大王廟廣場營銷策劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 商投資盡早收回，我公司根據多年的經驗，總結眾多開發商失敗范例，根據本案實際情況，提出以下建議： １、 先行聯手商業巨頭引進大型超市，提高整體經營的穩定性 ２、 而后根據招商商家場地格局分割銷售，統一經營 1 號樓：它由東區、西區兩部分組成，二層有 2 個廊道相連。建筑面積為 8500㎡，地上局部 3 層，地下局部 1 層，其中： （ 1）東區：建筑面積 5200 ㎡。 （ 2）西區：建筑面積 3300 ㎡。 （ 3）東區地下一層：建筑面積 1500 ㎡為公用汽車庫，有 42 個小汽車停車泊位。 根據現場勘查， 1 號樓迎街有 10 米左右的開闊場地便于停放車輛，建議開設大中型平價超市，為周圍幾個社區住戶提供了便利。由于引進了大型超市，從而帶動、促進了其他商業形式形成。特別需要提出的是，由于大型超市的進入，彌補了城市東北區域，沒有大型平價超市的空白，從而刺激了投資者的購房欲望，增強了投資信心。 2 號樓：它亦由東區、西區兩部分組成，二層有 1 個廊道相連。建筑面積為 4800㎡，地上 3 層，地下局部 1 層，其中： （ 1）東區、西區的地上 1—3 層，建筑面積 3300 ㎡ （ 2）地下 1 層：建筑面積 1500 ㎡，其中： ① 整個商業服務用房的配套設施用房（電房、消防泵房、通訊機房等）約 400 ㎡ ② 辦公管理用房約 1100 ㎡。 根據我方現場勘查， 2 號樓正北面，有較大的草坪停車位，同時根據揚州人文特點，對于娛樂、休閑、飲食、沐浴獨有情鐘，因此按照建筑結構來看，以及城市東北區域的娛樂行業良性商業空白，建議開辦大型高檔夜總會、民俗高檔酒店、激情酒吧為一體的綜合性項目。這樣從整體環境來看，對于整個地塊基本形成了一個集購物、休閑娛樂、酒店為一體的全生活廣場格局。 特別建議 提前期搞好物業顧問工作： A、于項目施工階段，定期派遣資深工程技 術人員至現場勘查施工進度和施工質量，并對勘查結果進行分類匯總，以例會形式向開發企業及時匯報并針對具體系統可能存在的缺陷提出改善建議，以便項目在竣工后無論在功能方面或實用方面皆具有相當的合理性并達到頂級要求； B、項目接收前準備工作，本行將在總結以往經驗的基礎上，協助安排一系列準備工作的進行，確保項目順利交付使用，這一點對項目的形象及高層次客戶尤為重要。 C、為發展商節省投資費用，創造更大的經濟效益，有效地避免資源浪費，節省未來管理開支。 D、提前制定詳盡物業計劃及業主公約。 案名建議 ? 依據 上述分析，結合項目實際規劃特點，我司建議： ? 案名為 —— 大王廟全生活廣場 ? 主推語：百年古韻 至尊享受 VI 設計 利用原有的古跡資源為背景，統一設計，使企業的形象高度統一，使企業的視覺傳播資源充分利用，達到最理想的品牌傳播效果。 廣告表現 ? 一）廣告主題： ? ○百年古韻 至尊享受 ? ○再造百年繁華寶地 ? ○尊貴揚州代言人 ? ○在每次不經意間被尊貴感染 ? ○ 領銜主流 匯聚名流 品味尊貴 ? ? 二）賣點薈萃： ? ○揚州風景主軸線上的精彩世界 ? ○揚州至尊享受的永恒領跑者 ? ○運河古韻里的首席高尚生活 ? ○揚州第一至尊寶 ? ○實力卓著信譽良好的開發公司 ? ○高尚完善的物業服務 ? 三）廣告樣稿（略） 推廣建議 推廣目標： 建立并延續 “大王廟 ”品牌形象和至尊揚州古韻風情形象，迅速提升項目知名度和美譽度。 配合銷售計劃，為達成不同階段的銷售目標制定相應的推廣計劃。 通過較短時間大密度、立體式 推廣宣傳取得轟動效應，使 “大王廟全生活廣場 ”項目成為揚州市房地產市場的第一熱點。 推廣手段： 通過廣告、促銷、公關活動有機組合的整合行銷手段展開全方位、立體式的推廣 推廣階段： 根據房地產項目的市場運作規則，在新項目推向市場，項目文化、消費人群購買氣氛尚不濃厚的情況下，我司把推廣階段劃分為四個階段 :第一階段：引導期； 第二階段：持銷期； 第三階段：強推期； 第四階段：尾盤期 推進策略 ： 廣告宣傳策略 多年的操盤經驗讓我司深刻認識到：選擇適當媒體，運用科學的媒介投放組合策略，制造聲勢 ，在保證足夠的有效到達率，避免不必要的浪費，保證廣告對消費者產生最佳的說服效果，吸引消費者前來咨詢，感受現場氛圍，產生購買欲望。本媒體推廣策略根據揚州市場的實際，對各銷售階段的主要推廣任務與推廣方式做了總體的規劃。 （ 1）引導期： ■推廣主題：領銜潮流、 匯聚名流、財富一流 運河古韻里演繹的首席王者風范 ■推廣口號： 財富至尊寶地，旺鋪原始股 ■階段性目標：確立 “大王廟全生活廣場 ”項目整體形象，加強項目知名度，并目標客戶進一步了解項目情況，進而加深項目的關注程度，同時試探市場對項目的接受能力，積累客戶，宣傳投資新理念。 