物業管理標準作業規程之工程管理篇(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 14 b) 檢查電動機電容是否已變形、膨脹或開裂，如是則應更換同型號規格的電容； c) 檢查電動機與風機聯軸器是否牢固可靠，如果松弛則應緊固處理； d) 對電動機軸承、風機波絲加注潤滑油； e) 用 500V搖表測量電動機線圈絕緣電阻，如果低于 ，處理 后達不到要求的應拆修； f) 清潔電動機、風機上的污物、灰塵。 油泵 a) 檢查油泵與電動機的聯軸器是否牢固可靠，如果松弛則應緊固處理； b) 檢查油泵進、出油管是否漏油，如是則應重擴喇叭口并擰緊螺母； c) 用壓力表測試油泵出油壓力，應調定為 ，最高不允許超過 2MPA，過高過低應調整； d) 清潔油泵進油油濾； e) 清潔油泵外表。 點火電極： a) 檢查點火電極是否燒蝕嚴重，如是則應更換同規格點火電極； b) 調整點火電極至合理位置，清潔點火電極。 噴嘴： a) 清除噴嘴上的碳化物、污物，使其暢通； b) 如噴嘴磨損 嚴重或已堵住，則應更換同規格噴嘴。 光電探測器、點火變壓器： a) 清潔光電探測器，點火變壓器； b) 如光電探測器、點火變壓器已老化或已損壞、則應更換同規格光電探測器、點火變壓器。 電磁閥： a) 清洗控制器（可用壓縮空氣吹污或用干凈干抹布輕輕擦拭）； b) 如控制器損壞則應更換同規格的控制器。 鍋爐本體維修保養要領。每年度的 7 月、 12 月應分別對鍋爐本體進行一次維修保養。 熱交換器： a) 外部清潔。用細鐵絲刷和掃把清除熱交換器外面的碳化物，使熱交換器外部干凈； b) 內部除垢。把鍋爐進、出 口閘閥拆開，放干鍋爐內的水，然后把鍋爐進出口封閉，向鍋爐內注入 45℃的 4%的酸溶液，過 8 分鐘后排干酸溶液。再次檢查熱交換器，如果仍有水垢，則用 45℃的 %酸溶液加洗一次。除垢后，用 3%堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗 3 次。所有工作完成后。檢查熱交換器是否漏水，如果不漏則重新裝回；如果漏水則用氧焊修補后再裝回。 檢查爐內膽及耐火材料，對于損壞之處作必要的修復；檢查排煙管，并進行清潔處理。 鍋爐附屬裝置維修保養要領。每年度的 1月、 4月、 7 月、 10月份分別對鍋爐附屬裝置進行一次清潔、保養。 水泵機組： a) 對水泵軸承加注高溫潤滑油，磨損嚴重的軸承應更換； 物業管理標準作業規程（下冊） 15 b) 檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應重新裝壓盤根（不定期、視漏水情況）； c) 檢查聯軸器是否牢固可靠，否則應更換橡膠墊并擰緊（不定期）； d) 旋轉水泵軸，如有卡住、碰撞現象則說明葉輪已損壞，應拆換同規格葉輪。 電氣控制系統： a) 清除水位控制電極、熱電阻上污垢，并模擬超低水位、超溫試驗，檢查是否動作可靠，否則應作相應修理； b) 檢查電控箱里面的各元器件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰或脫落，否則作相應處理。 附屬 閘閥、儲油箱、熱水箱： a) 檢查附屬閘閥是否漏水，如漏水則應加裝、壓緊黃油麻繩；檢查附屬閘閥是否開關靈活，如有阻滯現象則應在螺桿上加注黃油； b) 清除儲油箱里面的污物和積水； c) 清除熱水箱里面的泥沙、污物。 每次常壓生活鍋爐計劃維修保養的時效不允許超過 8 小時。如必須超過 8小時，則應由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養表》，經主管經理批準后方可延時。 對于計劃中未列出的維修保養工作，應由機電維修部主管口頭批準，先行組織而后寫出《 _________事故報告》并上報公司。 鍋爐管理員將 常壓生活鍋爐維修保養工作完整、規范的記錄在《 _________維修保養工作記錄表》內，并于每次維修保養后的 3天之內由機電維修部組長將記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為長期。 停止供應熱水的管理 常壓生活鍋爐因檢修等原因需要停止供應熱水時，應由機電維修部組長事先填寫《停 _________申請表》，經機電維修部主管、主管經理批準后通知公共事物部，由公共事物部提前 24 小時通知有關用戶。如因突然故障停止供應熱水，則應在恢復供應熱水后 8 小時內向有關用戶作出解釋。 記錄 相關支持文件 物業管理標準作業規程（下冊） 16 目的 規范中央空調操作程序，確保正確、安全地操作中央空調。 適用范圍 適用于物業管理公司轄區內的會所、食街的中央空調操作。 職責 機電維修部主管 /組長負責檢查《中央空調操作標準作業規程》的執行情況。 當值管理員具體負責中央空調的操作。 程序要點 開機前的檢查 確認下列情況正常后方可開機； 電壓 表指示否在額定值的 + 10%范圍以內。 各種信號燈顯示是否正常。 各種閥是否均已打開。 開機 啟動冷卻塔風機。 啟動冷卻塔水泵。 啟動冷水泵。 確認冷卻供水壓力正常、冷凍水供水壓力正常，過 510 分鐘后啟動壓縮機。 壓縮機啟動后，觀察壓縮機運行電流，壓縮機吸排氣壓力，檢查有無異常振動、噪音或異常氣味，確認一切正常后才算啟動成功。 停機 停壓縮機。 過 510 分鐘后停冷凍水水 泵、冷卻塔水泵、冷卻塔風機。 全部關停后，嚴禁將總電源開關拉下，應保持壓縮機繼續預熱以便下次啟動。 確認無異常情況后才算停機成功。 記錄 相關文件 物業管理標準作業規程（下冊） 17 標準作業規程 目的 規范中央空調運行管理工作，確保中央空調良好運行。 適用范圍 適用于物業管理公司轄區內各類中央空調的運行管理。 職責 機電維修部主管負責中央空調運行管理工作管理的實施情況。 機電維修部組長負責組織實施中央空調的運行管理。 