河北邢臺(tái)鳳凰城項(xiàng)目投資建議書-資料下載頁

　　

【正文】 5萬平米400戶，二期8棟樓25000平米200戶，部分電梯洋房。三期為別墅和小高層，社區(qū)規(guī)劃：小區(qū)西臨104畝的施政規(guī)劃公園，小區(qū)內(nèi)為水景花園，會(huì)所、商業(yè)街、幼兒園主力戶型：127平米—180平米執(zhí)行價(jià)格：均價(jià)1900元/平米，二期2400元/平米，電梯洋房約3000元/平米。樓盤現(xiàn)狀：一期銷售70%左右，二期準(zhǔn)備開始銷售項(xiàng)目名稱：錦繡中華項(xiàng)目地址：中華西大街與鋼鐵路西南側(cè)開發(fā)商：城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)公司設(shè)計(jì)單位：北京華城國際總體規(guī)劃：占地213畝，總建筑面積22萬平米，分二期開發(fā)，一期由2棟小高層和15棟多層組成636戶，約14萬平米。社區(qū)規(guī)劃：中心綠地、內(nèi)有兩個(gè)主題花園廣場(chǎng)，幼兒園，設(shè)地下車庫主力戶型：93平米，主力戶型127平米—145平米執(zhí)行價(jià)格：一期均價(jià)1870元/平米，二期按套銷售均價(jià)約1900元/平米樓盤現(xiàn)狀：一期銷售50%左右，二期30%左右，銷售情況不樂觀，主要原因在于該公司管理仍舊按半國有企業(yè)式制度，銷售隊(duì)伍多為公司職工項(xiàng)目名稱：世紀(jì)名都項(xiàng)目地址：迎賓路開發(fā)商：河北金大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：建設(shè)部勘查研究設(shè)計(jì)院總體規(guī)劃：號(hào)稱占地1000畝，總建筑面積100萬平米，大體分兩部分開發(fā)，西部為第一部分，有40棟多層，全部為各單位定向開發(fā)。第二部分自主開發(fā)，尚未啟動(dòng)，規(guī)模待定。二期有部分獨(dú)體、雙拼別墅，已經(jīng)建成8棟16套別墅。社區(qū)規(guī)劃：，另有局部園林小品。二中分校區(qū)已經(jīng)建設(shè)完成。主力戶型：88平米—107平米兩室，主力戶型130平米—153平米三室。雙拼別墅270平米。執(zhí)行價(jià)格：目前以定向開發(fā)為主大約1300元/平方米。別墅套價(jià)80萬。 樓盤現(xiàn)狀：目前銷售以定向開發(fā)為主，別墅在二期可以單獨(dú)定做。永康國際公寓：西北地產(chǎn)板塊的升溫，主要是以下原因 ：A 未來西北將成為城市新的政治中心，目前有邢臺(tái)法院、檢察院已遷于此，新的市府大樓也將興建。B 西北處于城市上風(fēng)向，空氣質(zhì)量較好。C 此地塊傳統(tǒng)上無大型工業(yè)，邢臺(tái)的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)如棉紡、機(jī)械、冶金、鋼鐵大多位于橋東及城市西南，土地開發(fā)成本低。橋東的多樓大型傳統(tǒng)工業(yè)在國企改革中多處于關(guān)停并傳的現(xiàn)狀，產(chǎn)生大量的下崗工人，也使得橋東的房地產(chǎn)發(fā)展受到制約。D 達(dá)活泉公園是目前城市中最大的公園，良好的景觀生態(tài)環(huán)境對(duì)市民的吸引力較大。E 市府對(duì)西北板塊的市政建設(shè)投入力度較大。個(gè)案調(diào)查綜合評(píng)價(jià)上述調(diào)查的項(xiàng)目集中在邢臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)地塊即西北地區(qū)，是邢臺(tái)市中高檔住宅的聚集區(qū)域。縱觀各個(gè)項(xiàng)目，可以看出，邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)發(fā)展迅猛，成交活躍。住宅產(chǎn)品品質(zhì)有了快速的提升，大量新的元素被引入，比如情景房、首層庭院、地下室做成家庭娛樂室、一步陽臺(tái)、生活陽臺(tái)等等。據(jù)我們掌握的資料來看，邢臺(tái)市的住宅戶型設(shè)計(jì)尤其是新開樓盤的戶型設(shè)計(jì)絕不遜色于任何的北方城市，包括省會(huì)等中心城市。可見三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)并不是按部就班的發(fā)展，而是跨越式的，尤其是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的提高上，可以直接借鑒和共享發(fā)達(dá)城市的發(fā)展成果。