推廣方式： 1）、售樓部裝修，展板、門頭設計、沙盤制作。 2）、工地圍墻形象廣告、橫幅懸掛。路口設立大型戶外廣告牌，一為指引客戶參觀現場，二為樹立項目形象，提高知名度。同時在項目周邊及人流量集中地段發布大型戶外廣告。 3）、高橋路和竹西路交叉處至項目現場路段，項目路兩邊插刀旗廣告。 4）、制作項目折頁，在售樓部發放。 媒體和廣告類型：不主張使用大量廣告，而是采用煙花三 月節期間的部分啟動告知性報紙、電視廣告等。 （ 2）開盤期： ■推廣主題：百年寶地 望族名門 ■推廣口號： 針對商鋪： 主題概念提煉： 投資至尊寶地 一塊尚未開墾的金礦 ■階段目標：全面包裝，樹立并鞏固項目的鮮明形象，主動引導目標客戶的置業心理，在獲得目標客戶群的普遍認同；并強化項目品牌形象，挖掘潛在客戶，綜合運用各種推廣手段，針對目標客戶進行有效宣傳，從而變潛在需求為有效需求。 ■推廣方式：以報紙、電視廣告為主，事件行銷為輔，提升形象，強調服務，提供更多便利購樓條件，吸收投資者前來咨詢、看盤。針對 主要賣點做純銷售式廣告，與現場銷售有力配合，促成更高的成交額，減少銷售工作的壓力，同時發揮軟性文章與新聞炒作的理性訴求配合宣傳，達到購樓熱潮之目的。并制作項目折頁、樓書。 媒體和類型：主流報紙、電視廣告 整體廣告輔助軟文 （ 3）強銷期： ■推廣主題：揚州帝王的首席享受 ■推廣口號：根據前期推廣效果日后靈活確定 ■階段目標：此階段以提高銷售數量為目標，通過前兩階段的銷售反饋總結經驗，做出各方面的快速調整，包括價格、付款辦法、促銷手法、宣傳包裝等，務求可以更切合市場需求，此階段的宣傳速度可以適時放緩，承接第一 階段所建立的聲譽逐步達到銷售目標。 ■推廣方式：以報紙廣告為主，以形象廣告、證言方式、賣點廣告、催促式廣告形成投放促銷廣告，同時配合短程促銷活動，解決銷售中存在的問題與矛盾。 媒體：報紙廣告 電臺 系列賣點推廣 （ 4）尾盤期： ■推廣主題：品生活高度 輝鎦金歲月 /坐收流金財富 ■推廣口號：至尊寶地 百年傳承 精明一次 富貴三生。 ■階段目標：經過前期市場銷售，總結前期銷售過程中出現的問題，調整對策，對前期觀望客戶和新客戶，采取各種優惠政策，迫使其盡快落定成交。針對特殊客戶的需求，調整銷售策略，消化潛 在客戶。 ■推廣方式：利用報紙做一些感性訴求，同時利用工程形象進度的收尾階段，增強置業者的購房信心，消化存量。此階段主要利用細節賣點做宣傳，銷售手法上應該采取靈活的方式，注意收集客戶反映的情況為后期價格制定出準確的判斷。利用業主網絡關系和少量的市場 DM 宣傳，吸引周邊的朋友注意，力求將所有單位售清。 媒體和類型：媒體的發布將趨于平穩 軟硬廣告結合 SP 推廣部分 一） SP 推廣概念： “享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！ ” 享受與帝王同步 百年繁華再度浮現揚州，滿足目標消費群突出生活品質、突出尊貴身 份象征的心理要求。 “至尊寶地，您發達的源泉 ” 從正面理解，標志著這里將成為投資者開創事業的，聚集財富的聚寶盆。 從反面理解，選擇這里投資者，一定會成為一個發達的商人，一個有成就的人。 二） SP 推廣廣告表現： 廣告總精神： “享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！ ” 廣告總精神是對樓盤的所有賣點進行提煉揉成精髓，整個樓盤都以此為精神支柱進行推廣的統一宣傳用語。廣告總精神的推出進一步拉升本案樓盤形象，為后期銷售奠定基礎。 引導期中期開始，對電視、交通廣播電臺不間斷一年的形象廣告，以統一的訴求點 “享受與帝王 同步，至尊寶地，您發達的源泉！ ”進行全方位宣傳，以期達到人人知道 “享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！ ”，人人理解享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！ ”內涵，讓 “至尊寶地 ”尊貴地段形象在揚州脫穎而出。 三） SP 推廣策略： 根據項目開盤同時進行規劃，所有知名度建立，形象樹立均應提前在引導期進行。根據本案項目定位， SP推廣上必須按照循序漸進的法則，以 “享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！ ”為主題系列廣告，通過各種具有揚州風格 SP推廣活動