房地產(chǎn)估價報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 、市地方等的有關(guān)政策、法律法規(guī)文件及估價委托人提供的相關(guān)資料，嚴格按照估價規(guī)范規(guī)定的原則和程序，實地查勘，搜集相關(guān)資料，認真分析，對影響房地產(chǎn)價值的各種因素進行評估，選取了市場法，確定出Error! Reference source not **街**號**房，計價建筑面積為***平方米的住宅用途房地產(chǎn)在二〇一三年十二月九日（估價時點）的全交吉總價為人民幣***元整（￥***萬元），全交吉單價取整為每平方米人民幣壹萬肆仟陸佰叁拾元整（￥14630元/平方米）；建議不交吉總價為人民幣***元整（￥***萬元），建議不交吉單價取整為每平方米人民幣壹萬壹仟柒佰元整（￥11700元/平方米）；詳見《估價結(jié)果明細表》。十一、 估價人員注冊房地產(chǎn)估價師姓名***注冊房地產(chǎn)估價師姓名***十二、 估價作業(yè)日期二〇一三年十二月九日至二〇一三年十二月十二日十三、 估價報告使用期限估價報告應用的有效期自完成估價報告之日起一年，即二〇一三年十二月十二日至二〇一四年十二月十一日。附 件8. 《***司法委托評估委托書》復印件；1. 估價對象位置示意圖；2. 估價對象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片；3. 房地產(chǎn)估價機構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件；4. 房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書復印件；5. 注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復印件；6. 《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）復印件。目 錄估價技術(shù)報告 18一、 實物狀況描述與分析 18二、 權(quán)益狀況描述與分析 19三、 區(qū)位狀況描述與分析 19四、 市場背景描述與分析 21五、 最高最佳利用分析 24六、 估價方法適用性分析 24七、 估價測算過程 24八、 估價結(jié)果確定 35附件9. 《***司法委托評估委托書》復印件；1. 估價對象位置示意圖；2. 估價對象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片；3. 房地產(chǎn)估價機構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件；4. 房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書復印件；5. 注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復印件；7. 《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）復印件。估價技術(shù)報告一、 實物狀況描述與分析估價人員于2013年12月9日對估價對象進行了現(xiàn)場查勘，詳情如下：1) 土地實物狀況描述與分析名稱廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。四至估價對象所在建筑物東至***號，南至小區(qū)路，西至***號，北至小區(qū)路。土地面積根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）。土地用途根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：土地用途為住宅用地。土地形狀形狀大致呈矩形。地形平地。地勢與相鄰土地、周邊道路持平，自然排水狀況良好。土壤外觀顯示土壤未受污染。地基（地質(zhì)）外觀及使用狀況顯示，承載力及穩(wěn)定性一般，無不良地質(zhì)現(xiàn)象基礎(chǔ)設(shè)施完備程度及土地平整程度（土地條件）實際開發(fā)程度為宗地外“五通”（通路、給水、排水、通電、通訊），宗地內(nèi)建有建筑物。土地使用期限根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。其他——建筑物實物狀況描述與分析名稱廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。建筑規(guī)模根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：估價對象廣州市白云區(qū)**街**號**房建筑面積為Error! Reference source not 。用途根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：房屋用途為居住用房。層數(shù)根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：總層數(shù)為17層。高度高層綜合樓。建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。外觀條形磚外墻現(xiàn)代平面式。裝修裝飾本次評估由于當事人原因未能進入室內(nèi)查勘，估價委托人設(shè)定，室內(nèi)裝修按普通裝修考慮。設(shè)施設(shè)備所在大樓為帶電梯住宅。本次評估由于當事人原因未能進入室內(nèi)查勘，估價委托人設(shè)定室內(nèi)設(shè)施設(shè)備為普通家庭基本配置。層高2) ?？臻g布局本次評估因為當事人原因，估價人員未能進入室內(nèi)查勘；估價委托人設(shè)定空間布局合理。建成時間據(jù)估價委托人提供的資料未記載建筑時間。經(jīng)濟耐用年限在正常施工、正常使用和正常維護下，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟耐用年限為60年。其他說明——由于當事人原因，本次評估未能進入室內(nèi)查勘，本次評估設(shè)定其在估價時點結(jié)構(gòu)完好，能保持正常使用，實物狀況良好。二、 權(quán)益狀況描述與分析估價委托人提供的資料《***司法委托評估委托書》；《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）。土地權(quán)益狀況描述土地所有權(quán)國有土地。土地使用權(quán)出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。土地權(quán)益狀況描述土地使用管制估價對象位于廣州市白云區(qū)，屬于住宅用地，符合環(huán)保、消防、文物保護有關(guān)規(guī)定。目前使用情況已建成房屋使用。建筑物權(quán)益狀況房屋所有權(quán)根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房產(chǎn)權(quán)人為Error! Reference source not found.，占有部分為全部。出租或占用情況估價對象現(xiàn)有人使用。