 米以上的建設工程須有人防主管部門的審查同意意見（可選） 。2．2．5 建設項目用地預審 獲得項目用地預審市國土資源局批準項目用地預審 需提交的材料如下：包括擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規模和擬用地類型、補充耕地初步方案。 許可時限20 個工作日主要分為受理、審查、審核、審定、告知五個步驟9 / 672．2．6 征詢相關部門意見 市交通委意見可委托咨詢公司進行交通評價，并報市交通委取得相應批復。其程序如下：規劃主管部門在規劃管理的相應階段，對提交的交通影響評價報告和其他相關文件一起送交通主管部門組織評議。交通主管部門以評議意見書形式函告規劃主管部門。規劃主管部門將交通主管部門的評議意見書通知建設單位。 市園林局意見獲得市園林局對工程建設林木移植申請的批復；委托有資質的園林測量部門進行現場測量并出具測量報告以及移植方案，由園林局審核并出具意見進行樹木移伐處理。名稱 數量 備注授權單位申請 一份 如涉及市公路、水利、礦務等有林部門的，附其主管部門函一份《林木移植申請表》 三份林權證或其他權屬證明材料 一份工程建設批準文件 一份工程規劃設計方案 一份補償協議 一份綠化方案 一份移植方案 一份關于移植目的、地點、林種、樹種、面積、株數、方式、去向等內容的調查設計及移植后的養護措施等現場審核情況、審核意見及請示 一份區縣林業主管部門的現場審核情況、審核意見及請示或函 一份工程建設單位移植林木的請示或函 一份如涉及市綠化隔離地區的，須市綠化隔離地區建設指揮部意見 一份；因征占用林地移植林木的，還需提交《使用林地審核同意書》和建設用地審批手續復印件 一份。10 / 67：20 個工作日（不含送達時間） 。4．注意問題與事項：禁伐區內的林木移植；限伐區內的林木移植 500 株以上；市園林綠化局直屬單位的林木移植；市公路、水利、鐵路、礦務等有林部門在限伐區內的林木移植。 市文物局意見市級文物局文物保護處對建設控制地帶內建設工程項目的工程設計方案審核 2．申請材料1）市級文物保護單位建設控制地帶內建設工程項目的工程設計方案審核申請材料：①申請函，內容包括：工程名稱、地點、規模②建設工程的位置、設計方案一式兩份。內容包括：1：500 或 1：2022 現狀地形圖（標出涉及的文物保護單位） ，設計方案要求上報 1：100 或 1：200建筑總平面圖、平面、立面、剖面圖③涉及地下遺存的，應提供考古勘探發掘資料④以上文件為 A4 規格，圖紙為 AA3 規格裝訂成冊2）市級文物保護單位原址保護措施的批準，申請材料：①申請函，內容包括：建設項目名稱、建設地點、規模，加蓋公章②建設工程的規劃、設計方案，一式兩份。內容包括：1：500 或 1：2022現狀地形圖（標出涉及的文物保護單位） ，設計方案要求上報建筑總平面圖、平面、立面、剖面圖 ③有關保護措施的具體方案，包括文字說明、圖紙、專家論證意見④以上文件為 A4 規格，圖紙為 AA3 規格裝訂成冊3．辦理程序：受理→審查→告知2．2．6．4 市環保局意見1．工作成果委托有資質的咨詢公司編制環保評價報告等，并到北京市環保局進行建設項目環境保護審批，包括環境影響報告書、環境影響報告表和環境影響登記表的審批。 2．申請人應提交如下材料：1）填寫完整并加蓋單位印章的《北京市建設項目環境管理申請登記表》11 / 67和《建設項目環境保護審批登記表》(建設項目環境影響評價登記表項目不提交《建設項目環境保護審批登記表》)及上述兩表的電子文檔（電子格式須與鏈接中的格式一致） ；2）環境影響評價文件：（1）書面文檔 2 份及電子文檔（電子文檔須含圖片等 JPG/PPT 文件） ；（2）涉及水土保持的建設項目，還必須有經水行政主管部門審查同意的水土保持方案；（3）環境影響報告書須符合《關于進一步規范環境影響評價工作的通知》（環辦[2022]88 號）的要求。3）項目建議書及有關主管部門對項目建議書的批復文件各 1 份及掃描文件。（按照國家有關規定不需要進行可行性研究的建設項目可只提交建設項目情況說明）4）擬建項目實施地點地形圖，圖上應標出擬建項目周圍情況；（環境影響報告書（表）項目為 1：2022 或 1：500 圖紙，要能夠反映建設項目周圍關系，并要求按 A4（豎向）裝訂，同時應提供 CAD 文件；環境影響登記表項目可以提交示意圖）5）建設項目依法需要由行業主管部門預審的，需持行業主管部門的預審意見（須提供掃描文件） ；6）對環境可能造成重大影響，需要編制環境影響報告書的建設項目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但依照規定需要保密的情形除外。