xxxx年佛山房地產市場年報(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 461711207北滘、西江新城新明珠1888南莊鴻億投資23211639364高明更合冠珠陶瓷3539801716南莊樂添1301050003491921樂從星暉232270佛山新城、千燈湖鉅隆21734222121大瀝、里水在佛山，全國性的品牌發展商目前已有超過20個，但仍以保利、萬科、中海的發展最為穩健，這三家房企在過去5年內成為佛山二級市場成交的主力，今年又分別在佛山新城、千燈湖片區、德勝新城等熱點規劃板塊繼續拿地，與其舊有項目連片開發，大有“造城”之勢。除此之外，近兩年來，綠地、萬達、王府井、和記黃埔、香港太平洋等品牌發展商亦陸續進駐佛山，綠地和萬達更是表示會在佛山開發多個項目。從品牌發展商佛山儲地情況表可以看出，品牌發展商在佛山的布局主要是分為兩類，一類偏向住宅型，包括保利、中海、萬科等，此類發展商的項目運作偏快，包括營銷、拿地等節奏都較快，在區域內形成規模效應進而繼續拿地持續開發。基于品牌力、資金實力、市場應變能力等方面因素，在佛山發展較為順利，因而也把佛山作為其企業布局的重要據點。而另外一類則偏向商業型，如綠地、萬達、王府井、香港太平洋等，除萬達在商業地產上有較為成熟的發展模式外，商業地產的項目運作所需資金龐大、歷時較長，難以快速運轉，因而這些企業大多把佛山作為其全國的布點之一，持續開發的可能性較低。與全國性的品牌發展商相比，本土企業在人才配備、開發經驗等方面都顯出弱勢，項目多集中在鎮街、規模偏小、市場適應能力低、品牌運營能力較差，因而本土房企的整體發展較為緩慢。然而其母公司多為本土的實業企業，資金來源有保障，因此即使在競爭過程中有重重困難，本土房企還是積極拿地，尋求穩步發展。品牌發展商越來越多、本土房企不甘落后的現象，將激化佛山房地產市場的競爭局面。另外品牌發展商拿地情況來看，多在核心規劃位置拿地，地段結合品牌因素，或將催高佛山樓價。2009年和2010年土地市場的狂熱，加上政策的縱容，使2010及2011年的二級市場發起了“高燒”，導致系列樓市調控政策的襲擊。而從2011年起，佛山土地市場基本走出了2002010年的狂熱時期，整體溢價率回歸相對合理水平，但是佛山市場卻在“高燒期”內吸引了眾多的品牌發展關注，使得近兩年的品牌發展商加速進入佛山，包括王府井、綠地、萬達、沿海、和記黃埔等。從近年土地市場的變化，預計將會從以下幾方面影響樓市：（1）整體溢價率下調，加上政策的施壓，佛山樓價在未來12年大幅上揚的可能性較低。但基于近年大量優質地塊的出讓，以及前期大體量的高地價樓盤將相繼入市，預計將帶動佛山樓價呈結構式的穩步上揚。（2）品牌發展商爭相進駐，及本地房企的加速崛起，競爭面將擴大。品牌集聚后，令消費者的選擇面更廣；且不同品牌的優劣之處各有不同，為了從眾多發展商中突圍而出，預計各項目會更著重于對消費細分市場的劃分以及開拓，確保找到最精準的客戶。（3）90/70從嚴，限購未放松，將令未來的樓市供應大量向90方以下的首置產品傾斜。而對于前期的高價地塊而言，成本不可逆轉，高價的首置產品市場容量有限，或將出現同一個項目內兩極分化嚴重的產品，即70%的90方以下適銷產品，及30%的超豪華高溢價產品。四、住宅市場：市場回暖，房價現反彈苗頭 大佛山市場運行情況據佛山住建局統計數據顯示，2012年佛山新增住宅預售76037套（合并后），新增預售面積877萬㎡，%；成交方面，新建住宅成交59447套，%；成交面積672萬㎡，%；成交均價7635元/㎡，%。216。 開發商對市場信心回升，市場供量維持高位，成交回暖小陽春過后，開發商對后市信心充足，加上政策環境穩定，各開發商加快在建工程進度，另外如萬科、創鴻、中海、保利等開發商也加快新項目建設，趁勢出貨，推動市場供應持續高位。而小陽春后，市場價格穩定，新舊貨去化速度加快，自住消費需求持續釋放，大大支撐了本年市場成交量回升。216。 剛性入市主導成交，價格欠缺上漲動力限購持續作用下，投資者繼續游離于住宅市場之外，高端項目的推貨及成交受抑。