房地產融資渠道概述(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 金融回報多得多,那么這就是我們房地產企業特別是一些中型規模的企業發展到一定程度碰到的一些問題,而且是現在必須要解決的一些問題,我們天津的一個客戶現在就是在這個過程當中,我們找到一個很好的方式,通過我們國內國外引資的方式,就是通過資產收購,資產合并的方式,融資的問題,也涉及到股權置換的問題.所以在此我們搜房研究院的體系也是在摸索的過程當中,中國的房地產投資業務基本上我們還提都沒有提,或者是剛剛提這個概念,我們希望和大家一起能夠摸索出來一條路,在房地產業能從簡單的早期的開發能上升到一個全過程從資本資產到賣房子結合起來的一種做法.房地產融資新途徑探討同濟大學經濟與管理學院 郭光聯系方式:didada123@, (0)13701678063(M)緒 論房地產行業是一個資金需求量比較大的這樣一個行業,尤其它的資金運用又是在很短的時間內需要大量的資金,所以一定會和金融企業打交道,就是說從銀行取得貸款,取得開發貸款,然后進行房地產開發.但是從2003年6月5號到今年4月27號這短短不到一年的時間里,中央銀行和國務院等監管機構頻繁出臺針對房地產市場的調控政策(附錄),抬高信貸門檻等。土地上主要是停止協議轉讓,暫停農業用地轉建設用地的審批,政府的土地儲備部門都還有相當存量土地可供出讓,我國目前的房地產企業自有資金比例很低,以往進行項目開發所需的超過半數以上的資金直接或間接來自銀行貸款,據調查這個比例是79%,即使是實力較強的房地產上市公司,據調查其平均資產負債比例也超過80%.所以新政出臺后,很多規模較小房地產企業無法達到或者暫時達不到其規定的要求,銀行不可能向其發放貸款,因此資金鏈必然出現問題,此時他們紛紛把目光轉向信托,三盛等也試圖通過與信托投資公司合作以開辟新的融資渠道,改變過去一條腿走路的局面.新政的出臺必然有助于房地產企業的洗牌,改變目前企業規模參差不齊,開發水平相差甚矣,市場相對混亂的局面,一部分資金規模小,目前發展勢頭比較好,據我所知盛岸花園三期的銷售狀況非常不錯,當然這些成績的取得是離不開蘇嘉集團的支持,所以蘇嘉房地產要比一般的房地產企業多一個融資渠道,房地產又是資金密集型行業,對資金需求量大,委托貸款和土地典當,其中重點和大家談談信托,準備的時間倉促,難免發生一些錯誤,希望大家在我講完后能多提寶貴意見.信 托國際上通行金融四大支柱產業包括銀行,證券,保險和信托,我們國家以往是銀行和證券相對大家熟悉一些,近兩年保險大家也初步認識了,尤其是在人壽保險行業這一塊,可能在座的很多人包括你們的家人都購買了這樣的產品,信托應該說是最近兩年大家才剛剛認識和了解,我國信托業雖然在改革開放初期就成立了,從國外引進這樣一個信托制度,但是我們國家相應法律法規一直沒有建立和健全,一直到前年我們國家才頒布了信托法,央行公布了信托公司管理辦法和信托資金的管理辦法,信托才有了自己的法律法規,才能夠按照國家的法律法規來辦理一些信托業務,所以信托業務的發展應該說剛剛兩年的時間,時間很短,可能有一些人對于信托并不是十分了解,在這里我想先介紹一下信托.一,信托基本知識信托的起源信托植根于私有財產制度的土壤,其關系之密切,新增加的物質財富還歸希臘氏族或羅馬氏族公有的時候,財產的保存與繼承才發展起來,遺囑托孤實為信托之起源(朱斯煌:《信托總論》第 3頁).私有財產要做到代代相傳,.現代信托及其含義隨著人們生活水平的提高和個人財產的不斷積累,人們在日常消費之余開始追求財產的保值增值,即使有也不見得有足夠的時間和精力,這就需要托付一個值得信賴的個人或專門機構為他們提供理財服務,這就是信托.信托是建立在信任基礎上的一種財產管理制度,也就是我們通常所說的受人之托,代人理財.信托的定義依照我國信托法第二條的規定,是指委托人基于對受托人的信任,將其財產權委托給受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,信托為一種財產管理制度,是由財產所有人將財產移轉或設定于管理人,使管理人為一定之人之利益或目的,信托定義主要包括四方面的含義:,是信托關系成立的基礎.,信托財產是成立信托的第一要素,沒有特定的信托財產,委托人在信托受托人的基礎上,必須將其財產權委托給受托人.受托人以自己的名義管理,對信托財產沒有直接控制權,受托人完全以自己的名義對信托財產進行管理或者處分,不需要借助于委托人,受益人的名義,這是信托的一個重要特征.