物業工程部工作流程圖(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 選擇。（5）維修人員在客戶家里工作時，嚴禁收受小費、抽煙、喝茶、打私人電話、談與工作無關的事。若因工作需要須即時與工程部或相關部門聯系的，使用電話前須事先征得客戶同意，并表示感謝。維修工作應及時、準確、保質、保量的完成，完成后應清理現場。維修工作完成后，維修人員應按《維修項目收費標準》在《維修單》上注明應收的各項費用金額。并請住戶試用或檢查合格后，在《維修單》上簽名認可，同時請住戶到物業交費，或應住戶要求將住戶支付的維修費用交到物業前臺。維修人員隨即在《維修單》上簽字，將第三聯留給住戶；不認可的，繼續維修，直到住戶認可。返回工程部，向主管匯報維修情況，并請主管在《維修單》上簽字。第一聯及所收維修費上交客服部客戶代表和財務人員，第二聯交給工程部主管。客服部另行安排客戶代表通過打電話或到住戶家現場查驗的方式回訪，并將回訪結果記錄。（1）工程質量不合格的，工程部主管安排維修人員按上述時效和要求完成返修任務。（2）工程質量合格的，維修人員將《維修單》第二聯交給工程部檔案員備案。業主房屋自用部位及設施設備報修(保修期內)流程圖住戶報修 客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人 工程部主管通知開發商或施工單位施工單位維修三方驗收不合格合 格維修單歸檔結 束業主房屋自用部位及設施設備報修(保修期內)流程住戶通過打電話、親自到客服部的方式報修。客戶代表負責接聽報修電話和接待報修人。（1）客戶代表在接到住戶報修時應區分報修內容是自用部位還是共用部位、是在保修期內還是在保修期外。（2）客戶代表在接到住戶報修時應填寫《報修記錄表》，并將記錄內容（包括：住戶姓名、地址、電話、報修內容等）填入《維修單》（一式三聯）。客戶代表將《維修單》（三聯）交給工程部主管，工程部主管在《報修記錄表》上簽字。工程部主管在接到報修后立即將報修內容通知開發商或施工單位，并要求其及時領取《維修單》、進場維修。（1）施工單位在規定時間（按兩書規定時限）內前來維修的，工程部主管將《維修單》交給施工單位并讓其在《維修單領取登記表》上簽字，同時為其辦理進場維修手續和證件。（2）施工單位未在規定時間（按兩書規定時限）內前來維修的，工程部主管再次進行電話或書面催促并上報部門經理，部門經理當即進行電話或書面催促，對催促后前來維修的，按上述一條處理，對催促后仍未來維修（不超過3個工作日）的，上報項目部主管經理，并派工程部維修人員前往維修。（3）項目部經理提請開發商協助，要求開發商將此項維修的費用從施工單位工程質量保證金中扣除。施工單位須按物業公司項目部的要求完成維修任務。維修任務完成后，工程部、住戶、施工單位三方驗收，并將維修內容及驗收結果填寫在《維修單》相應欄目上，合格的，三方簽字，不合格的，責令其返修，直至合格。房屋共用部位及公共區域設施設備報修(保修期外)流程圖報 修客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人 是 是影響程度影響程度工程部主管分析是否影響正常運作 輕微 嚴重通知客戶服務部工程部主管安排人員維修選擇合適的時間維修維修人員接維修單通知客戶服務部通知可能受影響的住戶準備必要的工具、材料 維修人員到達現場 實施維修返回工程部檢 查 不 合 格合 格維修單歸檔結 束房屋共用部位及公共區域設施設備報修(保修期外)流程住戶報修；工程部維修人員、客服部客戶代表巡檢發現問題后報修。客戶代表負責接聽報修電話和接待報修人。（1）客戶代表在接到住戶報修時應區分報修內容是自用部位還是共用部位、是在保修期內還是在保修期外。（2）客戶代表在接到住戶報修時應填寫《報修記錄表》,并將記錄內容（包括：報修時間、報修內容、報修人姓名等）填入《維修單》（一式二聯）。客戶代表將《維修單》（二聯）交給工程部主管，工程部主管在《報修記錄表》上簽字。工程部主管根據報修內容或現場查驗分析是否影響正常運作。（1）影響程度輕微的，直接通知施工單位開始維修，同時通知客戶服務部。（2）影響程度嚴重的，應選擇合適的時間維修，并視情況需要通知客戶服務部，由其通知可能受影響的住戶，其后再通知施工單位開始維修。工程部主管根據報修內容，安排維修人員的工作：派相應工種的維修人員前去維修。維修人員應在接單后20分鐘內帶齊工具、材料、《維修單》（二聯）到達維修現場。維修人員根據報修內容或查驗結果領用工具和材料，并填寫《工具領用登記表》。維修人員到達維修現場，須文明維修，維修完畢后須清理現場。維修任務完成后，維修人員回到到工程部，填好相應欄目的《維修單》（二聯），并向工程部主管匯報維修情況，并請主管在《維修單》（二聯）上簽字。工程部主管另行安排維修人員檢查，并將檢查結果填寫在《維修單》（二聯）相應欄目上，合格的，檢查人簽字，不合格的，檢查人上報其主管，主管安排維修人員按上述時效和要求完成返修任務，直至合格。房屋共用部位及公共區域設施設備報修(保修期內)流程報修 客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人 工程部主管通知開發商或施工單位工程部主管分析是否影響正常運作影響程度影響程度 是 是 輕微 嚴重 通知客戶服務部施工單位維修選擇合適的時間維修二方驗收通知客戶服務部不合格合 格通知可能受影響的住戶維修單歸檔 結 束房屋共用部位及公共區域設施設備報修(保修期內)流程住戶報修；工程部維修人員巡檢發現問題后報修。客戶代表負責接聽報修電話和接待報修人。（1）客戶代表在接到住戶報修時應區分報修內容是自用部位還是共用部位、是在保修期內還是在保修期外。（2）客戶代表在接到住戶報修時應填寫《報修記錄表》，并將記錄內容（包括：住戶姓名、地址、電話、報修內容等）填入《維修單》（一式二聯）。客戶代表將《維修單》（二聯）交給工程部主管，工程部主管在《報修記錄表》上簽字。工程部主管在接到報修后立即將報修內容通知開發商或施工單位，并要求其及時領取《維修單》進場維修。（1）施工單位在規定時間（按兩書規定時限）內前來維修的，工程部主管將維修單交給施工單位并讓其在《維修單領取登記表》上簽字，同時為其為其辦理進場維修手續和證件。（2）施工單位未在規定時間（按兩書規定時限）內前來維修的，工程部主管再次進行電話或書面催促并上報部門經理，工程部經理當即進行電話或書面催促，對催促后前來維修的，按上述一條處理，對催促后仍未來維修（不超過3個工作日）的，上報項目部主管經理，并派工程部維修人員前往維修。（3）項目部主管經理提請開發商協助，要求開發商將此項維修的費用從施工單位工程質量保證金中扣除。工程部主管根據報修內容或現場查驗分析是否影響正常運作。（1）影響程度輕微的，直接通知施工單位開始維修，同時通知客戶服務部。（2）影響程度嚴重的，應選擇合適的時間維修，并視情況需要通知客戶服務部，由其通知可能受影響的住戶，其后再通知施工單位開始維修。施工單位須按物業公司項目部的要求完成維修任務。