大連普灣工程項目管理有限公司辦公樓(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 物業類型： 座落位置： 建筑面積： 物業服務區域： 第二條：在物業服務區域內，乙方提供的物業服務包括以下內容：安全管理；工程設備管理；保潔管理；其他食堂服務管理（注：食堂服務管理需要與招標人單獨簽訂合同，合同后附有食堂管理方案，若在項目實施過程中，招標人對食堂服務管理不滿意，招標人有權解除食堂服務管理部分的合同并重新對食堂服務管理部分進行招標。）第三條 在物業服務區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項（由甲乙雙方協商確定）：第四條 乙方提供的物業服務應達到約定的質量標準（物業服務質量標準見第三章）。第五條 甲方可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。第六條 本物業服務區域物業服務費采取年度（ 年 月 日至 年 月 日）包干的方式，年度包干的合同價款為乙方的中標價，計 元人民幣。乙方按照上述標準收取物業服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。第七條 合同簽署且投標人正式開始服務后，招標人按月分期支付合同價款，每月末支付上月的合同價款，支付時間為每月25日至30日（每月合同價款為總合同價款的十二分之一）。注：物業公司于次月15日前將上個月雇用人員的工資表、考勤表交招標人審閱，招標人審核同意后，再付上月物業管理費。第八條 乙方承接物業時，甲方應配合乙方對以下物業共用部位、共用設施設備進行查驗：（詳見物業服務范圍）第九條 甲乙雙方確認查驗過的物業共用部位、共用設施設備存在以下問題： ……甲方應承擔解決以上問題的責任，解決辦法如下： ……第十條 對于本合同簽訂后承接的物業共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照前條規定進行查驗并簽訂確認書，作為界定各自在物業服務方面承擔責任的依據。第十一條 乙方承接物業時，甲方應向乙方移交下列資料：總平面圖，設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；物業質量保修文件和物業使用說明文件； 第十二條 乙方應及時向甲方通告本物業服務區域內有關物業服務的重大事項，及時處理相關投訴，接受甲方的監督。第十三條 因維修物業或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業服務區域內道路、場地的，應通知乙方；乙方確需臨時占用、挖掘本物業服務區域內道路、場地的，應事先向甲方提出申請，在得到甲方的同意后，方可實施。臨時占用、挖掘本物業服務區域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。第十四條 甲方應于 進場之日起 按有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業服務用房。物業服務用房建筑面積 平方米，辦公用房 平方米，位于 ；第十五條 物業服務用房屬甲方所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。第十六條 違約責任（由甲乙雙方協商確定）。第十七條 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止。第十八條 本合同的附件及中標通知書、乙方的投標文件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。第十九條 乙方必須嚴格遵守甲方的有關規章制度，并服從甲方的工作時間安排。第二十條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協議。第二十一條 本合同在履行中發生爭議，由雙方協商解決，協商不成，雙方約定向大連仲裁委員會申請仲裁。第二十二條 本合同一式 份，甲、乙雙方各執 份。甲方（簽章） 乙方（簽章）法定代表人 法定代表人開戶銀行： 開戶銀行：帳 號： 帳 號：年 月 日 年 月 日注：合同詳細格式參照大連市相關物業合同要求。