如皋市國有土地上房屋征收與補償評估技術規范(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 金額概算 住宅房屋 營業用房 非營業用房 征收補償金額概算總額 補償總金額 居民補償 工企單位補償 20 附件三 如皋 市（成套住宅）房屋征收補償分戶評估表 產權人 合法建筑面積 使用性質 房屋坐落 所處區位等級 房屋結構 權證及編號 房屋總層數 所在樓層 樣本房基準 價格 V0 實 體 因 素 修 正 評估單價 Vi 成 套 修正 P1 結構 修正 P2 成新 修正 P3 朝向 修正 P4 層次 修正 P5 房屋平面示意圖： 評估總價 產權人補償款 評估補償金額 專職估價師 （簽名） 估價機構 （蓋章） 估價完成日期 21 如皋 市（非標準成套）房屋征收補償分戶評估表 產權人 合法房屋 建筑面積（ m2） 權證及編號 房屋坐落 合法土地 使用面積（ m2） 征收區位等級 估價時點 年 月 日 房屋基本狀況 房號 房屋（ 1） 房屋（ 2） 房屋（ 3） 建筑面積（ m2） 房屋結構等級 房屋成新 房屋檐高 朝向 房 號 樣本房 基準價格 （元 /m2） Vo 標準樣本住宅房屋 重置價格PJ 住宅房屋實體因素修正 Ki31 評估單價 （元 /m2） Vi’ 非成套修正 p1 結構 修正 p2 成新 修正 p3 朝向 修正 p4 層次修正 P5 1 2 3 地大于房 補償金額 (元 ) 住改非 補償金額 (元 ) 評估總價 （元） 不足最低總價保障補差 （元） 評估補償金額 （元） 房屋平面示意圖： 專職估價師 （簽名） 估價機構 （蓋章） 估價完成日期 22 附件 四 標準樣本住宅進行市場比較的可比實例選擇要求及說明 以下可比實例選擇要求，適用于市場比較法應用中的可比實例修正方式、收益法應用等市場估價情形。 可比實例應選擇與估價對象處于相同地段或鄰近地段的房屋或近期開發的商 品房優先選擇。 可比實例應與估價對象的用途相同。其中住宅房屋的可比實例必須是小類用途相同，非住宅房屋的可比實例應按本細則的分類與估價對象的類別相同。 可比實例應與估價對象的建筑結構相同。建筑結構主要指六類建筑結構，六類建筑結構一般分為： (1)鋼結構， (2)鋼筋混凝土結構， (3)磚混結構， (4)磚木結構， (5)簡易結構。 可比實例與評估對象的規模相當，檔次相接近。 可比實例的交易類型應選取一般買賣或租賃的交易實例為可比實例，其交易價格應是正常市場交易價格。 可比實例的成交日期應與估價時點接 近，一般應不超過十二個月，通常應選擇近期六個月內成交的類似房地產案例作為可比實例。 采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數量應為 3個及以上數量。 每項修正對可比實例成交價格的系數調整不得超過 20％，綜合系數調整不得超過 30％。 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過 20%,在交易實例較少的情況下 ,該價格差異最大不應超過 30%。 可比實例的權益價格必須是房屋所有權和國有土地使用權。 23 附件五 標準樣本住宅的設定條件及其應用說明 住宅房屋征收估價時根據征收范圍 內被征收房屋的綜合典型特征而設定的“標準樣本住宅”必須符合下述條件： 應為標準成套的具有被 征收 房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件； 應是 3層以上（含 3層）的多層建筑中的中間層（不含車庫在內），臥室至少一間朝南、一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋； 房屋成新為八成新左右； 首先應在征收項目范圍內或鄰近的同一區位分區范圍內 尋找具有代表性特征的住宅作為設定“標準樣本住宅”的原型，再根據具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發，綜合被征收房屋的典型特征，按上述三條要求在 征收項目范圍內設定“標準樣本住宅”； 每一房屋征收項目評估一般設定一套“標準樣本住宅”，遇有征收項目跨分區時，則所跨的每一分區均應設定一套“標準樣本住宅”，作為相應分區范圍內被征收房屋的比較基準； 住宅標準樣本房屋設定說明表 是否成套 套型 結構 所在層次 已使用年限 朝向 標準成套 二室半一廳 混合 5層 3/5 10年 一室朝南 坐落位置 小區配套 室內水電及裝修 其他條件 征收范圍的相對中央位置。 同征收項目范圍內的配套情況。 普通室內裝修，普通廚衛設施 采光、通風、日照、休息 條件中等。 建筑面積 70－ 90㎡ 分攤占地 ※ 權屬及證照情況 產權，證照齊全 樣本住宅為標準成套房屋的，其價格在適用前應統一修正為標準價格即樣本住宅所處單元各樓層房屋的平均銷售價格。 