福建省房地產業發展研究(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 2007 2008 表 17 福建省各類商品房銷售價格 單位：元/平方米年份商品房住宅別墅高檔公寓經濟適用房辦公樓商業營業用房199920641809362013293693389020002084176731101245261745612001201517883318141325613950200221521744285712572674525820032297205333441384289948232004256022971246307457772005316228015558163142938512200639943656629014925377891920074684447686951670473484782008438444987334231353868303近年來，我省商品房銷售價格基本保持了持續上升勢頭。同全國一樣，2003年以前是小幅上漲，從2004年開始房價上漲開始加速，%，2008年，房價小幅回落。分物業類型看，住宅類商品房價格上漲最快，其次是別墅高檔公寓和商業營業用房，%%，經濟適用房和辦公樓漲幅相對較慢，%%。參見表17。表 18 福建省商品房銷售價格與全國商品房銷售價格之比年份商品房住宅別墅高檔公寓經濟適用房辦公樓商業營業用房1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 從2006年開始，我省商品房均價開始超過全國平均水平。2008年，我省商品房價格比全國平均水平高出15%，其中住宅比全國平均水平高26%，經濟適用房高20%，商業營業用房高41%，別墅高檔工業和辦公樓分別比全國平均水平低6%和36%。參見表18。表 19 福建省房地產開發投資資金來源 單位：億元年份國內貸款利用外資其中：外商直接投資自籌資金其他資金來源1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 圖 17福建省房地產開發投資資金來源結構從總量來看，我省房地產開發投資中各種來源渠道的資金均有大幅增長，但增幅差別較大。自籌資金增長最快，%，其次是國內貸款和其他資金來源，%% ，利用外資增長最慢，%，%。參見表19。從各種來源資金所占比重來看，國內貸款和自籌資金大體呈曲折上升趨勢，利用外資和其中的外商直接投資比重也呈下降趨勢，2008年有小幅上升，其他資金來源比重緩慢下降。參見圖 17。總體來看，我省房地產業發展較快，企業數、從業人數、營業收入、營業利潤等都有較大增長。從房地產企業登記注冊類型來看，內資企業所占比重上升，港、澳、臺商投資企業和外商投資企業比重有所下降。內資企業中，國有企業比重略有上升，集體企業略有下降，私營企業和其他企業比重上升幅度較大。從企業類型結構來看，房地產開發企業是我省房地產業的主體，其營業收入在房地產業中所占的比重超過九成，從業人員數所占比重接近一半。各類企業的規模都有顯著擴大。從收入和利潤看，在各登記注冊類型房地產企業中，內資企業都是市場的主體，占據了大部分市場份額。2008年，福建省房地產開發企業主要指標占全國同類指標的比重基本在3%4%的水平。2008年我省房地產業的增加值在GDP中所占比重大約為4%，與全國的平均水平相當。從經營稅金及附加占財政收入比重、從業人員數占第三產業從業人員比重等相對指標來看，與全國平均水平相比，房地產業在我省經濟中具有更加重要的地位，基本上已成為我省的一個支柱產業。我省商品房銷售價格上漲較快，其中住宅類商品房價格上漲最快。我省商品房平均銷售價格從2006年開始已經高于全國平均水平。房地產開發投資的來源方面，國內貸款和自籌資金比重大體呈上升趨勢，利用外資比重呈下降趨勢。2008年，我省商品房銷售面積和房地產業增加值占GDP比重這兩個指標的下降幅度，都大大高于全國的降幅，表明此次全球金融危機對我省房地產業具有更大的負面影響。雖然我省的房地產業發展很快，但很多增長率指標低于全國平均水平。土地購置面積年均增幅比全國低11個多百分點。我省商品房施工、新開工、竣工面積和竣工價值年均增幅也都低于全國平均水平。2. 福建省房地產業在國民經濟中的定位分析房地產的產業定位可以從房地產業的需求拉動作用和供給推動作用兩方面來說明。反映需求拉動作用的指標包括中間投入率、后向關聯度與影響力系數。中間投入率是指各產業在自己的生產過程中為生產單位產值的產品需要從其他所有產業部門購進的原材料占其總產出的比重。該比率越高，表明該產業對其他產業部門的需求拉動作用越大。所謂房地產業的后向關聯度是指房地產業與向本產業提供生產要素的產業或部門的生產技術聯系，它可分為后向直接關聯度和后向完全關聯度：后向直接關聯度可以用房地產業的直接消耗系數表示。其經濟含義是，房地產業生產一個單位產值對另一個產業產品的直接消耗量，它可以反映房地產業在生產運行過程中對其他產業的直接需求拉動作用。其計算公式為:，式中，、分別表示第j產業對第i產業的直接消耗系數、直接消耗量和第j產業的總產值。該系數越大，說明房地產業對要素提供產業的直接需求越大，產業之間的直接關聯度也越強。房地產業后向完全關聯效應是指房地產業生產單位產值對另一個產業產品的完全消耗（直接消耗和全部間接消耗之和）所產生的需求拉動作用。它可以用完全消耗系數來表示。其計算公式為：，其中B為完全消耗系數矩陣，A為直接消耗系數矩陣，I為單位矩陣。