第三章 物業服務技術要求及服務規范一、部門和人員設置投標人須制定針對本項目的人員配備方案。全部物業服務人員不少于64人。項目經理1人（必須與評標現場項目經理面試為同一人）；保安22人；保潔13人；勘察工程人員9人；食堂13人（含公務接待餐廳服務員女1名）；其他6人。注：物業公司需根據招標人提供的土建平面圖進行人員配置。人員配備要求：序號任職崗位任職條件1.項目經理本科及以上學歷或中級以上技術職稱；五年以上物業服務從業經驗；持物業管理企業經理上崗證；知識面廣，專業技能熟練；有較強的組織管理能力、協調溝通能力。2.保安主管大專及以上學歷或初級以上技術職稱；三年以上物業管理從業經驗；持物業管理企業上方崗證；復轉軍人；有較強的組織管理能力、協調溝通能力。3.工程主管大專以上學歷；熟悉現代化高層商務辦公樓機電設備系統原理，有豐富的工程管理經驗和協調能力，熟悉各專業工種機電設備的應急處置方法、機電設備整個系統的調試和日常工程管理；三年以上物業管理工作經驗；工程相關專業，持物業管理部門上崗證。4.保潔主管大專以上學歷；三年以上工作經驗。熟悉相關保潔專業知識和作業方法，有較強的組織、培訓和管理能力。5廚師長具備大專以上文化，二級以上證書五年廚師工作經驗和一年以上廚師長工作經歷。熟悉餐飲相關法規和制度，有較強的人員管理、培訓和組織能力，團隊意識和安全意識較強二、著裝要求要求統一著裝，服裝款式分項目經理、保安、工程、食堂、保潔及其他。無參考款式的服裝及各款式服裝的顏色、材質等具體情況中標后須服從招標人意見。三、物業的工作職責安全保衛工作。負責辦公樓內和外圍24小時的安全保衛和引導工作（包括人員、車輛控制、消防、突發事件和災害性天氣）；保潔工作。負責辦公樓內公共部位和周邊的保潔（包括所有報告廳、會議室、活動室、領導辦公室、餐廳、走廊、衛生間、地下車庫、停車場等）；工程工作。負責保障辦公樓正常運轉的各種設備和設施的使用、維護、保養、維修、檢測（包括供暖、空調、上下水、新風換氣、用電、變電、電器、電梯、煤氣、墻面、消防器材、設備等）；負責所有弱電設備的使用、保障（包括設備的保管、維護、維修、調試）；食堂管理。（大餐廳、小餐廳和公務接待餐廳）負責菜品面點的加工、配分餐、日常管理、廚房設施維護、就餐秩序管理、餐具清潔、衛生等工作，就餐人數約260人。其他服務，洗衣房、收發室（負責辦公樓內各部門信函、報紙、郵件等的分類和分發工作）、商務中心、超市、健身房、音響燈光室。四、服務范圍（一）大連普灣新區項目管理有限公司辦公樓安全管理工作范圍包括：大樓的保衛、內外門崗接待登記、樓內外巡邏、檢查、停車場地管理，公共部分的秩序維護，報警系統的隨檢，防火防盜破壞等方面的檢查巡視，消防設備的檢查監控，夜間和節假日水、電、煤氣等設施的檢查以及駐大樓各單位賦予的臨時性警衛等工作。其中保安人員實行輪換替班制度，夜間值班保安人員一律不得睡覺，以保證夜間保安工作。所有的專業保安人員必須提供有效的檔案和身份證明，政審合格，無劣跡，身體健康，年齡在40歲以下，統一著裝，配備警械，并符合大連市物業保安管理有關規定。細化標準：加強保安人員管理（1）保安人員必須堅守崗位、盡職盡責，嚴守工作時間，不準隨意脫崗，作好值 班日記和交接記錄，值班時發生一切情況及時報告。（2）按時打開警報裝置，關閉大門。節假日全天打開警報系統，按時巡邏檢查（每夜至少檢查三次），對重點部位重點檢查。（3）嚴格執行《進出機關的管理規定》不徇私情，作好門衛保安工作，防止壞人破壞。在班時間不準喝酒、下棋、打撲克、看電視、聊天、白班不準看報刊。熱情服務，禮貌待人，不準講粗話、臟話，不準打人罵人，不準接受他人賄賂或向他人索取物品。（4）要熟練使用報警系統。聽到報警及時查看現場，發生案件保護好現場，并及時報案。（5）節假日內部員工進入辦公大樓，做好登記；外部人員未經有關部門批準嚴禁進入。（6）要與消防監控指揮中心取得聯系，溝通信息，做到發現及時，處理及時。（7）作好防火、防盜的檢查巡視工作，并做好相關記錄，發現緊急情況應及時與辦公大樓管理人員或有關主管部門報告。夜間對低層門窗重點巡視。（8）按有關要求做好停車場的管理工作。進入車輛按序進入停車場，按指定位置停放。保證在地面停車場停放的車輛不受人為破壞。保安白班巡查工作要求（1）檢查各樓層通道、走廊、衛生間等照明是否有損壞或丟失現象。檢查各種消防設備、設施是否牌正常工作狀態。