地房地產行業分析(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 產品形式：6層帶閣樓 主要劣勢：老工業區，重工業集中，環境較差，居民素質不高，造成房價偏低。但自2001年，也出現了一些中高端項目，如陽光100（均價3000），拉動了該區域價格開始提升。未來走勢：西部是政府新的城市規劃未來要發展的地區，但城市基礎較差，難度比較大。2500——3500元/平米集中區域：城市東部，如歷下區、市中區。產品形式：多層，有一部分高層項目主要優勢：眾多政府機關和高校所在地，人文環境較好，經濟比較發達，集中了一些高技術產業園區，居民整體收入和消費能力較好，也是房地產開發較早的區域，成為房地產消費的熱點區域。未來走勢：良好的經濟、人文基礎使東部區域在今后的發展中仍具有后續發展空間。3500——5000元/平米以上集中區域：南部、城市中心區，如歷下區。產品形式：以小高層、高層為主，小部分為多層帶電梯，也有一部分聯排別墅主要優勢：南部為山區，風景優美，空氣清新，集中了一部分高檔住宅。城市中心區高昂的土地成本、成熟的配套和地段優勢，使其成為高價住宅的集中地。 未來走勢：南部區域由于近幾年的集中開發，造成底下水系破壞，政府開始限制開發用地。城市中心區基本無空置土地，且舊城改造的難度較大,土地價格高，住宅產品發展空間不大。（2）濟南房地產市場區域差異將被逐漸弱化市政發展將會縮小東西部的差距，但存在一定的難度均衡發展為主旨的城市規劃正在實施。根據新的城市規劃，未來幾年，濟南市將著重發展西部，加大市政配套建設力度。這無疑會弱化區域之間的差異，帶動這些地區房地產市場的發展。 高素質樓盤帶動落后地區的發展近年在西部地區、北部地區出現一些高素質樓盤，其中非常有代表性的是陽光100、世紀泉城等項目，這些樓盤自身綜合素質較高，帶動了項目周邊配套與環境的改善。隨著今后開發量的不斷增加，西、北部區域必將會有相當大的改觀。濟南房地產企業分析截止2001年，濟南市有房地產開發企業177家，其中一級資質5家，二級資質27家，三級資質133家，四級資質8家（新注冊未有資質的4家）。（1）濟南房地產開發企業基本分類A、政府背景的房地產企業，或是政府職能部門轉型為房地產企業。這部分房地產企業出現得較早，對于初期的房地產發展起到重要的作用。如中房集團、濟南房地產開發總公司等。B、大集團背景房地產開發企業這部分房地產企業往往是其它產業大集團向房地產業發展的渠道。他們的優勢在于大集團雄厚資金和豐富資源的支持；劣勢在于缺乏專業知識和實際操作經驗。如果能將集團內部資源進行有效整合，這類開發商可以在市場中穩占一席之地。它們的典型代表是魯能集團和三聯集團。C、本地民營房地產開發企業這部分房地產開發企業在濟南已經有多年的房地產開發經驗，依靠項目贏得市民的認同。濟南市民比較認同企業專業經驗、產品信譽度、樓盤知名度。它們的典型代表企業是三慶集團和普利集團。D、外來房地產開發企業相對于以上三種開發企業，外來房地產開發企業更多的是引入現進的產品、全新的營銷理念，對市場起到推動作用。如香港新世界、大連萬達、陽光100等，下面我們將對異地開發商著重分析。（2）外來房地產開發企業研究隨著濟南市房地產市場的發展，其巨大的市場空間吸引了一批外地開發商登陸濟南，其中一些的知名的項目如：陽光100國際新城、新世界陽光花園、偉東新都、外海西子城市花園、富翔天地、黃金時代等。這些項目在運作方式、營銷策劃手段等方面存在一定的共性，主要體現在以下幾個方面：開發的項目多為規模較大的住宅區，體現出了開發商雄厚的實力。大多數項目選址于不被濟南本土開發商所看好的西部、北部地區。開發商通過優質的產品、完善的配套、良好的服務逐漸打破了濟南消費者購房時的區域情結。強強聯手的開發方式。在營銷策劃、建筑設計、園林規劃、物業管理等方面引入知名企業，提高了產品的綜合素質。注重產品附加值。增加了物業管理的服務內容，提高了項目智能化的標準，豐富 了會所的功能，在產品研發上均領先于由濟南本土開發商。注重營銷推廣手段的運用。在項目包裝、廣告投放、媒體選擇上起到引領市場的 作用。 項目運作過程中注重銷售這一環節，對銷售排期、銷售現場的控制以及對銷售 人員的管理都具有一定的先進性。