房地產銷售人員培訓課程(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，既房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益的處分的權利。618產權證書產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產權證書包括：產權類別、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要的附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。619大產證大產證：即開發商首先要取得的產權證，由購房者或購房者委托開發商到房產交易部門辦理。開發商只有取得了大產證，購房者才能去辦理小產證。 第二部分 建筑建材基本知識一、房屋建筑分類 按用途分類(1) 居住建筑（公寓、宿舍、別墅……）住宅(2) 公共建筑（劇院、醫院、車站……）非住宅 按承重結構分類(1) 磚木結構——舊式住房(2) 磚混結構（包括部分鋼筋混凝土）——舊式住房(3) 鋼筋混凝土結構——目前通常采用(4) 鋼結構——現代建筑、超高層大跨度采用（帝國大廈、金茂大廈） 按承重方式分類(1) 墻承重(2) 框架結構（梁柱承重）(3) 半框架結構（部分墻承重）(4) 空間結構（桁架、網狀結構等，主要用于體育館、飛機裝配車間等建筑） 按建筑層數與高層分類表1：建筑物按層數與高度分類 居住建筑公共建筑非高層低層1~3層多層4~6層中高層7~9層低于24m高層高于10層高于24m超高層高于100m高于100m 按耐火等級分類(1) 一級（最好）(2) 二級(3) 三級(4) 四級（最差）表2：建筑的耐火等級一級二級三級四級承重墻和樓梯間的墻支承多層的柱支承單層的柱燃燒體梁樓板吊頂（包括吊頂擱柵）燃燒體屋頂的承重構件燃燒體燃燒體疏散樓梯燃燒體框架填充墻隔墻防火墻注：不燃燒體——磚石材料、混凝土、毛石混凝土、加氣混凝土、鋼筋混凝土、磚柱、鋼筋混凝土柱或有保護層的金屬柱、鋼筋混首土板等。難燃燒體——木吊頂格柵下吊鋼絲網抹灰、板條抹灰、木吊頂格柵下吊石棉水泥板、石膏板、石棉板、鋼絲鋼抹灰、板條抹灰、葦箔抹灰、水泥石棉板。燃燒體——無保護層的木梁、木吊頂格柵下呆板條、葦箔、紙板、纖維板、膠合板等可燃物。 按耐久等級分類(1) 一級（大于100年）(2) 二級（50~100年）(3) 三級（25~50年）(4) 四級（小于15年）二、房屋建筑構造(一) 建筑結構 基本構件類型(1) 鋼結構建筑鋼材，詳見建材部分(2) 鋼筋混凝土A、 現澆鋼筋混凝土（越來越多采用）B、 預制裝配式混凝土構件（逐漸少用）(3) 鋼和鋼筋混凝土(4) 混合結構屋頂、樓面用鋼筋混凝土，墻、柱用磚或別的建筑材料A、 混合一等：屋頂、樓面、部分梁柱采用鋼筋混凝土B、 混合二等：采用鋼筋混凝土小梁薄板作為樓面材料(5) 磚木結構墻、柱用磚，樓層、屋架用木材A、 一等：指房屋兩側的山墻和前沿墻厚度均為一磚以上B、 二等：指房屋兩側山墻厚度為一磚以上，前沿橫墻厚度為半磚或板壁、假墻或其它單墻C、 