房屋及設(shè)施設(shè)備管理知識(shí)(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)狀況，適時(shí)采取對(duì)策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同。第五節(jié) 幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理一、供配電系統(tǒng)簡(jiǎn)述供配電系統(tǒng)的種類？答：物業(yè)供配電種類按供配電方式的不同分為高壓供電和低壓供電；按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電。按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電；按供電性質(zhì)分為長(zhǎng)期供電和臨時(shí)供電。簡(jiǎn)述供配電系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容？答：（1）配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。（2）制定嚴(yán)格的供配電運(yùn)行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時(shí)建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保證各項(xiàng)制度的執(zhí)行。（3）建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。（4）配電各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊(cè)。（5）定期對(duì)用電計(jì)量?jī)x表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用點(diǎn)調(diào)度和用電計(jì)劃工作。（6）建立臨時(shí)用電管理制度，對(duì)任何新增加的用電都應(yīng)進(jìn)行用電負(fù)荷的計(jì)算，進(jìn)行合理的負(fù)荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負(fù)荷供電。（7）要建立火警、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震等災(zāi)害時(shí)的供電預(yù)防措施。（8）做好節(jié)約用電工作，降低損耗。（9）限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。（10）供配電運(yùn)行可建立24小時(shí)值班制度，發(fā)生故障適應(yīng)能及時(shí)組織力量搶修，盡快恢復(fù)電力供應(yīng)。（11）定時(shí)對(duì)備用電源進(jìn)行檢查，對(duì)蓄電池進(jìn)行充電，對(duì)備用發(fā)電機(jī)進(jìn)行運(yùn)行試驗(yàn)。（12）重視無功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。（13）進(jìn)行公共用電的測(cè)算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作，為管理服務(wù)費(fèi)的收取和調(diào)整提供依據(jù)。二 給排水系統(tǒng)簡(jiǎn)述給排水系統(tǒng)的種類？（1）給水系統(tǒng)可分為生活給水、消防給水、中水給水和熱水給水系統(tǒng)。（2）排水系統(tǒng)可分為：①污水系統(tǒng)。用于排放便溺（niao同“尿”）用衛(wèi)生器具排出的污水和人們?nèi)粘Ｉ钪械南礈欤╠i）用水，有的建筑物還分為糞便污水和生活廢水管道，分別排出便溺用衛(wèi)生器具的污水和洗滌用水。②雨水系統(tǒng)。用于排除屋面雨、雪水。③工業(yè)廢水系統(tǒng)。用于排除工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)過程中排出的生產(chǎn)廢水和生產(chǎn)污水。簡(jiǎn)述給排水系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容？答：（1）建立給排水管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)外給排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作。（2）簡(jiǎn)歷給排水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度。（3）建立給配水工程技術(shù)檔案，特別要收集保存好隱蔽的和地下的工程、管道的圖紙資料。（4）配備必要的工具和安全防護(hù)用品，準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。（5）制定供水計(jì)劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。如需限水、停水，則要提前通知用戶。（6）有應(yīng)付臺(tái)風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施，每年雨季來臨前清理疏通排水工程。（7）做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計(jì)劃。（8）對(duì)公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計(jì)量和測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供依據(jù)。（9）定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。管理給排水系統(tǒng)的注意事項(xiàng)？答：（1）應(yīng)保證消防用水的基本儲(chǔ)備。（2）北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。（3）餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。（4）采用分流排水系統(tǒng)的要堅(jiān)持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放。三、消防系統(tǒng)簡(jiǎn)述消防系統(tǒng)的構(gòu)成？答：物業(yè)管理所涉及的建筑物的消防設(shè)備以高層建筑最為齊全復(fù)雜，典型的高層建筑消防系統(tǒng)通常由8個(gè)部分組成。（1）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)由煙感探測(cè)器、溫感探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)、電話和對(duì)講機(jī)等通信器材組成。（2）消防控制中心。消防控制中心有集中報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制柜、消防電梯控制器、管道煤氣緊急切斷裝置、消防廣播話筒擴(kuò)音機(jī)和控制器、通信裝置等組成。