(4),一旦受托人接受信托,就應當忠誠,謹慎,盡職地處理信托事務,管理,處分信托財產,即所謂的受人之托,信托法規定了嚴格的責任.信托關系的當事人根據我國信托法第三條的規定,信托關系的當事人應包括委托人,:(1)委托人:是信托的創設者,他應當是具有完全民事行為能力的自然人,確定誰是受益人以及受益人享有的受益權,指定受托人,并有權監督受托人實施信托.我國信托法特別強調委托人的監督權,明確規定:委托人有權了解信托財產的管理,處分及收支情況,必要時有權要求受托人做出說明。有權查閱,抄錄或者復制與信托財產有關的信托賬目和處理信托事務的其他文件。受托人違反信托目的處分信托財產或者因違背職責,處理信托事務不當致使信托財產遭受損失的,委托人有權申請人民法院撤消該處分行為,并有權要求受托人恢復信托財產的原狀或者予以賠償。受托人違反信托目的處分信托財產或者管理,處分信托財產有重大過失的,委托人有權依照信托文件的規定解任受托人,或者申請人民法院解任受托人等.(2)受托人:承擔著管理和處分信托財產的責任,履行誠實,信用,謹慎,有效管理的義務。必須為受托人的最大利益,依照信托文件和法律的規定管理和處分信托事務.由于受托人實際地控制著信托財產,很容易利用信托財產謀取私利,所以,信托法既賦予受托人相應的職權,更著重對受托人施加了嚴格的義務:受托人除依信托文件的約定收取報酬外,不能從信托財產上獲得其他任何利益。必須將信托財產與其固有財產分開。除信托文件另有規定或者不得己事由外,必須親自處理信托事務。必須保存處理信托事務的完整記錄,定期將信托財產的管理,處分及收支情況報告委托人,受益人,并依法予以保密。受托人違反信托目的處分信托財產或者因違背職責,管理信托事務不當致使信托財產受到損失的,必須恢復信托財產原狀或者予以賠償等.(3)受益人:是在信托中享有信托受益權的人,可以是自然人,法人或者依法成立的其他組織,行政法規和信托文件有限制性規定外,信托受益權可以依法轉讓和繼承。受益人同委托人一樣,對受托人實施信托享有監督權.信托財產信托財產就是信托關系中,可以是動產(如:金錢,有價證券等),也可以是不動產(如:土地,房屋等),甚至也可以是無形財產權(如:專利權,著作權等),但如果是專屬于委托人一身之權利者(如:繼承權)。或受托人依法不得受讓該財產之所有權時,該財產或財產權就不能作為信托財產了.(1)信托財產的范圍:的管理運用,處分或者其他情形而取得的財產,行政法規禁止流通的財產,行政法規限制流通的財產,依法經有關主管部門批準后,可以作為信托財產.(2)信托財產與委托人未設立信托的其他財產相區別:在設立信托后,委托人死亡或者依法解散,被依法撤銷,被宣告破產時,委托人是唯一受益人的,信托終止,信托財產作為其遺產或者清算財產。委托人不是唯一受益人的,信托存續,信托財產不作為其遺產或者清算財產。但作為共同受益人的委托人死亡或者依法解散,被依法撤銷,被宣告破產時,其信托受益權作為其遺產或者清算財產.(3)信托財產與屬于受托人所有的財產相區別:信托財產與屬于受托人所有的財產(以下簡稱固有財產)相區別,被依法撤銷,被宣告破產而終止,信托財產不屬于其遺產或者清算財產.(4)信托財產強制執行的限制:除因下列情形之一外,對信托財產不得強制執行:設立信托前債權人已對該信托財產享有優先償的權利,并依法行使該權利的。受托人處理信托事務所產生債務,債權人要求清償該債務的。信托財產本身應擔負的稅款。法律規定的其他情形.(5)對于違反前款規定而強制執行信托財產,委托人,受托人或者受益人有權向人民法院提出異議.(6)信托財產抵消的限制:受托人管理運用,處分信托財產所產生的債權,處分不同委托人的信托財產所產生的債權債務,不得相互抵消.(1),而受益人享有受托人經營信托財產所產生的利益.(2),信托財產即從委托人,受托人和受益人的自有財產中分離出來,便喪失對該財產的所有權。受托人雖取得信托財產的所有權,但這僅是形式上,名義上的所有權,因為其不能享有信托利益。受益人固然享有受益權,但這主要是一種信托利益的請求權,在信托存續期間,信托人也可通過信托條款將信托財產本金歸屬于自己或第三人.信托財產的獨立性主要表現在以下三個方面:(a)信托財產與受托人(信托機構),受托人解散,被撤消或破產,信托財產不屬于其清算或破產的財產.(b)(可以是委托人自己)對信托財產的享有不因委托人破產或發生債務而失去,同時信托財產也不因受益人的債務而被處理掉.(c),不致使一委托人獲得不當之利而使其他委托人蒙受損失,保障同一委托人的不同類別的信托財產的利益,不致使一種信托財產受損失而危及他的其他信托財產.