房地產物業管理概述(中)(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 (3)裝修施工結束后，由管理處派人對裝修工程進行檢查，如無違反本規定及物業轄區 其他管理規定的行為，沒有對他人財產和公共場地、設施、設備等造成損害的，管理處將如數退還押金和保證金。 (四)違規責任 (1)在裝修施工中有違反上述規定行為的，管理處有權視情節嚴重程度給予扣罰部分乃 至全部押金和保證金的處罰。 (2)裝修施工中有意或無意損壞公共設施、設備和給他人財產、物品造成損害的，必須 照價賠償。 (3)因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等造成公共設施和他人利益損失的， 裝修戶應負責修復(或承擔修復費用)，并視情況給予受損害者必要的賠償。 (4)因裝修施工造成外墻破壞、污染的，由裝修戶負責修補。 (五)管理權限(1)住戶裝修管理由所屬物業轄區管理處全權負責。(2)住戶要求改動房內水、電管線走向的，須經物業管理企業工程部經理同意方能進行施工。 (3)住戶要求封閉后陽臺，須經管理處同意方能進行施工。(4)因特殊情況需在戶內隔墻上開窗和開洞的，需經物業管理企業工程部經理批準。(5)任何人均無權批準超過本規定的裝修行為。(6)如施工隊違反本規定后，不聽從物業管 理企業的勸阻和安排，物業管理企業有權責令其停止裝修行為。第四章 物業管理模式 在傳統的計劃經濟體制下，物業管理的概念在我國尚未形成，常規的管理也是以行政管 理的方式進行的，即一個單位的房屋由單位的行政辦公室或后勤部門負責，進行一些日常的 房屋維修等。改革開放以后，尤其是以土地的使用權有償有期出讓的改革為契機，國家加大 了房改的力度，房屋產權由過去的單一形式變為多元化以后，給房屋的管理帶來了難度。我 國南方經濟特區城市逐步引進并推廣了以經濟手段對物業進行管理的概念和方法，并逐步建 立了以經濟手段為主，法律和行政手段為輔的物業管理體制。由于我國歷史等一些原因，東 西部經濟發展有較大的差異，即使在同一個城市中，也存在著經濟懸殊過大的現象，這就決 定了我國目前物業管理的多樣性。第一節 目前我國物業管理模式 一、房屋管理的六種模式 根據不同地區的經濟狀況，我國住宅小區(樓宇)的管理模式大體有以下六種： (1)以區、街道辦事處以及居委會為主成立的物業管理公司開展物業管理工作； (2)以房地產管理部門轉制成立的物業管理公司開展物業管理工作； (3)房地產開發公司組建的物業管理公司開展物業管理工作；(4)單位直管公房管理模 式； (5)完全按照現代企業制度建立起來的物業管理公司開展物業管理工作；(6)由街道居 委會、社區服務站以及物業管理公司以合三為一的一種管理模式開展物業管理。 二、六種管理模式的比較 模式這種模式的優點在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機構與政權基層組織 相一致，在實施管理時具有權威性，制約力強。專業管理機構在小區管委會領導下，各自履 行自己的職責，能做到統一安排，分工明確，專業協作，各負其責，使小區成為一個完整的 管理體制，而且基層組織的穩定性有利于小區管理的長期性和穩定性。這種模式在單一產權 房屋管理中，尤其能體現它的行政管理的效用。在產權多元的情況下，這種以行政為主體的 管理模式，應避免管理委員會大包大攬，要充分發揮專業管理部門的職責和功能，要防止行 政管理代替一切的情況。目前小區中的違章搭建房屋，據有關部門統計，占56％左右的違章 房屋是屬于行政組織——居委會、街道辦事處所為。 這種模式的優點是發揮了房地產管理部門的管房專業之所長。