三等：指房屋兩側山墻為木屋架承重，用半磚墻或其它假墻填充，或以磚墻、木層架、竹杵條、瓦屋面組成的結構(6) 其它結構竹結構、木結構、竹木結構 建筑結構的承重形式(1) 疊砌式墻承重，主要用于六層以下居住建筑及中小型工業建筑(2) 框架式梁、柱承重，主要用于辦公樓、旅館等平面空間較大建筑(3) 框—剪式（框架—剪力墻式）某些部位采用鋼筋混凝土剪力墻，主要用于高層住宅注：剪力—作用于同一點，大小相等，方向相反的一對力（不同于平衡力）(4) 剪力墻剪力墻承重，主要用于高層建筑(5) 筒體式主要用于大跨度、大空間、超高層A、 筒體結構（單個筒體）B、 筒中結構（兩個筒體）C、 束筒結構（多個筒體）(二) 房屋建筑構件基礎、墻（柱）、樓地面、樓梯、屋頂、門窗 地基與基礎(1) 地基A、 天然地基B、 人工地基a、 壓實法b、 換土法c、 樁基樁：預制樁、灌注樁灌注樁是在施工現場的樁位上先成孔，然后在孔內灌注混凝土（也可加鋼筋）而成，包括鉆孔灌注樁、沉管灌注樁、爆擴樁等d、 化學加固法(2) 基礎A、 條形基礎（承重墻下基礎）B、 獨立基礎（柱下基礎）C、 井格式基礎（將柱下基礎連接起來）D、 梁板式筏形基礎（滿堂式的板式基礎）平板式梁板式E、 箱形基礎（由底板、頂板及若干縱橫墻組成，中空部分可用作地下室） 基礎作為建筑的重要組成部分，造價、工期都約占整個工程的三分之一 墻體(1) 按所處位置分內墻、外墻(2) 按方向位置分縱墻、橫墻(3) 按受力情況分承重墻、非承重墻非承重墻包括隔墻、填充墻、幕墻(4) 按施工方式分疊砌式墻、版筑式墻、裝配式墻(5) 墻體細部構造門窗過梁——當墻體上開設門、窗孔洞時，為了支承洞孔上部砌體所傳來的各種荷載，并將這些荷載傳給窗間墻，常在門、窗孔洞上設置橫梁，該梁稱過梁，常見的磚拱、鋼筋磚過梁和混凝土過梁等。窗臺——當室外雨水沿窗扇下淌時，為避免雨水積聚窗下并侵入墻身且沿窗下檻向室內滲透，常于窗下靠室外一側設置瀉水構件窗臺，窗臺分懸挑窗臺和不懸挑窗臺。勤腳——勤腳是墻身接近室外地面的部分，一般情況下，其高度為室內地坪與室外地面的高差部分。它起著保護墻身和增加建筑物立面美觀的作用，通常有砌勒腳和抹灰勒腳。明溝——明溝又稱陽溝，位于外墻四周，將通過雨水管流下的屋面雨水等有組織地導向地下排水集井，而流入下水道，起到保護墻基的作用。散水——為保護墻基不受雨水的侵蝕，常在外墻四周將地面做成向外傾斜的坡面，以便將屋面雨水排至遠處，這一坡面稱散水。壁柱——當墻體的窗間墻上出現集中荷載，而墻厚又不足以承受其荷載時；或當墻體的長度和高度超過一定限度并影響穩定性，常在墻身局部適當位置增設凸出墻面的壁柱以提高墻體剛度。門垛——凡在墻上設門洞開在兩墻轉角處或丁字墻交接處時，為了便于門框的安裝和保證墻體的穩定，須在門靠墻的轉角部分或丁字交接的一邊設置門垛。圈梁——圈梁又稱腰箍，是沿外墻四周及部分內隔墻設置的，連續閉合的梁。 樓層(1) 現澆樓板A、 板式樓板：樓板上的荷載直接靠樓板傳給墻體B、 梁板式樓板：樓板上的荷載先由板傳給梁，再由梁傳給墻或柱C、 無梁樓板：將板直接支承在柱子和墻上，且不設梁(2) 預制裝配式鋼筋混凝土樓板A、 實心平板B、 槽形板C、 空心板隨著施工工藝和對結構要求的不斷提高，越來越多地采用現澆樓板。 