房地產開發、房地產銷售、房地產租賃知識問答(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 怎樣確定的？ 18什么叫“確權”？ 18《房地產證》主要記載哪些內容？ 18未成年人是否可以作為權利人辦理《房地產證》？ 190、什么叫房地產初始登記？ 19哪些情況應申請初始登記？ 19如何查證《房地產證》的真實性？ 19查閱產權檔案有什么規定？ 19什么情形屬于房地產變更登記？ 19申請變更登記應提交什么文件，辦理變更登記時需繳納什么費用？ 19哪些情況下需辦理二級市場房地產轉移登記？ 19購買二級市場商品房后，何時可以申請辦理《房地產證》？ 19如何辦理二級市場轉移登記手續？ 19拆遷賠償房如何辦理《房地產證》？能否轉讓？ 200、集資房、合作建房如何辦理《房地產證》？ 20什么情況屬于三級市場轉移登記？ 20三級市場轉移登記需提交什么資料？ 20拍賣的房地產過戶需提交哪些資料？ 20如何辦理房地產交換？需繳納哪些費用？ 20什么叫房地產贈與？如何辦理過戶手續？ 20如何辦理繼承的房地產登記？需繳納哪些費用？ 20什么叫房地產抵押？ 20辦理房地產抵押登記需提供哪些資料？ 20申請樓花按揭登記需提交什么資料？ 2辦理房地產抵押登記需繳納哪些費用？ 21為什么抵押登記要先繳納土地使用費？ 21三級市場的房地產轉讓按揭，應如何辦理抵押登記？ 21已辦理鏤花按揭登記的房地產能不能辦理《房地產證》？ 21哪些房地產不能辦理抵押登記？ 21第三者擔保的抵押登記應如何辦理？ 21土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產能否辦理抵押登記？ 21注銷房地產抵押登記應提交什么資料？ 21雙方共同購買已辦理按揭登記的房地產，一方因故退出或轉讓，該如何辦理登記手續？ 21地下室、停車場及車位可否銷售、抵押？ 2已辦理房地產抵押登記后，原合同內容變更的，如何辦理登記？ 22什么叫分割房地產？ 22如何辦理分割房地產的《房地產證》？需要繳納哪些費用？ 22商業用途的房地產業權合起來重新劃分，該如何辦理手續？ 22被司法部門依法查封的房地產能否轉讓？查封期滿六個月是否自動解封？ 22安居房分為哪幾種？ 22具備什么條件，才可以申請安居房的全部產權？ 22未滿足以上條件的，如何申請？ 22公房上市需要哪些手續？ 22辦理安居房換證或換證轉移登記同時進行產權登記，需要提交哪些材料？ 2辦理安居房換證或換證轉移登記同時進行產權登記，需要繳納哪些費用？ 23安居房上市需不需要補差價？ 23安居房可否辦理抵押貸款？ 23安居房可否贈與？如何辦理？ 七、房屋租賃類 23房屋租賃關系是否需要登記？不進行合同登記，應承擔什么責任？ 23房屋租賃登記需提交哪些資料？ 23有哪些情形不予辦理租賃登記？ 23承包、合作、聯營是否屬租賃行為？ 23對經批準后的行政劃撥、減免地價款的土地上的房屋出租，有什么規定？ 23房屋出租稅費和租賃管理費的基數是如何確定的？ 2房屋出租需繳納哪些稅費？ 24當事人是否可以委托他人代為出租或承租房屋？ 24房屋租賃合同包括哪些主要條款？ 24對房屋的租賃年期有什么規定？ 24在什么情況下，可以變更或解除租賃合同？ 24在房屋出租期內，出租人死亡或終止或產權轉讓變更時，原租賃關系如何處理？ 24出租人是否可以收取房屋租賃保證金？ 24出租人未能在約定時間內提供房屋或提供的房屋與合同約定不符時，應承擔什么責任？ 24對共有房屋的出租，有什么規定？ 24除租金外，出租人是否可以向承租人收取其他費用？ 250、對承租人的哪些行為，出租人可以解除租賃合同？ 25在出租期間，房屋的維修由誰負責？ 25房屋出租是否會影響房地產權的轉移？ 25租賃合同期限屆滿，承租人未經出租人同意而逾期不遷出時，出租人該如何處理？ 25承租人不按合同約定交付租金，應承擔什么責任？ 25對出租人的哪些行為，承租人可以解除租賃合同？ 25承租人因自己的原因不能行使對房屋的使用權，是否可以不交付租金？ 25承租人是否可以對租住房屋改變用途或進行裝修？ 25因房屋質量問題影響正常使用時，承租人該如何處理？ 25因承租人使用不當，造成房屋損壞時，應當承擔什么責任？ 260、在租賃期間，承租人未解除租賃關系而自行遷出，被第三人占用致使房屋損壞時，承租人該承擔什么責任？ 26承租人是否可以轉租房屋？擅自轉租房屋，承擔什么責任？ 26受轉租人是否可對轉租房屋再行轉租？ 26租賃當事人之間發生爭議時，該如何處理？土地土地用途包括哪些種類？ 答：土地分為農用地、建設用地和未利用地。 農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。 如何了解土地來源及性質？ 答：對已辦理房地產登記的，可以從《房地產證》中了解；對未辦理房地產登記手續的，可以從土地使用權出讓合同書中了解。 什么是集體土地？ 答：集體土地是指農村集體所有的土地。 有哪些用地屬于集體土地？ 答：根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。 對集體土地使用權有哪些規定？ 答：根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。 根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》的規定，集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權。 《深圳市土地征用與收回條例》還規定，違反該條例的規定，擅自與農村集體經濟組織或其成員簽訂有關征用土地協議的，其征用土地協議無效；在非法取得的集體所有的土地上進行開發建設的，以非法轉讓土地論處。 什么是行政劃撥用地？ 答：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。 特區內，從特區成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續的土地可認定為行政劃撥用地；特區外，土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認定為行政劃撥用地。 什么是合作建房？ 答：合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。對合作建房有哪些規定？ 答：對一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產，并以產權分成的合作建房視為房地產轉讓。在2001年8月6日后，房地產管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協議用地土地使用權的單位需尋找合作方的，須經過規劃國土部門對規劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。 根據《深圳市土地交易市場管理規定》和“深府[2001]94號”文的有關規定，原農村征地時返還的工商發展用地進入市場的，按建筑面積收取市場地價的10%，可以合作建房。什么是土地使用權出讓？ 答：土地使用權出讓，是指深圳市人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用