其他權(quán)利設(shè)立情況根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房設(shè)定抵押權(quán)，權(quán)利人為中國工商銀行股份有限公司廣州廣州大道支行，權(quán)利部位為全部，權(quán)利價值為***，他項案號是***登記字***；本次評估未考慮可能存在的他項權(quán)利對其價值的影響。其他特殊情況根據(jù)《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）記載：廣州市白云區(qū)**街**號**房被***查封。估價委托人提供的資料顯示，估價對象產(chǎn)權(quán)清晰、合法，估價對象已設(shè)定抵押權(quán)及已被查封。估價委托人設(shè)定，本次評估不考慮估價對象租賃、抵押、查封等因素對其評估價值的影響。三、 區(qū)位狀況描述與分析位置描述坐落廣州市白云區(qū)**街，其位置詳見“估價對象所在區(qū)域位置圖”。方位位于廣州市白云區(qū)，平沙南街東側(cè)。距離距廣州市政府約15公里。朝向南。樓層位于第5層。交通描述道路狀況估價對象所在建筑物鄰廣花一路華成路，道路狀況一般。出入口可利用交通工具附近有212978等公交線路，距離平沙南街公交站約200米。交通管制情況廣花一路全天雙向行駛。停車方便程度及收費標準估價對象所在小區(qū)有地面停車位，停車較方便，收費標準參照廣州市內(nèi)停車場機動車停放服務(wù)收費標準。周圍環(huán)境和景觀（周圍環(huán)境照片詳見附件）自然環(huán)境環(huán)境、衛(wèi)生狀況好，無噪音影響。人文環(huán)境位于廣州市白云區(qū)住宅小區(qū)，居住氛圍良好。景觀景觀一般。外部配套設(shè)施外部基礎(chǔ)設(shè)施宗地外“五通”（通路、給水、排水、通電、通訊）。外部配套設(shè)施外部公共服務(wù)設(shè)施附近有教育（平沙小學、平沙培英學校、錦陽小學）、醫(yī)療服務(wù)（均禾街平沙社區(qū)衛(wèi)生站）、商業(yè)服務(wù)（上好佳百貨、福興百貨商場）、住宅小區(qū)（春庭花園、富力金港城）、平沙公園等，所在區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施配套較完善。估價對象所在區(qū)域位置圖總體來說，估價對象位于廣州市白云區(qū)，為住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)，居住氛圍好，區(qū)位狀況一般。四、 市場背景描述與分析1. 國家及廣州宏觀經(jīng)濟政策因素分析2012年，面對復雜嚴峻的國際經(jīng)濟形勢和國內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務(wù)，黨中央、國務(wù)院堅持以科學發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，按照穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)，及時加強和改善宏觀調(diào)控，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，國民經(jīng)濟運行緩中企穩(wěn)，經(jīng)濟社會發(fā)展穩(wěn)中有進。初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值519322億元，按可比價格計算，%。分季度看，%，%，%，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值52377億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值235319億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值231626億元，%。從環(huán)比看，%。全年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）364835億元，%（%）。其中，國有及國有控股投資123694億元，%；民間投資223982億元，%，%。分地區(qū)看，%，%，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資9004億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資158672億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資197159億元，%。在第二產(chǎn)業(yè)投資中，工業(yè)投資154636億元，%；其中，采礦業(yè)投資13129億元，%；制造業(yè)投資124971億元，%；電力、熱力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)投資16536億元，%。全年基礎(chǔ)設(shè)施（不包括電力、熱力、燃氣及水的生產(chǎn)與供應)投資58391億元，%。從到位資金情況看，全年到位資金399440億元，%。其中，%，%，%，%，%。全年新開工項目計劃總投資309083億元，%；新開工項目356296個，比上年增加28948個。從環(huán)比看，12月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）%。2012年，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央政府堅定不移加強房地產(chǎn)調(diào)控；一方面繼續(xù)堅決抑制不合理需求，另一方面支持自主性合理需求，貨幣政策方面，預調(diào)微調(diào)力度加大，上半年兩次降存準率，三年來首次降息，促進觀望情緒的緩解和成交量的穩(wěn)步回升。再者，保障房政策支持力度增強，中央加大保障房建設(shè)補助資金投入，支持保障房參建企業(yè)多元化融資。2012年12月召開的2012年中央經(jīng)濟工作會議，將“穩(wěn)中求進”作為2013年經(jīng)濟工作的總基調(diào)，并明確提出“房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖”。1. 廣州整體房地產(chǎn)市場趨勢分析2012年年初廣州樓市的低迷，讓不少開發(fā)商都很“受傷”，購房者的觀望氛圍比較濃重。這種低迷的勢頭一直到4月份似乎才有復蘇的跡象。而在央行降息、首套房貸放松、首套房公積金首付放松等貨幣政策的積極助力下，終于成就了廣州樓市的“金五銀六”，廣州樓市開始進入平穩(wěn)反彈的階段。㎡，已超2011年全年的預售量，%。而土地市場方面，在調(diào)控影響下，開發(fā)商上半年拿地謹慎，地方政府供地速度放緩，供應量和成交量均隨之下降，根據(jù)經(jīng)緯研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，廣州（十區(qū)）土地市場成功出讓20宗土地，同比減少4宗，%。雖然如此，上半年，廣州土地市場幾乎未出現(xiàn)流拍的情況，處于相對較高水平，而平均樓面地價則達到3010元/平方米，同比去年大漲37%，其中商住用地樓面地價1840元/平方米，%。廣州地市推地高峰在第四季度到來，該季度共賣地62宗，占全年土地出讓總量的52%，賣地收入達1418379萬，占全年收入的57%。2012年，廣州通過招拍掛方式掛牌出讓地塊126宗，其中7宗地中止出讓，119宗地成功成交，為當?shù)卣畮?475907萬元人民幣的收入。對比“慘