房地產經紀概述(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 經紀機構的備案登記房地產經紀機構及房地產經紀人進行管理，必須向工商行政管理部門申請登記，核發營業執照，并報房地產經紀主管部門備案登記后方可從事經紀活動。以上兩種不同的審辦手續，缺一不可。由建設行政主管部門或房地產管理部門核發證明房地產經紀機構或分支機構已備案的證明。（二）房地產經紀行業年檢與驗證管理房地產行政管理部門對房地產經紀行業的年檢、驗證管理實行定期、集中審查式的監督管理，具有時間固定集中、檢查面廣、檢查內容全面等特點。首先，年檢與驗證管理胡利于監督房地產經紀機構及時辦理變更登記。其次，年檢與驗證管理有利于房地產經紀機構的準確統計。機構有生有滅，是經濟活動中的正常現象。第三，年檢與驗證管理有利于對房地產經紀機構進行綜合檢查、分析和評價。年檢主要是檢查房地產經紀組織經營業務范圍、注冊地點、注冊資金、持證從業人員是否有變動，以及在房地產經紀活動中是否遵紀守法，是否接受注冊、備案等管理。房地產經紀人和房地產經紀人協理的執業資格證明應定期由發證機關驗證。驗證應符合一定的條件，如經過一定量的培訓并考試合格，完成一定的業務量，無違規、違法執業情況。每年度房地產經紀人協理從業資格注冊登記情況應報建設部備案。（三）房地產經紀執法檢查與投訴受理第一，違法行為的檢查和處理，由房地產行政主管部門查處；不正當競爭等違法活動的，由工商行政管理部門查處；凡違反房地產有關法律、政策和規定的，由房地產管理部門按有關規定查處，構成犯罪應追究其刑事責任的，移送司法機關。第二，房地產經紀人在房地產經紀活動中不合法、不規范的行為處罰，由其所在地各級房地產管理部門按分級管理的職責進行。第三，對于吊銷許可證、執照的行為處罰，由其所在地頒發許可證、執照的主管部門進行。（四）房地產經紀服務費管理房地產中介服務收費實行明碼標價制度。對房地產經紀服務費的管理主要是從是否符合收費標準和是否明碼標價兩個方面進行管理。三、房地產經紀行業協會它的設立主要是遵循按需設立的原則。因此房地產經紀協會章程對參加協會的經紀人具有強制約束力。（二）房地產經紀行業協會的管理職責 行業協會可經政府房地產管理部門授權，在授權范圍內協助管理有關事務。（三）房地產經紀行業規則制定自律性的行業規則是房地產經紀行業協會實施行業管理的重要手段。行業規則是公約，不是國家法律法規和規章條例。它與鄉規民約最重要的區別是：它是依據法律、法規和規章制定的。行業規則的產生履行了一定的程序。行業規則具有約束力，一要受到行政管理部門的依法處罰；二要受到行業協會的通報批評。對房地產經紀人提出職業道德的要求，是行業規則一個顯著的特點。主要是調整兩個方面的關系：一是調整同一職業內部人們之間的關系；二是調整職業與職業之外對象之間的關系。第三章 房地產經紀業務第一節 房地產經紀業務類型一、房地產經紀業務的分類按照經紀業務的一般分類方法，可將房地產經紀業務分為房地產居間、房地產代理和房地產行紀。按照房地產市場的分級方法，房地產經紀業務又可以分為土地交易經紀業務，商品房交易經紀業務和存量房交易經紀業務。房地產經紀業務分為：房地產買賣經紀、房地產租賃經紀、房地產抵押經紀等。二、當前主要的房地產經紀業務的特點1我國目前的房地產經紀業務主要以居間、代理業務為主。2房地產經紀業務形式多樣，新業務形式不斷涌現。3房地產經紀業務逐步向縱深化和專業化方向發展。第二節 房地產經紀業務基本流程一、客戶開拓通過廣告宣傳和公共關系活動，以質量和信譽來贏得客戶，品牌戰略來穩步開拓市場。二、業務洽談傾聽客戶的陳述、查驗有關證件、告知、要就經紀方式、傭金標準、服務標準以及擬采用的經紀合同類型及文本協商。三、物業查驗（一）物業查驗的主要內容1物業的物質狀況2物業的權屬情況（1）物業權屬的類別與范圍物業是所有權還是使用權房。房地產即為共有房地產。注意獨用成套房與非獨用成套住房的差別。房地產權屬是否清晰，對權屬有爭議的、未取得房地產權證的、房屋被司法或行政部門依法限制和查封的、依法收回房地產產權證等的產權房。（2）即是否設定抵押權、租賃權？如果有，權利人是誰？（3）物業的環境狀況（二）物業查驗的基本途徑1文字資料了解。但要注意具有法律效力的文件（如產權證、項目批準文件）與非法律文件（如售樓說明書）區別，非法律文件只能作為參考。2現場實地察看3向有關人員了解四、簽訂房地產經紀合同委托合同的當事人雙方既可以都是自然人或法人，也可只有委托人依法有權進行的事務才可委托他人辦理。