小區以房屋管理為主體， 對房屋進行科學管理，保持房屋較高的完好率，有利于保護小區的整體風貌。但這種模式難以協調各專業部門，在小區總體管理上各專業部門容易各自為政，不能齊心合作，而房管部 門又缺乏權威性，扯皮現象較多。同時，由于長期以來房管部門對房屋采取的是行政管理，隨著市場經濟的發展，住房商品化后，如何對待小區內的居民購房者，如何開展全方位服務 則還需要有一個轉變過程。目前全國已開始加大、加快房改步伐，鼓勵老百姓購買房產以后，房管部門的體制、服務對象、內容都將發生巨大的變化，建設部要求所有房管部門要在20 00年前完成轉制，這就要求轉制的物業管理公司跟上形勢發展，否則就有可能被淘汰。 這種模式在商品經濟比較發達的地方容易推廣。它發揮了房地產開發企業的經營所長， 從開發、建設到管理是一條龍，管理與經營活動結合起來，可以為住戶提供全方位服務，不僅包括市政、環衛、治安、供水、供電等公共服務，還可以為住戶提供特殊需要服務，由于 這類公司依附于開發商，物業管理公司經營得好與壞、盈與虧都由開發商負責，造成物業管理公司自身獨立性差，自主意識差，市場競爭意識弱。從近期看，這種依附還是可以的，但 從長遠來看，物業管理公司總有一天要“斷奶”。因此這類物業管理公司應盡快增強自主意識、獨立意識和市場競爭意識，真正成為自主經營、自負盈虧的經濟實體。此外，這種模式 應注重經濟效益、社會效益與環境效益相結合，加強政府的監督、指導，維護居民正當的合法權益，并注重處理好與街道辦事處、居委會的關系，充分發揮基層政權組織的作用。 這種模式的優點是企業比較重視，住房已成為企業十分重要的問題和工作，配有專職企 業負責人進行管理，管理對象是本單位的職工和本單位的房產，比較單一。經費來源是以企業福利基金為后盾，比較充裕，住戶如有意見或公共設施出現損壞需要修理時，可以直接向 有關部門反映，并能盡快地得到解決。由于領導一元化，出現問題行政領導可以干預，從管理到經費籌措都比較方便。這種模式只能在企業內部進行。存在的問題是隨著人事制度的改 革、單位用工自主權的增加，解聘、招聘、辭職等人才大量流動，給企業福利性住房管理帶來了不便，不能適應我國的住房制度改革和發展社會主義市場經濟的需要。此外，本企業后 勤部門成立的物業管理公司不是獨立法人單位，在經濟利益上難以和原單位脫鉤，經營管理工作也受到較大限制，難以實行職能分解、政企分離，也不利于面向社會，形成規模經營。 這種模式的優點：首先是管理思路清晰、市場意識強烈，明確服務對象是業主(使用人) ，辦事熱情、認真；其次，物業管理企業成本概念清楚，他們完全按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉、自我發展”的方式進行，可解決多年來行政管理缺乏資金的大問題；再次， 這種按照現代企業制度建立起來的物業管理公司機制靈活，運用市場經濟規律采用優勝劣汰的競爭機制，對企業職工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期評定，充分調動全體員工 的積極性，徹底打破過去國有企業那種吃“大鍋飯”的懶惰思想；最后，這種企業為業主( 使用人)服務思想牢固，服務質量高。這種按照現代企業制度建立的物業管理公司應是我國 物業管理行業發展的方向，因為它符合社會主義市場經濟的要求，有強大的生命力，但由于我國國情所限，一是人們的思想觀念還停留在計劃經濟時期的福利房上，對花錢買享受還不 理解；二是我國經濟發展還不平衡，生產力提高不快，人民生活水平相對較低，因此一些物業管理公司還處在低水平上運轉。如果一些物業管理公司托管房產面積小的話還會出現虧損 經營。