隨市場氛圍回暖、房價平穩過渡，以及中低價項目輪番推盤、中小積產品供量增多，去年積壓的剛性大批入市，使成交價格上漲動力不足，呈結構性回落。216。 剛需拉動市場回升，成交欠缺爆發性增長動力對比2010年“國十一條”、“國十條”等系列政策出臺所引發的樓市低迷，2011年“新國八條”以及佛山“”限購令對佛山樓市的“殺傷力”更為強勁，市場陷入長達10個月的低谷期。與2010年不同的是，本輪調控主要依托剛需拉動市場回升，然而受制于剛性群體的購買力偏低、對房價的敏感度高等特性，加上中高端市場持續受限，僅憑剛需難以獨撐大市，市場需求量難以在短期爆發，成交缺乏快速增長的動力。216。 第四季度優質產品入市，帶動市場年末“翹尾”今年市場對比上年有明顯回暖，不少開發商于第三季度趁勢收緊新舊貨折扣，產品價格有小幅上調。伴隨第四季度多地區多樓盤推出園景、江景等優質資源產品，諸如大瀝等部分缺貨區域也有新貨補足，以及年末萬科廣場、南海創鴻城、萬科天傲灣等優質高價新盤相繼入市，市場價格顯現上揚趨勢并顯現“翹尾”。216。 限購延續，使五區房價得以有效抑制216。 全市存量擴大，三水市場消化力受到考驗經統計，全市全年存量達855萬㎡，較2011年增加116萬，%。就五區而言，2012年五區存量對比去年均有所增長，尤以三水增幅最為明顯，其去化時間約為2年半，市場消化力受到極大考驗。存量/成交單間一房兩房三房四房五房及以上復式別墅合計全年消化率50㎡以下4517/24091078/419266/10316/65877/293733%5070㎡807/1462309/8291391/131019/194526/230434%7090㎡80/2277543/66085502/819721/024/9713170/1512953%90110㎡575/75410070/16741127/640/110772/1756062%110130㎡151/2557003/9236563/14032/034/531/47754/1095159%130150㎡2260/22633466/45110/344/205/05775/679754%150180㎡283/2635114/4034291/19044/1210/05742/449944%180250㎡132/881669/14961685/1511221/84108/1143815/329346%250400㎡239/3611306/527342/76794/2842681/124832%400㎡以上205/75143/55699/2421047/37226%合計5324/25553467/14759926/903025285/3681311199/118693489/2306852/3981617/64461159/6509052%全年消化率32%30%48%59%51%40%32%28%52%70150㎡兩至四房為當前消化速度最快的產品，其中三房以90110㎡最為熱銷，四房則為130150㎡單位，其全年消化率達6成以上。在當前以剛需主導市場、改善理性入市的情況下，70150㎡產品的供應補給將維持較快速度。限購下，70㎡以下的單間及一房公寓，以及大面積復式產品、別墅延續低速消化的態勢，消化率低于35%，客群受限使產品受眾面顯窄，產品庫存量有擴大趨向。216。 買賣雙方入市意愿增強，開賣成交率達4成以上 年后幾個品牌發展商大規模降價推盤，帶動其他項目以價換量，三月小陽春如期而至，市場整體開賣成交率高達66%。伴隨市場回暖，發展商對政策適應度以及推盤熱情也有明顯提高，然而市場同檔同質產品競爭激烈，加上隨時間推延，購房者更理性地對待樓盤優惠，整體市場開盤成交率呈下滑趨勢。年末，保利中央公館、南海萬科廣場、金名都、中海錦城等項目相繼入市，推出剛需或改善適用型產品，開盤熱銷，助推12月成交率上揚。全年整體市場開盤成交率約為44%。2012年佛山五區開盤以南海的整體成交率最高，達56%，其開盤熱銷原因主要是區域長期缺貨、新貨售價偏低受到購房者熱捧，或是廣佛板塊的價格洼地效應吸引大批廣州地源購房者置業，如金名都、雅居樂御景名門、長信銀灣、保利中央公館、中海錦城等。