五、信息收集與傳播主要應收集三方面的信息：標的物業信息、與標的物業相關的市場信息和委托方信息。對以上信息辨別、分析、整理后，接下來就要進行信息傳播。傳播方式可以通過報紙、電視廣告、經紀機構店鋪招貼、人員推介、網絡、郵發函件等方式。六、引領買方（承租方）看房七、代理（或協助）交易達成（一） 協調交易價格（二） 代理或協助簽訂交易合同八、產權過戶登記九、物業交驗 確認交房時間，然后書面通知買方。十、傭金結算十一、售后服務3個主要方面：第一是延伸服務，二是改進服務，三是跟蹤服務。第三節 房地產經紀相關業務一、房地產交易登記及權證代辦房地產登記機構將代表政府向房地產產權人頒發產權證。房地產登記主要包括以下類型：1房地產初始登記2房地產變更登記3房地產權利注銷登記4房地產他項權利登記房地產抵押分為4種情況：（1） 出讓土地使用權抵押登記（2） 以預購商品房作為抵押物。（3） 以在建工程作為抵押物。（4） 現房抵押登記。辦理房地產抵押登記還應當注意：（1）有營業期限的抵押人，其設定的抵押期限不得超過營業期限；（2）抵押物的土地使用有年限的，其設定的抵押期限不得超過土地使用的年限；（3）共同共有的房地產設定抵押的，全體共有人為抵押人；（4）按份共有的房地產，設定的抵押不得超過抵押人的份額；（5）同一抵押物設定二次或二次以上的抵押，登記處時應提交前面抵押合同的約定和抵押權人知道抵押狀況的書面證明；同一抵押物設定多次抵押的，后一抵押的有續期限不得早于前一個抵押權的存續期限。5房地產文件登記備案其方式為：（1） 可以由當事人一方申請的；（2） 需要雙方共同申請的；（3） 兩人以上共有的房地產權利，當事人應當同時申請登記。二、房地產抵押貸款手續代辦（一） 房地產抵押貸款的種類房地產抵押貸款一般涉及兩個方面：房地產開發建設抵押貸款和購房抵押貸款。貸款額上限一般為房價的70%。個人住房抵押貸款主要有公積金貸款和商業貸款，個人住房組合貸款，即公積金貸款和商業貸款的組合，共計3種形式。抵押合同自抵押物登記之日起生效。三、房地產信息咨詢房地產經紀人咨詢有關房地產交易環節、稅費、貸款利率和還款額計算等各方面的信息和專業知識。四、法律服務法律服務包括圍繞房地產交易過程的法律知識咨詢、合同審核及修訂、法律事務交涉。五、房地產價格評估六、住房置業擔保抵押權只有通過房屋產權管理部門的登記才有效。七、房屋裝潢及搬家服務等第四章 房地產經紀合同第一節 房地產經紀合同的涵義和作用一、 房地產經紀合同的涵義（一）合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權力義務關系的協議。這一合同概念有如下涵義：合同是一種協議。協議是兩個以上當事人對某種過去或將來的事實或行為。（二）房地產經紀合同的涵義和特征房地產經紀合同的涵義是房地產經紀人為委托人提供房地產交易等事務的勞務而與委托人約定訂立的協議形式。房地產經紀合同的特征：1房地產經紀合同是雙務合同雙務合同是指一方當事人所享有的權力就是他人當事人所負擔的義務。2房地產經紀合同是有償合同3房地產經紀合同一般為書面形式的合同規定合同形式分為要式合同和不要式合同。房地產經紀合同可以是不要式合同。4房地產經紀合同主要是從合同必須以主合同的存在并有效為前提。二、房地產經紀合同的作用（一） 有效保障合同當事人的合法權益（二） 維護和保證市場交易的安全與秩序第二節 房地產經紀合同的內容一、房地產經紀合同內容的界定依民事法律關系而言，合同的內容是指當事人的權利和義務。從法律文書而言，合同的內容是指合同的條款。二、房地產經紀合同條款（一）合同條款的種類1根據合同條款所起的作用，合同條款可以分為主要條款和普通條款。主要條款也稱必要條款。2根據合同條款的內容，合同條款可以分為實體條款和程序條款3根據合同的表現形式，合同條款可以分為明示條款和默示條款4根據合同條款的責任內容，合同條款可以分為有責條款和免責條款免責條款的內容在法律規定的范圍內有效。（二）房地產經紀合同的主要條款1當事人的名稱或者姓名和住所2標的3服務事項與服務標準4勞務報酬或酬金5合同的履行期限、地點和方式6違約責任7解決爭議的方式第三節 房地產經紀合同的主要類型一、 房地產代理合同與房地產居間合同（一）房地產代理合同房地產的代理行為包含了民事代理和商事代理兩方面。民事代理活動既有采用書面合同形式的，也有采用口頭合