必須引起物業管理公司高度重視，強練內功，擴大規模，扭虧為盈。 “三合一”組建的物業管理模式 “三合一”模式的優點：首先是居委會參與，可以樹立物業管理公司的形象。因為居委 會作為我國行政組織的最基本單位，它代表政府，有一定威信。其次，容易與政府各部門協 調。居委會可以代表物業管理公司與政府各職能部門進行協調。因為居委會對街道、政府較 為熟悉，協調較為容易。最后，居委會與物業管理公司在行政、經濟上分工明確，小區行政 管理由居委會承擔，經濟上由物業管理公司解決并支持居委會開展工作。這種模式的弊端： 一是領導體制不順：居委會主任由上級街道委派，物業管理公司經理是企業法人，當兩者工 作發生矛盾時，到底誰服從誰？沒有明確規定。二是存在權利與義務不符。對于居委會來講 ，經費上得到物業管理公司的支持(有些居委會工作人員還得到了一份補貼)，應該承擔物業 管理公司的一部分工作，但事實上，很多物業管理公司認為居委會權利要得多，義務承擔得 少，容易產生矛盾。三是產生了新的政企不分的局面。物業管理公司作為企業，自負盈虧； 居委會作為國家基礎行政組織，則以行為利益為重，企業利益與行政利益常發生沖突，領導 又常和稀泥。四是物業管理中出現重大失誤，業主把物業管理公司告上法庭時，由于體制不 清，許多物業管理公司經理還兼任居委會主任，就出現業主狀告政府(居委會主任代表基層 政府)的被動局面。第二節 傳統的房屋管理與市場化的物業管理的區別 為了更好地了解市場化的物業管理的特點，有必要同過去傳統的房屋行政管理進行對照 與比較。 一、傳統的房屋管理 通常是以行政手段管理，其管理單位是政府的一個職能部門，如市、區房管局和基層單 位——房管所。傳統房屋管理單位屬于事業性質。由于房管部門管理的房屋是國有財產(產 權單一)，而房管部門又是政府的一個職能部門，所以產權和管理權是合一的。一般是對房 屋及其附屬設備進行維修、養護，工作比較單一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一員三工”便可以負責一個片的房屋維修管理。“一員”為房管員，每月定期收房租， 如果住戶有問題，只負責傳遞信息，而且只圍繞房屋的維修方面；“三工”即瓦工、木工和壯工，也就是維修的基本隊伍，幾個房管員才配上一個水電工。其維修經費來源有兩種：一 是收取的低租金(由于國家采取的方針是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠國家財政補貼。所以國家房屋建得越多，包袱背得越重。國家想管好房屋但沒有財 力保證。 二、市場化的物業管理 市場化的物業管理采取的是以經濟手段進行管理，其管理單位——物業管理公司屬于企業性質。物業管理公司的基層管理單位是管理處。一般來說，物業管理公司只有經營管理權 而無產權。物業管理公司管理的內容非常廣泛，通常分為三類：第一類是公共服務，就是為全體住戶提供經常性的有償或無償服務，例如清掃保潔、治安保衛、庭園綠化等；第二類是 專項服務，為小區內的住戶提供專門服務，如修理與管理各種車輛，為用戶提供室內裝修服務，開辦商店、飯店、美發店等；第三類是特約服務，即根據住戶的特殊需要進行服務，如 代購車船票，為住戶代購糧食、蔬菜，代送兒童上學等。其經費來源主要是物業管理公司自己籌集，通過收繳管理費和多種經營來解決，為居民提供有償服務。 三、兩種管理方式的比較從傳統的房屋管理方式向社會主義市場經濟條件下的市場化物業管理方式轉變，從表面上看，兩者區別不大，都是對物業進行管理。然而，如果我們認真地對物業、物業管理的概 念與傳統的房屋管理相比較，不難發現，它們之間有諸多原則上的區別，詳見下表。 