24 附件六 住宅房屋實體因素（ K3 K31i）修正說明表 （一）住宅房屋成套因素或非成套因素修正系數 P1表 成套住宅房屋： 98~102 非成套住宅房屋： 82~92（依房屋采光、日照、通風功能水平和內部布局的相對獨立與明確程度而定） （二）住宅房屋結構因素修正系數 P2表 （二）住宅房屋結構因素修正系數 P2 結構類型 鋼混結構 磚混結構 磚木結構 簡易結構 1級 2級 1級 2級 3級 4級 1級 2級 3級 4級 1級 2級 系數（ P2) 結構差異a1 123 115 100 94 86 80 98 92 82 76 51 50 建造差異a2 08 015 014 012 層高系數a3 房屋高度（層高、檐高）以 1，層高或檐高每增減 ，修正系數增減 1% 建造差異是指相同結構等級的房屋在建造上的差別 公式 P2 = a1 ( 1 + a2 + a3 ) （三）住宅房屋成新因素修正系數 P3表 待估房屋 成新 3成 新 以下 新 4成 新 新 5成 新 新 6成 新 系 數 5961 6264 6567 6870 7173 7476 7779 待估房屋 成新 新 7成 新 新 8成 新 新 9成 新 新 及 以上 系 數 8082 8385 8688 8991 9294 9597 98100 注：上述表內的數字在確有必要時，可根 據實際情況作 ～ 1的浮動 （四）住宅房屋朝向因素修正系數 P4表 臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南 修正系數 96 98 99 100 101 102 25 （五）住宅房屋層次因素修正系數 P5表 樓層系數 所在樓層 一層樓 二層樓 三層樓 四層樓 五層樓 六層樓 七層樓 一 100 100 100 100 100 100 100 二 100 102 102 102 102 102 三 98 103 104 105 105 四 95 101 103 105 五 93 98 100 六 92 98 七 90 說明： ，底層系數增加 1％，頂層系數減少 1％； ，頂層系數增加 2％； ，住宅房的樓層系數相應減少 1％。 注： P15系數修正值 ％計算； k31i的取值范圍應該界于 80～ 120之間； 可比實例修正方式的房屋實體修正系數的確定也可參照上述測算辦法進行。 實體因素修正系數采用計算方式為： (P1) k31＝ （ ＋ P3＋ ＋ ） 100 或 (P1) k31i＝ （ ＋ P3＋ ＋ ） 100 總 樓 層 26 附件七 住宅房屋區位因素（ K32）修正說明表 （一）住宅區位因素修正調節系數評分表 因素類別 因素項目 內 容 考 察 項 目 評分等級 一等 二等 三等 四等 五等 征收 項目 周邊 大環 境 自 然 環 境 自然景觀、風向 a11 11 8 5 2 1 空氣污染、噪音、水文 a12 11 8 5 2 1 交 通 條 件 離市區主干道的距離 a21 12 10 8 6 3 公交線路情況 a22 13 11 9 7 5 教育醫療設施 所在學區 1公里內學校情況 a31 13 11 9 7 5 醫院及醫療機構分布情況 a32 13 11 9 7 5 商業配套設施 重要商業配套設施 a41 24 22 20 18 14 征收項目范圍內小環境 規 劃 設 計 建筑小區布局與外形等 a51 18 14 10 6 3 建筑密度、外型等 a52 9 7 5 3 綠化 率、室外公共活動空間與綠化景觀 a53 18 14 10 6 3 物 業 管 理 物業管理情況 a61 16 14 10 6 3 住宅區 配套設施 住宅區內配套設施完備程度 a71 15 12 9 6 3 以上評分等級數據在現場實際勘察時，根據實際情況其取值可在每個分值上作177。 。 27 （二）住宅區位因素調節系數評分等級說明表 序號 因數項目 考察項目內容 一等 二等 三等 四等 五等 1 自 然 環 境 自然景觀、風向 公認的自然環境優越地區。 自然環境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔 、衛生。 附近有少量綠地和綠化，衛生環境欠缺。 附近無綠化，比較擁擠、雜亂、環境較差。 附 近 無 綠化，環境散亂，自然觀感明顯差。 空氣污染、噪音、水文 空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達衛生標準。 空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。 空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有 噪 音 影響。 靠近污染源或 重 噪 音源。 長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環境污染明顯。 2 交 通 條 件 離市區主干道的距離 離主干道的距離在 100米以內。 離主干道的距離在 100－ 250米之間 。 離主干道的距離在 250－ 400米之間。 離主干道的距離在 400－ 500米之間。 離主干道的距離在 500米以上。 公交線 路 情況 距離公交站點 50 米以內，有 4條以上重要公交線路。 距離公交站點 50 － 100米內，至少有 2條重要公交線路。 距離重要的公交線路的距離在 100－ 200米之間，至少有 2條公交線路。 距離公交線路的距離在 200－ 400米之間，至少有 1條公交線路。 距離公交線路的距離在400米以上。 3 教育醫療設施 所在學校區 1公里內學校情況 屬于省級以上重點中學（初中）和重點小學學區。 屬南通 市級及以上重點中學（初中）和重點小學學區。 屬于 本市 及以上重點中學（初中）和重點小學學區。 一般中小學學區。 無中學或小學。 醫院及醫療機構分布情況 距 本 市級以上醫院 500米以內。 距 本 市級以上醫院 500－ 1000米。 距 本 市級以上醫院 1000－ 1500米。 距 本 市級以上醫院 1500－ 2500米。 距 本 市級及以 上 醫 院2500 米以上。