當值管理員具體負責中央空調的運行管理。 程序要點 巡視監控 當值管理員每隔兩小時巡視一次中央空調機組，巡視部位包括：中央空調主機、冷卻塔、控制柜（箱）及管路、閘閥等附件。 巡視監控的主要內容如下： a) 檢查線電壓（正常 380V，不能超額定值）； b) 檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）； c) 檢查油壓（正常 1015kgf/fm2）； d) 檢查高壓（ 12 kgf/fm2）； e) 檢查低壓（ kgf/fm2）； f) 冷卻水進水溫度（正常 35℃）； g) 冷卻水出水溫度（正常 40℃）； h) 冷凍水進水溫度（正常 1018℃）； i) 冷凍水出水溫度（正常 610℃）； j) 檢查中央空調主機運轉是否有異常振動或噪音； k) 檢查冷卻塔風機運轉是否平穩、冷卻塔水位是否正常； l) 檢查管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好； m) 檢查控制柜（箱）各元器件動作是否正常，有無異常噪音或氣味。 巡視過程中如發現上述情況有不正常時，當值管理員應及時采取措施予以解決，處理不了的問題應及時詳細的匯報給機電維修部主管，請求支援解決。整改時，應嚴格遵守 《中央空調維修保養標準作業規程》。 異常情況的處置 中央空調發生制冷劑泄漏時的處置： a) 立即關停中央空調主機，關閉相關的閥門； b) 加強現場通風或用水管噴水淋澆（應注意不要淋在設備上）； c) 救護人員應身穿防毒衣，頭戴防毒面具進入現場，并要求兩人為一組，確保安全； d) 對于不同情況的中毒者采取不同的方法： —— 對于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加快者應立即轉移到通風良好的物業管理標準作業規程（下冊） 18 地方去休息； —— 如中毒者出現痙攣、神志不清，處于昏迷狀態，應立即轉移到空氣新鮮的地方，進行人工呼吸并送醫院治療； —— 如氟利昂制冷劑濺入眼睛，則應用 2%的硼酸加消毒食鹽水反復清洗眼睛并送醫院治療。 e) 排除泄漏后，啟動中央空調試運行，確認無泄漏后，機組方可投入正式運行。 中央空調機房發生水浸時的處置： a) 視進水情況關掉中央空調機組，拉下總電源開關； b) 堵住漏水源； c) 如果漏水較大，應立即通知機電維修部主管，同時盡力阻滯進水； d) 漏水源堵住后，應立即排水； e) 排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理，如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風或更換相關管線等； f) 確認濕水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機試運行 ；如無異常情況出現則可以投入正常運行。 中央空調機房發生火災時按《火警、火災應急處理標準作業規程》處置。 當值管理員應根據用冷部門的要求，按時開關中央空調，并根據負荷情況啟用相應的中央空調機組，調整相應的制冷溫度，最大限度地節省能源。 中央空調機房管理 非值班人員不準進入中央空調機房，如需要進入，需經機電維修部主管同意、并在值班人員的陪同下方可進入中央空調機房。 中央空調機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險品。 中央空調機房內應備齊消防器材 、防毒用品，并應放置在方便、顯眼處。中央空調機房內嚴禁吸煙。 每班打掃一次中央空調機房的衛生，每周清潔一次中央空調機房內的設備設施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮。 中央空調機房內應當通風良好，光線足夠、門窗開啟靈活 。 中央空調機房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，當值管理員不得私自配鑰匙。 交接班要求 接班人員應準時接班。 接班人員應認真聽取交班人員交代、并查看《 中央空調運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《中央空調運行日記》表上簽名。 有下列情況之一者不準交接班： a) 上一班運行情況未交代清楚； b) 記錄不規范、不清晰、不完整； c) 中央空調機房不干凈； d) 接班人員未到崗； e) 事故正在處理中或交班時發生故障，此時應由交班人負責繼續處理，接班人協助進行。 對于中央空調的運行情況，當值管理員應及時、完整、規范、清晰的記錄在《中央空調運行日記》表內，并于每月的 3號之前由機電維修部組長把物業管理標準作業規程（下冊） 19 上一個月的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為兩年。 記錄 《中央空調運行日記》 相關支持文件 《中央空調維修保養標準作業規程》 《火警、火災應急處理標準作業規程》 中央空調運行日記 NO： 巡視時間 室內溫 電流 （ V） 電流 （ A） T 1 T 2 T 3 T 4 高壓 低壓 油壓 年 月 日 星期 線電壓 相電壓 A B A B A B A B 天氣 交接時間 負責人 運行情況： 交班人： 接班人： 天氣 交接時間 負責人 運行情況： 交班人： 接班人： 天氣 交接時間 負責人 運行情況： 交班人： 接班人： 說明：“ T1”表示“冷凍水進水溫度”，“ T2”表示“冷凍水出水溫度”； “ T3”表示“冷凍水出水溫度”，“ T4”表示“冷凍水出水溫度”。 物業管理標準作業規程（下冊） 20 標準作業規程 目的 規范中央空調維修保養工作，確保中央空調各項性能完好。 適用范圍 適用于物業管理公司轄區內各類中央空調的維修保養。 職責 主管經理