當(dāng)火災(zāi)發(fā)生后，控制中心指揮各項(xiàng)滅火、疏散和救護(hù)行動(dòng)，并直接控制消防水泵、送排風(fēng)機(jī)、消防電梯等設(shè)施。（3）消火栓系統(tǒng)。消火栓系統(tǒng)由消防水泵。管道、閥門、水龍帶、噴水槍、消防水泵接合器等組成，是應(yīng)用最為普遍的滅火裝置。（4）自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)有噴淋泵、供水管道、噴頭等組成。當(dāng)火災(zāi)時(shí)環(huán)境溫度達(dá)到一定臨界值時(shí)，該系統(tǒng)自動(dòng)噴灑水流滅火，是一種非常有效的滅火系統(tǒng)，其應(yīng)用越來越廣泛。（5）防排煙系統(tǒng)。防排煙系統(tǒng)由防煙防火門、通風(fēng)管道、排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)組成，通過排煙風(fēng)機(jī)抽走含煙氣體，用正壓風(fēng)機(jī)強(qiáng)制送入新鮮空氣，使保護(hù)區(qū)域當(dāng)中的人員免受毒煙傷害。（6）安全疏散和防火隔離系統(tǒng)。安全疏散和防火隔離系統(tǒng)由安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門、水幕等組成，他對(duì)疏散人員指示方向，對(duì)火和煙進(jìn)行隔離。（7）手提式滅火器。手提式滅火器是較為常用的滅火器具，攜帶使用方便，對(duì)范圍不大的初期火災(zāi)滅火效果好，常見的有泡沫滅火器、干粉滅火器、CO2滅火器等。（8）氣體等其他滅火系統(tǒng)。其他滅火系統(tǒng)如氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)，主要用于變壓器房、配電房、發(fā)電機(jī)房和油庫等不宜用水滅火的特殊場(chǎng)合。簡(jiǎn)述消防系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容？答：（1）配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，要求這些人員既有機(jī)電設(shè)備管理的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又有必要的消防知識(shí)，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。（2）建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，每個(gè)消防設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備責(zé)任人，設(shè)有消防控制中心的要安排24小時(shí)值班。（3）建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說明書、測(cè)試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實(shí)驗(yàn)、測(cè)試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。（4）建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度，具體內(nèi)容可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說明書制定。①每周檢查項(xiàng)目：檢查各處消火栓是否損壞，水龍帶、水槍是否在位；檢查各處消防水管是否漏水；檢查各類手提式滅火器是否完好；檢查防火門、安全出口指示燈、安全通道照明是否完好。②每月檢查項(xiàng)目：消防加壓水泵、正壓送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)試啟動(dòng)一次；檢查各類信號(hào)指示燈是否正常；檢查各類水壓壓力表是否正常；檢查消防水泵泵體是否漏水，生銹；檢查消防備用電源是否正常，能否及時(shí)切換。③每半年檢查項(xiàng)目：檢查手提式滅火器是否有效；檢測(cè)煙感、溫感探測(cè)器是否正常工作；消火栓防水檢查一次；檢查消防報(bào)警按鈕、警鈴及指示燈；檢查消防廣播系統(tǒng)；消防控制聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)進(jìn)行一次試驗(yàn)測(cè)試；檢查自動(dòng)噴淋系統(tǒng)管道和各消防水箱、水池排水；氣體滅火裝置的檢查測(cè)壓。（5）對(duì)日常巡檢和測(cè)試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進(jìn)行調(diào)查分析，采取措施避免錯(cuò)誤再次發(fā)生。（6）對(duì)消防設(shè)施日常運(yùn)行、維修、更換的成本進(jìn)行測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。簡(jiǎn)述管理消防系統(tǒng)的注意事項(xiàng)？答：（1）日常的巡視、檢查、試驗(yàn)和測(cè)試是保證設(shè)備完好的基本手段。同其他機(jī)電設(shè)備不同，消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時(shí)才投入運(yùn)行的待機(jī)設(shè)備，到實(shí)際使用時(shí)才發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來不及的，因此，日常的巡視、檢查、試驗(yàn)和測(cè)試是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度重視這項(xiàng)工作，要針對(duì)巡視、檢查、試驗(yàn)和測(cè)試等工作制定計(jì)劃，要有專人進(jìn)行，要有記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的隱患要有整改方案和時(shí)限。（2）消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段。消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員，避免在實(shí)際發(fā)生火警時(shí)發(fā)生由于緊張而產(chǎn)生判斷和操作失當(dāng)?shù)腻e(cuò)誤。四 電梯系統(tǒng)簡(jiǎn)述電梯系統(tǒng)的種類？答：常見電梯按用途分有乘客電梯、載貨電梯和客貨電梯；按拖動(dòng)方式分有直流電梯、交流電梯和液壓電梯 ；按控制方式有單機(jī)控制電梯、集選控制電梯等。簡(jiǎn)述電梯系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容？答：（1）按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的人員都要持有國(guó)家或地方有關(guān)管理部門認(rèn)可的上崗資格證書。（2）根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說明，制定電梯安全運(yùn)行