樓梯(1) 樓梯組成A、 樓梯梯段B、 樓梯平臺(2) 樓梯形式A、 直跑式B、 折角式C、 并列式D、 剪刀式E、 圓弧式F、 螺旋式(3) 按施式方式分類A、 現澆式B、 裝配式 屋頂(1) 平屋頂(2) 坡屋頂A、 雙坡屋頂B、 四坡屋頂 門窗(1) 門（按開啟方式分）A、 平開門：水平開啟的門B、 彈簧門：同平開門，但用彈簧鉸鏈或彈簧傳動C、 推拉門：在上下輪道上左右滑行D、 折疊門：多扇折疊，可拼合折疊推移到側邊E、 轉門：二或四扇連成風車形，在兩個固定門套內旋轉的門(2) 窗（按開啟方式分）A、 固定窗：不能開啟的窗B、 平開窗：可水平開啟的窗C、 橫式旋窗：垂直開啟的窗D、 立式轉窗：立向轉動的窗E、 推拉窗：在上下軌道上滑行三、房屋設備房屋設備是房屋建筑內部附屬設備，是房屋建筑實體的一部分。房屋設備有許多系統設施組成，具體分述如下：(一) 室內給排水系統房屋室內給水系統由裝有水表的房屋引入管、水平干管、立管、支管、衛生用具的配水龍頭或用水設備組成。室內排水系統大致由七部分組成：(1) 衛生器具、排放生產廢水的設備、雨水斗及地漏；(2) 器具排水管如存水彎、P字彎等；(3) 橫管；(4) 立管；(5) 排出管；(6) 通氣管；(7) 清掃設備。(二) 采暖系統采暖亦稱供暖。向室內供給熱量的設施叫做采暖系統。根據熱媒的形式，可把采暖系統分為熱水、蒸汽及熱風采暖三類，熱媒分別為水、蒸汽及空氣。采暖系統主要由熱源、輸熱管道及散熱設備組成。(三) 建筑電氣系統現代建筑物中，為滿足生活和工作用電而安裝的與建筑物本體結合在一起的各類電氣設備，主要有下述五部分組成： 變電和配電系統。由變電、配電的設備和裝置組成。 動力設備系統。如水泵、鍋爐、空氣調節設備、送風和排風機、電梯、試驗裝置等。這些設備與從電線路、控制電器、保護繼電器等組成動力設備系統。 照明系統。由電光源、燈具和照明線路組成。 防雷和接地裝置。建筑防雷裝置及建筑物內用電設備的統一接地裝置。 弱電系統。主要用于傳輸信號。如電話系統、有線廣播系統、消防監測系統、閉路電視系統、共用電視天線系統，對建筑物中各種設備進行統一管理和控制的計算機管理系統等。(四) 空氣調節系統調節室內空氣的溫度、濕度、流通速度和潔凈度，以滿足居住者生活需要以及滿足生產和科學實驗需要的全套設施，稱為空氣調節系統。完整的空氣調節系統要有熱源和冷源。該系統由空氣處理設備、空氣輸送設備、空氣分布裝置、冷源和熱源、自動控制裝置組成。(五) 室內消防系統安裝在室內、用以撲滅發生在建筑內初起的火災的設施。室內消防系統主要有室內消火栓系統、自動噴水消防系統、水霧滅火系統、泡沫滅火系統、二氧化碳滅火系統、囪代烷滅火系統、干粉滅火系統等。四、建筑材料基礎知識(一) 建筑材料基本分類按建筑材料化學成分可為三大類： 無機質材料(1) 金屬材料：黑色金屬（鋼鐵等）和有色金屬（銅、鋁、鋅等）(2) 非金屬材料：如天然石料、膠凝材料（水泥、石灰、石膏等）、混凝土等。 有機質材料(1) 植物質材料：如木材、竹材等(2) 高分子材料：如瀝青、塑料、橡膠等 復合材料：如鋼筋混凝土、塑料混凝土玻璃鋼等(二) 建筑材料基本性質 建筑材料的物理性質(1) 材料的比重比重是指材料在絕對密實狀態下單位體積的重量(2) 材料的容重容重是指材料在自然狀態下單位體積的重量建筑材料的比重和容重性質與建筑工程中的材料用量計算，構件自重和配料計算，確定材料堆放空間等有密切聯系。