福州x地塊的行銷建議(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 門2126604000100庭芳苑6256627001126003000100金星四季花城621502450925803000100中利佳園821802510122300265060鴻運星城827503000152930330045碧水芳洲72362600深深緣9218025005060元洪錦江27 ，18 ，303000450050龍達富地829203100太陽都市322900370040廣德天下16 ，182600280040金色維也納11 ，192800330050日月星城 24 ，272900360050金鉆世家32290036006080閩都嘉源21290036005060目標個案周邊店面及商場售價租金（1）太陽都市商場均價20000元/M2，沿街店面20000元/M2，目前由開發商自售，商場已和好又多簽下協議，這里將成為大型購物中心。（2）龍達富地店面：25000元/M27000元/M28000元/M2（3）日月星城店面：25000元/M2（4）元洪小商品批發市場租金，位置較佳：5060元/M2月，其次4050元/M2月2002年福州市住宅消費市場需求預測分析回顧2001年福州市房地產市場發展態勢，可以說是紅火的一年，通過對2001年福州市房地產市場的分析和透視，進一步把握2002年的房地產市場需求走勢。2002年我國的國民經濟將保持7%的穩步增長速度，職工收入繼續增加，隨著福州市“東擴南進”的加速推進以及住房分配貨幣化政策的完善，福州居民的購房能力將會進一步增強，2002年福州市房地產住宅消費市場的巨大潛力和有效需求將得到大量的釋放。據福州業內人士預計2002年福州住宅消費市場將有以下熱點： (一)各板塊競爭激烈，新區的大盤將是購房者的消費熱點隨著“東擴南進”的實施，二環線以外的新樓盤競相崛起，例如“世紀佳園”“融僑錦江”“美景良城”“海景花園”等樓盤新秀將大大擴充福州市樓盤供應量，增加居民購房余地。東區板塊除了“永升城市花園”“鼓山苑”“融僑東區”外，新盤又有“大名城”“日出東方”“石鼓琴灣”等大盤推出。如位于福馬路上的“大名城”占地面積142畝，總建筑面積26萬平方米，號稱“福州市中心最大規模的現代化社區，”明居房地產的“日出東方”占地面積50畝，不僅是“全省首座大型原生態度假式的園林景觀社區”而且也是“福建省首座全民健身示范社區”。據了解東西板塊的主要客戶群體區域來源于鼓樓、臺江的居民和二市六縣的人士。北區板塊異軍突起，一批新盤如“藍山四季”“時代經典”“錦繡文華”“米羅時代”等將對鼓樓區的機關單位、工商業主和白領工薪階層產生極大吸引力，也將對中心城區的樓盤造成較大威脅。西區板塊的“美景良城”“閩賦苑”“中利佳園”“世紀佳園”等也蓄勢而發，對其周邊區域的客戶群體產生極大的吸引力。江濱板塊憑借其得天獨厚的自然和景觀優勢，不但成為諸多開發商“搶灘”的焦點，而且也是眾多購房者的首選目標。“融僑錦江”“水鄉溫泉別墅”“金山碧水”等大盤將深受歡迎。（二）充滿個性化的房型將會受購房者的歡迎隨著福州市家庭人口結構的變更，居民生活觀念的改進以及生活層次的提升，過去40～50平方的套房已不受歡迎，而80～100平方的套房以及110～120平方左右的3房或100平方左右的2房成為廣大購房者關注的主力戶型。在其居住面積基本滿足后，便要求空間功能的多樣化。如用餐、聊天、娛樂、學習和休息空間的區隔，所以要求雙衛、雙陽臺、大廳小臥、動靜分區等等。隨著福州市一批高品味、高品質精品樓盤的應運而生，高層、小高層將逐漸被看好，據了解在上屆房交會上，占參展樓盤的40％以上。一批迎合個性化消費的項目將深受青睞，如“日出東方”體現“運動與健康”主題，“米羅時代”體現“簡約、時尚、明快、年輕化”的個性，體現消費者對時尚居住理念的追求，求新求變的個性購房趨勢將越來越明顯。（三）住宅市場價格穩中有升，價格戰將會拉開在上一屆房交會上，參展樓盤價格競爭已經非常明顯，價位比以往有所上升，據了解，每平米均價超過3000元的樓盤有10多個，均價在2500～3000元/M2的樓盤占一半，據統計，房交會成交額位于前三名的樓盤，其單價都在2000元/M2以下，其中金山碧水成交130套，由此可見，大多數購房者主要關注的仍是價位問題，但由于我國已加入WTO，許多購房者正處于觀望態度。此外，居民對居家的安全，方便舒適性等要求不斷提高，例如智能化住宅區，小區的綜合功能配套，小區的綜合物業管理等將會成為樓盤的重要賣點。 三、區域板塊與個案開發個案區域簡析個案 X地塊座落于臺江區五一南路與江濱路T字交叉的西側，緊鄰華聯商廈，與元洪城（購物廣場）并排相列，榕城古街為鄰。地塊面積約8～9畝，呈 形分布，在與臺江路之間隔著臺順百貨，南面（即面江）緊靠江濱路（大道），外出即是閩江江景。臺江區因地理交通優越，自福州有史以來，均是福州市最為繁華的商貿中心，在舊時的福州，有兩大“富人區”，一是以南后街為軸線的“三坊七巷”，為福州歷代官紳階層的居集地；二是臺江區的上、下杭街，所居住的均是福州的商貿人士，相對應的也形成了獨立的生活方式和居住文化。由于臺江交通優勢，商貿發達，因此吸引了福州市周邊區域（主要是八縣區域的連江、福清、長樂等商人）的自由商貿者來經商、貿易，也因此臺江區成為他們的發達之地。多數經營者賺了錢之后在附近安居樂業，選擇臺江區定居便于他們經商和發展。據了解，到目前，上述類型的居民比例占了臺江區居民總數約40％左右，因此臺江區的居民文化素養相對較低。現在，全區面積18平方公里，轄12個街道159個居民委員會，外來人口眾多，區域人文結構多元化。步行街、榕城古街（美食街）、中亭街、臺江百貨、華聯商廈、元洪小商品批發市場、元洪購物城等均座落于臺江區、臺江路，就臺江區而言，臺江路是其繁華的核心與發展的重點。從區域板塊的特性分析本案的客源臺江區作為福州歷史上繁華的商貿中心，人口（居民）構成復雜，形成了獨特的人居文化與生活環境。在房地產客源上其區域性特征非常明顯，主要體現在鼓樓區的居民不到臺江區購房，而主力客源為長樂、福清、連江等周邊縣在福州（臺江）從事商貿業者，以及晉安、倉山和臺江本區域的購買客戶。也因此，構成了臺江獨特的消費習性，即以實惠型的購房消費，主要體現在以價格為首要考量因素。但自2000年江濱大道的建設以后，以江濱路沿線為核心的“福州外灘”之概念成形并倍受業內人士推崇與市場的高度認可。