房地產開發(doc66)--房地產項目開發程序-地產制度(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 領取、填報《開發商報審施工圖設計文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設計質量監督站進行技術性審查，并出具審查意見；勘察、設計單位對審查意見進行答復；勘察設計質量監督站向市建委提交技術性審查報告；核發《施工圖設計文件審查批準書》。 （ 4）辦結時限：自收到圖紙資料，并繳納設計質量審查費用之日起， 15 個工作日內，提出圖紙審查意見。 （ 5）收費標準：執行國家計委、建設部計價格 [2020]10 號文件和省物價局、魯價費發 [2020]45 號文件的有關規定，按建筑面積計，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫院、托幼、中小學教學樓、高等院校教學樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業項目、倉庫等 9 類建筑按不同標準計取。收費標準詳見附表一。 （ 6）應注意的事項：該項審查的該項辦結時限是 15 個工作日內提出圖紙審查意見，然后由設計、勘察單位根據其意見對施工圖作相應的修改。整個手續辦理通常需要 30 個工作日。 （ 1）承辦部門：濟南市人民防空辦公室 （ 2）申報資料： ① 施工圖設計 文件 2 套（地下人防部分）； ② 計委立項批文；③ 市規劃局建設工程設計規劃要求通知書及附圖； ④ 人防結建手續證明。 （ 3）申辦程序：地下人防工程的設計應由具有相應資質的設計單位來承擔，如由濟南市人防設計院或省人防設計院來設計，達到人防保護等級，并辦理了人防結建手續證明，則無須再繳納人防易地建設費。如為人防系統以外的設計院設計，則須經過市人防辦設計處的審查后方可通過。 （ 4）辦結時限：如辦理了人防結建手續證明，則無須辦理人防設計審查手續；如未辦理人防結建手續證明，圖紙審查時限在 10 個工作日以內。 （ 5）收費標準 ：根據魯價費發（ 2020） 181 號《關于調整人防建設收費的通知》和濟價費字（ 2020） 259 號《市物價局、財政局、人防辦轉發省物價局、財政廳、人防辦 關于調整人防建設收費的通知 的通知》的規定，人防易地建設費的標準為，按總建筑面積計， 30 元 /平方米計取。 （ 1）承辦部門：濟南市規劃局 （ 2）申報資料： 申請階段：①書面申請（含建設要求和內容）；② 1： 500 地形圖； ③ 已批準的詳細規劃； 取證階段：①《建設工程規劃許可證》申報表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設計單位證書專 用章）一份；③建筑和結構施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套；④當年年度投資計劃；⑤有關部門的審核手續；⑥已取得《建設用地規劃許可證》的，須附土地使用權批準文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明；⑦按規定由專業主管部門審查的，應附其書面審查意見。 （ 3）申辦程序： 申請階段：持申報材料向市規劃局提出申請；到市規劃局規劃管理處辦理《建設工程設計規劃要求通知書》；省會規劃專家組評審；到市規劃局規劃管理處辦理《建設工程設計方案規劃審查意見書》。 取證階段：開發商領取、填報《建設工程規劃許可證 申報表》，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規劃局辦理審批手續。資料審核完畢，執由規劃局開具的濟南市城市建設基金管理辦公室收費聯絡單，到基金辦繳納市政設施配套費。同時，在市規劃局繳納城市規劃技術咨詢服務費和建筑放線費。在繳納上述費用后，方可領取建設工程規劃許可證。 （ 4）辦結時限： ① 批準辦證申請， 15 個工作日內； ② 辦理《建設工程設計規劃要求通知書》， 7 個工作日內； ③ 辦理《建設工程設計方案規劃審查意見書》，7 個工作日內； ④ 辦理施工圖審查， 20 個工作日內。（方案或施工圖修改時間不計入辦結時限內） （ 5）收 費標準：根據濟價非字（ 1996） 154 號文的規定，市政設施配套費的收費標準為：自建自用項目， 111 元 /平方米；房地產開發項目， 180 元 /平方米；根據魯建規字 [2020]33 號文的規定，城市規劃技術咨詢服務費的收費標準按建筑類別的不同，分別計取不同的費用。（詳見表三）；根據國家測繪局測繪產品價目表，建筑放線費的收費標準為 649 元 /點。 （ 6）規劃許可證辦理程序圖（見程序圖三） （ 7）應注意的事項：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計劃批復部門辦理年度結轉計劃。 