市房地產市場研究分析報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 外同安新城區、集美體育公園片區、海滄濱湖片區，同時在島內土地逐漸稀缺的環境下，島外地塊的供應量也達到了近幾年來最大的一次。2007年更是屢屢突破樓板價格記錄（居住用地為主），見下表所示：樓面地價（元/㎡）地塊編號土地面積可建面積地塊位置受讓人2007G09112286202115湖里五緣灣新景地J2007G0137605115100集美古龍J2007P0121100集美杏林建昌J2007G0272200集美印斗路特區T2007G0190700同安鳳山路古龍2007XG01118300翔安區匯景在2007年4月，、區府大道以北、橫五路以南地塊，㎡，刷新了翔安區的最高的樓面地價。（2）島內走高已成定局在政府嚴格控制島內的商品房開發用地，增加島外土地供應，引導房地產開發重點向島外轉移的政策大背景下，島內土地資源日益稀缺，地價中長期走高已成定局。在近年的土地出讓中，島外地塊也是一路走高，但就海滄、集美、同安在加上翔安區這四個區域之間微妙的區域競爭關系也可能會使一定時間段內島外土地供應量急劇放大。另外一方面在島外房地產市場需求沒有形成有效突破的前提下，島外土地市場價格的真正意義上漲仍然需要較長時間的分析和觀察。（3）房價走高、島外拓展已成必然從今年的土地成交訊息來看，島內居住用地的樓面地價已經全部超過5000元/平方米，且樓面地價超過6000元/平方米的地塊占了很大比例。而從島外來看，2006年島外用地成交的樓面地價多在1500～2000元/平方米之間，而今年的島外地塊成交樓面地價多抬升到3000～6000元/平方米。因此，雖然用地放量供應，但從用地成本增加及開發商的投資熱度來看，2007年廈門的房價幾乎沒有下跌的可能性。（二）房地產供需市場分析房地產供需市場總體情況掃描表二 房地產供需市場總體情況2004年2005年2006年2007年上半年商品房新開工面積面積（萬m2）同期△%%%%商品房施工面積面積（萬m2）同期△%%%%商品房銷售面積面積（萬m2）同期△%%%%商品房銷售金額金額(億元)均價(元/ m2)商品房空置面積面積（萬m2）同期△%%%%通過上表可得出如下兩點結論:(1)房地產投資活躍,開發提速。（如右圖示）（2）市場需求旺盛。從圖可以看出，廈門市房地產銷售旺季在年度下半年；市場存在供給增加、空置率降低，價格反而上升的現象，說明需求確實旺盛。房地產行業調控措施對行業市場的影響分析（1）房地產行業調控措施簡要回顧政府在2006年又出臺了一系列的宏觀調控政策，強調房地產市場必須“切實調整住房供應結構”，“自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上”和“對于5年之內轉讓二手住房征收盈利部分20%的個人所得稅”等措施。政策的調控手段主要是以國務院出臺的行政調控政策為綱，央行及相關的部委制訂具體的貨幣、金融、稅收及行業政策。各地方政府具體抓落實，對部分政策因地制宜的作出一些調整，力圖形成一個有效的調控體系。——加息：即控制信貸。信貸增長會刺激投資增長，此舉目的調整國民經濟增長的速度，也意味著國家對經濟宏觀調控的開始。——國六條：針對性很強，目的是解決住房供應結構不合理所突出的矛盾，并理順市場秩序較為混亂的局面。——國十五條：涉及面廣、力度大，被認為是國六條的細則之一，是今年到目前為止對房地產市場影響最大的政策。——預售：目的是進一步整頓規范了房地產交易秩序，有效抑制開發商的捂盤行為，對保持房地產市場穩定的供應進而穩定房地產的價格有積極的作用。——外資：從供應與需求兩個方面打擊外資對國內房地產行業的影響，及時地制止外資在國內房地產行業不合理的擴張。——個稅：試圖通過幾個政策的疊加效應，讓絕大多數希望投資普通住宅獲利的投資、投機者不會再進行投資，抑制房價上漲的推力。——規劃：讓90平方米占全市70%以上的具體規劃塵埃落定；并表明將加大住房供應結構的調整力度、加大土地供應的調控力度、加大稅收和信貸政策的調節力度；鼓勵自住性需求，合理規范投資行為，加大房屋拆遷的管理力度的立場。——土地增值稅由預征改為清算：規定從2007年2月1日起，各地對房地產企業的房地產開發項目進行土地增值稅清算，正式向企業征收30%60%不等的土地增值稅。實行清算方式繳納土地增值稅后，房地產企業的開發成本將增加。這也預示，房地產開發企業將面臨著更大的風險性。——物業稅：該稅在2004年就提出，近日傳言已在北京、上海、深圳試點，其主要是針對房產持有環節進行納稅，目的是抑制二手房地產市場的投機和炒作行為。（2）調控措施對行業市場的影響分析——對廈門2006年商品房市場影響甚微。具體表現在，政策實施后，開發商拿地的熱情依然高漲，而由于廈門市場大小面積商品房都顯得頗為充足，整體沒有受到影響。——嚴征土地增值稅，會有效遏制開發商爆炒房價的沖動，使得目前充滿泡沫的房地產市場回歸理性。