河北邢臺鳳凰城項目投資建議書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 3年，是不斷成長壯大的3年。在這期間，房地產項目不斷增加，戶型設計不斷進步。產品種類也比以前更加豐富。住宅產品，從最初的經濟適用房、多層住宅，發展到躍層、錯層、別墅、聯排別墅、花園洋房、小高層、高層等住宅，對于配套、物業、環境的要求也在逐步提升。住宅產品也不斷豐富，從原來的多層高密度布局到小高層帶電梯，最近又開始出現低層低密度住宅，完全符合房地產市場發展的規律。同時，也出現了投資和經營用途的專業的商業地產。商業地產從最初的明月購物廣場(天廈地產開發)、中北商城、新世紀商城到恒泰城、財富廣場、港龍、億德隆。消費者商業地產投資的消費心理逐步成熟。通過市政府招商引資的扎實工作，邢臺的房地市場開始有了外來資本介入，更加促進了本土企業自身的發展和提高。“顧問公司”，這個名詞也是邢臺房地產市場成長成熟的標志，隨著房地產市場的發展，競爭的更加充分，業內的細分也是大勢所趨。由于土地政策和金融政策的調整，開發公司由過去的大而全越來越向資本運營商的角色靠攏。房地產營銷也越來越成為一門復雜而綜合的專業，需要有行業經驗和綜合素質的高水平專業人員運作。應該正確認識房地產顧問機構的效能。形象的比喻，顧問公司應該是船的舵手而不是起死回生的藥。如何掌握方向最大程度的規避風險，是顧問公司能夠做到的。成熟的市場里，起死回生、力挽狂瀾的事情不會太多。賣方的成熟是消費者的成熟造成的。消費者進步的速度往往大于賣方的估計。比如，專業的商鋪市場投放量過大，導致銷售不暢，不能簡單的認為旺地=旺鋪。展望l 房地產市場的形成依賴于市場經濟的主導地位。同樣，其發展也同樣受到當地經濟形勢發展的影響。l 房地產市場有很強的地域性，相似的城市可以類比而不能照搬。l 經濟和政治因素，對一個地區的房地產市場具有強大的影響力。明確了上述觀點，邢臺房地產市場發展的前景是可以展望的。邢臺市屬于經濟欠發達的3類城市，人民收入水平有限，房地產產品需求以改善居住條件的需求為主，形象一點說是由經濟型向舒適型轉化為基本推動力。以對于房地產產品的使用功能需求為主，功能導向而非投資導向。邢臺市雖然與鄰近的石家莊市同處于華北平原，但是不具備石家莊市的地區中心城市和交通樞紐的地位，所以大型投資型專業的商業地產項目需求量要小得多。宏觀政治和經濟政策對房地產市場的影響是顯而易見的。目前我們國家的政治形勢還是非常好的，以經濟建設為中心，推行可持續發展戰略，穩定和發展為主題，法制建設和市場化進程不斷進展。對于房地產行業的規范和健康發展是非常有利的。從經濟形勢來看，銀根仍趨緊，消費增長仍較緩慢。從大的方面來說，房地產行業仍是國家大力支持的龍頭型產業。但從調控來看，控制虛高房價、控制固定資產投資過熱也不斷有新的動作。有張有弛，總體向好。（1）2005年邢臺房產價格呈現新趨勢據邢臺市城調局調查顯示，2004年三季度我市房地產價格水平漲幅明顯，商品房銷售價格特別是高檔公寓、高層住宅售價，同比上升明顯。調查顯示，在普通住宅中，各房地產公司銷售形勢不同，價格有漲有落。我市市區西北部開發的樓盤項目基本都處于漲勢之中，而東南部開發的項目慘淡經營，平均售價有所下降。商業用房銷售及租賃價格小幅上升。影響商業用房及租賃價格變動的主要因素是我市拉網清除違章建筑和馬路市場，使得臨街門臉減少，影響到地處繁華地段、配套設施齊全、商業網點集中、周邊環境完善的商業用房價格上漲。（2）告別“生存型”，選擇“舒適型”，%，%。居住條件大大改觀。據我們了解，目前邢臺市比較暢銷的戶型多為130—140平米左右的三居室住房，且以二次置業為主，這就說明了廣大的邢臺市民已經開始著手改變目前的居住環境。（3）處于置業考慮的初級階段目前我市的置業消費者仍處于成熟置業的初級階段：對于項目本身品質、戶型等有一定的要求，剛剛開始考慮周邊環境、規劃手法、綠化景觀等項目因素，暫時較少考慮項目的文化及概念包裝。我市居民對于通過居所顯示其文化品位、身份不同以及中小公司對于辦公地點的不同而帶來的身份地位的變化不是很感興趣。屬于無意識自我表現，和舊城市的文化根深蒂固有關。