同時(shí)我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，消費(fèi)者的提高要比產(chǎn)品設(shè)計(jì)的提高還迅速，尤其是高端消費(fèi)人群。我們開發(fā)產(chǎn)品必須要尊重消費(fèi)者，不能還停留在原來三線城市的思想概念上。另外，中高檔樓盤的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，2004年開始，城市西北板塊以冶金北路和公園東街為軸相繼開發(fā)了多家高檔樓盤。這些樓盤的目標(biāo)客戶相同，同質(zhì)化傾向日益顯現(xiàn)。經(jīng)過一年的開發(fā)，大多項(xiàng)目到了二期，產(chǎn)品更加成熟，同質(zhì)化更加嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)正是白熱化的階段。本項(xiàng)目拿地開發(fā)的時(shí)間是競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)間，地塊位置又不具備任何優(yōu)勢(shì)，如何規(guī)避慘烈的競(jìng)爭(zhēng)，找到市場(chǎng)的相對(duì)空白點(diǎn)，是首要解決的問題。既然時(shí)間上不能避開，就應(yīng)該在產(chǎn)品上考慮，推錯(cuò)位的產(chǎn)品，規(guī)避直接競(jìng)爭(zhēng)。下 篇項(xiàng)目定位與分析一、 項(xiàng)目立地區(qū)域分析本項(xiàng)目地處邢臺(tái)市新興東大街與新華路交叉口以南200米，原金屬公司舊址。北距城市中心廣場(chǎng)―――新世紀(jì)廣場(chǎng)僅1500米，新華路可以稱之為邢臺(tái)市南北中軸線。西距京廣鐵路800米。南部目前處于邢臺(tái)市市區(qū)南部邊緣地帶。南部有七里河改造的利好賣點(diǎn)。橋東七里河板塊與橋西達(dá)活泉板塊的比較：達(dá)活泉板塊，由于公園、市政建設(shè)發(fā)展、城市職能部門重心遷移等因素，成為近年來邢臺(tái)房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)地塊。年底，邢臺(tái)西北板塊又拍出了6塊地，明年的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。南部七里河板塊，是邢臺(tái)房地產(chǎn)的一個(gè)新興板塊，也是市政府在西北板塊即將飽和的情況下，著力開發(fā)打造的邢臺(tái)第二個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)。七里河改造目前政府支持力度大，邢臺(tái)市市民認(rèn)可程度高。這是本地區(qū)最大的利好。而且本地塊雖處于橋東地區(qū)，太在傳統(tǒng)邢臺(tái)老市區(qū)內(nèi)，沒有舊城市的傳統(tǒng)烙印。市政設(shè)施較好、道路交通條件較好。但是本地塊目前發(fā)展較慢，以及發(fā)展的障礙在于： 原來這里是老107國道，來往車輛、外來車輛、人員較亂，人文環(huán)境的固有印象不好。 由于國道、鐵路的原因，歷史上，這里形成了邢臺(tái)一個(gè)物流中心，邢臺(tái)金屬公司、物資公司、蔬菜公司、糖酒公司、木材公司等多在些，大型物流聚散使這里從空氣環(huán)境、人文環(huán)境等方面受到了較大的影響。 七里河作為邢臺(tái)南部的一條主要泄洪河道，多年是垃圾場(chǎng)、刑場(chǎng)，從空氣環(huán)境、生態(tài)環(huán)境到人文環(huán)境均很差。而且，七里河無疑是邢臺(tái)市城市市區(qū)南擴(kuò)的一個(gè)天然屏障。市政管網(wǎng)穿越七里河投入資金較大。因此，七里河改　也只能成為城市后花園，應(yīng)該說，邢臺(tái)城市越過七里河南擴(kuò)的可能性不大，這樣，鳳凰城地段的未來增值潛力不是很大。二、項(xiàng)目一期分析：三、項(xiàng)目SWOT初步分析在經(jīng)過對(duì)邢臺(tái)市場(chǎng)的了解和反復(fù)的探討后，我們根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)有的資料，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初步的SWOT分析。目的是列舉項(xiàng)目各主要元素，確定今后市場(chǎng)調(diào)研的主要內(nèi)容和方向。S——優(yōu)勢(shì)l 項(xiàng)目地理位置處于城市邊緣，離繁華城區(qū)較近。距離城市中心廣場(chǎng)――新世紀(jì)廣場(chǎng)僅1500米。l 基本市政設(shè)施、生活配套較齊全。