3．許可期限報告書 30 個工作日、報告表 20 個工作日、登記表 10 個工作日。4．許可程序申請、審查申請資料、決定予以受理或者不受理、審查、作出準予許可或者不準予許可的決定2．2．6．5 市政專業部門接入意見1．工作成果到各市政專業部門進行市政綜合咨詢，取得市政設施及管網綜合規劃方案。主要包括：道路雨水污水中水供水燃氣供熱供電電信有限電視網規劃方案綜合（規劃部門）規劃方案12 / 67 13 / 672．2．7 辦理項目立項2．2．7．1 工作成果向市發改委、市建委區建委、區規委、區計委、市計委進行項目立項的核準；2．2．7．2 申請人需提交如下申辦材料開發企業編寫的可研報告需包括（項目概要、建設地點及外部配套條件、該地區（某區）市場調查分析、環境保護、建設方案、投資估算、效益分析）北京市固定資產投資項目節能審批依據市國土局出具的國有建設用地項目《中標通知書》 、 《國有土地出讓合同》 、房地產開發企業資質證書項目資本金證明等相關資料，2．2．7．3 審查、決定時限11 個工作日（不包括測繪時間、市（縣）政府審批時限）。2．2．7．4 流程圖14 / 67 工作流程 辦證流程投資分析，編寫項目建議書對應組織區計委區建委開發企業企業上報區計委、區建委分別根據上報內容， 《項目建議書》測算項目可行性初審受理審核市局審核區建委報區建委經辦人審核，并上報材料市建委市計委報市建委、市計委審核上報材料批復區建委區計委審核通過后，市建委轉某區建委“立項批復”開發企業可研分析項目建議書應包括： 項目概要、建設地點及外部配套條件、該地區市場調查分析、環境保護、建設方案、投資估算、效益分析領取區計委、區建委，市建委、市計委的立項批復告知 順義區建委、計委轉發市局關于立項的批復區建委區計委15 / 672．3 征地、拆遷2．3．1 征地與國有土地收購2．3．1．1 經過聽證，達成協議若需進行聽證，由國土分局進行征地公示，組織聽證，經村民同意后取得會議紀要。2．3．1．2 申請所需提交的資料1）區縣人民政府的建設用地申請文件。2）項目計劃部門批準的立項文件。中央單位的建設項目在國家計委或國家部委立項的，還需提交市建委的《項目計劃通知書》 。3）規劃部門批準的《規劃意見書》和附圖及釘樁坐標成果通知單。4）建設用地預審意見。5）區縣政府負責填報的建設用地“一書四方案” 6）建設用地勘測定界技術報告書和勘測定界圖。7）擬占用土地 1：10000 土地利用現狀圖。8）補充耕地位置圖（不占耕地的免） 。9）建設項目總平面圖或線形工程平面圖。10）土地利用總體規劃局部調整方案及土地利用總體規劃局部復印件（符合土地利用總體規劃的免） 。11）是否占壓礦床證明（通過預審的免交，分批次的免交） 。12）地質災害危險性認定書（通過預審的項目免交，分批次的項目免交） 。13）征（占）地情況調查表。14）建設擬征（占）地土地權屬情況匯總表。15）征（占）地協議書。2．3．1．3 時限與流程辦理時間：30 工作日。辦理征地手續階段的具體流程示意圖和國有土地收購工作的具體實施流程如下：16 / 67辦理征地手續階段國 土 分 局國 土 分 局國 土 分 局 、 農 工 商 公 司區 政 府一 級 開 發 主 體一 級 開 發 主 體 一 級 開 發 主 體一 級 開 發 主 體一 級 開 發 主 體土 地 儲 備 機 構一 級 開 發 主 體市 國 土 局征 地 受 理 單 征 地 批 文 征 地 批 文征 地 請 示征 地 意 向征 地 補 償 費 場 光 地 凈全 部 申 報 資 料征 地 意 向征 地 正 式 合 同會 議 紀 要 (村 民 同 意 )協 商報 批 返 回完 成 地 上 物 拆 除支 付 征 地 款 (帳 戶 監 管 )申 報 、 協 調征 地 公 示準 備驗 收市 政 府征 地 請 示 批 復聽 證 征 地 完 成 報 告征 地 公 告17 / 67國有土地收購評 估 機 構 原 用 地 方一 級 開 發 主 體 VS 土 地 儲 備 分 中 心基 礎 資 料 土 地 收 購 方 案 收 購 合 同 國 有 土 地 場 光 地 凈拆 遷 評 估 報 告委 托 協 商 支 付 收 購 款 、 地 上 物 拆 除確 定一 級 開 發 主 體 一 級 開 發 主 體18 / 672．3．2 拆遷、拆除2．3．2．1 通過拆遷管理科批準獲得房屋拆遷許可證。2