第三小節 施工許可證的取得 一、概述 申領建設工程施工許可證 ,是在辦理《建筑工程規劃許可證》后 ,需要進行的驗證工程建設符合開工要求的最后法定程序 ,該證是申辦開工的必備文件。 在市建委辦理報建證后 ,開發商可在濟南市建筑有形市場辦理施工、監理招投標、質量監督、安全監督、造價、勞保統籌等手續后，向市建設管理部門提出開工申請，經審查批準，核發施工許可證。 二、實施程序 （一）項目報建 ：濟南市建設委員會 ： ① 計委批準的當年投資計劃； ② 市規劃局建設工程設計規劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規劃審查意見書； ③ 工程建 設項目報建申請表。 ： ① 到市建設行政主管部門領取報建申請表，根據投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。 ② 持投資計劃及申請表報市建設行政主管部門，取得《工程建設項目報建證》。 ： 1 個工作日。 ：《報建證》工本費： 10 元。 （二）濟南市建筑市場需辦理的手續 、監理招投標 （ 1） 承辦部門：招標代理公司或開發商、市招標辦（監督職責） （ 2）申報資料： ① 計委計劃批文； ② 市規劃局建設工程設計規劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規劃審查意見書； ③ 建 設用地規劃許可證； ④ 建筑工程規劃許可證； ⑤ 報建證； ⑥ 施工單位應當具備《營業執照》、《資質證書》、《安全資格證書》等證件； ⑦ 從事招標代理、工程造價咨詢及經濟咨詢業務的中介機構具有相應資格，持有有關證明、證件。 （ 3）申辦程序：招標單位提出招標申請；市招標辦審查招標單位資格及招標文件；發布建筑工程招標公告；投標單位提出投標申請；招標單位預審投標單位資格并優選投標單位；確定評標和定標方法；向投標單位發放標書；確定評標組織；投標單位投遞標書；開標、評標、定標；發布中標公告、取得中標通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定 工程定額取費標準；分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項；集中收繳有關規費；按照《招投標法》的有關規定，在市招標辦登記備案。備案資料包括招標情況說明、開發商的招標文件、中標單位的投標文件、評標的原始記錄、中標通知書。 （ 4）辦結時限： ① 審查招標單位資格、招標申請書和招標文件，在三日內完成；② 評標、定標，一般工程在三日內完成；大、中型工程在七日內完成，特殊工程可適當延長； ③ 審查合同，在收到送審文本后三日內完成。 （ 5）收費標準：招標完成后，應繳納下列費用：工程招標管理費 ,中標價的 5‰ ；招標公證費， 2020 元 /中標單位。 （ 6）應注意的事項：如開發商自行招標，需提前向招標辦申請，經該辦同意后方可實施。 、勞保、質量監督、交易信息手續 造價、勞保、質量監督、交易信息手續在建筑有形市場僅須交納費用即可。辦結時限， 1 個工作日。其標準分別為： （ 1）質量監督費 ‰ （ 2）造價管理費 ‰ （ 3）交易信息費 ‰ 以上費用的計算基數是：建筑面積 *收費基數（收費基數的標準參見濟建工字 [2002]第 16 號文，詳見附錄五） （ 5）勞保統籌費 該費用由濟南市建筑工程勞保費管理辦公室收 取，收費標準為建安工程總造價的 26‰ 。工程造價 3000 萬元以內的須一次繳清， 3000 萬元以上首次須繳付 50%以上，分期緩交不超過兩次。 （三）施工許可證的辦理 ：濟南市建設委員會 ： ① 報建證； ② 計委立項批文； ③ 市規劃局建設工程設計規劃要求通知書及附圖； ④ 施工合同備案登記表； ⑤ 質監委托書； ⑥ 監理合同鑒證； ⑦ 施工單位安全報監書； ⑧ 總包單位中標通知書； ⑦ 建筑工程質量責任卡； ⑧ 施工許可申請表。 ： ① 開發商領取、填報《濟南市建設工程施工許可申請表》、《工程質量責任卡》、《質 監委托書》； ② 將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續； ③ 交納墻體材料節能費和散裝水泥保證金后，領取施工許可證。 ：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節能費和散裝水泥保證金之日起，5 個工作日內，核發《建設工程施工許可證》 ：在此階段，需交納墻體材料節能費， 10 元 /平方米；散裝水泥保證金 元 /噸。 ： ① 施工許可證實行一個單項建設工程，實行一份施工許可制度；② 施工許可證分為正本、副本，正本由開發商保存，副本由施工企業保存，作為竣工驗收資料。 7. 施工許可證辦理程序圖（見程序圖四） 第四小節 房屋預售許可證的取得 一、概述 我國實行商品房預售許可證制度，開發商進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記手續，取得《商品房預售許可證》。 