(3) 材料的密實度密實度是指材料體積內固體物質所充實的程度(4) 材料的孔隙率孔隙率是指材料體積內孔隙體積所占的百分比材料的孔隙率大小以及孔隙構造與材料的容重、強度、吸水性、抗滲性、抗凍性、導熱性等有密切關系。 建筑材料的力學性質(1) 材料的強度材料強度是指材料抵抗外力破壞的能力。材料強度有抗壓強度、抗拉強度、抗剪強度、抗彎強度等幾種。材料強度的大小主要取決于材料本身的成分、結構和構造。(2) 材料的彈性和塑性材料彈性是指材料在外力作用下產生變形，當除去外力后仍能恢復原來形狀的性能。材料塑性則與彈性相反，即去除外力作用后不能恢復原來形狀而仍保持變形后形狀的性能。(3) 材料的脆性與韌性材料的脆性是指材料在外力作用下無明顯的塑性變形即遭破壞的性能。玻璃、瓷磚混凝土等材料均屬于脆性材料。材料的韌性是指材料在外力作用下能承受較大的變形也不致于破壞的性能。如木材、建筑鋼材等。(4) 材料硬度與耐磨性硬度是指材料表面抵抗其他較硬物體壓入的能力。耐磨性是指材料抵抗磨損的能力。在房屋建筑過程中，用于地面、樓梯踏步人行通道等處的材料，必須考慮硬度和耐磨性。 建筑材料與水有關的性質(1) 親水性與憎水性親水性是指材料與水接觸時易被水潤濕的性能。憎水性是指材料不易被水潤濕的性能。憎水性強的材料常被用作防水和防潮。如瀝青、油漆等。(2) 吸水性與吸濕性吸水性是指材料吸收水分的性質。吸濕性是指材料在潮濕的空氣中吸取水分的性能。(3) 耐水性和抗滲性耐水性是指材料在飽和作用下不破壞，強度也不顯著降低的性質。抗滲性是指材料在壓力作用下，抵抗水的滲透性能。各種防水材料和受到壓力水作用時所采用的材料，都要求具有一定的抗滲性。(4) 抗凍性抗凍性是指材料在水飽和狀態下，經過多次凍融循環，強度不顯著降低的性能。 建筑材料的熱工性能(1) 導熱性導熱性是指材料本身傳導熱量的性質。導熱性差的材料，其保溫隔熱性就好。如木材等。(2) 熱容量熱容量是指材料在受熱時吸收熱量，冷卻時放出熱量的性能。采用熱容量較大的材料，對于保持室內溫度的穩定具有很大意義。 建筑材料的耐久性建筑材料耐久性是指建筑材料在物理的、化學的、生物的等各種因不比作用下，經久耐用不易變質和破壞，也不失去原有性能的性質。(三) 建筑結構工程常材料 磚磚可分為普通粘土磚、粉煤灰磚、加氣混凝土砌磚等。磚在房屋建筑中主要起承重、圍護和分隔等作用。這就要求磚具有一定的抗壓強度，并根據不同的作用還應具有保溫隔熱、隔音、抗滲防水以及自重輕等性能。標準磚規格為53115240mm，平時所謂“磚墻”即指寬度為240mm的磚墻。 建筑砂漿建筑砂漿是由膠凝材料、細骨料和水等材料組合而成。根據不同的使用要求，建筑砂漿又可分為砌筑砂漿和粉飾砂漿。砌筑砂漿主要用于墻體砌筑，要求具有一定的強度和粘結性；粉飾砂漿主要用于墻體抹面和裝飾等，其強度要求不高，但要求有較強的粘結性。 混凝土混凝土是由膠凝材料、骨料、砂和水經合理混合后硬化而成的人造石材，具有抗壓強度高、抗滲性強、耐久性好等特點。如果混凝土中配以鋼筋，其抗壓和抗拉強度會大大地提高，被廣泛用于現代房屋建筑工程中。混凝土