學(xué)校有南園路小學(xué)、中興路小學(xué)、五中、四中等，新華路是一條老城市道路，購物、就醫(yī)、入學(xué)、娛樂、就餐等均很方便。l 項(xiàng)目一期、二期同時(shí)宣傳，具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)。l 項(xiàng)目一期市場(chǎng)反映較好。定位較準(zhǔn)、戶型設(shè)計(jì)較好，并在低容積率的前提下，放棄了一定的利潤(rùn)空間，保證了項(xiàng)目的品質(zhì)。l 開發(fā)商――家樂園公司品牌形象較好。W——劣勢(shì)l 項(xiàng)目處于目前邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非熱點(diǎn)地塊。l 項(xiàng)目所在地目前人文環(huán)境、市政建設(shè)環(huán)境不夠理想。l 從常規(guī)來看，項(xiàng)目一期定價(jià)較低（也許有開發(fā)商自已的考慮），給受眾留下了固有有印象，這為二期的價(jià)格上漲，帶來了一定的牽制。項(xiàng)目一期沒有做好銷控，放量過大，吸納了一定數(shù)量的目標(biāo)客戶，對(duì)于二期銷售有一定的壓力。O——機(jī)會(huì)l 目前尚處于前期階段，項(xiàng)目有機(jī)會(huì)提升產(chǎn)品品質(zhì)，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。l 引進(jìn)專業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)全程把握，使項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)降到最低。l 七里河改造將會(huì)使項(xiàng)目地塊有良好的前景。l 市政道路的修建將大大提升項(xiàng)目的品質(zhì)。l 目前針對(duì)中等品質(zhì)的大規(guī)模樓盤較少，產(chǎn)品在邢臺(tái)市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較少。目前熱點(diǎn)板塊地區(qū)的地塊拿地價(jià)格達(dá)到了80萬元每畝，并且容積率的要求比較苛刻，2006年高層住宅、高端住宅的市場(chǎng)供應(yīng)量增加較多。為本項(xiàng)目的市場(chǎng)進(jìn)入提供了空間。T——威脅l 七里河的改造并未成型，市政道路修建的時(shí)間尚無法確認(rèn)，會(huì)給項(xiàng)目操作帶來不確定因素。l 2006年，邢臺(tái)住宅放量較大，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 l 目前七里河板塊開發(fā)項(xiàng)目的水平較低，對(duì)本項(xiàng)目提升帶來一定的障礙。SWOT分析通過上述列舉，我們可以看出，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)并不突出，而機(jī)會(huì)點(diǎn)比較多。這種項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)比較大，但是成功的機(jī)會(huì)也比較大。以上只是在項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研之前我們依靠經(jīng)驗(yàn)和簡(jiǎn)單資料對(duì)該地塊的分析，仍然需要進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研去驗(yàn)證。需要注意的是，這種機(jī)會(huì)點(diǎn)多于自身優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目對(duì)于操作水平的要求比較高，必須由各專業(yè)的高水平團(tuán)隊(duì)共同參與，才能夠保證項(xiàng)目的成功。四、項(xiàng)目定位價(jià)廉物美的中等大規(guī)模樓盤在項(xiàng)目外部條件較差的前提下，著力做好項(xiàng)目本身的產(chǎn)品品質(zhì)，依據(jù)高品質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)，贏得市場(chǎng)。規(guī)劃：根據(jù)原地塊，考慮五、項(xiàng)目細(xì)節(jié)定位：六、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣：項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏：低開高走，以較低價(jià)入市，迅速聚集人氣，贏得市場(chǎng)追捧；五、項(xiàng)目操作