但是，房價和市場是由多種因素綜合決定的，從預征到清算，是房地產市場改革調控步入一個新時期的開始。從目前看來，開發商面臨兩種選擇：一是相當一部分中小開發商甚至是大開發商可能會選擇向其他行業轉產，或是退出房地產市場；二是很多開發商可能會選擇向二、三線城市轉移，那些地方風險較小。三就是一些開發商可能會選擇部分轉移稅收負荷抬高房價與消費者共同承擔稅賦的現象。——加息。央行自04年10月到今年8月22日共進行了八次加息調整，聯想到06年4月央行加息后，當年5月“國六條”便砸向了房地產行業，加息似乎意味著新一輪宏觀調控的大幕拉開。但是，聯系近期證券業的迅猛發展，有理由相信今年以來的四次加息主要是針對證券業，不是僅針對房地產，加息只是央行在傳達一個緊縮的信號。另外，連續多次加息，其對市場的心理影響也逐漸呈減弱趨勢。再就是，從加息的幅度來看，對開發商和老百姓的影響都較溫和，表明政府有明確的調控意圖，但并不希望對行業產生過大的沖擊。——物業稅的征收是必然，但短期內開征很困難，如資產如何評估、征收費率如何制定均很復雜，估計到十一五期末才可能實施。另一方面，物業稅并不能解決房價問題，房價的漲跌仍取決于供求關系，在二手房市場均價低于新房市場均價這一事實下，炒房者總能將稅賦轉嫁到購買者頭上。07年廈門房地產市場運行數據分析（1）2007年上半年廈門市房地產完成投資增幅回升受全年土地供應量的逐步增加的影響，上半年廈門市房地產開發企業完成投資增幅迅速回升。其中，%，%。（2）2007年上半年廈門房地產新開工、施工面積增長較快，%右圖表明：由于去年拍賣的土地項目多數在今年上半年開工建設，造成今年廈門市房地產新開工面積增長較快，%。至6月末，%，施工規模迅速擴大。由于前年開工建設的房地產項目大多于去年年底已經竣工，造成今年全市商品房可供量迅速減少，這與同期快速增長的新開工面積形成巨大反差。（3）2007年上半年廈門商品房銷售面積增幅迅速回落受商品房供應量迅速減少的影響，今年全市商品房銷售面積增幅迅速回落。（4）%，%。住宅市場分析（1）廈門2007年上半年成交量分析數據表明,今年上半年的銷售量大致呈現先抑后揚的振蕩趨勢，在年初1月份取得不錯的開門紅之后，2月份受春節影響成交量大幅下降，4月份調整上揚，而到了傳統的銷售旺季6月份，成交量比4月份有較大幅度回升。全市住宅共成交12257套，平均每月成交2043套。按成交12257套來算，從這一數據大致可推斷上半年的住宅銷售上，大戶型占了較大的比例，甚至可能是主要的銷售戶型。（2）廈門2007年上半年成交區域分析從區域分布來看，上半年的住宅市場島內島外平分秋色，主要呈現思明區、湖里區、海滄區三足鼎立的局面。島內占了銷售份額的54％，島外占46％。其中海滄和思明區為第一集團，湖里區為第二集團。海滄區1－6月份住宅共成交3980套，在各區當中排在首位，而思明區1－6月共成交3855套，以微弱的劣勢排在海滄區之后。湖里區半年成交2774套，一直很穩定的坐著島內的第二把交椅。島外另外三個區域，集美區成交926套，同安區成交717套，是島外的第二集團，從半年的成交量看還難望海滄項背，但其未來前景正不斷被看好。而翔安區的住宅市場目前還尚待起步，半年僅成交5套。（3）廈門2007年上半年住宅成交均價分析2007年1－。從住宅均價走勢圖上可以看出，除了3月份住宅均價略微下降之外，上半年各月均價一路上漲，，每平方米上漲了3926元，漲幅將近4000元。尤其是6月份，單月住宅均價突破萬元大關。從區域來看，。占全市成交量半數以上的這兩個區域的成交價格對全市均價有最直接的影響，集美區價位基本與海滄區持平。（4）廈門07年上半年購房群體分析從商品居住用房購買對象分析，%，外地人(包括本省其他地區、外省市及境外)%，在外地的購房人群中，福建省內的占大多數，%。（5）小結縱觀廈門目前的樓市，沒有哪一個區域的房價會保持平穩或者下降，房價上升似乎成為必然的趨勢，只是各個區域漲幅空間不同。目前各個區域的新盤無疑成為房價上升的主要推動力，對區域價格拉動起了關鍵作用。同時，一些新盤都是在付出了較高樓面地價的條件下獲得，高昂的拿地成本為抬高房價提供了現實基礎。保障性用房市場分析（1）保障性用房申購條件簡述申請社會保障性住房必須符合以下三個條件，——戶籍條件：申請人及其家庭成員必須具有廈門市城鎮戶口，且至少有一個家庭成員在廈落戶滿3年，通過購買商品房入戶的則不能再申請社會保障性住房。——收入及家庭資產條件：其06年的規定是，中低收入家庭家庭年收入上限為：3人及以下戶為5萬元，4－5人戶為6萬元，5人以上戶7萬元。家庭資產主要包括房產、汽車、有價證券、投資（含股份）、存款（含現金和借出款）等，申請承租社會保障性租賃房的家庭資產控制標準為中低收入家庭收入上限的4倍以下，申請購買社會保障性商品房的家庭資產控制標準為中低收入家庭收入上限的6倍以下。以3人戶為例，申請租房的家庭資產必須在20萬元以下，申請購房的家庭資產必須在30萬元以下。——住房條件：申請人家庭必須是無房戶或住房困難戶