xxxx年佛山房地產市場年報-資料下載頁

　　

【正文】 項目約8個，以90㎡左右三房為主力，貨量約46萬㎡。n 風險216。 市場可售貨量大，同質化嚴重使得產品競爭加劇預計明年可售貨量將達214萬㎡，無論在售項目或是全新項目，供應均主要集中在85140㎡，面積段大幅重疊，加上剛需產品整體檔次差異性不大，市場競爭愈加激烈。216。 “準現樓”增多，加大項目銷售難度市場現有接近4成庫存為“準現樓”或“現樓”狀態，相對預售樓而言，吸引力下降，若以一般預售樓的價格出售，產品或遭遇滯銷。此外，大批“準現樓”對項目的口碑有較大傷害。因而“準現樓”往往逼使發展商將其作為促銷品出售，然而開發商降價意愿普遍不強，項目銷售難度加大。216。 主力客戶置業區域局限，板塊間流動性不大，客戶拓展難度大剛需為市場主導客群，其多數出于地源因素購房，置業區域局限，板塊間流動性不大。大批迫切剛需在2012年陸續釋放、市場剛需貨量增多、產品競爭加劇等背景下，新客拓展難度加大。216。 新規下，剛需產品戶型設計或現固化趨向 新規范對層高、陽臺面積、陽臺進深、飄窗投影寬度等方面作出詳細的規格限制，加上剛需產品積段集中，戶型變換的種類較為局限，未來或出現產品戶型固化趨向。n 機遇216。 路網打通城市格局本年及來年多條主干道延線通車，如魁奇路東延線一期、綠景東路東延線、禪西大道二期、桂瀾路南延線等，打通城市東西南北格局，助推城市發展提速。216。 季華路沿線將現大批綜合型樓盤目前季華路上在售、待售、準備面市項目有季華金品、恒福商業國際、怡翠世嘉、萬科金域藍灣、佛山萬科廣場、卓遠景峰、智博E區、鴻業地塊、智慧新城、海灣城、綠地中心、睿豐國際、恒福國際2期地塊等等，沿線項目多數為商住結合的綜合型樓盤，其中部分將于明年入市，季華路商圈價值將進一步提升。216。 禪西板塊建設提速按規劃，禪西板塊將依托南莊建成集高級會所、公寓住宅、大型商城、服務中心、會展中心等高端配套于一體的華南地區總部基地。目前禪西板塊在售的樓盤有萬科城、港宏世家、匯銀W新港，來年綠島明珠、水悅龍灣等項目將陸續入市，板塊建設將提速。216。 舊城改造加快“城變”祖廟、南莊等區域的舊改工程緊密推進，將為城市發展騰出空間。n 總體預判2013年禪城市場將迎來多個機遇點，多條斷頭路打通、城市中心南北延伸、禪西板塊將作為副中心崛起、季華路商住氛圍加厚等等，市場發展潛力充足。2013年，在整體調控基調不變的情況下，市場回暖的勢頭有望保持，剛需繼續主唱樓市，市場進一步放量，成交量有所上漲，房價則因應市場新貨質素提升而呈上升趨向，但房價不具備大幅增長的可能。：巨頭牽頭降價，成交“量穩價跌”根據佛山市建設局數據顯示，2012年南海區新增供應面積為276萬㎡，同比下滑6%；總成交面積為211萬㎡，環比下滑1%，基本與2011年持平；而成交均價為8889元/㎡，%。216。 巨頭開發商牽頭降價加快余貨消化受“限購”政策影響，開發商去年積壓存貨量較大，為進一步回籠資金，今年巨頭開發商牽頭降價促銷，%，為四年來首降，政策調控初現成效。216。 市場成交量先抑后揚2012年投資受限下，南海房地產市場于年初呈現一片冷清。隨市場對政策逐漸適應，房價逐漸與購房客心理預期相符，樓市氣溫漸升；與此同時，開發商積極調整產品銷售計劃，主推中小戶型產品，剛性需求得以釋放，帶動大南海的總體成交量回升。216。 桂丹沿線新增萎縮，桂城區域新增突顯㎡，環比下滑34%；桂丹頤景園、中恒海暉城、祈福南灣半島等項目2011年存量積壓，本年度以消化余貨為主，本年度，部分項目已處于清尾貨階段。此外，㎡，同比上升23%；桂城新增創鴻城、中海錦城、萬科金域國際三個項目，新增量達34萬㎡，大大拉升了桂城的新增量。2013年，隨著依岸康堤、佳兆業等項目入市，將推動桂城街道新增供應量上升。216。 大折扣下，廣佛板塊成交紅火今年里水供應較去年下降30%，時代糖果、恒大御景半島、萬科金色溪谷均處于尾貨階段，供應強度不足，由新增項目恒大金碧灣、金名都支撐起整個里水的供應量。三月初，恒大御景半島推出“一口價“以及”85折“購房優惠；金色溪谷四月分推出購房”95折“優惠；時代糖果三月份推出”5千抵2萬“優惠等。大折扣下，吸引廣大購房客追捧，去貨迅速，且新項目如金名都、雅居尚筑等項目的熱銷也對成交起拉升作用。216。 羅村崛起，新增成交同步上升羅村受益于規劃利好，本年度十大項目升級改造已緊張進行，光明新城建設，羅村房地產市場向好，㎡，環比上升205%，新增供應以長信銀灣、風度廣場為主。成交方面，㎡，環比上升187%。主要由尚觀御園、風度廣場、長信銀灣等項目促成成交。存量/成交單間一房兩房三房四房五房及以上復式別墅合計全年消化率50㎡以下1146/361249/01413/36120%5070㎡265/341348/280289/3351902/64925%7090㎡52/1952458/19932441/39964951/618456%90110㎡160/2772937/52853097/556264%110130㎡124/1331953/269798/4972175/332760%130150㎡1022/6861194/12892216/197547%150180㎡60/1811825/1585194/562079/182247%180250㎡84/53542/738262/50919/753/62960/136959%250400㎡17/271465/20165/4367/63914/53937%400㎡以上84/3250/0346/93480/12521%合計1429/3951649/4753031/27388497/128983676/43801005/798134/11766/21820187/2191352%全年消化率22%22%47%60%54%44%8%22%52%216。 