維修任務完成后，工程部、施工單位二方驗收，并將維修內容及驗收結果填寫在《維修單》（二聯）相應欄目上，合格的，二方簽字，不合格的，責令其返修，直至合格。《維修單》第一聯交給客服部；《維修單》第二聯交給工程部檔案員。給排水設備設施維修保養標準作業規程《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定（1）每年的12月15日之前，由維修部主管組織水泵房組長/管理員一起研究、制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。（2）制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：——給排水設備設施使用的頻度；——給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；——合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）。（3）《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：——維修保養項目及內容；——備品、備件計劃；——具體實施維修保養的時間；——預計費用。水泵房管理員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。小區內主供水管爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變頻器等的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房管理員負責。水泵機組維修養護。水泵房管理員每年4月、10月份應對小區所有水泵機組進行一次清潔、保養。（1）電動機維修保養：——用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0．5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；——檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；——檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；——清潔電動機外殼；——檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。（2）水泵維修保養：——檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；——轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；——檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；——清潔水泵外表；——如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。（3）檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。（4）檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。控制柜維修保養。水泵房管理員每年的5月、11月應對小區內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。（1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。（2）檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。（3）檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。（4）交流接觸器維修保養：——清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；——清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；——清潔鐵芯上的油污及臟物；——檢查復位調簧情況；——擰緊所有緊固件。（5）自耦減壓啟動器維修保養：——用5mV搖表測量絕緣電阻，應不低于0．5MΩ，否則應進行干燥處理；——外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。（6）熱繼電器維修保養：——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。（7）自動空氣開關維修保養：——用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100 MΩ，否則應烘干處理； ——清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換； ——自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象； ——檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。（8）中間繼電器、信號繼電器維修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。（9）信號燈、指示儀表維修保養：——檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；——檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。（10）遠傳壓力表維修保養：——檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理； ——檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接； ——偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養（1）閘閥維修保養：——檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊； ——檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油； ——對閘閥閥桿加黃油潤滑； ——對銹蝕嚴重的閘閥應在徹底鏟除底漆后重新油漆。（2）止回閥維修保養：——檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換； ——檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；——