禪城與南海的推貨次數相當，然而推貨量卻比南海少逾3成，可見禪城推貨偏向“小步快走”策略。三水、順德成交率遠低于全市平均水平，其中三水新貨供應充足，但整體需求不振，影響開賣效果慘淡；順德方面則因市場新舊貨量面積、資源有明顯重疊，客戶比價心態重，加上下半年多個中高端項目推出新貨，價格門檻高，影響全年整體推售率不足4成。216。 開盤價格“止跌回升” 從2012年佛山五區新貨開盤價格的漲跌走勢來看，上半年佛山開盤以降價為主調，多趁市場回暖之勢“以價換量”回收資金，價格降幅集中在15%以內。進入第三季度，政策環境及后市氛圍穩定的情況下，開發商推出市場的產品資源更為優質，新貨開盤價格有一定程度的上調，市場漸現“止跌回升”態勢，漲幅多控制在10%以內；年末，個別樓盤更出現逾20%漲價，如金名都、美的西海岸、依云水岸。全年共約175個項目開盤，其中約4成推盤項目全年開賣次數僅為1次，其主要為尾盤項目或是受施工進度影響呈新貨斷層的項目，其中也包括第四季度入市的一批純新盤。另外，全年推盤5次以上的樓盤有23個，多為區域主力樓盤，其中保利香檳、星暉盛匯園、東海國際、名匯嘉園、碧桂園城市花園、美的翰城等項目經今年密集推盤后，漸入尾盤階段。多次推盤的中大型項目主要有以下特征：次均推貨量較少，實行“小步快走”策略，尤以保利表現最為突出（如保利東湖林語、保利東灣、保利香檳、保利中環廣場、保利上城，推盤次數均達5次以上，總體次均推貨量不足100套）；資源性價差大，產品資源錯位推貨，如萬科（包括萬科水晶城、萬科金域藍灣、萬科城、萬科繽紛四季等）今年推貨多選擇臨路單位與園景單位、或是景觀較差單位與江景單位，交錯出售。另一方面，多次推盤的小型項目，如星暉盛匯園，則以分拆梯戶小貨量多批次推售，緊跟大盤推貨節奏，實現快速銷售。 各樓盤每次開賣推貨量主要集中在50149套（約占總量65%以上），其開盤成交率基本達4成以上。 2012年初開發商資金流不足，全年約半數開盤推貨量為100套以下，可見“小步快走”快速回籠成為今年的營銷主調。值得一提的是，隨下半年市場復蘇，開發商大批貨量集中出貨的次數增加，開盤貨量200套以上的達60次，其多為大幅降價項目或是區域板塊中性價比凸顯的項目，如金名都、保利中央公館、雅居樂御景名門、長信銀灣、中海錦城等，受到市場追捧，帶動市場成交率達50%。區域2012年余貨2013年上半年預測2013年下半年預測2013年可售合計套數貨量（萬㎡）套數貨量（萬㎡）套數貨量（萬㎡）套數貨量（萬㎡）禪城106254540590721072南海20187937510028 39590順德260867519734040945三水8696 1781168012157高明4261144115807282合計698552465626535121046據不完全統計，2013年可預見的佛山市場供應貨量達51191套，面積約726萬㎡，產品供應將集中為剛需及首改積段，以85140㎡居多，屆時，佛山市場可售貨量將達1581萬㎡，中小積產品同質競爭加劇。：剛需領跑，“量升價跌”據佛山住建局統計顯示，2012年全區新增貨量達135萬㎡，同比去年減少5%；成交量約111萬㎡，%；成交均價8827元/㎡，%。今年禪城在售項目62個，其中全年新增項目8個，全區合計開盤次數109次。216。 市場氛圍回暖，供貨量維持高位市場供應量近年來一路走高，盡管去年受限購影響，市場積壓了大批庫存，但隨今年以來市場有所回暖，開發商紛紛加快項目施工進度，趁勢出貨，使全年新增預售量繼續維持高位水平。216。 實質性降價及剛需產品貨量充足，使市場成交量漲幅明顯年初樓市慘淡開局，時值元旦，各開發商也僅以保守的折扣優惠去存貨，市場表現弱勢。23月隨首套房貸松動、央行降息等多重利好因素刺激，加上下旬保利等品牌商牽頭降價推盤引發其他項目跟進，市場活力在降價牽引下快速升溫，而大批量70110㎡中小積產品推出市場，刺激剛性首套置業者大批入市，樓市“小陽春”如期到來。五月節點，產品鏈豐富、貨量充足以及樓市“促銷”氛圍的共同作用下，剛需進一步釋放；下半年各樓盤穩價出貨，市場回暖已成定局。整體而言，全年剛需供求表現最為搶眼，剛性及首改產品的實質性降價，以及開發商緊湊出貨，有效刺激市