（2）檢查大樓兩側步行樓梯（防火通道）、走廊等區域的地面、墻面和頂棚有無損壞及劃痕。（3）檢查各樓層門、窗及相關的水、電等設施的正常使用情況。（4）對樓內發生的異聲、異味等異常情況要認真檢查，找出原因并做好相應處置。（5）對可疑人員進行盤查，并及時上報。（6）對要害部位經常檢查確認。（7）各樓層的值班保安要履行職責，做到既熱情服務，又維持好辦公秩序。保安夜間巡視檢查規定（1）保安人員每天18：00以后，由兩側自上而下交叉對樓內進行一次徹底檢查，發現問題及時處理，并向晚值班干部報告，第二天書面報送有關主管部門。（2）保安夜間巡查時，應做到全面、仔細、不漏查，不得走過場，對重點區域的電器設備、煤氣、水及各樓層門窗設施重點檢查。確保大樓安全，并做好夜間巡查記錄。（3）保安夜間巡查時及時發現的燈具不亮或其他損毀處，第二天書面報送有關管理部門，做到及時發現及時處理。（4）消防控制中心和監控系統中心要24小時開啟監控系統，并保證24小時有人在崗，發現問題與保安巡視人員聯系，確保大樓安全。（5）門衛夜間要求執行坐班與巡查制相結合，即上半夜與下半夜定時對大樓內巡查，要求不得少于三次，并做好巡查記錄。（6）機關主管部門領導夜間抽查每周不少于二次，有利于督促指導保安保衛工作的落實。（二）大連普灣工程項目管理有限公司辦公樓工程設備管理工作范圍包括：日常設施維護管理主要有給排水、空調、暖氣設備、電梯、電話、各種燈具、配電設備、房間吊頂、門窗、桌椅、墻面等設施的維護維修以及設備保養（物業公司可部分委托專業公司完成）。定期維護主要包括：生活及消防水箱的清理、變電所檢修維護、電梯維護、壓力容器維護、避雷設施維護、消防檢測、垃圾清運、化糞池清理等。細化標準：各種設備的運行服務：（1）無故障運行，運行事故為零；（2）加強保養維護，確保運行正常；（3）設備完好率98%以上；（4）節約能源，降低能源消耗；（5）變電、壓力容器年檢，化糞池清理，電梯維保，空調維保等；（6）編制設備管理工作管理表（包括臺數、品牌、型號、功率、位置、工作狀態等）；（7）建立完善的檢查維護規范和值班登記制度；（8）制定維修申報、事故申報及認證和應急處理方案。各種設施的日常維護維修服務：（1）開水爐（電的）、上下水管道及水管零部件做到日常保養與定期檢查相結合，防止跑漏、堵塞、杜絕常流水。（2）電線、電纜做到定期檢查，保證平日用電安全。（3）燈具、電話、開關、門窗等保證正常使用。消防設施需定期保養、檢查與維護，掌握防火動態和防火體制，始終處于完整的防災、防范體制下，對消防設施進行監控，以期達到防止災害于未然之中。消防設施的定期檢測要包括消防水滅火系統和消防報警系統的面檢測（包括消火栓、消防噴頭、消防泵、防火卷簾、煙感探測器、層間顯示器、報警主機、滅火器等），達到大連市消防主管部門相關規章制度的要求。門窗、墻面、地面做到定期保養及維護。電梯保證線路、梯內按鈕經常檢修維護，保證電梯的安全使用及暢通。如電梯有損壞或需要維修時，應及時與電梯廠家取得聯系。各種設施必須做到隨時發現問題隨時解決，對于管理科下達的維修清單，物業應按時保質保量的完成。（三）大連普灣工程項目管理有限公司辦公樓保潔管理工作范圍包括：樓院內外地面及樓門前地面，樓內所有房間，如：部分辦公室、會議室、樓梯間、電梯前室及門廳、人行過道、走廊、衛生間、洗漱間、開水間以及鋪有迎賓地毯的部位等。開水間保潔要求：（1）開水器表面光亮，接水盤無殘水，接水臺干凈；（2）洗手盤、放水開頭無污跡；（3）地面干凈、無水、無污跡（巡回保潔）；（4）門面把手無灰塵；（5）棚面無灰網；（6）墻壁光亮、潔凈、無污跡；（7）開水間做到每月兩次的全面清潔消毒；（8）照明燈、通風口等附設物明亮、潔凈、無污漬；（9）保證正常工作時間開水的供應。 衛生間的保潔要求：（1）衛生筐無污跡（隨時）；（2）大小便池無糞便、無異味、無污染（隨時）；（3）門、窗及窗臺無灰塵；（4）各種放水開關干凈；（5）墻壁、鏡面潔凈明亮、無污跡；（6）洗手盆及盆臺面無污跡（隨時）；（7）洗手盆下端返水彎無灰塵；（8）各種管線無灰塵；（9）地面、水槽無污水（隨時）；（10）棚壁無灰網；（11）做到每月兩次的全面清潔消毒；（12）照明燈、通風口等附設物明亮、潔凈、無污漬。走廊保潔要求：（1）衛生桶表面潔凈，桶內無沉積污物；（2）指示牌干凈、無灰塵；（3）地面干凈、無污跡；（4）窗臺干凈、無灰塵；棚壁及墻線干凈，