二、實施程序 ：濟南市拆遷管理辦公室 ： ① 商品房預售申報表； ② 土地使用權證書； ③ 按提供預售的商品房計算投入建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料； ④ 開發資質等級證書和開發經營許可證； ⑤ 工程施工合同；⑥ 預售商品房分層平面圖。 ：拆遷辦收到申請后 3 日內對申請材料進行初審，并進行現場查勘。，辦理預售許可。 ：收到申報表和申報資料后， 7 日內辦理完畢。 第五小節 房屋權屬證書的取得 一、概述 我國實行房屋所有權登記發證制度，房屋權屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權利的唯一合法憑證。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權登記手續。 二、實施程序 ：濟南市房產管理局各區房管局 ： ① 營業執照或法人代碼證； ② 土地使用權證； ③ 建設 用地規劃許可證； ④ 建設工程規劃許可證； ⑤ 建設工程施工許可證； ⑥ 建設工程（質量）竣工驗收證明； ⑦ 房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。 ：開發商到房屋所在區房管局填寫房產登記申請書，提供規定的資料進行登記；區局房管局對申報資料進行初審，并委托市房屋測繪中心到現場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復印件一份），圖紙一式三份（有共有權人的按共有人數增加圖紙）報市房屋產權登記中心審批簽發房屋權屬證書。房屋產權登記中心委托區房管局將權屬證書發給 開發商。 ：辦理各種房屋權屬登記，負責初審、復審、審批的區房管局、市房屋產權登記中心等職能部門，應在 5 個工作日內完成所承擔環節的工作事項。對符合規定條件的申報件，權屬證書應在 15 個工作日內辦理完畢。 ：房屋初始登記費 80 元 /套，住宅平房及別墅按每證 80 元計收。每增加一本權屬證書加收 10 元，地下室不收取登記費。如為自建自用，則不需交納交易手續費；如進行交易買賣，則須按成交價的 %計取交易手續費。 第六小節 兩書制度 房地產開發商在商品房交付時，應當向購買人提供《住宅質量保證 書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》用于明確開發商應承擔的保修責任，《住宅使用說明書》的作用是向業主提示合理使用住房的注意事項。 《住宅質量保證書》的內容： ； ； 3.保修期； ； 。 《住宅使用說明書》的內容： 、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位； ； 、裝飾注意事項； 、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明； 、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項的說明； 、窗類型，使用注意事項； ； 、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明； ； 中配置的設施、設備，生產廠家的使用說明書。 應注意的事項： 1.“ 兩書 ” 的交付時間為：商品房交付的時間； ； 1998 年建設部頒布的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》。 第三節 與市政設施的接駁 一、概述 房地產開發項目在項目立項，列入固定資產年度投資計劃后，即可與自來水 公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養護部門進行接觸商洽，起草協議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續，并按規定支付有關費用。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。 二、實施程序 1. 與自來水設施的接駁 （ 1）承辦部門：濟南市自來水公司 （ 2）申報資料： ① 用水申請報告； ② 總平面圖； ③ 施工現場周邊地形圖。 （ 3）申辦程序： ① 用水申請報告，到生產技術科辦理申請開戶手續； ② 申請手續批復后，到規劃設計室辦理勘察、設計事宜； ③ 簽訂協議并繳納自來水增容 費、勘察設計費。 ④ 等待工程公司安排施工。 （ 4）辦結時限：執行雙方協議的有關規定。 （ 5）收費標準：用于銷售的房屋所用水表按生產標準收取增容費，自來水公司根據建筑物的性質和體量，配備總表，收費標準以總表表徑的大小確定。詳見附表三；勘察費 50 元 /表；設計費可協商解決，自來水公司內部標準為取接水工程造價的 %；施工費用按自來水工程公司出具的施工結算值計取。 （ 6）應注意的事項： ① 開發商用于居民回遷的水表按生活標準收取增容費；