傳統的房屋管理是計劃經濟下政府部門和企事業單位按產權、按部門采用行政手段，直 接進行行政福利型的封閉式管理。通常是長官意志、行政命令的辦法，是計劃包辦的維修管理辦法。前幾年，全國許多地方實行了所有權與經營權“兩權分離”，組建了一批房屋管理 公司，在管理體制上做了些變革。但這些單位大都為事業單位，行政干預、政企不分的色彩較為濃厚。物業管理公司是專業化的企業。它的服務是通過市場、采用經濟手段進行社會化 管理的有償服務，是按“獨立核算、自負盈虧、自我運行、自我完善、自我發展”的管理體制開展工作的。概括地說，前者是計劃經濟下的政府、部門行為，是福利型的；后者是市場 經濟下的企業行為，是有償型的。 傳統的房屋管理多年來一直以單一的“收租養房”為主要內容。而國家實行的又是福利型低租金政策，即使收了租也養不了房，仍需要政府給大量的財政補貼進行房屋維修，因此 形成了房屋蓋得越多，政府補貼得越多，包袱背得越重的惡性循環。物業管理是對房屋、設備、設施、市政、環境等實行全方位、多功能的經營、管理、服務；它既要管好房，又要以 人為核心提供物質和精神兩個方面的服務。企業通過開展一業為主、多種經營的經營方針，實現造血功能，政府不給補貼，逐步走向良性循環。 傳統的房屋管理，不論是政府或部門管理，都是國家的，產權單一。隨著房屋商品化、 住宅制度改革的推行，產權結構發生了根本性的變化，原來以公房為主體的格局，被大量共有、共用而又毗連的房屋格局所取代。例如廣州市，每年住宅商品房總量的80％由個人購買 ，現在廣州已經形成國家、集體、個人，包括港、澳、臺胞以及外國人等多種所有制組成的多元化產權格局。在這種變化面前，如果仍然沿用傳統的管理辦法，則不僅會導致各自為政 、各行其是的無政府主義現象發生，還必將會導致整棟、整片房屋的維修管理陷入無從計劃、無從管理的狀態。而物業管理突破了產權歸屬界限和分散管理的格局，實行高度統一、全 方位服務于一體的管理。它的職責除對小區內所有的房屋及附屬設施進行維修管理外，還對小區內的環衛、綠化、市政、治安、交通等實行全方位的管理，發揮住宅小區的整體功能， 為建設一個舒適、優美、安全、和諧的居住環境創造條件，深受居住者的歡迎。 傳統的房屋管理是管房單位以自身的意志來管理住戶，他們與住戶的關系是管理與被管 理的關系，住戶長期處于被動地位而無法選擇。南京一位居住在公房里的住戶，屋頂漏水，向所管轄的房管部門連續反映了近一年都未修好，住戶實在沒法，只好求助市民熱線電話幫 助解決。市場化的物業管理是產權人和使用人通過市場選聘物業管理企業。物業管理企業也有權接受或者不接受選聘。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的 權力、義務。管理公司與住戶的關系則是服務與被服務的關系，而且是寓管理于服務之中。凡是住戶所需要的各類服務，物業管理公司都應盡量給予滿足和解決。 造成上述差別的根本原因在產權歸屬不同。產權的公有始終使物業的監護責任落不到實 處，而行政手段又使管理陷于僵化。隨著我國土地使用制度的改革以及市場機制的引入，才 真正使我國的土地資源實現了巨大的自身價值，最終才有可能從根本上解決老百姓的住房問 題。也正是在這種條件下，物業管理才應運而生。第三節 中國物業管理體制發展趨勢 一、中國近期物業管理特點 黨和國家政府十分重視人民群眾住房條件的改善。據國家統計局資料表明： (1)，； (2)建國50年(不包括1999年)，后20年是前30年建造的住宅量 ； (3)1998年，我國城鎮住宅投資4310億元，比上一年增長近30%； (4)1998年，我國城鎮住房建設再創歷史最高水平，比 ％； (5)1998年，％中，其中至少有一個百分點是住宅