濟南房地產市場產品供給特點分析此次調查，我們走訪了濟南市的15個項目，在項目分布區域、價格檔次上進行了選擇，力求保證樣本的全面性和準確性。將產品特點基本歸結如下：（1）項目規模濟南市場仍處在無序競爭狀態，市場上既有占地上千畝的超大樓盤，也有總建筑面積幾萬平米的小型樓盤。項目規模的參差不齊，反映出市場的不成熟。隨著市場的發展，未來的項目將向規模化發展。（2）建筑形式在市場供給方面，市場上的樓盤大多為多層、小高層、高層混合開發。高層住宅在整個社區所占比重不大，純高層住宅社區只有陽光100、魯能康橋等為數不多的幾個樓盤，在東部區域市場內更是比較少見。各種建筑形式基本都帶有地下室，多層頂層一般為閣樓。在消費者認同方面，仍然是多層比較受歡迎，但小高層、高層住宅只要價格合理，產品滿足需求，也逐漸被認可和接受。 （3）面積區間分布基本為二室、三室設計，其中兩室最集中的分布在100——110平米，其次為120——130平米。100——120平米是目前集中的供應區間。三室集中在130——160平米。（4）戶型分析平面間隔以平層設計為主，錯層、躍式設計作為補充。但市場上錯層及躍式的設計，普遍存在空間處理欠佳的問題。市場上樓盤多采用一梯二戶、一梯四戶設計，有較好的舒適性。對朝向有較嚴格的要求，基本要求南北向，少數項目設計有東西向住宅，如陽光100，銷售非常困難，室內的主要功能空間，如臥室、客廳均利用南面空間布置，雙（三）陽面臥室設計普遍存在。（5）裝修標準交工標準基本為廚衛裝修，配備有墻、地磚，潔具等，這應該是一種過渡性產品。少數較高檔項目采用了精裝修，如舜風世紀花園、數碼港等，但市場反應效果并不很理想。（6）園林規劃市場上樓盤的園林設計水平普遍不高，大部分樓盤只有簡單的綠化景觀。部分山景樓盤（如陽光舜城）在園林設計方面，主要依靠樓盤周邊自然環境作為小區的園景，區內只有簡單的綠化覆蓋。市場上樓盤的園林設計多采用水景主題，但造園手法簡單，難免給人牽強附會之感。（7）配套設施社區配套包括娛樂設施、便民生活配套等。它一般與項目的規模有關，大型項目的配套設施比較全面，而中小規模的項目往往更多依靠項目周邊配套。對于娛樂設施，會所的普及率最高，中高檔樓盤的普及率達到60%左右。對于便民生活設施，如24小時便利店、社區教育設施（幼兒園）、小型診所等也都有所涉及，但根據項目自身情況而不同。（8）物業管理物業管理普遍不被重視，提供的服務也僅僅是簡單的保安、保潔等。少數項目也以較高水平的物業管理服務作為賣點之一，如新世界花園的“英式管家服務”等。2002年，一些知名的物業管理公司也開始進入濟南，如第一太平戴維斯；香港屋宇物業等。濟南房地產市場客戶需求特點分析由于時間的限制，我們此次沒有進行專門的消費者需求調查，但結合開發商、政府相關部門的走訪和項目調查，對客戶需求也進行了一定的分析。據建設銀行對2001年對購房需求的統計，%，%，這兩部分人構成了購房主體；從置業者看，%，%，%，%；從年收入情況看，%，%；在購房面積上，今年選購6080平方米的占18%，%，%，120140平方米的占10%，由此可見80120平方米普遍受廣大購房者的青睞；戶型上，選擇兩房兩廳為33%，%；%，%，%；購房單價在10002000元/%，20003000元/%，30004000元/%。市場需求量短期內不會出現明顯激增，但中低檔房仍是消費主體。總價在20萬以內的精品經濟房占據約60%的市場需求。房地產市場發展趨勢預測（1）市場需求量基本穩定，在近一兩年內不會有明顯的增長到目前，濟南房地產市場沒有出現明顯的刺激市場的重大政策，同時，市場中品質較好的精品住宅明顯缺乏，市場進一步放量的可能性不大，市場需求基本穩定在120萬平米。（2）整體價格水平穩中略降，增長空間有限2003年，將進一步調整市場結構。按照政府預定計劃，2003年將正式開始經濟適用房的開發建設，其每年投放市場的面積預計為20——30萬平米，將占全市每年交付使用的新建住宅總量的10——15%，以后也將逐年按照這個比例向市場投放經濟適用房，通過市場結構的調整，對目前過高的商品房價格進行平抑。（3）東部、南部還將是房地產開發、消費的熱點地區，西部區域隨政府政策引導而發展東、南部地區，作為眾多開發商成熟經營的大本營，依賴其濃厚的文化底蘊和良好的自