(案例)比如說民營企業的業主經過一段時間的原始積累,有百萬身價,千萬身價,但是他肯定還要繼續發展,他為了自己的子女,家屬有很好的生活安排,可以把其中一部分財產設置成為信托財產,這部分財產指定受益人就是你的子女或者是親屬,剩余的財產指定用于管理投資等等,一旦由于你剩余的財產投資失誤等等財產會丟失,但是你設定為信托財產這一塊可以充分保障你的家人和你的子女衣食住行和保證起碼的高水平的一個生活條件不會受到損害,因為這一塊財產即使你作為委托人已經破產了,但是這一塊財產設為信托財產之后,是獨立于委托人其他財產,它也是受到法律保護,也就是說你的債權人是沒有權利追索這一塊信托財產,在信托合理合法存續期間內這一塊財產是獨立的,不屬于委托人自己的,所以債權人對這一塊財產沒有權利追償,這也是很大的特點,也就是說它既獨立于信托投資公司,同時又獨立于委托人,這一點是很重要的一個特點.(3):一是受托人以信托財產為限對受益人負有限清償責任,也就是說,信托財產有損失的,在信托終止時,受托人違反信托目的或者因違背管理職責,管理信托事務不當致使信托財產受到損失的,受托人應當予以補償,要以受托人的自有財產承擔.(4),信托人除事先保留撤消權外不得廢止,撤銷信托。受托人接受信托后,不得隨意辭任。信托的存續不因受托人一方的更迭而中斷.(1)財產的獨立性信托財產是將權利名義人與享受利益人分為不同的權利主體,換言之,信托財產雖以受托人之名義登記,實質上,并非受托人之自由財產,是為信托財產具獨立性.(2)財產的安全性保障財產不受政治,經濟,外匯管制,債權訴訟,子女或收益人管理不善等因素影響,。再者,信托財產的債權,不得主張與不屬于信托財產的債務抵消.(3)彈性靈活運用,可延續至身故為止,也可隨時要求終止。可將信托的財產重新分配,也可更換受益人,可作任何投資其中包括不動產買賣,可將原資本財產重新分配,也可更換受益人,可作任何投資其中包括不動產買賣,可將原資本部份提出,且可因政治變化的需求轉移至另一國家.(4)公益目的有些特殊的家庭,希望設立慈善基金,而達成此目的最理想的方式即是成立信托.(5)節稅遺產的移轉在很多國家均須課征遺產稅,如美國,加拿大,香港,英國等,稅率一般都在50%左右,財產所有人避免被課稅最理想的方式便是一成立信托,透過信托的設立信托財產不受信托人的死亡影響,并可在合法管道下,省下可觀的費用.與類似的法律制度相比較,信托顯示了自己獨特的優越性,主要表現在以下幾個方面:(1),并保護資產不受侵害:使資產不會落入揮霍無度的后代手中使資產不會被為了財產而與家庭成員結婚之人士有機可乘使資產不會落入可能將家庭財富揮霍殆盡之無能后嗣之手(2),讓您可依照心愿,預先安排資產分配與各家庭成員,親友,信托可助您彈性安排資產繼承,您的財富更毋須受到復雜冗長的遺囑認證程序影響,讓您指定的受益人能盡快繼承應得資產.(3),大多數的法定管轄區域均無關于公開披露的規定,而且信托契約無須任何政府機構登記,亦不公開供公眾人士查詢,因此受益人的個人數據及利益均絕對保密,信托通常具有可充當公司股東之用,更可進一步隱藏公司實益擁有人的身分.(案例)信托公司現在做了很多股權信托業務,充分利用這樣產品的特點,比如說大家現在可能會發現一些企業在并購,重組或者說作MBO的過程中,由于各種各樣的原因不便于把真正的股東暴露出來,在一段時間內可能需要隱藏在幕后,可以利用保密條款,利用信托公司做一個股權信托,名義上是某一家信托投資公司是這家公司的股東,第一大股東或者是控股人等等,實際上在信托的背后是真正的投資人,而這個投資人簽訂保密協議不披露出來,這樣既控制一家公司,又可以隱藏在信托公司的身后.(4),成立信托可使您的資產獲得長期保障,此資產在法律上登記于受托人或指定人名下,而非您居住或設籍的國家,因此亦可保障您的資產免受債權人索償.(5),簡化資產管理及統一財務匯報.(6):所得稅資本利得稅贈與稅財產稅遺產稅就規劃的角度而言,事先尋求適當之稅務咨詢.(7)(尤其是全權委托信托),以確保受托人隨外在環境的變遷,皆可讓信托本身具有相當的靈活度:信托是可被撤銷的受托人可以辭職(或被撤換)若基于政治或其它情勢之考量,而有較為謹慎之必要,信托設立及執行之地點可以移轉至其它法定管轄區域信托財產的行政管理及操作,分配可隨時更改契約中與您切身相關的條款,常會受不同因素影響,其中包括您財產規劃的目標,您所選擇的信托法定管轄區域與居住國之法律,以及您所要求的信托靈活度等.二,信托業信托機構與信托從業人員合法的信托機構應具備的條件:設立信托投資公司,應當申請中國人民銀行批準,并領取《信托機構法人許可證》.申請設立信托投資公司應當具備下列條件:(a)有符合《中華人民共和國公司法》和中國人民