影響力（即一個產業后向完全關聯的總效應）是指一個產業增加單位最終需求時通過直接和間接關聯要求國民經濟各部門提供的投入總量，它可以反映該產業對所有產業的拉動水平，在投入產出表中它是投入產出完全消耗系數矩陣的列合計。影響力系數是該產業的影響力與所有產業影響力算術平均值的比，影響力系數大于1說明相對于其他產業，該產業具有更大的影響或拉動作用。反映供給推動作用的指標包括中間投入率、前向關聯度和感應度系數。中間需求率反映各產業的總產品中有多少作為中間產品，即作為原材料為各產業所需求。此值越大，表明該產業對其他產業的供給推動作用越大。前向關聯度是指某產業與需要本產業產品或服務的產業的生產技術聯系程度。產業間前向關聯也可以從前向直接關聯和前向完全關聯兩方面分析。前向直接關聯度用直接分配系數表示，它表示某產業產品分配給另一個產業作為中間產品直接使用的價值占該產品總產出的比例。在投入產出表中是價值流量表第I象限某產業所在行的分配值與該行對應的行業總產出之比，即： （i,j=1,2,…,n），其中，表示直接分配系數，其他符號如前所述。前向完全關聯度可以用完全分配系數表示，它反映的是某產業在生產過程中通過直接或間接方式向其他產業提供產品或服務而對其他產業產生的完全推動作用。其計算公式為：，其中D表示完全分配系數矩陣，為總產出對角矩陣。感應度（即一個產業前向完全關聯的總效應）是指某產業單位增加值能推動國民經濟各部門的總產值之和，可以反映該產業對所有產業的推動力，在投入產出表中表現為完全分配系數矩陣的行合計。感應度系數是該產業的感應度與所有產業感應度算術平均值的比，感應度系數大于1說明相對于其他產業，該產業具有更大的推動作用。為了便于說明，以下我們將關聯度大于平均關聯度的產業作為房地產業的密切關聯產業；關聯度大于0但小于平均關聯度對應的產業是房地產業的非密切關聯產業；如果關聯度為0時，則說明該產業與房地產業無關聯關系。. 根據前文說明進行計算，結果（參見表20）顯示，房地產業每增加一單位產值的直接拉動效應（即中間投入率）。從全國范圍看，與房地產業有直接關聯效應的全國有38個，其中密切關聯產業全國有12個，表 20 房地產業的后向直接關聯密切產業表產業代碼福建省全國關聯度比重累計比重位次關聯度比重累計比重位次租賃和商務服務業341 2金融業322 1建筑業263 3通信設備、計算機及其他電子設備194住宿和餐飲業315 5信息傳輸、計算機服務和軟件業296化學工業127 4交通運輸及倉儲業278紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業089電力、熱力的生產和供應業2310 12造紙印刷及文教體育用品制造業1011 11文化、體育和娛樂業4112石油加工、煉焦及核燃料加工業11 6房地產業33 7電氣機械及器材制造業18 8金屬制品業15 9居民服務和其他服務業38 10均值總效應（中間投入率）數據來源：根據福建省和全國2007年投入產出表整理。%，其中金融業、租賃和商務服務業和建筑業與房地產的直接關聯度最高，、%、%%。從福建省情況看，與房地產業有關聯的有29個產業，關聯密切的產業有12個，%，與房地產業直接關聯最強的三個產業與全國相同，分別為租賃與商務服務業、金融業和建筑業，、與全國數據相差不大。從福建省與全國的對比來看，后向直接關聯密切的產業有7個相同，其中與金融業的后向直接依賴性都很高，這說明房地產業的發展離不開金融業的支持，與金融業的發展密不可分。從關聯密切的產業性質看，福建省消費服務業和生產性質的產業幾乎平分秋色，而全國則更集中于生產性質的產業。 根據上述方法計算結果（參見表21）可知，無論是全省還是全國，全部42個產業均與房地產業有后向完全關聯關系，這反映出房地產業產業鏈長的特點。房地產的總需求拉動效應（即：影響力），福建省房地產業的需求拉動效應略低于全國。從全國范圍看，這其中與房地產業關聯密切的產業全國有19個，%，從福建省情況看，關聯密切的產業有15個，%。綜合全國與福建省的結果分析，后向完全關聯密切產業一共涉及到21個產業，其中有12個產業屬于共有的密切關聯產業。金融業的位次依然很靠前，其中在福建省的位次為第4位，在全國的位次為第2位，說明房地產業對金融業的不僅具有直接依賴性，間接依賴性也很強。有些產業（如：農林牧漁業、金屬冶煉及壓延加工業等）與房地產業沒有或幾乎沒有后向直接關聯但是卻與房地產是后向完全密切關聯產業，這說明房地產業的間接拉動作用不可忽視，房地產業產業鏈條因此拉長，在國民經濟中的波及面增大。從密切關聯產業的產業性質上分析，無論是全國的19個產業還是福建省的15個產業，其中絕大多數是資本、原材料型生產性質的產業，這說明我國房地產業的發展仍是傳統的、生產能力擴張的發展方式，主要影響物質資本類產業，其現實表象是以大規模的房地產開發建設促進經濟增長，具有明顯的“數量擴張”特征。表 21 房地產業后向完全關聯密切產業表產業代碼福建省全國關聯度比重累計比重位次關聯度比重累計比重位次通信設備、計算機及其他電子設備191 7化學工業122 1租賃和商務服務業343 4金融業324 2交通運輸及倉儲業275 10電力、熱力的生產和供應業236 5住宿和餐飲業317 9建筑業268 18紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業089農林牧漁業0110 16造紙印刷及文教體育用品制造業1011 13信息傳輸、計算機服務和軟件業2912非金屬礦物制品業1313金屬冶煉及壓延加工業1414 3石油加工、煉焦及核燃料加工業1115 6電氣機械及器材制造業18 8金屬制品業15