（4）居家空間格局變化A、（臥室、客廳、餐廳、廚房、衛生間、陽臺）＋（工作室、電腦房、儲藏室、多功能室）B、觀景陽臺、生活陽臺、陽光室、屋頂花園等新元素注入到設計當中。（四） 2005年邢臺房地產市場在開發量及有效供應量有較大突破，已大大超過2004年的供應量。（1）客戶購房將更為慎重，客戶對產品的品質要求更高，需求呈現出多元化和兩極化。邢臺市居住類物業的市場價格整體表現趨升，特定區域內特定產品的價位更具有很大的上升空間。（2）2005年邢臺房地產市場供需存在不匹配的矛盾，比如：住宅開發及商業開發火熱，而商用寫字樓等無人問津。（3）2005年市場發展趨勢總體樂觀，預計明年上半年市場表現將比較活躍，同時競爭也日趨激烈。（五） 經濟房仍是最大購房主體從我市出現的中低檔住房好賣的現象不難看出，市民需要的還是價格略低的經濟房。經濟型住房目前熱銷一個重要的因素，就是我市住房資金管理中心放貸政策已很寬松，這對于購房者來說是一個好機會。據一項調查結果，25歲至35歲的一些較高收入者有70％的人希望通過按揭在近一兩年內購房，主要是針對價位在每平方米1500元———1800元以下的經濟型住宅，屬于首次置業，戶型面積主要在100平米左右。也就是說，花15萬元左右購買一套住房還是能承受得住。記者在有關部門了解到，通過貸款購房的人年齡在30歲－45歲的居多，這一人群可以說是我市購房的主力軍。另外，購買項目頂層住房的幾乎都是清一色的年輕夫婦，而且大多數人的想法是若干年后想再購置新的住房，現有的住房僅僅是一個過渡，屬于第一次置業。他們認為，頂層并不是像人們想象得很熱，因為都經過了保溫隔熱處理，而且頂層一般要比其他樓層便宜很多，挺上算。如果轉手，應該不會太難。新婚夫婦層出不窮，對購房的需求是必然的。因為經濟實力的限制，年輕人很容易產生對住房梯度消費的想法，買房子就不會一步到位。分析我市的購房主體多是工薪階層，多數夫婦兩人的月收入之和平均在2000元左右。每月拿出1000元還貸款，經濟上明顯緊張，如果拿出500元還貸款便感覺輕松。由于收入是定數，制約住了購房不能太奢侈。另如：黃河小區開盤時，居民買房需要“批條”“找門”等；而其后的陽光園開盤，三個月銷售一空。這些都說明了在我市，經濟適用型住房是居民置業的首選。 （2）市中商圈地帶的精裝修緊湊戶型優勢明顯，但市場空缺今年不少樓盤以大戶型為主打，而在其他一些城市小戶型更是火爆熱銷，但明年都不被市場看好，小戶型不適合像邢臺這種中型城市的發展需求，大戶型的需求是金字塔頂的客戶，市場消化量不大。隨著購房者的消費心態逐漸成熟，在購房上會有更長遠的考慮，以較小的居室面積與齊全的功能空間為特征的精裝修戶型將受歡迎。迎合投資需求的功能比較齊全、服務完善的相對小戶型，如70平方米以內的廳、臥、廚、衛等功能配套齊全的一居室。迎合普通百姓的經濟型緊湊戶型，如80—90平方米的二居室，90—110平方米的三居室。（3）城市邊緣以低密度舒適型住宅為主隨著城市交通的暢通，路網規劃的完善，城市邊緣的低密度住宅初露端倪。例如鴻溪書香園、濱河青青家園、陽光國際，項目本身環境好、戶型舒適、離城區距離適中、價格合理，提升了我市的居住品質。居民消費觀念在不斷成熟，將更多的追求產品本身的舒適度和趣味性，那些城市邊緣的低密度舒適型居住區必然成為他們的選擇。（1） 近幾年我市商品房價格呈上揚之勢，多數居民認為當前房價偏高。在火熱的背后，市場存在著巨大的風險。2005年可以說是邢臺房地產市場突飛猛進的一年，隨著陽光國際的建設完成、大連鴻溪書香園的初具規模、凱旋城、維也納花園的開盤，這些品質較優的產品將邢臺的房地產開發水平又拉高到一個新的階段，與全國大多數城市政策調控、房地產低迷觀望相反，邢臺房地產開發熱火朝天，房價更是逆勢上揚。邢臺房地產價格同比增幅已超過了石家莊。這在邢臺這樣一個城市中是不正常的。在熱鬧的背后還是存在著巨大的非理性的泡沫成分。2005年歲末，邢臺放地的速度進一步加快，2006年進入市場的房地產項目將更多，競爭將更為激烈。如何抓住機遇、把握機會快速出擊，在市場的高點出貨，將是我項目成敗的關鍵。我市目前大多數居民月收入低于1000元，由此可見，對于廣大居民而言，當前2000元左右的房價還是很高的。但同時橫向比較中國城市的房