中小戶型產品貨量充足，緩解剛性住房需求緊張2012年，南海區總體去貨率達52%。今年上半年，項目新增面積較少，基本以消化余貨為主；三月起，開發商打出降價促銷應對“限購“政策，庫存量大大減少。而下半年，中小戶型產品新增貨量激增，緩解了市場剛性需求緊張。216。 住宅公寓消化率低，成交遇冷受限購政策影響，投資受限，住宅公寓本年消化率僅22%，市場需求下降。216。 中小戶型為本年度成交主力2012年，南海區三、四房成交量占總成交的79%，其中90150㎡的三、四房戶型占總成交的35%，中小戶型是本年度成交主力。n 桂丹沿線n 廣佛板塊沿線216。 廣佛板塊里水、黃岐降價走量廣佛板塊項目臨近廣州，帶裝修出售，僅廣州中心城區價格的三分之一甚至一半；限購前，一直深受廣州及外來投資客追捧，價格持續高位；2011年政策首次出臺，投資客驟減，廣佛板塊樓盤出現滯銷，庫存積壓嚴重。2012年三月，恒大御景灣、萬科金色溪谷以“85折”及“95折”等優惠拉開減價促銷帷幕，而中海金沙灣帶裝修“9”字頭起，一度受到廣大客戶瘋搶。下半年，各項目未推出新優惠，以持續平穩的價格出售。216。 新貨入市，填補大瀝供貨空缺上半年大瀝板塊僅由天倫華府、金棕櫚灣等項目微量成交支撐；直到本年末，新項目保利中央公館強勢入市，當天首推400多套產品，熱銷近9成，成交暢旺。 216。 鹽步區域，中小戶型占供求主流鹽步區域成交以中小戶型為主，成交由新項目雅居尚筑、景裕嘉園以及雅居樂御景名門構成。其中，雅居樂御景名門于11月接連推出8990㎡單位共703套，熱銷近85%。216。 沿桂瀾路商住板塊崛起以往圍繞千燈湖板塊以大面積高價產品居多，今年沿桂瀾路逐漸出現小戶型產品；伴隨千燈湖片區配套日益完善，以及萬科、萬達等項目高調入市，沿桂瀾路商住板塊升值潛力可期。鎮街項目名稱/地塊2012年余貨2013年上半年預測2013年下半年預測套數面積段（㎡）總量（萬㎡）套數面積段（㎡）總量（萬㎡）均價預測（元/㎡）套數面積段（㎡）總量（萬㎡）均價預測（元/㎡）洋房羅村風度廣場15434146180399362007200220 74128 68007200長信銀灣14881552827515357006800426 78154 62006800尚觀嘉園57006500丹灶桂丹頤景園7816325388 8792 45005000256639245005000上林一品299651212029910340004300250 73121 40004500云山峰境248721521926814345005300577 68143 43005300凱欣名苑119691171828012838004200128 89118 3800 獅山依云曦城125875332368813972007800176 88204 72008800錦繡北苑187491842049214565007000220 89134 65007000中恒海暉成473341287948925700630055 8095 57006300歐浦城市花園2569012065007000美立方花園66007200松崗保利東湖林語5938337619821565006800688 88182 59006800小塘上林苑223651792048013945005500138 66138 45005500凱業公館122408645005000官窯豪景新城169721393385915100550066 8591 50005500西樵山林水語1525524372911324300480088 89132 4500 碧玉名軒40891172048014068007200樵山明珠51971521259813870007500150 97152 70007500雅居樂新天薈180891167000180 89113 68007200大瀝雅瑤綠洲77929488929585001000088 120180 900010000廣佛新世界7500800保利中央公館459126138496169900012000256 96141 950012000金棕櫚灣2011554382008014055006000120 80140 55006200黃岐白天鵝花園3099218110093176900012000鹽步雅居樂御景名門160892563828891900010000325 90 950010000景裕嘉園57909113887911000012000120 94132 1000012000匯豪嘉園5544814790 90147 9000 里水金色溪谷184872188014080008600100 8789 80008500合生君景灣3551531786016317875008000120 162177 75008000時代糖果32